商品房办不下房产证，我该怎么办？2 years ago1,075收藏分享举报文章被以下专栏收录房产律师{&debug&:false,&apiRoot&:&&,&paySDK&:&https:\u002F\u002Fpay.zhihu.com\u002Fapi\u002Fjs&,&wechatConfigAPI&:&\u002Fapi\u002Fwechat\u002Fjssdkconfig&,&name&:&production&,&instance&:&column&,&tokens&:{&X-XSRF-TOKEN&:null,&X-UDID&:null,&Authorization&:&oauth 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class=\&internal\& href=\&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fquestion\u002F2Fanswer\u002F\&\u003E买房合同上写3年内可以拿房产证，正常吗？是不是太久了\u003C\u002Fa\u003E？\u003Cb\u003E正好借着这个问题，说一说办不下房产证的问题。\u003C\u002Fb\u003E \u003Cb\u003E=============================================================\u003C\u002Fb\u003E \u003Cb\u003E1、办房产证的流程和合理期限\u003C\u002Fb\u003E 按照法律规定，盖好房子，取得房产证的…&,&copyPermission&:&ARTICLE_COPYABLE&,&translatedCommentPermission&:&all&,&likes&:0,&origAuthorId&:0,&publishedTime&:&T14:24:07+08:00&,&sourceUrl&:&&,&urlToken&:,&id&:811372,&withContent&:false,&slug&:,&bigTitleImage&:false,&title&:&商品房办不下房产证，我该怎么办？&,&url&:&\u002Fp\u002F&,&commentPermission&:&ARTICLE_ALL_CAN_COMMENT&,&snapshotUrl&:&&,&created&:,&comments&:0,&columnId&:7275,&content&:&&,&parentId&:0,&state&:&ARTICLE_PUBLISHED&,&imageUrl&:&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Faebfe8d2ca9e58c0ed38090d_r.jpg&,&author&:{&bio&:&房产律师， 《千万别说你懂买房》作者&,&isFollowing&:false,&hash&:&e000a9cfe2bdefe339cde&,&uid&:96,&isOrg&:false,&slug&:&xubinlvshi&,&isFollowed&:false,&description&:&我已委托“维权骑士”（rightknights.com）为我的文章进行维权行动&,&name&:&徐斌&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fxubinlvshi&,&avatar&:{&id&:&v2-0a831f886ae110b5da2b7e7fe1bdf42a&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},&memberId&:8774549,&excerptTitle&:&&,&voteType&:&ARTICLE_VOTE_CLEAR&},&id&:393468}],&title&:&商品房办不下房产证，我该怎么办？&,&author&:&xubinlvshi&,&content&:&知乎有人提问：\u003Ca class=\&internal\& href=\&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fquestion\u002F2Fanswer\u002F\&\u003E买房合同上写3年内可以拿房产证，正常吗？是不是太久了\u003C\u002Fa\u003E？\u003Cb\u003E正好借着这个问题，说一说办不下房产证的问题。\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E=============================================================\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E1、办房产证的流程和合理期限\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E按照法律规定，盖好房子，取得房产证的先后顺序是三步：1、楼盘竣工验收交付使用，2、开发商取得整个楼盘的产权，3、分割给业主办理小产权。没有拿到房本的时候整个楼盘属于开发商（就算房子盖好已经交房也一样）。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E商品房预售、竣工后，开发商要做初始登记，也就是行内人常说的大产权。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E开发商的大产权证包括两部分：会有一个土地证一个房本。前者是国有土地使用权证，招拍挂之后就可以办，在预售许可证之前，所以一般来说开发商都是办好土地证的，竣工之后才办房产证，法律上叫\u003Cb\u003E初始登记\u003C\u002Fb\u003E。