查封房低价出售能买吗？律师：可以（附操作全流程）
查封房低价出售，能不能买？
有些业主欠的债务其实不多，出售自己名下的一套房产，就可以周转开。由于不知道如何处理已经被查封的房产，导致被债权人追债，财产均被查封冻结，这样一来只有等待查封抵债这一条路。
实际上在出现查封后，完全是可以出售这套被查封的房产解套。但又怕在解除查封后或担保公司赎楼完成后，后面又被其他债权人的查封，最终还是不能过户。
今天就从买家角度，聊下如何安全购买已经被查封的房产。
购买查封房的买卖合同一般认定为合法有效
2007年的《物权法》明确除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。
但是不能因为房子不能过户，而认定双方的买卖合同无效，合同的有效与否要看是不是符合合同法的无效条件。
房产被查封导致最终不能正常过户，买家可以追究出卖人的违约责任，但不能因为房产存在查封而认定双方之间的买卖合同无效。
在2012年前，由于反复的强调合同效力和物权效力相区分的原则，买卖查封房产的合同还是会被有些法院认为是无效的。在2012年《买卖合同司法解释》第三条出台后，就不存在这个问题。最终能不能过户，买家追究出卖人的违约责任就可以平衡双方的利益关系，基本上不会被认为是无效合同。
需要指出的是，目前在广东省购买查封房合同有效是法院普遍的看法，在北京市则还是会被认为是无效合同。2016年北京高院曾经在其官方微博中发布查封房无效的所谓典型案例。（需要案例可私信周争锋律师）
来看看广东省对此的相关界定：
广东高院粤高法〔号《全省民事审判工作会议纪要》第三条的大意是：
1、房子被查封后，当事人订立转让该不动产的合同，可认定有效；
2、卖家不能依约履行合同，买家要求解除合同的，应予支持；
3、买家要求卖家继续履行合同并在房子解封后办理过户登记手续的，应予支持；
4、卖家故意隐瞒不动产被查封的事实与他人签订转让合同，买家请求撤销转让合同的，应予支持。
不同地区的法院适用同样的法律，却给出两种处理模式，这也是我国的国情之一。
最高人民法院其实给如何购买查封房指明了方向
购买查封房，这类物业最大的风险在于对业主外债情况的不了解，最怕在解除查封后或担保公司赎楼完成后，后面又被其他债权人的查封，最终还是不能过户。
在不了解业主究竟有多少外债的情况下购买查封房非常的危险，但是最高人民法院给了规避风险的办法，办法就体现在最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条和第三十条。
其中第二十八条给出规避查封房风险的办法就是，购买已经被查封了的房产这类物业，要和房产的所有共有权人也就是业主的夫妻双方签订房屋买卖合同，双方提前完成物业交接手续，买家先住进去占有房产，然后解除查封，正常履行合同。
这里面的核心要素有二个，一是要和房产所有的共有权人签订买卖合同。不要遗漏登记产权人的配偶，存在有继承的情况下，也要注意隐蔽的其他共有权人。
二是合同签订后提前办理物业交接手续，并始终保持占有状态。占有可以是自己在里面居住生活，也可以是买家的名义出租给他人租赁使用，购买这样的房产期间不会很长，占有房产又是如此的重要，因此最好是自己居住生活，随时知道状况。重要的话要说三遍，占有，占有，占有。
一旦在合同履行过程中出现问题，主要就是在买卖合同签订后。履行过程中其他债权人在解除已知的查封又被查封情况下，买家可以依据该规定第二十八条申请执行异议，申请解除合同签订后的查封，为了避免以后还有查封，可以自己查封诉讼继续履行，通过法院执行的方式转移房产。
买家因诉讼继续履行查封房产，在买家后面的轮候查封均不能阻止买家继续履行的诉讼请求和执行，所有的债权人只能找法院分配买家还没有支付的剩余购房款，买家可以通过强制执行的方式顺利的过户。
当然这里面还有个关键的细节，在解除第一道查封前，尽量不要支付定金给卖家而是监管在第三人处，并约定在订合同后已知的查封没有解除的情况下，再出现其他的查封时，买家有权解除合同双方互不追究责任。
还有一个办法是，在签订合同时双方书面约定在符合条件后办理预告登记，可以事先让出卖人把办理预告登记的权限委托给买家信的过的自己人。注意一定不能是买家本人或是其配偶，在房产上的查封被解除后，及时的申请预告登记手续。预告登记的有效期是三个月，在预告登记期限内，登记中心不能在房产上再办理抵押和查封等手续。（深圳办理预告登记的前提是房产没有抵押和查封，具体要的资料可以向不动产登记中心咨询清楚。）
实践中熟练的运用这两个法条，记住2个核心要素，就是和所有共有人签订买卖合同并始终占有房产，基本上可以完全规避掉购买查封房的风险。风险虽然可以规避，但是这里面可能涉及一个继续履行的诉讼和提出一个执行异议之诉，需要耗费时间和精力，因此一般的买家就不要动这个心思了。
现在的法律条款对于买家要求的条件有所放松，不必要求在查封前已经支付完全款，这给买卖查封房留下了运作空间。
