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租期未满合同解除 法院判退保证金
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租期未满合同解除 法院判退保证金
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &岳帅&& 律师
一、案件事实
日，深圳市某投资发展有限公司（以下简称投资发展公司）与深圳市福田区XX业主委员会签订《XX裙楼承包合同》，约定深圳市福田区XX业主委员会将位于深圳市福田区XX街第一、二层裙楼承包给投资发展公司经营。承包的房屋用途为活动中心／管理用房。该合同附件（二）约定不得在承包房屋内从事餐饮业。
日，深圳市福田区XX业主委员会向投资发展公司出具了委托书，同意投资发展公司可根据市场需要将裙楼分割转租，承租方所经营的项目须符合政府相关部门的有关规定。
日，黄某与投资发展公司签订《商铺租赁合同》，约定投资发展公司将位于深圳市福田区XX裙楼一层N5号商铺出租给黄某经营茶餐厅之用。租赁期限为三年，即从日起至日止。每月租金为21000元／月计。管理费每月1267.5元,自日起计缴交投资发展公司。黄某于本合同签署时向投资发展公司交纳两个月租金及管理费共计44536元作租用商铺之合同保证金。黄某如履行合同，合同期满商户所有物品撤场后，保证金一周内退还。设备设施费40000元，全年活动宣传费1200元，无论黄某经营时间长短，设备设施费与全年活动宣传费不可退还。黄某应从日起开始交纳租金，需在每月5日前向投资发展公司交纳当月水电费、管理费。黄某租用商铺（专柜）限经营茶餐厅项目。商铺的设计、装修方案经投资发展公司审批同意后方可实施，其商铺设计及装修费用由黄某自行承担。在合同有效期内如黄某的原因提前解除合同或合同期满后，投资发展公司不补偿黄某任何装修费用。如黄某逾期10日未交租金、电费、管理费，投资发展公司有权采取停电、停水方式督促黄某交付，黄某逾期未交租金的，投资发展公司有权收回商铺，合同保证金不退还。黄某不按时向投资发展公司交纳租金、水电费、管理费的，按欠款金额每天3%的标准计算滞纳金。如黄某拖欠款项10日以上（含10日）或拖欠款项总额达21000元（含）以上，则投资发展公司有权单方面解除合同，并不予退还商铺使用押金（或保证金），所有装修设施和货物均归投资发展公司所有。双方在附加条款约定，如黄某经营范围遭到业主委员会投诉反对，黄某无条件停止营业，一切损失由黄某自行负责，投资发展公司概不负责。黄某可变更为投资发展公司允许的经营项目继续经营。
租赁合同签订当日，黄某向投资发展公司出具《承诺书》，内容为：“本人承租商铺经营烧腊快餐，为确保不影响周围环境及绿化，现本人承诺该店只作为销售及顾客用餐之用，所有食物都在外加工完成后运输到该店销售，只在店内用微波炉加热，如果有人投诉本店，经协商后都不能解决该投诉，我将停止营业，一切损失由我本人承担，在遵守合同的前提下允许本人转让”。
合同签订后，投资发展公司于日将涉案房产交付黄某使用。日，黄某向投资发展公司支付了合同保证金、租金和管理费共44536元、设备设施费40000元、全年活动宣传费1200元。
另外，黄某还支付了日至日租金42000元、日至6月30日的管理费共计3803.5元、4-5月份电费462.8元。
黄某在涉案租赁房产设立的烧腊店于日核准成立并取得营业执照。
深圳市福田区XX业主委员会在发现涉案商铺有“烧腊店”招牌后立即通知投资发展公司严格按照合同处理。黄某因无法实际经营烧腊店，遂向法院提起诉讼，请求判令：1.撤销黄某与投资发展公司于日签订的商铺租赁合同；2.投资发展公司向黄某返还商铺全年活动宣传费1200元、设备设施费40000元、合同保证金44536元、月的租金及管理费44535.5元、5月份电费156元，赔偿黄某2012年4月电费损失306.8元、5月管理费损失1268元；3.投资发展公司赔偿黄某XX裙楼一层N5号商铺装修费用294179元。
