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浅谈个人住房贷款的风险与防范
　　【摘 要】 随着我国经济的发展，人们生活水平的不断提高，我国的经济模式受到了西方很大的冲击，其中对于贷款业就是一个典范，由于目前的房价上涨比较严重，因此对于买房时进行贷款成为了目前很流行的买房的方式，但是随着经济的发展和一些个人贷款的偿还能力发生冲突，对于个人住房贷款的风险也慢慢的显现出来，因此对于个人住房的贷款的风险进行分析和防范措施的研究对于商业银行和经济的发展有很大的作用。中国论文网 http://www.xzbu.com/3/view-3696458.htm　　【关键词】 个人住房贷款；风险分析；防范措施　　近年来，个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，其规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行将个人住房贷款视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款并不见得风险就低，它有借款人分散、期限长、变数大的特点，潜在风险很高。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来由于个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。因此，目前应当把完善个人住房贷款风险作为商业银行风险管理的一个重点。　　一、个人住房贷款面临的风险　　个人住房信贷风险，指商业银行发放的个人住房贷款中隐含损失的可能性，主要指借款人不能按时偿还贷款本息，由此给贷款银行带来的损失。由于个人住房贷款自身的特点和市场环境等内、外部因素，其风险的发生有其可能性和必然性。具体而言，商业银行个人住房贷款普遍面临以下风险：　　（一）信用风险。信用风险是个人住房贷款风险中最基本、最直接的风险。一般有下面几种形式：　　1.被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，指借款人在买房后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向贷款银行还本付息。我国市场竞争激烈，就业条件严峻，教育、医疗等支出急剧增加，都可能导致借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无力偿还贷款本息。1同时，我国目前对借款人的审查主要是静态审查，而不是过程或动态审查。主要审查借款人借款时的还款能力，也就是贷款时的把关，至于以后还款能力可能发生的变化考虑的很少，这就加大了此类风险的出现概率。　　2.提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时，提前还贷就有可能发生，提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收益，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。　　（二）流动性风险。个人住房贷款的流动性风险表现在两个方面：　　第一，目前，我国商业银行发放的个人住房贷款资金主要来源于居民储蓄存款，一般不超过五年，大都是短期性的，而住房贷款期限少则三五年，多则十年、二十年，这种“短存长贷”行为，会降低商业银行资产流动性，产生流动性风险，进而影响银行偿付能力。　　第二，我国商业银行个人住房贷款不易变现。一是因为个人住房贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日及贷款期限等都不同，银行无法实现标准化管理；二是前文提到的住房二级市场尚不发达，抵押物变现难，影响住房贷款变现性。这样就可能产生两方面严重后果：一是丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会，增加机会成本带来的损失；二是当存款人挤提存款或债权人要求银行清偿债务时，出现资金周转困难，进而直接导致银行的破产和倒闭。　　（三）银行放贷日趋谨慎　　1、个人住房贷款的利率低于同期限对公贷款的利率，也就是说收益要小于对公贷款，而由于手续繁杂，人力费用较高等因素，成本又高于对公贷款，因此造成个人住房贷款的赢利空间明显小于对公贷款。日人民银行宣布降低存贷款利率后，个人住房贷款的利差进一步缩小。赢利空间的缩小直接影响了银行发放个人住房贷款的积极性。　　2.由于种种原因导致个人住房贷款出现不良后，银行必须及时采取措施化解贷款风险，然而从银行目前的总体情况来看，化解不良贷款风险的主要手段是通过法律诉讼来处理抵押物，即借款人的现住房。　　二、个人住房贷款风险防范措施　　（一）从银行自身建设来看，银行应进一步改善服务质量，提高服务效率，开发新的贷款品种，降低各项费用，用人性化的服务来调动购房者借款的积极性。　　二是要切实制定对现存个人住房不良贷款的处置计划，逐户找出不良原因，制定清理方案，并做到对症下药、一户一策、一户多策，综合运用清收、还原、诉讼、核销等各种手段，多管齐下、多策并举，力争快速、有效压缩不良贷款。