划重点，在买家付了部分房款并实际占有该财产，但还没办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
深圳现在有些银行可以办理查封房的贷款审批手续，查封的房产一样可以申请银行按揭贷款，取得贷款承诺函。另外农业银行提供的后置按揭贷款业务，也叫置换贷业务，给诉讼继续履行成功后一次性付款的买家，提供了可以在取得红本后再申请按揭贷款的机会，一次性付款购买不在是诉讼继续履行的障碍。
最高院还为借名买房出资人提供了一种全新的维权思路
以前借名买房出现纠纷，实际产权人直接去法院提出确权诉讼，并要求登记产权人协助办理过户手续没有问题。但是在限购政策的大背景下，最近这两年法院对借名买房中，实际产权人和登记产权人之间，究竟是物权关系还是债权关系，出现了出现不同的意见。
特别是最高人民法院的法官司伟在《民事审判指导与参考》发表《借名买房纠纷中房屋权属认定的物权法思考》中，直接认为出资人提出确权诉讼于法无据，应予以驳回。该法官认为你是债权人，不过不是物权人，既然如此，其提起物权确认的请求就因依据不足而不应得到支持。
在限购政策高压下，法院系统对于借名买房出资人和登记产权人之间的的法律关系认定发生了变化，双方之间只是债权债务关系的观点开始占上风，对于这种规避国家调控政策的买房行为，普遍给与否定性的评价。
特别是存在查封以后的确权诉讼。即你借名买房，名额所有者欠了一屁股债，你的房子面临被法院查封，替名额所有者还债的情况。上法院想确权说这个房子是由你出资购买，你才是真实产权人，可惜了，现在上海、江苏有实际的案例，都是不支持你的。
在此种情况下，在借名买房时出资人应给自己多准备一条退路，提前谋划应对措施，不然一旦发生房产被登记产权人的债权人查封后，实际产权人的合法权益很难得到保障。
应对的措施就是准备一份登记产权人及其配偶签订的空白买卖合同和办理预告登记的书面协议，法院不让确权了，还可以走执行异议程序，在解除查封后诉讼继续履行买卖合同这条路，最大限度的减少损失。
万一不幸，真的出事了，原来你相信的他欠了一身债，房子被当作他的财产，已经被法院查封、扣押、冻结的，此时的你要冷静(不要哭)。应从程序上驳回当事人的确权诉请，要向执行法院提出执行异议。重要的事情要说三遍，提出执行异议，执行异议，执行异议。
执行异议之诉中需要有明确停止执行的诉讼请求才能作出中止执行的裁判。你若不是执案的当事人，那应该做为案外人扯出执行异议。它的目的在于排除人民法院对执行标的的强制执行。
因此，案外人在执行过程中，提出明确的排除对执行标的强制执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关，是案外人执行异议之诉的必备要件，应该要求停止执行的诉讼请求，会导致灾难性的后果，将不能够阻止执行。往悲剧里说，那你就真成了送房，而不是借名买房。
6月18日，又是一年父亲节。
“炫父”正当时，乐居喊你表白爸爸啦~
无论你的老爸是颜值爆表，
段子高手，
还是童心未泯，
呆萌有趣……
只要有爱，通通拿出来晒！
6月14日下午六点前，
后台回复#炫父# + 一张爸爸的照片/合照，
或者一段你与爸爸的真实故事、一段父亲节寄语，
我们将挑选最精彩的留言做成父亲节特辑，
并在6月15日推送。
爱要大声说出来，后台等你，不见不散。
来源：深圳新浪房产
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请教一下：被法院查封的物业还能借给别人经营吗
有家A公司向B公司借房子开店,并签订了租赁合同,但B公司的房子己被法院查封,请教该合同书合法吗？
shenzhifang
律师回复区
A公司可撤销合同。
合同书合法，但是合同却不能履行，可以起诉请求解除合同，不是撤销。
以上回复，不符合你的实际情况？马上咨询在线律师！
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被法院查封的整个小区土地使用权能办理不动产权证吗？
开发商有问题，整个小区土地使用权，就是国土被法院查封，而个人单独的房产证是没有查封的，这个种房能过户吗
去问那帮大爷
我也来说说
肯定不能。
我也来说说
解封以后可以！
我也来说说
目前可以了，进展算是很快的了。
我也来说说
鸿祺房产1:目前可以了，进展算是很快的了。现在光耀荷兰水乡的房子可以过户了吗？
我也来说说
:现在光耀荷兰水乡的房子可以过户了吗？部分都已经在过的啦~
我也来说说
鸿祺房产1:部分都已经在过的啦~请问老李被法院查封国土的 房子，现在惠州采取什么措施？怎么办理？谢谢
我也来说说
:请问老李被法院查封国土的 房子，现在惠州采取什么措施？怎么办理？谢谢同问！！谢谢！
我也来说说
