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二手房购买应问题.doc 50页
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二手房购买应问题.doc
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二手房购买应注意的问题
　　购买二手房尽管有诸多优势，但相对新建商品房的买卖行为来说，涉及法律关系复杂。尤其一些二手房产的“社会属性”隐蔽性强，加之买卖双方由于信息不对称，就会存在一些交易风险。 为此，对于存在的风险做以分析，以引起大家的重视：
　　一.应注意的问题
　　陷阱一：产权状况
　　根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。另外，根据天津市房地产交易中心的实践，若房屋仍设定有抵押，房地产交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。上述两种情况常常会被购房者所忽略，而房屋业主通常又不会主动提及。如此一来，可能造成买卖合同已签订、买方首期款也已支付给业主后，在办理产权过户的过程中，发现房屋不能转让，由此可能给买方造成很大的损失。
　　规避方法：在签订买卖合同前，购房者应到房屋所在地的房地产交易中心进行产权状况调查，以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。
　　陷阱二：房屋类型
　　现在二手房市场上的房屋大部分为商品房，但也存在部分未转为产权的使用权房。如果这类使用权房未取得产权证，根据有关规定是不能转让的。另外，若求购的是非居住用房，则该房屋的类型必须为商业用房，因为商业用房才可办理营业执照，否则，若购买住宅房，购房人将无法从事预期的用途。
　　规避方法：在签订买卖合同前，应查看业主是否已取得房屋产权证，并确定其房屋所属类型。
　　陷阱三：合同签订人
　　众所周知，房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。如果购房人忽略验证合同签订人是否是产权人，及该房屋是否还有其他产权人，则产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，即由于合同未成立而给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。发生这种情形，对购房人非常不利。
　　规避方法：根据产权证或其他法律文件确定产权人。若签订合同的并非产权人，购房人应要求其提供产权人出具的公证过的委托书。
　　陷阱四：模糊付款方式
　　很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，结果在其后履行过程中，常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。
　　规避方法：双方签订买卖合同时，应对付款流程和时间作出明确、具体的约定。
　　陷阱五：交房模糊约定
　　有时，买卖双方对于付款方式已有明确的约定，但却疏忽了交房这一重要环节。在此可能会涉及到交房的具体时间，交房时相关费用的结算。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面，及相关费用无人结算的尴尬情况。
　　规避方法：在买卖合同中明确约定交房日期，及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物业管理费等相关费用。
　　陷阱六：非居住用房税费
　　购买、出售非居住用房需缴税费的种类、数额与居住用房有较大差别。在实践中，若由于对购买、出售非居住用房应缴税费估算不足，则可能出现大大超出购房人原先预算或严重影响售房人预期收益的情形。
　　规避方法：签订合同前，双方应先到房屋所在地的房地产交易中心，或请教专业人士确定非居住用房买卖应缴税费的具体种类及数额，做到心中有数。
二手房屋买卖要注意的问题
（1.）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（2.）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。&
（4）.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
（5.）市政规划是否影响
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二手房买卖风险：交易前后房屋被查封怎么办？