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E办理初始登记，各地规定略有不同，但是大体上需要提交这些材料：\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E1、商品房五证\u003Cbr\u003E2、主体资格证明（开发商的法人营业执照等）\u003Cbr\u003E3、竣工验收备案表\u003Cbr\u003E4、面积实测报告\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E我是开发商本人（2），我有合法手续（1），房子我盖好了（3），面积是这样这样（4），给我办证吧！基于此，法律上关于办房产证的期限规定，业主和开发商签的购房合同约定，都是以交房后多长时间来计算。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E法律规定，拿到了3和4才能交房，所以交房之后立刻就可以拿3和4去做初始登记，在北京30个工作日就能办出来，上海则是20日内完成审核。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E初始登记之后开发商有了大产权，就可以按照合同约定给业主分割成小产权，业主就拿到房本。这个过程长的也就一个月。以首都北京为例，办业主房产证和二手房过户是一个单位，经常有开发商的办证人员跑一次办几百个证出来的。一般都是默认开发商代办房产证，实际上只要完成了初始登记，办房产证这个事情业主本人也是可以去办的。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E前面说了，大证二三十天，小证二三十天。中间要是不耽误，一般从交房（竣工验收备案表和面积实测报告取得）开始算3个月绰绰有余了。随着我国各地政府行政审批流程的不断缩短，这个时间往往是小于等于而不是大于等于。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E2、办不下房产证的法律规定\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E基于上述背景，法律规定如下：\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cblockquote\u003E第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，\u003Cb\u003E自房屋交付使用之日起９０日\u003C\u002Fb\u003E；\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cbr\u003E交房之后90日就是商品房默认的办证时间，开发商会签合同予以延长，6个月比较常见。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E3、办不下房产证的原因\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E开发商给业主办房产证的手续不是很复杂，当然，由于我们国家房地产行政管理的复杂性，各地规定会有差别导致这个周期不是固定的，一般来说需要3个月到6个月的时间。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E超过这个时间办不下房产证，会有多种可能性：\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E1、违规用地问题\u003Cbr\u003E2、变更规划问题\u003Cbr\u003E3、面积测绘问题\u003Cbr\u003E4、竣工验收问题\u003Cbr\u003E5、资金链条断裂\u003Cbr\u003E6、公共维修基金和契税挪用\u003Cbr\u003E7、开发商跑路\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E其他各种原因，篇幅有限徐律师就不一一罗列了，我们的律师团队遇到过按照经济适用房立项实际盖别墅，十年拿不到房产证的。我们遇到过规划面积很大，分割销售，结果无法进行测绘的（不成套）。我们遇到过送露台送地下室偷面积，结果政府认为开发商盖有违建不给办证的。\u003Cb\u003E总的来说大部分办不下房产证，十有八九都是因为开发商不正规操作，导致在政府跑办证手续的过程中被卡住了，而且卡的很严重。\u003C\u002Fb\u003E政府不敢轻易给开发商审批。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E4、办不下房产证的严重后果\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E正常来说是交房之后的三个月到半年，开发商和你在合同里约定半年是最常见的，如果约定三年，这个房子应该有开发商可以预见的房产证难以办理的情况。三年基本等于无限期。一个办不下房产证的房子，因为交易存在风险又不能做贷款，市场价格只能达到正常房子的2\u002F3，甚至更低。以北京某著名别墅为例，2009年的一平米价格是1.5万，同类型房源的价格早已突破5万，价格仅同类房屋1\u002F3都鲜有人问津。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E除了房价低，由于没有房产证，通常销售的时候会约定在“过户后”支付尾款，所以业主就算强行降价销售，也只能得到降价之后的首付得不到尾款。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E价格贬损如果你一直不卖自住，也不会有太大问题，所以很多遇到类似问题的业主就开始\u003Cb\u003E苦等\u003C\u002Fb\u003E。他们认为只要一直等下去早晚房产证都能下来，下来就没有问题了，先住着吧。