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开发商私自抵押已经出售的房屋是否构成恶意违约？
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案情简介原告：甲公司
被告：乙公司（某房地产开发公司）
１９９８ 年９月２８日，原告甲公司与被告乙公司签订了一份《市（预售）》，约定原告向被告购买其开发的深圳市福田区某大厦Ｂ栋２５层１、２号 房，建筑面积１８１．０９平方米，总价款２３１７９５２元，被告应于１９９９年３月１日将验收合格的房地产交付给原告使用。被告应在原告实际接收房地产的 ９０天内书面通知原告，共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。该还对交付房地产的条件作了具体明确的约定。合同签订后，原告向被告付清了 款２３１７９５２元，被告于１９９９年２月５日向原告出具了一份《收款收据》，并于２０００年９月１４日将讼争房产交付给原告使用。之后，原告一直要 求被告履行办证义务。被告于２００３年１月１１日、２００４年３月３０日及２００５年８月１１日分别向原告出具书面承诺，承诺可以为原告办证。后经原告向 深圳市房地产权登记中心查询，方知被告已将原告所购买的房地产给了银行。原告因此于２００５年１０月１７日诉至法院。请求法院依法判令：１、解除原、 被告于１９９８年９月２８日签订的《深圳市房地产（预售）》；２、被告应向原告返还购房款２３１７９５２元；３、被告应向原告支付购房款 ２３１７９５２元的利息８０１０８４元（该利息按银行同期计算，从１９９９年２月５日起暂计至２００５年９月５日止）；４、被告应赔偿原告经济损 失２３１７９５２元；５、被告承担本案。
另查，被告于１９９６年４月１９日取得该大厦《房地产预售许可证》。１９９９年２月３日，被告在没有告知原告的情形下将讼争给了某银行，该抵押已在深圳市房地产权登记中心作了抵押登记。直至期间，本案讼争房产仍没有注销抵押登记。办案思路及心得原告与被告于１９９８年９月２８日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容没有违 反法律及行政的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应全面、诚实履行合同义务。原告已依约履行了合同义务，而被告于合同签订后在未告知原告的情况下 擅自将讼争给了某银行，使得原告至今无法取得讼争房屋产权（即无法办理房地产权利证书），被告已构成恶意违约，应承担后的全部赔偿责任。 由于被告的恶意违约行为，导致原告的合同目的不能实现，原告有权根据《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定 请求、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求法院判令被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现原告请求解除《深圳市房地产买卖合同（预 售）》，理由成立，法院予以支持。原告请求被告返还购房款２３１７９５２元及利息８０１０８４元、赔偿经济损失２３１７９５２元，符合法律规定，法院予以 支持。裁判结果福田区人民法院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、《中华人民共和国》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审 理案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）项的规定，判决如下：解除原告甲公司与被告乙公司于１９９８年９月２８日签订的《深圳市 房地产买卖合同（预售）》；被告乙公司应当向原告甲公司返还购房款２３１７９５２元及支付该款利息８０１０８４元（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率 计算，从１９９９年２月５日起计至２００５年９月５日止）；被告乙公司应当向原告甲公司赔偿经济损失２３１７９５２元。被告乙公司对上述应付款项共计 ５４３６９８８元，应于本判决发生法律效力之日起１０日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国》第二百三十二条之规定加倍支付迟延履行期间的债 务利息。