投资发展公司辩称：1.黄某签订的《商铺租赁合同》中附加条款的约定、出具的《承诺书》及其在诉讼中提交的《XX裙楼承包合同》均可证明其明知租赁房屋存在不能从事饮食的权利瑕疵，仍愿意承担一切风险。2.黄某未经业委会同意就自行装修，且2012年6月份业委会提出意见后，有足够的时间协调处理，或从事其他行业、转让他人，减少损失，但黄某未采取有效措施，反而继续占用涉案房屋、拒交一切费用，由此造成的后果应当由其承担。
二、法院判决
原审法院认为，黄某与投资发展公司签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因此合法有效。黄某与投资发展公司在签订《商铺租赁合同》时，特别在附加条款中对业主委员会投诉反对的后果进行约定，除此之外，黄某进一步出具承诺书，承诺涉案房产仅作为销售及用餐使用，只在店内用微波炉加热，并自行承担因投诉造成的损失。上述约定及承诺函的内容表明，黄某实际已知晓投资发展公司与业主委员会之间的租赁合同对经营范围有限制，并对于业主委员会的投诉反对的损失承担进行了约定。
关于黄某要求返还已交纳的各项费用是否成立的问题。租赁合同因双方在庭审中协商一致而解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。黄某向投资发展公司已交纳的合同保证金作为租赁合同履行的担保，在租赁合同解除合同后应当返还黄某。黄某明知涉案房产不得从事餐饮业仍与投资发展公司签订租赁合同，并承诺“在经营范围遭到业主委员会投诉反对，黄某无条件停止营业，一切损失由黄某自行负责，投资发展公司概不负责”。设备设施费、活动宣传费、租金、管理费、电费、装修费系黄某为了合同的履行而支出的费用，在合同有效的前提下，上述费用支出均属于黄某损失，应当由黄某自行承担。综上所述，判决：一、投资发展有限公司向黄某返还合同保证金44536元；二、驳回黄某的其他诉讼请求。
一审判决作出后，黄某不服，提起上诉称：原审判决认定黄某已知投资发展公司与业委会间禁止涉案商铺用于餐饮的约定，并判令不予返还黄某已缴纳的设备设施费、活动宣传费、租金、管理费、电费、装修费是错误的。黄某在《商铺租赁合同》中签署“附加条款”以及出具《承诺书》均是建立在确信涉案商铺可以从事餐饮行业的前提和基础之上的，但投资发展公司在签订合同时并未向黄某披露涉案房产不能做餐饮之用的重要事实，也未披露其与深圳市福田区XX业主委员会签订的《XX裙楼承包合同》等相关文件。其次，黄某签署“附加条款”是因投资发展公司仅告知黄某不能在涉案商铺明火制作食物，否则可能遭到业主委员会的反对及投诉。而黄某经营的烧腊店，食物在外加工不需明火制作，业委会投诉、反对风险属可控范围，才同意增加附加条款。投资发展公司要求黄某签署承诺书和附加条款是转嫁其擅自变更房屋用途风险的责任。黄某虽然作出承诺书，但因茶餐厅自始至终均未能开业经营，所以根本未发生承诺书中所陈述的情况。由于黄某的装修已附着于商铺增加了商铺的使用价值，黄某的装修费用损失由投资发展公司承担也完全公平合理。
二审本院认为，从双方签订的《商铺租赁合同》内容看，双方约定涉案房屋的用途为经营茶餐厅，即用于餐饮用途。双方在合同附加条款及此后黄某单方出具的《承诺书》中均已明确涉及经营范围被业委会投诉反对的安排和处理。结合黄某先于投资发展公司向原审法院提交投资发展公司与深圳市福田区XX业主委员会签订的《XX裙楼承包合同》的事实，可见，黄某签订合同时已知商铺用于餐饮业可能存在的风险。
合同协商一致解除后，投资发展公司不再具有占有合同保证金的依据，应当将合同保证金返还给黄某。
对于黄某请求返还的全年活动宣传费1200元、设备设施费40000元，虽然合同中约定，该两笔费用无论黄某经营时间长短，均不可退还，但事实上双方均确认黄某装修后未正式开始经营，尚不符合上述约定中不可退还的条件，因此，在合同已协商一致解除后，投资发展公司应将该两笔费用返还给黄某。