\u003Cbr\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Faebfe8d2ca9e58c0ed38090d_b.jpg\& data-rawwidth=\&368\& data-rawheight=\&220\& class=\&content_image\& width=\&368\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='368'%20height='220'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&368\& data-rawheight=\&220\& class=\&content_image lazy\& width=\&368\& 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Date(&T06:24:07.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:83,&collapsedCount&:0,&likeCount&:1075,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Faebfe8d2ca9e58c0ed38090d_r.jpg&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&reviewers&:[],&topics&:[{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&法律&},{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&商品房&},{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&维权&}],&adminClosedComment&:false,&titleImageSize&:{&width&:368,&height&:220},&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&excerptTitle&:&&,&column&:{&slug&:&xubin&,&name&:&徐斌律师&},&tipjarState&:&inactivated&,&annotationAction&:[],&sourceUrl&:&&,&pageCommentsCount&:83,&hasPublishingDraft&:false,&snapshotUrl&:&&,&publishedTime&:&T14:24:07+08:00&,&url&:&\u002Fp\u002F&,&lastestLikers&:[{&bio&:null,&isFollowing&:false,&hash&:&9eb24ed80c82c267acce&,&uid&:835200,&isOrg&:false,&slug&:&li-shi-yu-96-75&,&isFollowed&:false,&description&:&&,&name&:&李诗雨&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fli-shi-yu-96-75&,&avatar&:{&id&:&fb66f5223&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},{&bio&:&&,&isFollowing&:false,&hash&:&a441c1f7c19bd654febba8df5e74d42b&,&uid&:040000,&isOrg&:false,&slug&:&fiona-89-22&,&isFollowed&:false,&description&:&&,&name&:&Fiona&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Ffiona-89-22&,&avatar&:{&id&:&da8e974dc&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},{&bio&:null,&isFollowing&:false,&hash&:&7d66eefea&,&uid&:00,&isOrg&:false,&slug&:&mistrong&,&isFollowed&:false,&description&:&&,&name&:&苗衷衡&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fmistrong&,&avatar&:{&id&:&v2-ce8bf7b22bb3989f9fdce97cbb657fae&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},{&bio&:&IT&,&isFollowing&:false,&hash&:&179ccba7b8555ebc83a121d4f7f4aae9&,&uid&:418700,&isOrg&:false,&slug&:&1024Hz&,&isFollowed&:false,&description&:&Python初学者&,&name&:&exfat32&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002F1024Hz&,&avatar&:{&id&:&v2-ccee122c6a69a9ab3354401a&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},{&bio&:&服装工作者&,&isFollowing&:false,&hash&:&16065