判决后，原、被告双方均未提起上诉。现该判决已发生法律效力。
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房屋恶意买卖无效纠纷案例
上诉人杨?、杨?因与王?确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第10419号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王?于2013年2月向原审法院起诉称：杨?有严重的脑梗，医院判定为高危病人，半身不遂坐轮椅18年。这些年病情反复多次，头脑经常不清楚，思维不清晰，记忆力不是很好。王?有轻度精神疾病，有一定行为能力，能料理自己的生活，病情平稳。杨?私自于日背着王?，将夫妻共同居住的北京市朝阳区?房屋（以下简称涉案房屋）卖给杨?，完全没有考虑王?的个人利益，致使日后生活居无定所没有保障。王?与杨?系夫妻关系，涉案房屋系双方的夫妻共同财产，杨?将房屋过户给杨?时王?并不知情，也不在场，也没有签字，杨?擅自将涉案房屋出卖行为应属无效。
王?与杨?于1957年结婚，杨?系再婚，王?系初婚，杨?婚前育有一子杨?，杨?和王?育有三个子女，即杨?、杨?、杨?，杨?是杨?的儿子。涉案房屋是上世纪90年代用王?和杨?二人的工龄买房，登记在杨?名下，现王?和杨?在涉案房屋内分屋居住。涉案房屋过户时王?和子女都不在现场，交付购房款情况也不知道，合同价款过低，系虚假买卖。考虑到王?今后的生活居住，现诉请法院判决确认杨?与杨?于日就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》无效。
杨?辩称：王?所述家庭情况属实。我与杨?签订的《存量房买卖合同》有效，在涉案房屋买卖之前，我征求过王?的意见，王?也表示同意。涉案房屋已过户给杨?，当时签有协议约定在杨?的爷爷奶奶百年之后把涉案房屋给杨?，王?一直在涉案房屋居住，房产转移并没有实际侵害王?的居住权。涉案房屋是上世纪90年代买的公房，建筑面积72.21平米，登记在杨?名下，系杨?和王?的共同房屋。涉案房屋的成交价格为31万元，以现金方式给付的。
杨?辩称：王?是限制行为能力人，在关于监护人资格的诉讼中法院询问王?的卖房意见，王?说涉案房屋是杨?出钱买的，在王?住到百年之后，卖房的事就不管了。买房时我承诺我爷爷奶奶在涉案房屋住到百年之后再把房子给我，根据相关法律规定王?的请求不应支持。
原审法院经审理查明：杨?曾与其前妻生育一子杨?，杨?系杨?之子，后杨?与王?结婚，并生育了二子一女，分别为长子杨?、次子杨?，之女杨?。北京市残疾人联合会于日为王?发放残疾人证，上载王?为精神残疾?级，监护人姓名处未填写，有效期为十年。
北京市朝阳区管庄地区丽景苑社区居委会于日出具《指定监护书》，内容为：“丽景苑社区在经过深入了解情况、召开居民议事会和多次调解无效的情况下，本着有利于被监护人的利益、符合实际情况和兼顾家庭和谐的原则，经过慎重讨论，根据杨?、杨?提出做为?室残疾人王?监护人的书面申请，现指定杨?、杨?为王?的监护人”。杨?于日向法院提起诉讼，以王?未经司法机关宣告为无民事行为能力人为由，要求撤销上述《指定监护书》。法院于日作出（2013）朝民特字第11147号民事判决书，判决驳回申请人杨?的申请。
涉案房屋原为杨?名下的房屋。杨?与杨?于日签订一份《存量房屋买卖合同》，约定杨?以312380元的价格将涉案房屋转让给杨?，双方已办理房屋权属转移登记手续。杨?和杨?均称购房款以现金形式给付，但未就此提交相应证据材料；王?称对购房款交付情况不知道，房屋过户时也不在场，合同价款过低。涉案房屋现登记房屋所有权人系杨?，登记时间为日，登记建筑面积为72.21平方米，房屋所有权证号为X京房权证朝字第鬃号。王?和杨?均在涉案房屋内居住。杨?和杨?认可涉案房屋为杨?与王?的夫妻共同财产。