至于租金、管理费、水电费、装修费，本院认为，双方在合同中已约定若黄某经营范围遭到投诉反对，一切损失均由黄某自行负责、投资发展公司概不负责。即黄某已自愿承担因经营范围被投诉反对而产生的各项损失。现黄某请求返还的月租金、管理费、水电费、装修损失均属于合同终止前其实际使用涉案商铺产生的费用及损失，应由黄某自行承担，其请求返还上述费用缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，判决如下：一、维持原审民事判决第一项；二、撤销原审判决第二项；三、投资发展有限公司向黄某返还设备设施费40000元、全年活动宣传费1200元；
& &&三、法律分析
&&& 在租赁合同当中，出租人要求承租人支付一定的保证金是十分常见的现象，其目的在于督促承租人履行租赁合同义务、保护租赁物安全。保证金不具有担保法意义上的保证担保作用。实践当中，处于优势地位的出租人，常常因为承租人的违约行为而扣收保证金。本案的处理结果则比较罕见。本案当中，在关于租房保证金的退还问题上，双方争议极大。根据租赁合同的约定，保证金只有在承租人完全履行合同的情况下才可以退还，且如果承租人逾期未交租金的，出租人有权收回商铺，保证金不予退还。出租人在答辩过程中也提及承租人有拖欠租金的违约事实，但承租人主张虽然支付了两个月的租金，但其承租时计划开设的烧腊店却从未正式经营，从本质上讲租赁合同根本无法履行，承租人没有违约行为。而在法院审理过程中，出租人却和承租人就租赁合同的解除达成了一致，即以协商一致的方式解除合同。在此种情况下，租赁合同的解除并非因为任何一方的过错或者任何一方的违约行为，而是双方自愿协商的结果。那么，既然保证金的用途在于保障租赁合同的履行，现在双方协商一致不再履行合同，出租人当然不再具有继续占有保证金的权利和依据，因而判决出租人退回保证金。
&&&& 至于承租人所主张的租金、装修费、设备设施费、广告费等所谓损失，则涉及到租赁合同的风险负担问题。根据《合同法》的规定，租赁合同当中的风险负担主要是指租赁期间内租赁物的毁损、灭失风险问题。例如《合同法》第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
&&& 而本案涉及的却不是租赁物的毁损、灭失问题，而是经营风险。对于经营风险，在法律没有规定的情形下，只能依据合同约定来判断。本案当中的争议焦点就是承租人在签署租赁合同时是否知道商铺所在小区业主委员会禁止经营餐厅。如果其知道该限制，仍签署合同并出具承诺，则意味着其对租赁合同的风险有预见且自愿承担该风险。如果其不知道有该限制，出租人则有故意隐瞒或者欺诈的行为，那么因此产生的损失应当由出租人承担。从本案的证据来看，承租人一方面签署了承诺书，已经很明显地认识到了经营餐厅的风险，且同意自愿承担该风险；另一方面，在案件审理过程中，还比出租人更早向法院提交了出租人与业主委员会签署的《XX裙楼承包合同》，该合同有明确约定禁止经营餐饮行业，也可推导出承租人是已经获悉或者至少能够获悉商铺的经营限制。因此，法院据此判定承租人自行承担相应的损失，是有充足的事实和法律依据的。
&&& 四、案件启示
&& 租房保证金作为履约保证金是一种动态担保，可以将合同履行的整个过程纳入其担保范围，在实践当中具有重要意义。那么，在签署租赁合同时，对于保证金的约定就显得十分重要。保证金的数额、支付方式、退还条件和金额、扣收条件和金额等重大事项都应当在合同当中予以明确约定。实践中还会出现“押金”等形式的称谓，其性质是一样的。本案当中，若不是双方以协商一致的方式解除租赁合同，而是承租人单方提出不再履行合同，则根据合同约定该保证金是无法退回的。
&&& 另外，对于租赁合同当中的经营风险问题，尤其是商铺或者写字楼等商业用途的房地产，承租人在签署租赁合同前一定要核查相关的法律法规或者政策规定，同时要求出租人对于租赁物的限制情况进行充分的披露和告知，这样才能预先把握风险。在对风险有充分认识的前提下，再进行合同的签订，并且在合同当中就经营风险的相关事项予以具体约定，进而保障自身的合法权益。本案当中，作为承租人的黄某明知有经营风险，在未获得业主委员会确认的情况下，草率签署合同和承诺书，最终只能自己承担相应的损失。
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找打官司、就上大律师网，全国热线电话：　　什么是霸王条款?