f5ffe89a934a15e58b2c8bbc0ae&,&uid&:323700,&isOrg&:false,&slug&:&guang-jun-52&,&isFollowed&:false,&description&:&&,&name&:&光军&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fguang-jun-52&,&avatar&:{&id&:&da8e974dc&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false}],&summary&:&\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Faebfe8d2ca9e58c0ed32.jpg\& data-rawwidth=\&368\& data-rawheight=\&220\& class=\&origin_image inline-img zh-lightbox-thumb\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002Faebfe8d2ca9e58c0ed38090d_r.jpg\&\u003E知乎有人提问：\u003Ca class=\&internal\& href=\&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fquestion\u002F2Fanswer\u002F\&\u003E买房合同上写3年内可以拿房产证，正常吗？是不是太久了\u003C\u002Fa\u003E？\u003Cb\u003E正好借着这个问题，说一说办不下房产证的问题。\u003C\u002Fb\u003E \u003Cb\u003E=============================================================\u003C\u002Fb\u003E \u003Cb\u003E1、办房产证的流程和合理期限\u003C\u002Fb\u003E 按照法律规定，盖好房子，取得房产证的…&,&reviewingCommentsCount&:0,&meta&:{&previous&:{&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&titleImage&:&https:\u002F\u002Fpic2.zhimg.com\u002F50\u002Fffedff4ffc9412444bcc088e7878d70e_xl.jpg&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&topics&:[{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&买房&},{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&法律&},{&url&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&维权&}],&adminClosedComment&:false,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&excerptTitle&:&&,&author&:{&bio&:&房产律师， 《千万别说你懂买房》作者&,&isFollowing&:false,&hash&:&e000a9cfe2bdefe339cde&,&uid&:96,&isOrg&:false,&slug&:&xubinlvshi&,&isFollowed&:false,&description&:&我已委托“维权骑士”（rightknights.com）为我的文章进行维权行动&,&name&:&徐斌&,&profileUrl&:&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002Fxubinlvshi&,&avatar&:{&id&:&v2-0a831f886ae110b5da2b7e7fe1bdf42a&,&template&:&https:\u002F\u002Fpic3.zhimg.com\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},&column&:{&slug&:&xubin&,&name&:&徐斌律师&},&content&:&破例讲个真实案例。因为网上早已报道过，不涉及客户的隐私问题。\u003Cb\u003E（本文禁止商业转载）\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E十多年前的北京城，有个高档楼盘，叫国际友谊花园。业主收房的时候发现，套内面积变小了，公摊面积变大了。总面积比合同约定的面积多了一点点，每家都要给开发商出一些钱。一套160平的房子，按照合同约定套内面积126平米（22%公摊），实际到手是110平米（32%公摊）。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F9ea4b3c774c77bf9acd3f2_b.jpg\& data-rawwidth=\&661\& data-rawheight=\&620\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&661\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic1.zhimg.com\u002F9ea4b3c774c77bf9acd3f2_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E业主找到了国内最有名的房产律师 \u003Ca data-hash=\&85ddf99deba680fb10a1a\& href=\&http:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Fpeople\u002F85ddf99deba680fb10a1a\& class=\&member_mention\& data-editable=\&true\& data-title=\&@秦兵\& data-tip=\&p$b$85ddf99deba680fb10a1a\& data-hovercard=\&p$b$85ddf99deba680fb10a1a\&\u003E@秦兵\u003C\u002Fa\u003E。