另查，杨?曾于2012年作为王?的法定代理人起诉杨?要求返还王?的户口本、身份证、残疾证、医疗卡，北京市东城区人民法院于日作出（2012）东民初字第11115号民事判决书，判决杨?返还上述证件。后杨?不服该判决提起上诉，又于日申请撤回上诉。
原审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得损害他人的合法权益。本案中，涉案房屋系王?与杨?的夫妻共同财产，杨?与杨?签订的《存量房屋买卖合同》处分了涉案房屋，合同价格明显低于市场价，且未有证据显示已实际支付房款，损害了王?的利益。杨?与王?和杨?系亲属关系，在明知涉案房屋系王?与杨?的夫妻共同财产的情况下签订《存量房买卖合同》，其不属善意第三人，故王?要求确认杨?与杨?于日就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效，于法有据，法院予以支持。
据此，原审法院于2014年3月作出判决：确认杨?与杨?于二一年五月二十一日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
判决后，杨?、杨?不服，上诉至本院请求撤销原判，依法改判驳回王?的原审诉讼请求。杨?、杨?的上诉理由为：第一，原审法院未查明日签订涉案合同期间，王?是否具备相应的民事行为能力；上诉人已提交了王?010年曾同意将诉争房屋过户给杨?的书面意见及录音证据。第二，签订涉案合同时，杨?作为房屋产权人也是王?的法定代理人，所签订的合同合法有效。第三，杨?已实际支付了全部房款，原审法院认定合同价格明显低于市场价格缺乏依据。第四，王?知晓并同意签订涉案合同，杨?正是知道王?同意买卖房屋且杨?有权代表王?才签订涉案合同，并支付相应房款，不存在恶意串通，杨?属于善意第三人。王?同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述、《存量房屋买卖合同》、《指定监护书》、残疾人证、诊断证明书、民事判决书等在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九十五条规定，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。该法第九十七条规定，处分共有的不动产以及对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国民法通则》第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。本案中，杨?、杨?既称涉案合同经过了王?同意，又称签订涉案合同时杨?是王?的法定代理人。涉案房屋系杨?与王?的夫妻共同财产，属二人共同共有，所以涉案合同签订时，如果王?民事行为能力不受限，杨?处分涉案房屋应经王?同意；如果王?民事行为能力受限，且杨?可以作为王?的监护人，杨?处分涉案房屋也不得擅自处分王?的财产，侵害王?的合法权益。现有证据无法证明，涉案合同签订时经过了王?的明确同意或者杨?的处分行为是为了王?的利益。
我国物权法第一百零六条规定，善意取得不动产需受让人受让该不动产时是善意的，且以合理的价格受让。本案中，杨?与王?和杨?系亲属关系，其明知涉案房屋系王?与杨?的夫妻共同财产，以312380元的价格购买位于北京市朝阳区?号建筑面积为72.21平方米的房屋，明显低于市场价格，且现有证据不足以证明杨?实际支付了购房款，故王?要求确认杨?与杨?于日就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效，于法有据，本院予以支持。综上，杨?、杨?的上诉主张不成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判
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　　关键词：房屋买卖&&恶意串通&&合同效力
　　【裁判要点】
　　出卖人将房屋出售后又转卖他人，后买受人是否尽到必要的审查义务，是否支付了合理对价，以及其与出卖人是否存在特殊关系等，均是判断后买受人与出卖人是否构成恶意串通的依据。
　　【相关法条】