　　所谓"霸王条款"，就是一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等格式合同、通知、声明和店堂告示或者行业惯例等，限制消费者权利，严重侵害群众利益。
　　霸王条款"，确切地说，不是一个法律概念，而只是凝聚了极强烈的感情色彩的一种情绪化表达。在法学理论中与此相对应的概念是"格式合同"，即为重复使用不经双方协商而预先拟订条款的合同。一般是指免除或者限制其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的合同格式条款。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同条款。格式条款由一方当事人预先制定，并由不特定的第三人所接受，具有完整性和定型化的特点。相对人虽没有参与合同的制订，但对合同的内容只能表示概括的同意或拒绝，而不能修改、变更合同的内容。
　　"霸王条款"往往以格式合同、通知、声明、店堂告示、行业管理等方式出现，具有五大共性：
　　一是减免责任，逃避经营者应尽的义务。
　　二是违反法律规定，任意扩大经营者权限。
　　三是排除、剥夺消费者的权利。
　　四是权利义务不对等，任意加重消费者责任。
　　五是利用模糊条款掌控最终解释权。
　　应对霸王条款
　　首先要培养成熟的消费心态，增强权利意识和风险意识，面对可能存在的风险，不要抱侥幸心理。其次是掌握应对"霸王条款"的技能，对合同文件要认真审查，反复研究，过于简略的约定要具体化，可能存在歧义的内容要明确，可能构成损害的内容要删除，枝节问题可以不坚持，原则问题绝不能让步，必要时请律师等专业人员提供帮助，进行谈判、交涉，尽量防范风险。此外，还可以向行业主管部门投诉、举报，请有关部门予以纠正或处罚，如劳动合同中的"生死条款"可向劳动监察等部门投诉，商品质量问题向"消协"、工商管理部门投诉，也可向新闻媒体投诉予以揭露。同时，利用《合同法》的有关规定排除"霸王条款"的效力，发生纠纷后，可根据《合同法》的规定，向人民法院主张撤消合同中的"霸王条款"，或请求确认有关"霸王条款"无效，相关解释主要有四条：
　　一、根据《合同法》第54条的规定，合同签订时，存在重大误解、显失公平、或以欺诈、胁迫方式或乘人之危，使对方在违背真实意思表达的情况下订立的合同，受损害方可以请求法院或仲裁机构予以变更或撤消，但这一变更或撤消权应自行为成立之日起一年内行使。
　　二、根据《合同法》第39条的规定，提供格式合同的一方应向对方履行提请注意的义务(如有些酒店中的最低消费)当你身陷其中时，就要运用法律手段排除"霸王条款"的效力。
　　三、根据《合同法》第40条的规定，格式条款中排除己方责任，加重对方责任，排除对方权利的，该条款无效。
　　四、根据《合同法》第41条的规定：对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。
　　五、消费法权益保护法第24条规定：经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。
　　来源：搜狐教育整合
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更换居住房屋属于租赁合同的实质内容，需要双方协商一致才可以变更。约定一方单方随意变更，是无效的。你所述的条款，限制了作为承租人的主要权利，是无效的。
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