按照大律师的建议，业主们组织起来，共同聘请了测绘公司，把小区面积重新量了一遍。最后和开发商达成了调解，取得了高额赔偿。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E不久前我和秦兵先生本人求证这个案子，秦律师给我说，当年在测绘人员测量的过程中，量到楼里一个地方的时候，开发商突然集中了大量人员进行阻拦，不让测绘人员进去。于是维权的业主也组织起来，把开发商的人员从楼上撵了出去，业主们把各个入口都把守住，这样才成功的测量了这个关键位置。测绘人员发现了两个层高不足的设备层，合计8000多平米。按照当时的房价计算，这8000平米相当于多收了业主1亿多元。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E这个案子打了没多久（），开发商就和业主调解了。详细的内容大家可以参考媒体的报道。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cblockquote\u003E　　每平方米售价逾万元的房子可谓寸土寸金，朝阳区国际友谊花园的120多名业主入住5年后发现自己的房产面积涉嫌“缩水”8000余平方米，合计金额高达1亿多元。去年5月，业主联名向中国消费者协会投诉，此事成为中消协近年来受理的涉案金额最高、争议面积最大的一起房产纠纷案。3月4日，国家测绘局政策法规司司长张建国表示，一定要把此事查个水落石出！\u003Cbr\u003E　　发现房屋严重缩水\u003Cbr\u003E　　业主发现房屋面积严重不足后，北京20多家测绘单位没有一家愿意为此进行复测。无奈之下，他们自费聘请上海市房屋土地测绘中心进行复核，测绘报告显示：小区面积缩小1361.60平方米、公摊面积多出8000余平方米！\u003Cbr\u003E　　坐落于朝阳区左家庄的国际友谊花园是北京友谊辉志房地产开发有限公司于1995年开发建设的外销公寓项目，1997年底落成并投入使用，共外销了3幢楼。\u003Cbr\u003E　　去年夏天，入住5年之久的业主赵女士忽然发现，自己居住的塔楼只有18层，而房产证明明写的是19层。她一下惊呆了，因为多一层楼，她就要多支付开发商将近10平方米的公摊面积。无独有偶，业主李女士请专业人士对自己的三室两厅房屋面积进行测量后发现，使用面积不到110平方米，但楼书上注明的却是建筑面积162.87平方米、使用面积126.27平方米。\u003Cbr\u003E　　该房产当时售价每平方米均在1.1万元至1.7万元，些许偏差都意味着不小的数目。百余名业主立即找到北京的测绘部门，但北京20多家测绘单位没有愿意为此重新测量的。无奈之下，业主们只好自费从上海请来具备一级资质的上海市房屋土地测绘中心。\u003Cbr\u003E　　去年6月14日，上海市房屋土地测绘中心对国际友谊花园的1、2、3号楼进行了全面测量，他们提供的测绘结果显示：虽然北京国际友谊花园的第一次测量单位———北京市房地产勘察测绘所出具的报告写着小区面积是10675.86平方米，但实际只有9314.26平方米，少了整整1361.60平方米。除小区面积缩小外，上海方的测绘报告还认为北京方的测量结果多算了8000多平方米的公摊面积。如果这个说法成立，按照楼盘的每平方米1.2万元的售价计算，这些争议面积大约价值1亿元人民币。\u003Cbr\u003E　　测绘所向业主致歉\u003Cbr\u003E　　在北京市国土房管局召集的开发商和业主代表座谈会上，北京市房地产勘察测绘所副所长于伟承认，当初测绘数据的确有误，并对业主的经济损失表示“歉意”。\u003Cbr\u003E　　面对如此严重的“缩水问题”，业主们多次要求开发商出示房屋面积的实测报告、公摊细则、竣工图纸等资料，但开发商一直未予提供。去年5月，120多名业主联名向中国消费者协会投诉。中消协接到投诉后，多次向开发商进行调查，并向房屋土地主管部门查询及多次与业主代表座谈了解情况。\u003Cbr\u003E　　在有关行政部门的干预下，今年1月，由业主代表、开发商代表和中消协工作人员组成的协调小组召开沟通会议，达成共识，认为解决这一巨额纠纷不仅是一个楼盘和百十位业主的事，而是对时下普遍存在的因房屋面积缩水而侵害消费者权益的情况有特别的启示意义，因此这一纠纷的解决“宜早不宜迟”。\u003Cbr\u003E　　2月12日，北京市国土房管局首次召集国际友谊花园开发商及业主代表进行座谈。在这次内部协调会上，北京市房地产勘察测绘所副所长于伟承认，当初给国际友谊花园提供的测绘数据的确有误，并对因此给业主带来的经济损失表示“歉意”。这次协调会决定，北京市房地产勘察测绘所重新核对、更正数据，并在2月19日将复核结果向全体业主公示；北京市房屋土地权属登记事务中心将根据复测的总建筑面积结果，重新核发产权证。开发商香江国际发展有限公司总经理罗钊明当场表示，将根据复测结果，按照有关法律文件及合同约定，以多退少补的原则与业主及时结算误差面积。\u003Cbr\u003E　　面积分歧在设备层\u003Cbr\u003E　　上海方面依据建设部颁布的《建筑面积计算规则》解释细则，采用层到层的测量方法；北京方面采用中到中的测量方法没有法律依据。\u003Cbr\u003E　　2月19日下午6时许，北京市房地产勘察测绘所三名工作人员在国际友谊花园3栋大楼内张贴了重新复核的新建筑面积核定技术报告，报告中的测绘数据与上海的测绘数据进行了对比，并就误差进行了说明。