　　《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，有下列情形之一的，合同无效：
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
【案件名称】
孔某某、刘某某诉邹某某等房屋买卖合同纠纷案
　　【基本案情】
　　经法院审理查明：孔某某、刘某某系夫妻关系，邹某某、吴某某系夫妻关系。日，邹某某与孔某某签订了一份《商品房认购权转让协议》，约定邹某某有位于昆明某小区C区七幢1单元501号，经双方协商，邹某某同意将该商品房的认购权转让给孔某某，购买价格按照省政府办公厅规定的集体购买价格为准，但需另付该房屋的认购权转让费人民币39万元给邹某某，邹某某在拿到房屋的土地使用证、产权证后应立即交由孔某某保管，到房屋产权可以更名过户时，双方应按有关规定及时办理，更名过户所发生的费用由孔某某负担。孔某某将部分房款24万元分别于日至日之间分三次支付给邹某某，尾款元于日付清给邹某某。转让费其中10万元孔某某也于日支付给邹某某，剩余29万元，邹某某于日将房屋钥匙交付给孔某某时，孔某某全额付清给邹某某。日，孔某某、刘某某向法院起诉，要求邹某某、吴某某继续履行合同，将诉争房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》交由孔某某、刘某某保管，并配合办理诉争房屋的过户手续。日，法院判决孔某某、刘某某与邹某某、吴某某继续履行于日签订的《商品房认购权转让协议》，邹某某、吴某某在判决生效后30日内协助孔某某、刘某某办理《房屋所有权证》变更登记手续并交付房屋。判决后邹某某、吴某某不服，提起上诉。另查明，日，邹某某、吴某某与陈某某签订了一份《房屋买卖合同》，约定陈某某购买邹某某、吴某某所有的501室的房屋，成交价格为人民币125万元。公证处对该合同进行了公证。还查明，住房和城乡建设局发放的501室的《房屋所有权证》载明的房屋所有权人为陈某某。
　　【裁判结果】
　　一审法院作出判决：驳回原告孔某某、刘某某的诉讼请求。宣判后原告孔某某、刘某某提起上诉，二审法院做出判决：一、撤销一审判决；二、确认邹某某、吴某某与陈某某于日签订的《房屋买卖合同》无效。
　　[裁判理由]
　　法院生效裁判认为：上诉人孔某某、刘某某是依据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定而提出的撤销权诉讼，根据该条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。结合本案情况，涉案房屋的认购权曾被邹某某、吴某某转让给孔某某，并且孔某某、刘某某已按双方之间的合同约定付清转让款和购房款，邹某某、吴某某也于日将房屋钥匙交给孔某某。后孔某某、刘某某以邹某某、吴某某拒绝履行合同义务，并要求该二人配合其办理房屋过户为由诉至盘龙区人民法院，一审法院已于日作出一审判决，判令邹某某、吴某某履行协助变更登记手续并交付房屋的合同义务。邹某某、吴某某在对该判决提出上诉的期间，于日就涉案同一套房屋与陈某某签订《房屋买卖合同》，并办理了过户手续。从上述情况判断，因邹某某、吴某某拒绝继续履行与孔某某、刘某某签订的合同，故而双方发生纠纷并进行诉讼，虽然一审判决确认邹某某、吴某某有继续履行合同的义务，但因该判决尚未生效，故孔某某、刘某某与邹某某、吴某某之间尚未形成到期的、确定的债权、债务关系，本案并不适用《合同法》第七十四条关于撤销权的规定。但从孔某某、刘某某起诉的主要目的判断，其认为邹某某、吴某某与陈某某之间就涉案房屋买卖不真实，邹某某、吴某某为逃避履行判决义务，恶意转让涉案房屋，而陈某某也非善意的受让人，上诉人孔某某、刘某某在其上诉状中已明确陈述邹某某与陈某某转让争议房屋的行为无效。而对于合同效力的认定，属于法院应当主动审查的范围，并不需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某某、刘某某也提出过邹某某与陈某某转让争议房屋的行为无效的意思表示，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：&有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。