除此之外，在贷后管理手段上要有所改进，除传统的电话催收、发函催收、上门催收形式外，要积极与法规部门配合依法收贷。推行并执行信贷人员跟踪反馈制度，促进贷后管理工作的稳健运行，以此加强个人住房贷款风险控制。　　（二）从社会环境来看，完善全社会信用环境，建立个人信用评级制度是防范贷款风险和发展个人住房贷款的首要任务和基本前提。要做到这一点，首先要通过立法对违背诚信原则的各个领域给予严厉惩罚，包括：中介机构出据虚假评估报告、生产企业生产假冒伪劣商品，借款人恶意逃废银行债务等，这些企业和个人应该为他们的违法行为付出高昂的代价。2其次要由有关政府部门牵头建立全国性的信用记录和评级体系，并且能够做到信息全社会共享和评价结果客观公正，某个企业和个人一旦被确认存在不良信用记录，那么他将无法再获得包括借款。开立信用卡等在内的任何信用支持，这样便可以从根本上保证银行贷款的安全性，并且可以减少贷款过程中的保证费用。　　（三）加强房屋交易价格的监督与管理，减少抵押物价格风险，健全抵押物处理制度。3在房屋交易价格管理中，不仅要对商品房实行价格管理，而且对二手房交易价格，上市后房改房的交易价格进行监督与管理。通过建立科学的定价、估价管理制度使各类房屋成交价格最大限度地接近市场实际价值，以达到规避个人住房贷款业务价格风险的作用。　　参考文献　　[1]宋世成，矫帅.个人住房贷款业务的风险与防范策略[J].大连市住房公积金管理中心，2006（1）.　　[2]李卓然.个人住房贷款的风险管理[J].经济研究导刊，2006（6）.　　[3]孙蔚.浅谈个人住房贷款的风险及防范[J].复旦大学管理学院期刊，2008（10）.　　（作者单位：1.建行海南省分行；2.建行海口住房城建支行）
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预购买二手房,但房子有贷款未还清,如何规避风险
预购买二手房,但房子有贷款未还清,本身房屋为按揭购买,如何规避风险
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尽量不买。否则就要帮忙还清贷款就会加大风险。如果购买已能合同约定制约对方不敢违约。只要起到震慑作用就可以顺利购买
房天下知识为您分享了一条干货
您好，需要贷款清偿完结之后才可以出售的！
还是聘请律师代理买卖稳妥
你好，需要慎重。
你好，风险不确定，建议谨慎购买
您好，可以起诉解决
您好，存在风险需谨慎
你好，存在不特定的风险。
如果没有还清，存在风险需谨慎
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违法信息举报邮箱：已经办理了按揭贷款的房子如何退房？_百度知道
已经办理了按揭贷款的房子如何退房？
本人因在河北做生意，期间在当地通过按揭贷款方式买了一处期房，并于去年办理完了相关贷款手续。交首付的同时也按开发商要求交过了相关的维修基金、契税等等费用。按预售合同规定，开发商要在2013年的12月底交房，后来开发商由于自身问题又说延期到2014年7月底...
提示借贷有风险，选择需谨慎
我有更好的答案
如果按揭已经办理下来的话是不能退房的，又或者说开发商同意退的话也是很困难的，开发商同意退房的流程如下：贷款人需要先把已经审批下来的贷款结清；如果在一年内还清的话银行会扣贷款人的违约金，至于违约金是多少就看贷款合同上的约定了；贷款还清后办理注销抵押登记表；然后找开发商，开发商会把贷款金额还给贷款人；不过这个是在很理想的情况下才能做到的，一般开发商如果贷款已经审批下来了是根本不会同意退房的，而且单方面退房需要赔偿开发商购房总金额的20%作为违约金的。
如果开发商逾期交房，是可以申请退房的，先找开发商交涉，不行直接打12315投诉，或是打市长热线，希望你能尽快解决问题。
本回答被网友采纳
我也是你们这样的情况可是他们不给退房有没有什么办法啊！麻烦告知一下好吗！
这个情况说难不难说简单也不简单
如果开发商同意退房 是很简单
如果不同意也是有很多途径可以处理的 法律程序固然是好 但是很复杂而且也会浪费不少的时间和金钱
我觉得最好的办法是找人接手
以更名的方式处理这个问题
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银行贷款把关日趋严格，由于银行贷款审批不过关而导致的购房纠纷时有发生，成交失败后，购房者往往需要承担一定的损失，少则一两万，多则几万元。业内人士提醒，若认购合同中没有特别约定，而银行不审批又是由于买方资信不过关的原因，一般应由买方负责。所以，购房者