他们在这次公示报告中承认，他们把每栋楼顶层四角的复式小跃层结构标注为一个整层，使国际友谊花园房产证注明的面积比复测多算了2000多平方米。\u003Cbr\u003E　　国际友谊花园众多业主对这份公示报告并不满意，因为按照上海方面的测量，楼盘缩水应为8000余平方米，而北京房地产测绘所只承认了2000平方米的误差。\u003Cbr\u003E　　两者分歧主要在于地下一层设备层。根据国家对房屋公摊面积的规定，地下室的设备层只有高度超过2.2米才能算进公摊面积。上海方面根据层到层的测量方法认定1号楼的层高2.2米，可以计入总量面积，2号和3号楼的层高不足2.2米，故未将设备层计入总量面积；而北京方面的报告认为，他们采用中到中的测量方法，3栋楼地下设备层的层高均达2.2米，可以进行分摊。\u003Cbr\u003E　　业主们聘请的代理律师秦兵认为，依照建设部颁布的《建筑面积计算规则》解释细则，对地下设备层层高的计算应采用层到层的方法，即应该测量设备层上下两层楼面的垂直距离，中到中的测量方法无法律依据。\u003Cbr\u003E　　问题一定要查清楚\u003Cbr\u003E　　国际友谊花园楼盘面积纠纷引起了国家测绘行政监督管理部门的重视。3月4日，国家测绘局政策法规司司长张建国在接受《中国消费者报》记者采访时表示一定要把面积误差查个明白。\u003Cbr\u003E　　张建国司长说，国家测绘局得知国际友谊花园面积测绘存在严重误差后，局长陈邦柱督促有关部门一定要把问题查清楚，查清北京市房产测绘部门是如何测量的，为何会出现数千平方米的面积误差。并强调要以此为契机，依法加强对测绘结果质量的监管，推进测绘依法行政，遏制房产测绘违规行为的发生。国家测绘局正在督促北京市测绘行政主管部门进行调查，如果查出房产测绘部门在此次房产测绘中存在违法问题，将进行严肃处理。\u003Cbr\u003E　　昨天，香江国际总经理张曼表示，公司已接到北京市国土资源和房屋管理局处理意见通知，他们会为业主结算并重新核发房产证。初步预算，公司将为业主退赔房款1500多万元。我们相信，随着各级部门的深入调查，国际友谊花园“缩水事件”的真相一定会水落石出！\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E　　打破房产测绘垄断(■链接)\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E　　3月7日，在中消协召开的2002年专项投诉情况通报会上，中消协投诉与法律事务部主任王前虎就国际友谊花园房屋面积纠纷进行点评，他呼吁“对房屋面积测量和质量检测单位实行严格监管，坚决打破行业垄断和地区垄断”，“要明确房产测绘单位违规操作应承担的法律责任，建立合法、有序的竞争机制”。\u003Cbr\u003E　　王前虎说，解除该案面积纠纷对规范全国房地产市场具有典型的示范效应。目前的房产测绘领域存在着严重的行业垄断和地方保护，在国际友谊花园面积纠纷中，消费者就是因为对北京市房地产勘察测绘所测算的房屋面积存在严重失实而进行投诉，但是解决和处理纠纷，并且对房屋面积进行复测的仍是这家测绘所，消费者对此提出质疑，测绘机构为何既当运动员又当裁判员，测绘机构测量失实究竟应该承担什么责任。\u003Cbr\u003E　　他认为，健全相关机制、加强对房产测绘机构的监管、保证房产测绘的透明公开公正是解决房屋面积纠纷重要的环节。如果不解决这些问题，开发商就会以测绘机构做盾牌，推诿责任，消费者的合法权益就难以得到保护，房地产行业也难以走上良性发展的道路。王前虎认为解决问题的关键是要建立合法、有序的竞争机制，坚决打破房产测绘行业和地区垄断，对房屋面积测量和质量检测单位实行严格监管，明确其违规行为所应承担的法律责任。对不认可本行政区划以外的测绘机构的测绘报告的地方性规定予以废止。同时，有关行业主管机关要对故意扰乱商品房市场的害群之马运用重罚措施加以治理。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E《京华时报》 (日第A08版)\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002Fcadbdd6a5dba415a8c5edfc106be22bd_b.jpg\& data-rawwidth=\&711\& data-rawheight=\&497\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&711\& data-original=\&https:\u002F\u002Fpic4.zhimg.com\u002Fcadbdd6a5dba415a8c5edfc106be22bd_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E国际友谊花园案可以说是商品房面积缩水领域里最有名，最有代表性的案例，但是这个案子只是圈子里有名，圈子外也没引起什么注意，毕竟是个非常冷门的\u003Cb\u003E小事情，\u003C\u002Fb\u003E比起黄晓明和AB大婚什么的，实在不算什么话题，虽然这可能意味着，\u003Cb\u003E你家也缩水，开发商多收你几万块，而你根本不知道\u003C\u002Fb\u003E。这个案子一套房子套内小了10平米，业主感觉不对劲了，如果套内少几个平米，公摊多几个平米，你根本就感受不到。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E十年过去了，面积缩水还是缩水的，大部分业主永远蒙在鼓里，少部分业主们意识到了这个问题：多数是开发商太黑了，但是这些业主也不是卡在业主组织上（很多业主不懂怎么组织，也不知道），就是卡在搭便车上（大家都希望你先掏钱，打赢以后他们跟进，或者你免费替他们做事，他们只负责领钱）。极小部分的业主只要是开始维权，基本都能和开发商调解（约99%）。\u003Cb\u003E所以这个领域的判决书并不常见（约1%）。