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小区二手车位也要先卖业主
作者：赖伟行
　　“一户一车位”　　原有政策　　车位优先满足业主　　每买一套房只能租买一个车位　　实际操作中二手车位转让则多不受限制　　海珠新规　　二手车位购买者须为车位所属小区业主　　一套物业只能对应购买一个车位　　购买车位时须携带房产证原件，车位业权人必须与房产证业权人同一人　　本报讯 （记者赖伟行）根据《物权法》和广州市车位的相关租售规定，广州市的小区车位优先满足业主，每买一套房屋只能租买一个车位。但在实际操作，开发商公开发售车位时，基本可以按照这一规定严格执行，但涉及二手车位，这一规定则难以严格执行，不少车位都直接卖给了非小区业主的买家。　　不过，本报记者昨日获悉，从本周起，海珠区已经开始严格执行新的规定，要求在该区购买二手车位的购买者必须为该车位所属小区物业的业主，而且一套物业只能对应购买一个车位。不过，其他各区暂时尚未有跟进。　　现状：　　二手车位转让不必有业主证明　　据悉，根据广州市国土房管局发布的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，广州小区车位车库不仅不得预售，而且限定优先满足业主，每买一套房屋只能租买一个车位，并且车位产权证将注明业主房屋产权证号和合同编号，以杜绝开发商向非业主销售车位等违规销售行为。特别规定办理车位权属证时，要对应注明购买该项目房屋的产权证号和合同编号，即采取车位产权与房屋产权“一一挂钩”的方式。虽然这一规定在发布后，有效限制了开发商违规销售车位的行为，但是市民买卖二手车位却基本不受这一规定的限制。　　据业内人士透露，之前广州在二手车位买卖上对资格审查非常宽松，二手车位的转让基本没有限制。只有部分区域的房地产交易登记部门需要买家签署“具结书”，但在其他区域甚至连一纸声明都不需要。小区车位转手出售，无论是卖给业主还是非业主都没有限制，也不需要向当地的交易登记部门出示业主证明。　　不过，昨日有按揭业人士透露，从本周开始海珠区已经开始严格执行相关规定。汇翰按揭高级业务经理莫静昨日告诉记者，按揭公司方面已经接到海珠区房管部门的通知，即日起，凡购买二手车位，购房者必须为该车位所属小区物业之业主，一套物业只能对应购买一个车位。另外，购买车位时须携带房产证原件，车位业权人必须与房产证业权人同一人。　　不过房管部门昨晚就进一步解释称，实际上非小区业主也可以购买小区的二手车位。除了符合一户一车位的情况，广州市房地产交易登记部门已经发出最新要求，对购买人为非小区业主、不符合“一户一车位”的二手车位转让登记，申请人需要提供该交易已在小区公示且无人提出异议的公证书，以完善相关登记操作。　　预测：　　新过户规则对市场影响有限　　业内人士分析，目前广州车位市场虽然买卖比较活跃，也不乏投资车位的情况，但总体占交投额的比例并不高，平均一百宗二手房交易才有一宗二手车位交易。不过，像海珠区这样，严格要求二手车位只能向业主出售并与小区的房产挂钩，有助于抑制车位的炒卖情况。　　据满堂红披露的数据显示，去年一年广州的二手车位买卖还不到三千宗，其中海珠区的车位买卖只有470宗，只占全市的15.9%，市场规模与住宅相比并不大，在全市所占的份额也不算多。虽然海珠区执行了新的二手车位过户政策，但是对市场的影响目前还比较有限。　　市场：平均每个车位　　至少20万元　　据业内人士透露，自从2010年广州实施限购后，少数手头有余钱的买家，无论是投资还是自用，开始将资金用于购买车位，令车位的价格水涨船高。在停车矛盾日益突出的市区，很多小区的车位曾经出现过半年就涨十万元的情况，甚至出现了六七十万元的天价车位。　　“现在刚买了车，一打听小区的车位，至少要40万元一个。”家住海珠区新港西路一楼盘的市民廖先生表示车位涨价的幅度让他咋舌，和三年前自己刚搬进小区时的价格相比几乎翻了一番。　　而据阳光家缘的数据，今年1月广州全市住宅网签均价不过为13595元/平方米，但是一手车位的均价已经达到16253元/平方米，车位均价比住宅均价高了近两成。以一个车位12平方米计算，平均每个车位的价格都至少要20万元左右。
