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*贷款最高额度为100万元【独家】南京房价真被限制住了，现在还是买房时机吗？ : 经理人分享
【独家】南京房价真被限制住了，现在还是买房时机吗？
这阵子南京楼市并不太平，6月首周就发生了不少事，爆点多多，槽点也不少。风起云涌的楼市在“双控”新规下也正在起变化，地王掩盖一切的时候要过去了。 在南京，现在还会“一房难求”吗？恐怕这个说法要打问号了。
在去年，主页君@孟祥远就提出今年6月份会是市场走势的观察点，现在来看大家觉得如何呢？
一些敏锐的买房人也已察觉到市场的变化，市场预期也在变了：发现6月开盘项目中有不少楼盘的价格较之前还是在上涨，那么依现在的市场行情，究竟是买还是再观察等等呢？确实值得探究。
主页君在5月中旬开始正式提示楼市风险，最近唱衰楼市的人也越来越多，而近期楼市的几大信号也在表明楼市在降温，那么是否楼市的好日子真的不长了？个人认为，政府干预的目的是让好日子慢慢过，而不是让市场掉头向下。
一、限价令满月，热点板块终于被摁住了
此前，南京楼市异常火爆，“一房难求”，赶超一线，买房人预期高涨。在此背景下，开发商捂盘惜售现象频生，放风价更是打破了市场的预期，开盘价也高的吓人。不过，从近期多个楼盘新领的销许价来看，理性多了。
其中以作为南京楼市的价格风向的河西江北最为突出：5月30日，华润国际社区销许出炉。在政府限价之下，4号楼均价21389.78元/平米；5号楼均价21604.78元/平米，价格比预期低了近4000元/平米，震惊众人，所推房源也在当晚就全部售罄。
河西楼市近期推盘更是频繁：宏图上水云锦4月26日加推过一批房源，时隔一个月再加推二期2、3号楼，共计216套房，户型面积为115㎡、130㎡、143㎡。销许均价：2号楼44372元/㎡，3号楼45539元/㎡，对比上次加推均价44998元/㎡，涨幅基本没有变动！据悉，目前还有少量房源在售。
鲁能公馆5月初一口气推出491套房源，推出4、5、7号楼，户型面积78、89、120、138㎡。销许均价：均价34047元/㎡，相比上一批房源价格32000元/平㎡，涨了2000元/㎡。当天不到4个小时491套房全部售罄。且预计6月中旬还将拿出约500套，加推最后两栋住宅6、8号楼，面积89㎡、125㎡、138㎡，这也是鲁能公馆的最后一次清盘。
新盘海玥名都在6月3日推出3、6、8号楼，共218套房源。销许价格：3号楼均价43690元/㎡，6号楼均价44167元/㎡，8号楼均价45657元/㎡，吸引了近1000多组客户，平均5个人抢1套房；华新城璟园于5月12日新领1幢、4幢、6幢、10幢，共计184套。销许均价：1楼幢为最高价，销许价为43876元/㎡，认筹金50万/个。
总的来说有两点:
1、江北、河西等热点板块房价被摁住，有盘已逼近涨停板 ：河西6家领到销许的楼盘，包括河西中部的宏图上水云锦、华新城和海玥名都，整体均价都未突破4.5万/㎡，而河西南则被限制在3.5万。
2、房荒得到缓解，“一房难求”现象越来越少：年初就一直在闹房荒的河西楼市，随着开发商推盘量加大，房子也不是那么难买，机会是有的。
二、深层次原因何在？
一方面“限价令”可谓功不可没。4月25日，南京楼市限价令正式出台，
之前被不少人质疑其实际作用大小，但个人一直认为限涨令是会动真格的，且效果会在6、7月更明显，这不该来的都来了吗？
另一方面，刺激性政策已经见顶，房价高位再难高涨。南京楼市经过一年多的高涨情绪，在今年下半年迎来市场走势的观察点。尤其控地价、控房价的“双控”新政正式落地，可见南京的调控都在预期之中。主要体现在以下几方面：
土地市场：接下来几场土拍，与河西等热点板块无缘，稍偏远的江宁区域会是供地大户。6月3日早上，南京市国土局发布了南京市国有建设用地使用权公开出让公告（2016年05号）和（2016年04号）补充公告，公布了首批共11幅商品住宅地块最高限价， 8幅来自江宁、3幅来自江北新区。