\u003C\u002Fb\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E那么面积缩水是不是普遍问题呢？答案：是的，非常普遍。\u003C\u002Fb\u003E这是几方面原因综合的结果：\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E1、违约成本低，风险低；\u003Cbr\u003E2、制度设计给面积缩水提供了便利。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E资本家是逐利的，就算是打赢的官司，以国际友谊花园为代表，首先起诉率就已经很低，10000个小区也就这么一个案子，然后就算业主们组织起来也必然是少数人，调解的时候又缩水一些，所以\u003Cb\u003E面积缩水的成本必然远小于面积缩水的收益\u003C\u002Fb\u003E。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E判断你家缩水没缩水，拿合同和房本算一算就知道了，公摊率很大（超过20%，甚至超过25%），小区又没有什么特别的（比如面积超大的走廊、电梯、大堂），那基本就有缩水。面积缩水还有一个特征，就是收房的时\u003Cb\u003E候公摊率一般会发生变化，公摊增加，套内面积缩小\u003C\u002Fb\u003E，有时候业主还要向开发商补缴购房款。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E房子肯定是变小了——这样就可以节省成本。总的面积还不能缩小。套内面积业主自己有可能量的出来，所以多出来的面积一般都在公摊上。既然都已经多算了，索性在合同约定允许的范围内多量一些，这样还可以从业主手里再收一笔钱。一家多个一两个平米，1000户就是数千万的利润。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E有人问，那开发商做了坏事，不应该赔偿吗？是的，按照法律规定面积缩水的赔偿标准是3%以内的部分退房款，3%以上的部分双倍。以国际友谊花园案为例，160平米的房子少了10平米（6.25%），那么打官司的话这一家应该赔偿\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cblockquote\u003E3%+3.25%*2=9.5%\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cblockquote\u003E《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：\u003Cbr\u003E（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；\u003Cbr\u003E（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cbr\u003E算上利息就是差不多10%的赔款。如果小区有1000个业主，就是赔偿1个亿了（当年1万一平米）。如果按照现在的房价，就是三四个亿。然而，法律并没有禁止开发商在合同中免除自己的赔偿。所以很多开发商会修改合同，约定不管缩水多少，都按照一倍退还。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E我在执业过程中听到过截然不同的两种声音，测绘专业人士普遍表示，这个要承担责任绝对不能造假，但是房地产从业人员又经常爆料，说面积缩水是非常普遍的。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E商品房小区的面积有两个，一是预售的时候的合同面积，这个面积是预测面积，图纸上是多少就写多少，二是竣工后的实测面积。实测面积都是开发商委托地方政府指定的单位来测绘，通常是规划局下属测绘研究所之类的。后面给开发商办竣工验收，给业主办产权证，都是以这个测绘报告做依据。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E这就相当于咱们去市场买菜，市场里面摆一个“公平秤”，但是你不能自己去量，所有卖给你的菜都是商户\u003Cu\u003E自己去量\u003C\u002Fu\u003E的，而且商户还按照重量给管秤的人\u003Cu\u003E付费\u003C\u002Fu\u003E，你认为这个秤公平不公平。\u003C\u002Fb\u003E如果菜贩子对你说：放心绝对不会缺斤短两！这种话只能是听听。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E我买菜的时候我基本就不会去称什么公平秤，菜贩子说多少就是多少。因为我嫌麻烦。而测一个小区的套内面积还好说，测公摊面积就是十万、三十万、一百万这个级别的成本，不集合全小区的力量难以实现。小区1000户，100万不过一户1000块。如果靠10个人量面积，啧啧。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E面积缩水是中国独有的。因为世界上其他国家，大部分都是现房交易，还有不少是按照房子的面积（不包括公摊）卖房子，而且人家土地是私有化的，你拿到的面积只比合同面积大，不会比合同面积小。能把0.几平米的钱都算进去给自己创造利润，又不担心法律严惩的，莫过于我国。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E能利用这个赚钱的，上下环节上又不是一两个人，从政府各部门到开发商股东、经理，再到监理、规划、测绘、施工各个环节，大家很有默契的都不干坏事，都做有良心的社会主义好商人，在这样的游戏规则下说我们这群人从来不违规，啧啧。你只能代表你自己，不干坏事就谢天谢地了。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E最后说一句，有人说，知道这个有什么用？