&结合本案事实，本院对邹某某、吴某某与陈某某之间的《房屋买卖合同》的效力进行认定。邹某某、吴某某在一审判决其继续履行与孔某某、刘某某之间的合同后，在上诉期间与陈某某就同一套房屋又签订了《房屋买卖合同》并办理了过户手续，邹某某、吴某某的该行为明显存在恶意。对于陈某某是否属于信赖登记的公示公信力而与邹某某、吴某某进行房屋买卖交易，并支付了合理对价的善意第三人，本院从以下几个方面进行判断：首先从邹某某、吴某某与陈某某签订的《房屋买卖合同》的具体情况分析，双方交易的房屋价款为125万元，房屋的建筑面积245.66平方米，每平方米单价仅为5088元，结合双方交易的时间，涉案房屋所处的区位，该成交价明显低于市场价格，并不是一个合理的交易价格，虽然陈某某认为行政机关的交易指导价为3261元，但判断交易价格是否合理应当以正常的市场行为作为判断，双方之间成交的每平方米5088元的单价与涉案房屋同时期同区位同户型的市场报价及成交价格相比差距甚远，不能认定双方达成的成交价为合理的交易价格。其次，从陈某某支付购房款的情况来看，陈某某转账50万元给邹某某，以及邹某某写收到房款125万元收条的时间均为日，这与双方于日签订并进行过公证的《房屋买卖合同》中表明的房款已支付并不相符。除转账的50万元外，对于剩余的75万元的付款方式，陈某某陈述为现金，但并不能提供该75万元现金是通过取款或向其他人借款的来源凭据，故对于陈某某主张其以支付了合理的对价的主张本院不予确认。另外，因涉案房屋的钥匙已由邹某某、吴某某于2009年就交付给了孔某某、刘某某，陈某某在与邹某某、吴某某签订《房屋买卖合同》前不对其要购买的房屋状况进行了解，交易之后也未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某某、吴某某交付涉案房屋，这些情况均与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。上述陈某某的各项客观表现均不能证明其是一个支付了合理对价的善意受让人，本案三被上诉人之间的房屋买卖行为属于《合同法》第五十二条第（二）项规定的恶意串通，损害上诉人利益的情形，三被上诉人之间的《房屋买卖合同》应当认定为无效。
　　【案件评析】
　　根据《合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。那么何为&恶意串通&，其构成要件又为何呢？我国现行法律法规及司法解释尚未对此作出明确界定，但学理上一般认为恶意串通是指当事人双方具有共同的目的，希望通过订立合同损害国家、集体或第三人的利益。从这一概念出发，我们认为，恶意串通包含两个层面：一是双方均有损害国家、集体或第三人利益的意图，即&恶意&；二是就此意图，双方存在&通谋&，这种通谋既可以表现为双方事先达成协议，也可以表现为一方作出某一意思表示，对方明知其目的非法，仍予以接受。
　　通过对恶意串通含义的分析可以看出，恶意串通是当事人的主观心理状态。直接判断行为人的主观心理状态是很困难的，当行为人可以隐瞒其真实心理时，难度则更大。诉讼中，当事人为了自身利益，故意歪曲事实，隐瞒自己真实意图的现象屡见不鲜，法官需要依据当事人表现在外的行为等客观情况，结合交易习惯、日常生活经验等对其主观心理进行推定。一般情况下，出卖人在将房屋出售后又二卖给他人的行为本身就具有恶意，因此，关键在于对后一买受人主观心理的判断。通过对类型化案件的反复推理和归纳总结，我们认为，就&一房二卖&的情况而言，判断双方是否存在恶意串通，应综合考虑以下两个方面：
　　1.&后买受人&是否尽到了必要的注意义务，即合同签订前是否对房屋及其权属状况等进行了合理审查。房屋买卖属于生活中的重大事项，一般来说，购房前，尤其是购买二手房前，买受人通常会对所欲购买的房屋的位置、格局、权属状况、装修、是否存在承租人等情况进行详细了解。因此，判断交易是否真实，可以从考察&后买受人&是否实地看房、是否核实了房屋权属状况、房屋现居住使用状况等角度入手。
　　2.&后买受人&是否实际支付了合理对价。首先应考察合同约定价格与市场价格间是否存在显著差异，若明显低于市场价格，则可能存在恶意串通。若无显著差异，仍应进一步考察&后买受人&是否涉及履行了付款义务。需要指出的是，与一般合同纠纷不同，此类纠纷中，由于双方之间可能存在串通，因而仅凭出卖人出具的收条不足以证明付款情况，应结合银行转账凭证或取款证明等其他证据和交易习惯综合进行判断。