销售市场：从近日几个热点项目开盘数据来看(河西江北楼市)，涨幅非常有限，南京房价涨幅确实被摁住了，且从邻近的合肥市场走势来看，合肥物价局已彻底放开备案价限制，房企可自主定价，市民不凭关系能买到房了。
南京会出台“限购”一说：我4月就一直说南京不会限购，把握楼市要深入理解城市、政府、房企、媒体、买房人，然后才是房地产的市场要素，不能孤立看。相关文章推荐：
三、下半年楼市要怎么走？
1、首先要明确一点：政府调控的本质是控制涨幅，稳定市场走势，而不是针对房价本身，而下半年走势大体还是以涨为主。房价被控制住了，限价时代是个不错的买入时机。
2、涨幅受限制，激进预期在消退，赚快钱不易了。过去一年多房价快速上涨，房子的投资属性也被放大，热点板块的一些房子的价格已提前透支其价值性。要知道将来只有地段好、品质好的房子才有投资价值。
3、推盘潮来临，供应量会有所增加，加上地价受控制，房价涨幅自然在可控范围。6月是开发商冲刺半年报的节点，南京6月将有53盘推1.2万余套房，11家纯新盘上市，供应量不小。其中上周就有9盘千余套房源集体出货。而接下来，也将会有一批高品质盘上市，是个改善换房好时机。
比如近期推盘量加大的城北板块，作为一直沉默的主城板块在新玄武、燕子矶新城规划出台后补涨明显。其次是作为南部新城重点发展的南站板块，比肩河西的高起点规划让南部新城未来充满想象，作为其中枢纽位置南站板块的重要性不言而喻。
4、南京“特大城市”的新定位，楼市中长期依然看好：城市价值决定房产，南京成为长三角唯一的特大城市，仅次于上海，定位高于苏杭；而目前南京土地相对稀缺，未来人口也将持续导入。要知道，一个城市的发展长期看人口，中期看土地，短期看资金。
怎么买房？
1、关注地价房价倒挂机会，一般来说房价低于地价则安全边际较高。
2、后限价时代，开发商出于成本控制考虑，楼盘品质下滑，更需要甄选。
3、被限制的往往是好的，还是在大城市买房靠谱；资金与城市分化，大城市机会更多。
4、资金成本低，供应相对充裕，依然可以采用杠杆。
5、自住买高品质房源，投资关注升值和租金回报预期，但预期不宜激进。
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作者：佚名
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春节假期前夕和过节期间，《日报》记者走访了南京部分一手楼盘并对市场进行了调查，发现南京楼市有降温趋势，郊区一手房和部分二手房的大户型问津者较少，但好地段的房屋、学区房的价格并未出现大幅降温，反而保持稳步上涨。 记者发现，新政实施后，包括北京、深圳在内的一线城市和南京等热门城市市场呈现两级化趋势，郊区新房和二手大户型房屋销售放缓，好地段、小面积房屋依旧有市场。 业内人士指出，去年南京楼市迎来了史上最严格的限购限贷政策，而差别化住房信贷政策执行力度的加大，让南京房地产市场的成交量在两个月内骤降六成，高额首付成为众多买房人的“拦路虎”。 高额首付成为“拦路虎” 成交量两月骤降六成 “从2016年年初一直到九月份，南京的房价疯了似上涨，最多的涨了一两万，翻了两三倍。”一位老南京人感叹道。 去年六七月份，南京楼市呈现一派繁荣景象。房价的涨幅，是很多人所没有预料到的。实际，南京房价已经迎来了连续18个月的上涨，2015年中旬，原本均价每平方米几千元的南京部分地区的房价开始呈现小幅升温，后一直攀升至每平方米万元，2016年的三月份至七月份，南京房价和成交量均出现加速上涨态势，八月份成交量开始回落。 而客的涌入，让南京的城市房价也迎来了久违的繁荣。 “前年中下旬到去年三四月份，南京突然出现了大量投资者，他们大量买入房子，有人也有批量购买整层的。”一位南京当地中介向记者透露。 不过，2016年9月份开始，南京楼市开始出现明显降温。中国指数研究院公布的9月份全国百城价格指数显示，南京从8月份的全国房价涨幅第14位，到9月份下滑到第23位。 “去年10月份新政出台，市场经过两个月的调节，成交量已经下降了六成，&新的住房信贷政策让很多人对买房望而却步。