2016年房奴必读 房贷真的可以不用着急提前还 - 谈房论市 -
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2016年房奴必读 房贷真的可以不用着急提前还
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TA的每日心情开心 16:31签到天数: 22 天[LV.4]偶尔看看III
眼看春节将至，许多朋友马上就能迎来一大波数额不菲的年终奖，这让不少身背重额债务的“房奴”们手头资金变的十分充裕，再者由于2015年央行连续五次降息，关于提前还贷的情况变得格外引人关注。
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/ j. N2 J7 W0 ?7 G(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网). V$ A$ O. N7 \众所周知，现在的房贷最长是30年，但根据调查发现，在实际生活中真正的还款周期并没有没那么长。
3 F* k6 H, }) _, ](来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)8 W. D( R+ _&&|8 p' a
9 b& s( r* b0 Y8 {(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)+ l& D/ a7 p) {7 R+ d有银行的数据统计，一般的房贷还款周期差不多为五到七年，有90%的人都会选择提前还贷。其中，很多人受制于传统观念的束缚，觉得欠银行的钱不舒服，又或者自己在经济上另有打算；当然还有一部分人，对于目前理财投资市场并不了解，没有找到合适的理财渠道。
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% ^; o$ ^6 w$ l& a(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)2 C5 A5 F9 o# K, |综合来看，原因各有差异，但是不是所有人都适合提前还贷，什么情况下适合提前还贷，提前还贷的注意事项又有哪些？
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5 q( a5 E2 f3 `(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网). F% p' q. j) y3 e" C& n不适宜提前还贷
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) b6 a! e) d- @. f(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)- {8 }+ x, |9 h从目前国内的经济大环境来看，目前仍处于降息通道，短期内加息的可能性不大。简单说大家现在从银行贷款买房，借得钱越多、时间越长就越好，不必急于还款，毕竟房贷利率很低，利率折扣优惠也很大。
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% U0 \; G& E' Y. z$ I(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)3 z/ h. o/ H' }如果是以下三种请款，小编就建议您不要进行提前还贷了：
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& l( f+ L&&P2 i1 L(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)- F5 O+ H4 }3 Q1 o1、用公积金贷款的，或者贷款时享有较大折扣的（一般为8.5折）
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8 `$ ^$ A% i0 u(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)7 a) b: C0 b+ f&&{; u截止目前，公积金五年期以上贷款利率为3.25%，商业贷款基准利率为4.9%，再加上折扣，执行利率就达到了4.165%，可以说是非常低的水平。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，拿手中的闲置资金做一些理财更为划算。比如你手中有十万元的闲置资金，以投资一年期，年华收益6%的理财产品为例，年终可以获得收益6000元。
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- C- \8 W: T" h5 d(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)+ E0 C( `- f1 _5 y相反，你进行提前还贷的话，要按照合同支付一笔高昂的违约金。以目前北京首套房利率折扣优惠最高的汇丰银行为例。
; H3 g9 C7 w( m0 C(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)9 H2 Y# F5 G1 p7 U
& A0 x. B1 ]8 a(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)6 ?# b1 y0 U& X: A如果一次全部还完：
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: m6 l$ F- M: ]/ D(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)& }. T&&b) v0 d: t* l+ ~1-2年之内提前还款，银行将收取本金的2%人民币（最低20000元）作为违约金；
1 P, Y3 t8 a! P(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)% K; u7 _5 z4 P&&E
) H2 k/ }0 k+ w2 a9 H(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)/ K5 Q! s, I2 _. P2-3年之内提前还款，银行将收取本金的1%人民币（最低10000元）作为违约金；
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& }6 I$ ^1 [% p- o7 i(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)5 |6 ]' r5 m8 u8 H: Z3年之后，无违约金。
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8 g4 J$ v) U5 ~* C( _(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)% H* Q& Z/ a& \5 {仅部分还款：