　　此外，还要注意&后买受人&与出卖人之间是否存在特殊关系。恶意串通多发生在相互熟识的人之间。因此当&后买受人&与出卖人之间具有亲属、朋友、同事、同学等特殊关系或有其他生意往来时，恶意串通发生的可能性就相对较大。需要注意的是，这种特殊关系通常是很难被察知的，除非必要，当事人大多也不会主动承认这种特殊关系的存在。因此，需要审判员在庭审中时刻注意，不放过蛛丝马迹。
　　本案中，邹某某、吴某某在一审判决其继续履行与孔某某、刘某某之间的合同后，在上诉期间与陈某某就涉案房屋又签订《房屋买卖合同》并办理了过户手续，其行为明显存在恶意。陈某某未实际看房，也未对诉争房屋的实际使用状况进行了解，未尽到必要的注意义务；从约定的房屋价格来看，双方交易的房屋价款为125万元，该价格与涉案房屋同时期同区位同户型的市场报价及成交价格相比差距甚远，不能认定支付了合理对价；从房款支付来看，双方转账50万元及出具收条的时间与《房屋买卖合同》中约定的房款支付时间不符，且陈某某对于其中75万元房款的付款方式陈述为现金支付，但并不能提供该款项的取款凭证或其他来源凭据，明显与常理不符。结合以上几点，可以认定陈某某与邹某某、吴某某之间存在恶意串通，双方就涉案房屋所签《房屋买卖合同》应属无效，一审法院未对陈某某是否尽到了注意义务等进行考察就驳回孔某某、刘某某的诉讼请求明显不妥，二审法院在查明事实的基础上，予以改判系正确的，维护了当事人的合法权益和诚实信用的社会风气。502 Bad Gateway
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买房多年，房产竟过户到第三人名下，买房人该如何维权
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　　2007年5月，杨某将其名下的一套房产卖给王某，双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定：杨某将位于北京市朝阳区某小区的703号房屋出售给王某，房屋总价款为70万元，合同签订当日支付首付款50万元，杨某将房屋交付王某，余款20万元待房屋过户时付清。
　　因杨某出售的为回迁房，房产证取得相对较晚，2011年开发商通知领取房产证，可是现在的房价已经今非昔比。王某在得知房产证已经取得后，多次催促杨某配合办理过户手续，并告知其20万元尾款已准备就绪，过户即可支付，但杨某无故一直不配合。在万般无奈的情况下，王某一纸诉状将杨某告上法庭，要求其配合办理房屋过户手续。
　　可是不曾想该案还没有审结，杨某突然告知其已经在2011年7月与崔某签订了《房屋买卖合同》，合同约定杨某将703号房屋出售给崔某，房屋总价款为200万元，签订合同当日支付100万元首付款，过户当日支付100万元尾款。同月双方办理了网签及房屋过户手续，将703号房屋所有权人变更至崔某的名下。
　　在王某听到这个消息后，很生气又很无奈，现在房子已经过户至别人的名下了，我还能要回703号房屋吗？带着一连串的疑问，王某慕名找到了。在详细了解了案件情况之后，建议王某另案起诉杨某和崔某，请求法院确认其二人签订的房屋买卖合同无效。
　　判决结果
　　北京市朝阳区人民法院经过审理，判决如下：
　　杨某与崔某签订的房屋买卖合同无效。
　　杨某与崔某均不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院，二中院经过审理后，判决：
　　驳回上诉，维持原判。
　　律师剖析
　　本案是一例典型的出卖人与第三人恶意串通损害原买受人利益的房屋买卖合同纠纷。对于恶意串通的认定问题，实践当中需要结合买卖双方的多种行为来判定。
　　认为，本案杨某与崔某之间的交易存在很多疑点。首先，王某正在与杨某打官司，要求杨某配合办理过户手续，且案件并未审结，在此情形下，杨某应该明知出售房屋给第三人会损害王某的合法权益；其次，在杨某与王某签订买卖合同之后，房屋已经按照合同约定交付给王某，王某一家一直在诉争房屋内居住，而本案的买受人崔某从未到诉争房屋实地察看房屋，在未看过房的情况下便进行交易，显然其行为比较反常，与正常的房屋交易习惯不符。