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<meta name="description" content="卖车位需三分之二业主同意，门槛太高难操作
　　“原本以为二手车位只能卖给业主，没想到什么人都可以" />
二手车位竟然可以卖给其他小区的业主 但是要三分之二本小区业主同意
&发表于： 10:35:04&&共被阅读过1701 次&&
卖车位需三分之二业主同意，门槛太高难操作
　　“原本以为二手车位只能卖给业主，没想到什么人都可以买！”近日，家在海珠区的陈先生因为搬家，将前两年买的一个车位卖给了另外一个小区的业主，并且顺利地办理了过户手续。记者调查发现，由于广州规定，二手车位若要卖给小区外人士就必须进行公示，得到小区三分之二以上业主的同意，才能买卖。而征得三分之二以上业主同意这一条在现实中很难操作，目前已形同虚设。
　　签署“具结书”就可卖车位
　　据了解，陈先生的车位之前购买的价格为17万元，转手给另一个小区的业主后，价格涨到了25万元。交易前，陈先生听说车位只能卖给业主，如果卖给其他小区的人，需要三分之二的业主同意，而车位所在的小区业主众多，一家一家去征求意见根本办不到。陈先生为此感到十分忐忑，没想到在交易中心过户时，只需要签署一份“具结书”就顺利完成了过户手续，根本没人过问是否卖给了小区业主或是已征得了其他业主的同意。
　　记者在这份“具结书”上看到，出售方只要声明“本人已征询本小区其他业主的意见，无人提出异议”，并且表示“现申请办理该车位的产权转移登记，日后因小区业主提出的异议引起的一切法律责任均由本人承担”。事实上据陈先生说，所谓“已征询本小区其他业主的意见，无人提出异议”只是业主的一面之词，无须提供凭证，也没人核实真伪。
　　门槛太高导致规定形同虚设
　　据悉，从2009年8月开始，广州开发商卖车位必须公示，车位数目少于小区房屋套数的，每户业主限购一个车位，而且只能卖给房屋业主本人或配偶。车位、车库房地产权证应当注记权属人已购买本房地产开发项目房屋的房地产权证号或商品房买卖合同编号。
　　不仅如此，市民买卖二手车位也要按此规定执行，如果二手车位的确需要卖给小区外人士的，必须进行公示，得到小区三分之二以上业主的同意，才能买卖。但“征得三分之二以上业主同意”这一条在现实中很难操作。
　　“虽说优先满足小区业主，但是这个规定执行起来很困难。”满堂红研究部高级主任肖文晓表示，目前二手车位只要有产权证就可以买卖，交易过程中基本没有限制。在采访过程中，不少中介向记者表示“买家不在同一个小区也没问题”。
　　记者了解到，目前广州在二手车位买卖上对资格审查非常宽松，二手车位的转让限制其实已形同虚设，虽然在海珠区需要签署“具结书”，但在其他区域甚至连一纸声明都不需要。金沙洲某中介公司负责人朱先生向记者表示，在白云区交易二手车位，连“具结书”都不用签，无论卖给业主还是非业主都没有任何限制。朱先生的中介行近几个月交易了好几个车位，都没有向交易中心出示过任何业主证明。
　　特别关注
　　住宅限购带动车位成交剧增 海珠区现天价车位
　　业内人士表示，由于住宅限购，加上买车的人越来越多，今年的车位买卖确实比往年活跃，不少业主在自己居住的小区买不到车位，只好去附近还有车位出售的小区购买，而一手的车位只能卖给业主，所以他们只能选择其他小区的二手车位，这在一定程度上推高了周边小区的车位价格。