2 E( U3 M5 r. B8 l(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)/ ?# B3 c7 W* ~9 n
' e" G* |4 f$ o(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网), B' I5 I/ [2 X$ X1-2年之内，银行将收取还款额的2个月的利息作为违约金（最低4000元）。
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/ ^7 I) E2 U5 W) V(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)7 H- T, O4 U( C) V0 T: T2年之后，无违约金。
8 z1 o$ S& W. g& |. ](来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)&&M1 x&&x&&C1 o& ~% V
7 _1 g2 ^4 f' {1 o(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)8 `2 X# R6 k/ C( w9 a2、等额本金还款期已过1/3的
. G9 r7 _" a: n(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)- ~7 W) |8 M: s6 j1 c
/ d) F&&N9 Q(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)2 B& z2 k) P) S等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
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, V# l" P# s/ {, w+ r$ ~(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)( ~9 P+ S- a% j3、等额本息还款已到中期的
" s7 p. h8 c' @) a(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)$ Z2 b: M' u, I
) d! J) g2 K( u(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)1 |" G&&N) ?, ^3 S, l等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
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2 B8 f7 g( U0 s% C( K(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网); U2 V! z6 K& w1 a适宜提前还贷
7 S7 w0 @&&W+ k) t(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)' l' J- c( n9 w" H& I
9 _2 S&&o" u: g4 f- ](来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)$ p+ [/ e: l' K$ P当然，也会有人说目前水平利率低，提前还贷肯定能省不少利息，所以小编也总结了以下几种适宜还贷的情况供大家参考。
$ F- k9 i* h5 a(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)% B- b* a. j, j- B3 v# O
- O9 C% v/ @+ ^4 t(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网); `! i6 I$ }& N) f1、如果是等额本息贷款，没有超过贷款年限三分之一，提前还款比较划算；
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& k/ [9 A6 C8 s1 Y8 I(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)& R. A5 b0 K: b. X# I2、如果是等额本金，没有超过整体贷款年限四分之一，可以做一部分提前还款；
0 D7 c&&@$ `. j# G* g# l(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)8 b( R4 G( Y* r! i
! e0 a3 F% y4 i(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)&&\- h3 E/ Q1 F& H% `3、除了五年定存一点投资理财都不会的，就提前还吧，还完了经常看看怎么理财，相信对你一定有帮助；
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7 ?/ G* I( j+ S( y(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)/ f8 ?- o9 P4 Y4、想还清贷款作抵押的，没啥说的必须还；
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; [+ u$ k! |2 f6 O(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)7 r: J; o. L2 j&&U5、死活不能欠银行钱，尤其家里老人催促的，就还了吧，别让老人替你操心.
* u8 ]+ X" Q/ J(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)/ T* G# [# N/ A/ ^4 x
% V$ D$ z" q- N. o. Q(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)% M$ V8 P# z" }确实，提前还完房贷会比按时还完节省不少利息，但每个人也需要结合自身情况而定，如果是打算部分还款，选择缩短还款期限比减少月还款额更划算；
8 V1 F+ \) \+ ]* |(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)0 X+ i" C&&f( v1 V
, W: c* j5 |# e6 R) X(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)7 a8 U6 l4 Q. s如果是计划今年还清所有的房贷，融360小编还要提醒大家还需要注意以下这两个问题：