　　再者，在庭审过程中，对于付款问题崔某称其是通过现金支付，并向法院出具了两张收条，每张记载杨某收到崔某购房款100万元，共计200万元。笔者认为，按照正常的交易惯例，对于大额的交易一般需要通过银行转账方式进行交易，而崔某对于如此大数额的巨款，却使用的是现金方式支付的，不符合常理。
　　最后，崔某在购买房屋之后，一直未要求杨某交付房屋，对于任何一个购房人而言，在买房并办理过户之后，第一件事就是让出卖人交付房屋，而本案中崔某从未催促杨某交付房屋，房屋长期未交付其也未提出任何异议。
　　从上述几点不难看出，崔某与杨某之间的交易并非双方当事人的真实意思表示，杨某在王某诉其配合办理过户手续的案件没有审结的情况下，将诉争房屋出售给第三人，其本身就存在恶意转移财产，损害王某利益的故意。另外，买受人崔某的购买行为，无论是从实地看房，还是付款、过户、交房等各个环节，均与常理不符，显然其不能构成善意，应认定其与出卖人杨某恶意串通。
　　依据我国《合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通损害第三人利益的，合同无效。本案中，杨某与崔某恶意串通，损害王某的利益，属于法定的合同无效情形。据此，杨某与崔某签订的房屋买卖合同应依法认定为无效。
　　在此，对于恶意串通行为进行简要的分析。恶意串通行为又称做恶意通谋行为，是指在买卖活动中，当事人为了牟取不法利益，而合谋损害国家、集体或者他人利益的违法行为。恶意串通需要满足如下构成要件：
一是双方有损害国家、集体或者第三人利益的恶意，恶意是相对于善意而言的，即明知或应知某种行为会造成国家、集体或第三人的损害，而故意为之。如果双方当事人或一方当事人不知或不应知道其行为的损害后果，不构成恶意。
　　二是恶意串通的双方事先存在着通谋、合谋的行为，这首先是指当事人具有共同的目的，即串通的双方都希望通过实施某种行为而损害国家、集体或第三者的利益，共同的目的可以表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方作出意思表示，而对方或其他当事人明知实施该行为所达到的非法目的，而用默示的方式表示接受。其次，当事人互相配合或共同实施该非法行为。
　　如果双方的行为符合上述恶意串通的构成要件，则构成法律规定的&恶意串通&，依据我国法律的相关规定，其民事行为应依法认定为无效。本案杨某与崔某之间签订买卖合同的行为，符合恶意串通行为的构成要件，依法应认定无效。
　　诉讼策略指引
　　结合本案的情况，作为买受人的王某，得知其合法权益受到侵害之后第一时间维护自己的合法权益是值得称赞的。
　　首先，王某与杨某签订房屋买卖合同在先，王某如约支付了购房款，杨某亦将房屋按时交付给王某。目前，杨某已经取得诉争房屋的房产证，合同履行并不存在障碍，在多次催促未果的情况下，王某第一步选择通过法院起诉杨某要求其配合办理过户手续是正确并得当的。
　　其次，杨某在诉讼过程中擅自将房屋恶意出售给第三人，并办理了房屋过户手续，从其行为本身而言就是为了恶意转移财产，损害王某的利益。在此情形下，王某应依法拿起法律武器，维护自己的合法权益。鉴于本案的情况，最佳的方式便是提起确认合同无效之诉，请求法院依法确认杨某与崔某签订的房屋买卖合同无效。
　　因为杨某与崔某之间的交易行为，每个环节都与正常的交易习惯不符，很容易引起怀疑，虽然王某没有直接的证据证明杨某与崔某串通，但是通过二被告的种种反常行为，已经可以认定双方构成了恶意串通，损害了王某的利益，符合我国法律规定的合同无效情形。因此，法院最终支持了王某的诉讼请求。
　　在此，特别提醒，当事人在诉讼过程中如遇到突发情况，首先不要慌张，应保持冷静，在自己无法对形势做出准确判断的情况下，应第一时间向专业人士进行咨询，确定下一步该如何操作，进而最大限度维护自己的合法权益。
　　法条链接
　　《中华人民共和国合同法》第五十二条：&有下列情形之一的，合同无效：
　　一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　以合法形式掩盖非法目的；
　　损害社会公共利益；
　　违反法律、行政法规的强制性规定。&
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