　　银行贷款把关日趋严格，由于银行贷款审批不过关而导致的购房纠纷时有发生，成交失败后，购房者往往需要承担一定的损失，少则一两万，多则几万元。业内人士提醒，若认购合同中没有特别约定，而银行不审批又是由于买方资信不过关的原因，一般应由买方负责。所以，购房者在签合同时一定要约定清楚，因此而导致成交失败时，要退还。　　　　案例：贷款未获批定金要不回　　　　两个月前，做小生意月入3000元的王小姐看中了一套挂盘价为46万元的，由于手头积蓄能够首付三成，便决定向银行按揭贷款买房。由于没有单位，平时收入也都是现金进出，无法提供银行要求的盖了公章的收入证明和存折流水账，王小姐对贷款申请能不能批下来有些担心。不过中介行人员拍着胸脯表示，这些都不是问题，中介行都可代办。求房心切的王小姐便交了一万元定金，签了认购合同，托中介向业主砍价。最后，买卖双方谈妥以45万元成交，并签了，付了首付款。　　　　然而上周，中介行却告诉王小姐，银行审批不过关，要她想办法凑钱。由于一时无处筹钱，王小姐便要求解除购房合同，然而中介和业主却表示，只能款，1万元定金不能退。王小姐表示是中介拍胸脯表示贷款没问题才买的，定金必须退，双方为此争执不下。　　　　为此，笔者特别咨询了一些行和在售的一手楼盘。售楼人员和中介行一致表示，如果没有特别约定，因买方资信问题导致银行审批不过关，购房定金不能退给客户。　　　　不过，大多数中介行人士表示，银行不审批的情况很少出现，一般只会降低贷款的成数。甚至有的中介拍着胸脯表示：没有收入证明，我们可以给你提供，银行存折流水账问题我们也可以搞掂，银行一般只看复印件，不会具体查询的。
　　银行：贷款是否被批准 只看人能力　　　　据&国六条&相关政策规定，目前，银行住房按揭贷款的门槛比以往有所提高。但这是基于&国六条&对90平方米以上大户型首付比例提高的政策而调整的相关规定，其实，银行拒绝贷款申请宗数的比例并没有增加。　　　　银行人士认为，银行是否贷款给借款人，仅是评估借款人的资信状况和还款能力。至于开发商与借款人之间签订的购房协议，与银行无关。银行贷款需要控制风险，但购房人若因贷款申请审批未通过，从而被迫放弃买房子并被开发商没收定金，购房者应与开发商进行协商。　　　　有购房者提出建议，希望银行能够在售楼部现场为有意向购房者提供贷款初审结果的咨询，以供有意购房人参考。对此，银行认为可行性不大。这是因为初审结果并不能作为最终的审批结果，而且，由于申请人在售楼现场所提供的资料都不完整而且不详尽，银行很难作出判断。　　　　专业人士：在交定金认购时 一定要约定清楚　　那么，购房者如何才能避免贷款审批不过关导致定金被吞的情况呢？　　
　　在中介行工作多年的胡小姐表示，根据以往的情况看，只有在以下两种情况下，定金才有可能退还购房者，一是银行审批不过关是由于业主或发展商的原因；二是购房者与业主或发展商事先协商好，在认购书中写明，如因银行贷款未获审批的原因导致成交失败，定金应退还客户。否则，购房者的定金将很难退还。　　新房的认购合同和买卖合同格式都是固定的，开发商一般是不会跟客户建立这种约定的。所以客户在交定金认购房屋时，要谨慎些，如果自己不放心，最好先向开发商指定银行委托的按揭服务机构提供一份详细的说明材料，让其请银行进行初步审核，确定最高贷款额度，再交定金签认购合同。　　　　二手房则灵活很多，由于认购合同和买卖合同都是双方约定的，可以和业主协商好，在订立合同时，将自己的情况列明，并补充说明因银行贷款未获审批导致成交失败时，要退还定金。
　　银行贷款把关日趋严格，由于银行贷款审批不过关而导致的购房纠纷时有发生，成交失败后，购房者往往需要承担一定的损失，少则一两万，多则几万元。业内人士提醒，若认购合同中没有特别约定，而银行不审批又是由于买方资信不过关的原因，一般应由买方负责。所以，购房者在签合同时一定要约定清楚，因此而导致成交失败时，要退还定金。　　　　案例：贷款未获批定金要不回　　　　两个月前，做小生意月入3000元的王小姐看中了一套挂盘价为46万元的二手房，由于手头积蓄能够首付三成，便决定向银行按揭贷款买房。由于没有单位，平时收入也都是现金进出，无法提供银行要求的盖了公章的收入证明和存折流水账，王小姐对贷款申请能不能批下来有些担心。不过中介行人员拍着胸脯表示，这些都不是问题，中介行都可代办。求房心切的王小姐便交了一万元定金，签了认购合同，托中介向业主砍价。最后，买卖双方谈妥以45万元成交，并签了买卖合同，付了首付款。　　　　然而上周，中介行却告诉王小姐，银行审批不过关，要她想办法凑钱。由于一时无处筹钱，王小姐便要求解除购房合同，然而中介和业主却表示，只能退房款，1万元定金不能退。王小姐表示是中介拍胸脯表示贷款没问题才买的，定金必须退，双方为此争执不下。　　　　为此，笔者特别咨询了一些二手房中介行和在售的一手楼盘。售楼人员和中介行一致表示，如果没有特别约定，因买方资信问题导致银行审批不过关，购房定金不能退给客户。　　　　不过，大多数中介行人士表示，银行不审批的情况很少出现，一般只会降低贷款的成数。甚至有的中介拍着胸脯表示：没有收入证明，我们可以给你提供，银行存折流水账问题我们也可以搞掂，银行一般只看复印件，不会具体查询的。
A那可以申请劳动仲裁，要求赔偿。
A辞职无需批准，但需要提前30天书面形式提出辞职，建议以特快专递的形式，将辞职书邮寄到公司的人事管理部门，或保留其他的足以证明你已经书面提出辞职的证据，以便在产生争议时使用。
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A如果你确实有病需停工休息，可以拿医院开具的病历要求请假或者辞工的。
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