* t, i( t5 \$ K/ H9 p(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)2 w% h: G1 x$ s! R
( {( U1 V& |# A1 o(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)- D1 ]/ x, F. x1、你需要弄清楚贷款银行对提前贷的相关规定:
" l, V6 K) B! r(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)) ~+ b/ @. J) g$ ]
, [+ p! X" D2 N$ M8 n! T(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)0 s2 A&&@$ A# W在年底还款之前，你先去银行了解清楚贷款银行对于提前还贷有哪些具体的规定，比如提前还贷是否有违约金，如果有违约金，其收取的标准怎样；提前预约还贷时间是否有要求；以及对提前还贷的数额又会否有规定等等。
5 W, k+ e3 e. {, H(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)+ H, V&&S4 X" Y
* W, @4 h) b' K% u: ](来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)4 k9 v( }# t/ V, S2、若是组合贷款方式，建议先还商业贷款：
% O& c" Q) q0 U(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)6 |! @+ ]0 W! ~# `3 z
) z. Y( @" e% R9 l! @(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网); w8 @0 [2 B&&}( m&&G/ v如果买房时，你选择的是“商业贷款+公积金贷款“组合贷款的方式，小编建议先还商业贷款，因为相比公积金贷款，商业贷款的利息比较高，如果先将商业贷款的那部分还清了，那么对于个人和家庭来说，每月的房贷压力必定会减轻很多，而且利息也同时节省不少。
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, g% @- Y$ ^6 B(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)8 w, d, {/ Z6 N; l- G最后，小编还想提醒大家注意现在好多银行，如果你和该银行有房贷业务联系的话，连续一年两年正常还了，还可以给你一个几十万的信用贷款，虽然不同银行额度不等，但一般都在十万到一百万的区间。
# G) X2 h. v( M/ f8 O(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网). y" `) h1 P+ [
) ~1 c' ]; b" ~" n(来自：濠.滨.论.坛 bbs.０５１３.org - 南通.濠.滨.网)* P. L&&d' f$ E9 K比如你现在买二套房不能贷款的情况下，如果能在银行拿一个信用贷款产品，利率上升也不高的情况下，比从别的渠道贷款好多了。
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技术支持：房贷提前还要收违约金？这三种人不适合提前还款！
　　&提前还贷&算得上是大家买房中最常遇到的问题了，因为买房时倒没有想那么多，当自己手头钱充裕的时候，还是希望提前还贷以减轻以后的压力。需要注意的是，并不是所有人都适合提前还款，有几个关键问题很多人还不了解。
　　提前还贷对还款时间和还款额度有要求
　　提前还贷不是想申请就能申请，有的银行规定还贷满一年才能申请提前还贷，有的要求半年。有的还规定了还款额度，比如是1万元的整数倍，有的甚至还要求了还款次数，一年只能还一次。即便是还款操作相对简单的公积金贷款也有类似的规定，有的要求还贷满一年可以申请提前还贷，要求每次还款金额不低于6个月的住房公积金贷款本息，有的甚至要求1年的贷款本息，每年限还贷1次。总之银行对提前还贷的还款时间、还款金额、还款次数都可能有要求，最好在买房之前就了解清楚。
　　提前还款要收违约金
　　除了还款时间和还款额，有的银行还要求提前还贷需要支付一定比例违约金，因为提前还贷意味着交给银行的利息少了，银行就通过收取违约金的方式弥补这一点。
　　一般银行收取违约金的方式有两种
　　一是按照提前还款时未结余额的2%-5%计算，比如100万贷款，提前还贷后，还剩下50万没还，那么要交1万-2.5万的违约金。
　　二是收取若干个月的利息，比如还贷不足一年的罚息三个月；还贷满一年不满两年的罚息两个月；还贷满两年以上的不罚息。
　　由于银行间有政策差异，以上关于提前还贷时间、还贷额、违约金情况，在贷款合同签订前就要向银行问清，并将相关问题落实到合同中。今年银行资金环境收紧，一二线城市有银行为缓解住房贷款余额，要求支持房贷客户提前还款，甚至会对违约金给予减免**，对于有提前还款打算的购房人来说是个好消息。
　　提前还款后，剩余贷款可能享受不到利率
　　通常，房贷提前还款主要有两种方式，一是提前全部还清，二是提前部分还清。在一些城市房价较高，贷款额度较大，很少有人能一次全部还清，因此多数人都会选择部分提前还贷。部分提前还贷又分为两种方式：一是缩短贷款年限，月还款额不变，二是减少月还款额，贷款年限不变。
　　缩短贷款年限相对更能节省利息，但是这样一来，提前还贷后的剩余款部分，就需要重新签订贷款合同，银行会重新审核购房人贷款资质，并且会按照最新的贷款利率政策执行，不能享受当初的低利率**。今年银行信贷政策收紧，不少城市银行贷款利率**幅度骤减，如果想通过缩短贷款年限申请提前还贷，以前享受的是8.5折**，现在可能就变成9折甚至是基准利率了。有的贷款人如果在还款期间出现过征信问题，也有可能会被提高贷款利率，这一点一定要注意！
　　哪些人是不建议提前还款的呢？
　　1、用公积金贷款的，或者贷款时享有较大折扣的(一般为8.5折)
　　截止目前，公积金五年期以上贷款利率为3.25%，商业贷款基准利率为4.9%，再加上折扣，执行利率就达到了4.165%，可以说是非常低的水平。由于已享受较低折扣的利率**，目前又处于降息通道中，拿手中的闲置资金做一些理财更为划算。
　　相反，你进行提前还贷的话，要按照合同支付一笔高昂的违约金。以目前北京首套房利率折扣**最高的汇丰银行为例。
　　如果一次全部还完：
　　1-2年之内提前还款，银行将收取本金的2%人民币(最低20000元)作为违约金;
　　2-3年之内提前还款，银行将收取本金的1%人民币(最低10000元)作为违约金;
　　3年之后，无违约金。
　　仅部分还款：
　　1-2年之内，银行将收取还款额的2个月的利息作为违约金(最低4000元)。
　　2年之后，无违约金。
　　2、等额本金还款期已过1/3的
　　等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
　　3、等额本息还款已到中期的
　　等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
03-30?03-16?03-10?03-11?