\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cblockquote\u003E房价跌了，想退房。（面积误差超过3%就可以退）\u003Cbr\u003E房子太烂，想索赔。\u003Cbr\u003E学区没有了，孩子上不了学。\u003Cbr\u003E缺钱花了，手头紧。\u003Cbr\u003E闲的蛋疼，想找点事情做。\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cbr\u003E相关报道参考：\u003Cbr\u003E\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Flink.zhihu.com\u002F?target=http%3A\u002F\u002Fwww.infzm.com\u002Fcontent\u002F34782\& class=\& wrap external\& target=\&_blank\& rel=\&nofollow noreferrer\&\u003E南方周末 - 房屋面积缩水惊人 纪检老干部揭开黑幕\u003C\u002Fa\u003E\u003Cbr\u003E\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Flink.zhihu.com\u002F?target=http%3A\u002F\u002Fjiangsu.china.com.cn\u002Fhtml\u002FFkuaixun_49091.html\& class=\& wrap external\& target=\&_blank\& rel=\&nofollow noreferrer\&\u003E南京一市民买房交付时房号搞错 面积缩水3平米\u003C\u002Fa\u003E\u003Cbr\u003E\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Flink.zhihu.com\u002F?target=http%3A\u002F\u002Fnews.ifeng.com\u002Fa\u002F2F.shtml\& class=\& wrap external\& target=\&_blank\& rel=\&nofollow noreferrer\&\u003E住了两年才发现房子面积竟“缩水”\u003C\u002Fa\u003E\u003Cbr\u003E\u003Ca href=\&http:\u002F\u002Flink.zhihu.com\u002F?target=http%3A\u002F\u002Fwww.ycwb.com\u002FePaper\u002Fycwb\u002Fhtml\u002F2F08\u002Fcontent_222811.htm%3Fdiv%3D-1\& class=\& wrap external\& target=\&_blank\& rel=\&nofollow noreferrer\&\u003E买来新房面积缩水较真业主讨回差价\u003C\u002Fa\u003E&,&state&:&published&,&sourceUrl&:&&,&pageCommentsCount&:0,&canComment&:false,&snapshotUrl&:&&,&slug&:,&publishedTime&:&T15:20:55+08:00&,&url&:&\u002Fp\u002F&,&title&:&面积缩水，开发商赔偿业主三千万&,&summary&:&破例讲个真实案例。因为网上早已报道过，不涉及客户的隐私问题。\u003Cb\u003E（本文禁止商业转载）\u003C\u002Fb\u003E 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主要包括以下问题:\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E＊什么是商品房五证\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E＊买房之前为什么要看商品房五证\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E＊五证不全的房子能不能买\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E＊买到五证不全的房子怎么办\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E＊商品房五证能帮我们得到哪些重要信息\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E本期的话题适合打算买房正在看房的购房人，以及收房的时候发现“货不对板”的业主。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cp\u003E本期Live入口 ： \u003Ca href=\&https:\u002F\u002Fwww.zhihu.com\u002Flives\u002F869952\& class=\&internal\&\u003E\u003Cspan class=\&invisible\&\u003Ehttps:\u002F\u002Fwww.\u003C\u002Fspan\u003E\u003Cspan class=\&visible\&\u003Ezhihu.com\u002Flives\u002F3C\u002Fspan\u003E\u003Cspan class=\&invisible\&\u003E\u003C\u002Fspan\u003E\u003Cspan 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