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成都业主竟遭遇不良开发商 被查封的房子能买吗
来自：cd.zxdyw.com
日期： 9:18:16
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近日，咱成都装修网接到了网友王女士的反映，说自己正要购买金牛区的一个商品房，马上就要交钱了，却发现这个房屋时处于抵押和查封状态的。然而销售人员并没有说明这一点，相反还在说服他尽快交钱。那么被查封的房子能买吗？遇到不良开发商业主应该如何应对呢？
被抵押的房子能买吗？很多业主并没有遇到这类的事情，所以也并未在意这个问题。但是如果告诉您，在咱成都就有不良开发商销售被抵押和查封状态的房屋呢？而且据说已经有不少业主中招了。下面就让我们一起来看看王女士的遭遇吧！
现场：销售人员还在热情卖房
成都装修网在该楼盘现场看到，售楼部工作人员正对尾盘和商业区进行销售。
王女士称，因销售人员声称10月底就能交房，她一度想下手，但下手前上网查了查，这一查就查出了大问题。
查询：在售房屋全被抵押+查封
成都装修网登录成都市房管局下属的“透明房产网”，搜索该楼盘名称，点击“一房一价”查询。结果显示，除了已经出售的房屋，目前在售的所有房屋(包括商铺和住宅)全为“抵押+查封”状态!
市房管局：绝对不允许销售
对此，成都市房管局工作人员表示，抵押和查封状态的房子是绝对不允许销售的，此种行为属于违规!市民发现类似问题可向房屋所在地房管局举报。
开发商：可以买，出问题可走司法途径
成都装修网通过“国家企业信用信息公示系统”查询得知，该项目开发商与项目无任何关联，是2001年成立的本地开发商，法定代表人叫许鹏凯。
小编致电其预留电话，接电话的人称自己为该公司职员，并非许鹏凯本人。该人称，目前公司正面临一起合同纠纷，所以房子为“查封”状态。
小编追问，“抵押和查封的房子为什么能卖?”该人说：“所有房源都是抵押给银行方的，只要买了房，抵押状态会很快解除。”但他也承认，抵押和查封的房子不能买卖的，“但只要协商好了，状态就会解除，如万不得已出现查封没解除的情况，消费者可以走司法途径嘛。”
律师：属于欺诈!
律师表示，隐瞒房屋抵押和查封状态进行销售，属于欺诈行为。
抵押是因为开发商需要资金，比如将房屋抵给银行贷款。如消费者购买了抵押状态的房屋，运气好，开放商拿到钱把抵押状态解除了，对消费者没有大的影响;如运气不好，抵押状态没解除，则房屋无法过户。
查封涉及司法问题，证明开放商被起诉了，房屋才会被查封。如消费者购买了查封状态下的房屋，则风险更大，既不能备案也无法过户。张敏提醒，购房切勿盲从，应查询了解清楚房屋状态再决定是否出手。
相信看到这里，各位成都装修网的网友也了解到，被查封的房屋是一定不可以购买的。同时也建议咱们各位业主在购房的时候一定要了解房屋的状态在交定金，细致一点可以避免很大的损失。
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400-800-0011转10028房子被法院查封了，物业费还用交么？
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房子被法院查封了，物业费还用交么？
导读被告提出房屋因被查封未办理房地产权证的理由，因被告办理了房屋入住手续，法院查封被告房产并未影响房屋的正常使用，故在查封期间的物业服务费被告应当交付。&房子被法院查封了，物业费还用交么？文/程磊&[案例]广州市隆西花园8号楼701室房屋为刘德新所有，建筑面积为100平方米。自日至日共计36个月，刘德新拖欠物管费，按照建筑面积每月每平方米2元计算为7,200元。为隆西花园提供物业服务的是广州隆西物业服务有限公司（以下简称“隆西公司”）。在欠费期间，隆西公司多次催要，但刘德新拒绝交纳。日，隆西公司委托律师向刘德新发出《关于追缴8号701房物管费的律师函》，要求刘德新支付拖欠的物业服务费。经多次追缴未果后，隆西公司向法院起诉，要求法院判令刘德新支付日至日共计36个月的物业服务费7,200元，并支付逾期付款的滞纳金。&被告刘德新辩称，我未交纳物管费的原因是8号楼701室房屋至今没有办理房地产权证，我不是业主，无须承担业主交费义务，况且购买的701室房屋于日被法院查封，至今尚未解除查封，在法院查封期间不应交纳物业服务费。《关于追缴8号701房物管费的律师函》我并没有收到，因此日之前的物管费已经超过两年的诉讼时效，原告无权主张。&[案件争议焦点]一、法院查封房产是否应交纳物业服务费？二、原告主张被告交纳日之前的物管费是否超过两年的诉讼时效？&[法院判决]法院经审理后认为，日至日期间，被告接受了原告的服务，应当交纳物业服务费用。被告提出房屋因被查封未办理房地产权证的理由，因被告办理了房屋入住手续，法院查封被告房产并未影响房屋的正常使用，故在查封期间的物业服务费被告应当交付。