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要不要提前还房贷？ 建议提前还房贷是银行的阴谋？
现在经常会看到一些讨论：要不要提前还房贷？
这种讨论已经非常多了，支持和反对的都有，小编找了一些最典型的论点，大家看看自己倾向哪种论点。
观点一、不能提前还
小牛就职于某股份制银行，负责过房贷产品，他的意见是现阶段不适宜提前还款，原因有2点：
1、理财产品收益超过了房贷利率
在房贷利率不超过5%，按照市场情况看，这是20年来最低的水平。
而理财产品呢，即使银行的，收益大部分都高于4.5%，5%以上更是多如牛毛。
2、市场融资成本高
个人向银行申请贷款很难，即使通过，利率基本高于5%。即使通过房产抵押贷款，期限也不会超过10年，而且利率肯定超过10%！
房贷对银行是优质资产，为什么银行会希望客户提前还？
主要是资金充裕时，银行为了让用户贷款，推出很多8折甚至7折的贷款。
但货币紧缩时，比如2011年，很多银行缺钱，而且因为折扣太多，随着利率和通胀升高，银行的利润进一步被压缩。那些7折利率的房贷，甚至没法通过信贷资产转让的方法卖出去。
所以银行为了鼓励那些7折的客户提前还款，都不收违约金了。这样银行的存贷比指标可以得到缓解，而且可以用更高的利率再放贷出去，增加利润。
而2017年，房市调控更加厉害，还款容易、借贷难。
所以结论是：能很好运作资金的情况下，不要提前还贷，尤其是早期有高折扣的客户。
另外一位网友，胡锦超这么说：
1、从收益看
如果贷款100万、30年、等额本息，按照1.1倍基准利率，本息共202万！
同样100万去投资30年，年化5%，不算复利，本息共250万！
所以这等于是用最低的利息向银行贷款赚钱，而且还有利息更低的公积金贷款！
2、从通胀看
如果贷款100万买了100㎡的房，还款期间通胀很高，30年后100万也许只能买10㎡，此时房子价值就是1000万！但你还是按100万来还钱，等于是银行承担了因通胀引起的财产贬值。
而且通胀肯定会导致资产泡沫，这时拿着没还的钱去投资房产、黄金等“硬通货”，比辛苦攒钱更有机会赢过通胀。
所以房贷是普通人最好的杠杆投资机会！
观点二、要提前还
赞同提前还款的朋友担心，做生意能保证不赔？理财收益会一直高过通胀、月供？
目前市场上安全的理财产品5%左右，稍微高点的都不会保本、保息。
而且目前国家房市调控这么严的情况下，房子很难快速升值。
即使能保持稳定的理财盈利，但看中国20年间贷款基准利率变化，谁敢说接下来10年，利率不会重新飙升到15%？
那时该靠什么理财产品跑赢利息呢？
进股市？那不如去抢好了！
银行的主要盈利方式就是揽储和放贷，房市严意味着吸储的机会就多，银行的资金相对没那么紧张，也就不鼓励提前还，而且房市流动差意味着提前收回的贷款很难再重新放出去，这等于让银行失去了一个可以在30年内都有稳定收入的来源。
所以银行不希望你还，但是拿破仑说过：“永远不要做你的敌人想让你做的事，原因很简单，因为他希望你这样。”
所以我们一定要还！
而且如果只有1套房，自住的话，通胀只会有负面影响。为控制通胀，国家会通过加息等手段进行调节，这样月供肯定增加，家庭负担会显著变大。
资金的价值会随着时间而变化，要不要提前还贷，还是看个人：
如果月供难度大，对自己理财能力没底，先还；
如果月供很轻松，而且可以通过现金赚到更多的钱，不还。
所以有些任性的朋友这么做：
如果银行鼓励还款，绝不还，拿钱去买房！
如果银行不希望还款，还款，无债一身轻！
当前没有急需花钱的地方，比如治病或娶媳妇，还清！责任编辑：刘燕
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