　　中介公司数据显示，前三季度，二手车位买卖共2088宗，同比增长了79.2%。在一手车位方面，成交也是相当活跃，阳光家缘成交数据显示，从6月份到11月份的半年时间内，广州成交了9848个一手车位，均价为1.7万多元/平方米，按照普通车位通常面积在12平方米计算，广州每个车位价格平均为20.4万元。
　　近来，广州天价车位屡见不鲜，价格不断被刷新。继东风广场出现54048元/平方米的天价车位以后，上月海珠的碧海大厦又出现了四宗一手天价车位成交记录，均价高达59958元/平方米，相当于一个普通面积的车位价格在70万元以上。令人疑惑的是，该盘的二手房均价也不过15000元/平方米，同一小区内车位的单价竟然是住宅的近四倍。
最新网友点评
关于二手车位竟然可以卖给其他小区的业主 但是要三分之二本小区业主同意我想说两句：
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版权所有&&客服：400-本站QQ群：没有停车卡不能进小区 业主用车堵小区门
来源：大河网-大河报
作者：记者 焦勐 文图
两名业主一怒之下用车堵住了该小区大门&
　　事发涧西区香港城小区，业主一怒之下用车堵了小区大门
　　□记者 焦勐 文图
　　阅读提示|"不买停车位，小区保安就不让我们开车回家，太过分了。"8月19日晚9时许，家住市涧西区香港城小区的居民李明女士(化名)拨打本报热线()称，由于自己家没有购买小区标价60000元的地下停车位，保安就禁止她开车进入小区，无奈之下她只得将车停在大马路上。
　　当晚，十余名业主因车辆没有"停车卡"被挡在小区外，其中两名业主一气之下将自家的车直接堵在了小区大门口。
　　【】没有"停车卡"，就不让车辆进小区
　　8月19日晚10时许，记者在涧西区路香港城小区西门口见到了李明，据她介绍，为了方便做生意，她和丈夫购买了一辆小型面包车，用来运送货物，之前凭租赁停车位的"停车卡"进出小区，并停放在地下停车位。"当时地下停车位是可以租的，每月150元左右，&停车卡&一月一充。"
　　前段时间，李女士带着"停车卡"到小区物业中心充值，却被物业人员告知，地下停车位不再对外出租，业主必须购买使用，一个停车位60000元，使用年限20年。"能不能租地面停车位?"李女士询问，工作人员给出答复，地面停车位已租完。
　　"地面停车位租完了，车停在小区外又不安全，没有&停车卡&，车不让进小区，这不是逼我们买地下停车位吗?"李女士说。
　　【走访】绿地变身停车场，人行道上装"地锁"
　　"这个小区停车位是老问题了，一直得不到解决。"该小区居民宋先生说，他无奈之下买了一个停车位，花了60000多元。"开发商强制卖车位太了，业主必须被强租20年，"宋先生说，协议上说20年后就不再收租金，开发商相当于将停车位卖给了车主。
　　李女士和宋先生的说法，得到了小区保安的证实，一名小区保安告诉记者，他们只认牌子(停车卡)不认人，"有牌子的刷卡就能进入小区，没有牌子的，我们也没办法，这是老板要求的。"该小区保安介绍，要求业主办理"停车卡"的并非物业，而是开发商。关于如何购买停车位，其建议记者到售楼部咨询。
　　此外，记者在小区东大门处看到，小区道路左侧的路灯杆上有"全段消防通道，路面禁止停车"的蓝色标识牌子，但没走多远，道路两旁就停着四五辆私家车。"那里原本是人行道，现在也被改为了停车位，"在李女士的指引下，记者看到，道路两侧的人行道，也停着多辆私家车，地面上还安装有黄色"地锁"，以防止他人用停车位。
　　记者注意到，小区的58、59号楼前均有一片公共绿地，生长着绿色植物，而57号楼前却停着数十辆轿车，"这里以前是公共绿地，现在植物也被铲除了，改建成了停车场。"李女士说。
　　【回应】近期正在"严查"建议尽早购位