日，被告委托律师发出律师函催缴物管费，原告已经提供了寄送特快专递的邮件详情单，应视为原告已经主张过物业服务费，诉讼时效应从日起发生中断的法律效果。据此法院作出判决：被告刘德新支付自日至日共计36个月的物业服务费7,200元，并支付逾期付款的滞纳金。&[律师观点]法院查封房产不影响物业服务费的交纳&隆西花园的开发建设单位为广州市兴隆房产发展有限公司。因开发商拖欠银行贷款，日，广州市白云区人民法院依法查封了其名下的12套房屋，其中包括刘德新购买的8号楼701室房屋。刘德新与开发商在日签订《商品房买卖合同》，并已经全部支付了购房款，于日收楼入住。那么，法院查封刘德新购买的701房的行为是否会影响到被告物业服务费的交纳呢？&《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。对于业主承担交纳物业服务费义务的起始时间问题，司法实践中一般认为，业主自开发商将房屋交付时开始承担交纳物业服务费的义务。《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”根据上述规定，业主交纳物业服务费的时间应为开发建设单位交房之日开始，实践中一般表现为《收楼交接书》或《入伙通知书》签署之日，从业主收到房屋钥匙之日开始计算。&被告刘德新辩称其购买的房屋没有办理房地产权证，自己不是业主，因此不应交纳物业服务费，其理由是否成立？根据《广东省物业管理条例》第十条规定，房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。一般来说，以法律行为发生的物权变动，都是从登记之日起发生物权变动的效力。实践中，一般是以是否取得《房地产权证》作为认定业主身份的依据。本案中，虽然被告刘德新尚未取得涉案房屋的《房地产权证》，但被告基于商品房买卖合同合法占有房屋，在物业管理活动中应依法享有业主的权利，并承担相应的义务。法院查封了被告房屋的登记档案，对被告房屋的物权变动加以限制。在查封期间，被告无法通过登记将房屋的产权从开发商过户到自己名下，确实影响了被告对房屋的处分权利，但被告对房屋的占有、使用权利未受到影响。隆西公司依照《前期物业服务合同》的约定为包括被告在内的全体隆西花园业主提供了物业服务，被告也实际享受了隆西公司提供的服务，依法应承担支付物业服务费的义务。&原告主张被告交纳日之前的物管费没有超过两年的诉讼时效原告隆西公司委托律师向被告发出特快专递催缴物业服务费的行为导致诉讼时效中断。诉讼时效的中断是指在诉讼时效期间进行中，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，待时效中断的事由消除后，诉讼时效期间重新起算。《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。根据上述规定，中断诉讼时效的事由包括提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务。从诉讼时效中断时起，诉讼时效期间重新起算。本案中，原告曾于日向被告发出律师函，要求被告支付拖欠的物业服务费，但原告并没有提交特快专递签收的证明。诉讼时效是否应中断重新起算？原告已经按照被告居住的房屋地址寄送了特快专递，原告提交的《国内特快专递邮件详情单》可以证明；被告是否实际签收该函件，非原告所能控制的范围，不能收到或不签收该函件的风险应由被告自行承担。原告已经举证向被告居住的房屋寄送过特快专递催收物业服务费，应视为原告已经主张过物业服务费。诉讼时效应从日起发生中断的法律效果，日到日期间的物管费没有超过两年的诉讼时效，应获得法院支持。&[案件引发的思考]刘德新购买的房屋被法院查封，其实也有司法救济途径。刘德新可以向法院提出执行异议，要求法院解除对其购买房屋的查封。购房者可以向法院提交商品房买卖合同、购房款发票、税费单、房屋接收手续等材料。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号文）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，如果购房者已经支付了全部购房款并实际占有房屋，购房者对未办理过户登记手续没有过错的，法院可以裁定解除对涉案房产的查封。&物业服务公司委托律师发出律师函追缴物业服务费时，应保留特快专递的《国内特快专递邮件详情单》，并在详情单封面注明追缴物业服务费的具体房号和追缴期间。邮件发出后，邮寄人可以要求特快专递公司出具《妥投条》，载明邮件的投递情况，这样可以更为有力地举证邮件已经送达欠费业主。&本文原载于《现代物业·新业主》2012年第5期
馆藏&24224
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