让南京楼市骤然降温，让房屋成交量‘断崖式’下滑的关键，还是差别化住房信贷政策执行力度的加大。”一位南京当地的中介负责人告诉记者。 除了严格限购而外，最为重要的是此次新政进一步加大执行差别化住房信贷政策的力度。根据新政，居民家庭首次购买普通住房（指从未购置过住房），按照国策，最低首付款比例不低于30%；而对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于50%；居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商住房贷款的最低首付款比例调整为不低于80%。对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。 “这次限贷政策对于二手房市场是致命性的，很多原本通过贷款买得起房的人由于高额首付，都放弃了买房的想法。”上述中介负责人表示。 在南京本打算购买学区房的江女士告诉记者，去年9月份她本看好了一套房，由于卖家出国，她得等到10月份才可以交易，她一边等这套房的业主回国，一边看着其他的。然而这一等，却出了事。国庆节过后，南京楼市新政开始执行，由于她在外地投资了一套房子，贷款未还清，她在南京购房的首付一下子变为八成，让她无力购房。而在此前的几个月中，大部分银行首套房的首付比例是25%到30%。 记者了解到，像江女士这种情况的购房者很多，高额首付让他们望而却步，最终不得不放弃购房的想法。严格的限购限贷政策，让原本火热的南京楼市出现大幅降温，这种情况持续了近两个月的时间，去年12月份南京房地产市场降至冰点。& 春节假期还未到，南京市区的大部分中介门店已经呈现冷清的景象。 走进位于湖南路的一个链家门店，记者看到仅有一位工作人员玩着&。“过年期间大部分人都休息了，年前年后我们门店会派人值班，不过这段时间基本不会有买家上门。”一位销售人员告诉记者，在春节前一个月内，总共上门咨询房屋的人不超过20个，几乎没人看房。 而在一手房市场，由于限价，南京大部分新楼盘的价格也已处于稳定状态。 “去年整个市场最火爆的时候，南京一个月的二手房成交量可达一万多套，去年底只有三四千套，春节前更少。”一位南京当地房屋中介销售人员说。 不过，他透露，从今年1月份开始，南京整个楼市明显在升温，“买学区房的人特别多，因为五月份各个家庭开始落户了。” 数据显示，今年1月1日-1月31日南京商品住宅已成交4926套，南京最新商品住宅库存为24967套，目前全市库存消化周期为2个月。另外，今年1月1日-1月31日南京二手房已成交5904套。 一位南京市住建委内部人士告诉记者：“去年一年，南京部分地区房价涨幅较大，南京市今年将新开工400万平方米保障房，全面提高居民住房水平，并加快推动一部分棚改项目建设，解决部分城市低收入人群住房困难的问题。” 买房或更难 2017年价格成两级化趋势 目前，因库存较少，消化周期较短，南京一房难求的局面短期内依然难以得到根本性改观。而南京房价或在博弈中走向两极化。 记者在南京走访几个新楼盘发现，这些楼盘大多在郊区，均价在每平方米2万元-3万元不等，价格均较高。 “经过去年一年的销售，南京的新房库存已经很少，最近开盘的新楼盘更是不多，大部分是去年底开盘剩下的尾房。去年，城北新房大规模销售库存告急，目前在售或已售的新房基本布局在江北、城东、河西南，市区已经没新房。”一位南京当地开发商负责人告诉记者。 记者调查时发现，目前在南京郊区的二手房价格出现一定幅度下滑，但市区房价依旧坚挺。 “目前市场是一房一价，部分业主此前购入房子是以投资为主，很多二手房业主不着急卖会坚持价格，好地段的、学区房价格没有降，除非业主非常着急卖，价格会有浮动。不过，江北、江宁等地区的二手房会降一些，部分郊区的房价确实已经出现下滑，很多换房家庭由于高首付也放弃买房，大户型成交价格有下降趋势”，上述中介负责人告诉记者，“部分新房开发商为了加速资金的回收，也可能会主动降低价格出售。” &
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