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快速关注律师&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&京衡动态CELG News当前位置：&>&&>&当先履行抗辩权遇上不安抗辩权??对一起商品房买卖合同纠纷的思考笔者近日代理了这样一个案子：赵某与A房地产公司于日签订了一份商品房买卖合同，约定赵某向A房地产公司购买商品房一套，总价为150万元，合同约定赵某应当于合同签订之日起10内支付首笔房款50万元并办理按揭手续，房产公司在日前交房，违约的一方要承担相应的违约责任。合同签订后，赵某依约支付了首付款，但剩余购房款一直未支付，过了合同约定的付款日之后，A房产公司也未在除斥期间内行使解除合同的权利，后A房产公司在开发过程中遇到了重大的债务纠纷，其开发的房产被法院查封而无法如期交房。遂赵某诉至法院，要求房产公司交房并办理房产证，同时承担不能如期交房的违约责任。在庭审过程中，被告辨称由于原告未办妥银行按揭而未能支付所有的房款，是违约在先，被告未及时交房是行使先履行抗辩权，即使房产未被查封也无法及时交房。只要原告办妥了银行按揭或以自有资金支付全部的房款，被告愿意自原告支付房款之日起承担迟延交房的违约责任。原告针对被告提出的先履行抗辩提出了不安抗辩，认为由于被告目前所存在的这种情况（陷于债务纠纷，开发的房地产被法院查封），原告为维护资金的安全，当然不能支付全部的房款，只要被告能交付房屋、办理房产证并承担违约责任，原告愿意立即支付剩余的购房款。应该说，原被告双方的理由都有一定的法律依据，那么在本案中当先履行抗辩权遇上不安抗辩权时应该如何适用法律呢？笔者认为，在本案中涉及到以下几个法律问题：1、&& &原告未及时支付购房款是否存在违约行为？笔者认为在本案中，被告陷入债务纠纷，房产被法院查封的事实是发生在原告应当支付其购房款之后，也就是说在原告能行使其不安抗辩权之前，其违约行为已经存在。以违约行为发生之后的情形来作为其违约的抗辩是站不住脚的，因此，笔者认为原告存在明显的违约行为。2、&& &被告是否有权行使先履行抗辩权，原告以不安抗辩来对抗被告的先履行抗辩是否有效？笔者认为本来被告可以行使解除权但没有行使并不导致其丧失了行使先履行抗辩权的权利。对于违约责任的承担，根据法律规定和合同约定可以是解除合同或要求继续履行合同、赔偿损失、支付违约金等。本案中原告违约在先，而被告放弃了解除合同的权利，可以视为被告选择了继续履行合同，合同继续履行也应当受原合同内容的调整，也即并不改变原告有先支付房款的义务。也就是说，被告对解除权的放弃并不意味着被告放弃了抗辩权，更不意味着放弃了追究原告违约责任的权利。那么，原告是否有权以不安抗辩来对抗先履行抗辩呢，也就是说，对抗辩的抗辩在本案中是否有效呢？笔者认为对有先履行义务的一方行使不安抗辩来对抗先履行抗辩必须严格限制，因为根据合同法的规定，在双务合同中有先履行义务的一方发现对方存在严重的经营风险可能导致其无法履行合同的情况下，可以中止合同并要求对方提供担保，对方在合理期间内不提供担保的，先履行一方有权解除合同。也就是说，在本案中原告完全有要求被告提供担保直至解除合同的救济方式，原告既不要求被告提供担保，也不解除合同，又不履行合同，反过来要求被告承担违约责任在法律上是站不住脚的。我们可以换个角度来看，原告没有行使要求被告提供担保和解除合同的权利是否可以视为原告其实并不担心被告的履行能力，也就是说，原告其实根本不存在任何“不安”呢？通过以上论述，笔者认为本案原告的诉讼请求不应支持。如果进一步思考，还有更多的问题可以探讨：1、&& &如果本案中被告提起反诉，要求被告立即支付购房款是否能获得支持？由于本案中被告没有提起反诉，所以这个问题不在本案的讨论范围内，但如果我们假设被告提起反诉要求原告支付购房款是否有依据呢？这是个很有意思的假设，笔者认为这个诉讼请求同样不能获得支持，因为在此原告行使不安抗辩权不再是对抗辩的抗辩，而是对要求支付行为的抗辩，在这种情况下，如果再对原告行使不安抗辩加以上文中这么严格的限制，显然存在明显的不公平和不合理之处，从利益平衡的角度应当赋予原告以不安抗辩来对抗的权利。2、&& &如果原告解除了合同，那么原被告双方应各自承担怎样的违约责任？原告行使不安抗辩权，有权解除合同，但关键问题是原告解除了合同后，能够向被告主张怎么样的权利。一般来说，由于不安抗辩导致合同的解除可以从情势变更的角度来考量，由于实际情况与合同签订之时已经发生了较大的变化，合同双方已经难以达到当初签订合同之时的目的，而且发生严重的经营风险一方往往并不存在主观的过错，因此通常情况由于不安抗辩导致的合同解除，除恢复原状、互相返还之外，解除合同的一方并无权要求另一方承担赔偿责任。