　　当晚12时许，记者准备离开时，在小区门口见到了两名与保安打招呼道别的中年女子，记者上前攀谈得知，两名中年女子是该小区物业的工作人员，据其中一名女子介绍，前段时间，有业主向市涧西区物业办，小区部分业主没有办理"停车卡"却占用小区的停车位，因此就开始管理。"开发商有要求，这两天正在查没有&停车卡&的车，因此比较严。"
　　昨日下午4时许，记者以业主的身份拨打了香港城售楼部的电话，工作人员称，他们只负责销售地下停车位，"业主的车能否开进小区，我们管不了，还得问物业，毕竟办&停车卡&是由他们负责的"。
　　据涧西区物业办的工作人员介绍，香港城小区路面停车位有600余个，地下停车位有余个，现在小区所拥有私家车数量却达1余辆，400余辆车将"无家可归"。记者追问，是否有什么好的办法解决停车位的问题?工作人员告知，正在与社区物业进行协商，此外，建议业主尽早购买停车位。
　　【律师】小区停车位
　　要先满足业主需要
　　昨日下午4时许，就此事记者采访了河南大进律师事务所的谢亮律师，他说，多年以来，此类事件一直很普遍，开发商销售停车位也合法，但是《物权法》条文中明确提到，车位首先要满足业主需要。
　　《物权法》第74条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
　　"业主如果购买了有使用年限的停车位，在未达到使用年限前不再使用，可以转租，也可以转卖，应根据使用的实际情况，合理协商价格。"谢亮说。
　　对于绿地能否更改为停车位，《物权法》中有明确的规定，建筑区划内的道路、绿地属业主共有。更改绿地用途前经业主同意后还需向规划部门申请报批，绿地更改后收取租金，收益也应归全体业主共有。
(责任编辑：郑州站张磊)
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我是非业主可以买其它小区内业主的带产权的二手车位吗
我有更好的答案
任何单位和个人无权出售和转让人防工程的产权和使用权，大家在约定租赁期限还要注意，建设部相关条例已明确规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此。因为人防车位所占的面积属于人防工程，也不属于全体业主共有，该类车位也不可以购买产权。
常见的不能办出产权证的车位也可以地简单分为两种，依照《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效，转让人防工程车位的行为损害了国家利益和买受人利益，即使双方签订了车位使用权转让协议，另一种是不能办出产权证的。所以在大家购买车位的时候一定要擦亮眼睛了解清楚，你签署的是《机动车位购置协议》，还是《车位租赁协议》或《使用权转让协议》。另一种是人防车位。
人防车位不同于其它车位，有着其特殊性，租赁人防车位存在着因战争、自然灾害等不可抗力导致该车位被政府部门无偿征用的可能性。
最后总体上来说，车位可以地简单分为两种，一种是能办出产权证的，人防车位既不属于开发商。
那人防车位可不可以进行租赁呢？根据目前的司法实践，对人防车位的租赁主要有两种观点:
观点一、部分法院认为，如要租赁人防车位最好先取得人防部门的许可。而且，该协议也是无效的。
观点二、按照“谁投资谁受益”的原则交由开发商开发管理的，开发商可以通过租赁人防车位获得租金，但使用人防工程必须办理登记手续。
因此。一种是已经列入公摊面积的车位。只要列入了公摊，从法律上来说就属于不能办出产权证的车位，因为是全体业主共有。因此该类车位不可以购买产权但可以租赁，国防资产属于国家所有。此外，而人防工程又是属于人民防空工程建设的，根据有关规定
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