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买房陷阱 揭五证不全的楼盘三宗罪
来源：吉屋网
五证齐全作为楼盘合法性与安全性的保障，经常被购房者排在第首位。一些楼盘却玩起了“空手道”，虽然“五证”不全，却可以“先上车后补票”，采取特殊手法，逃脱监管，蒙蔽消费者。
&&五证齐全作为楼盘合法性与安全性的保障，经常被购房者排在第首位。一些楼盘却玩起了&空手道&，虽然&五证&不全，却可以&先上车后补票&，采取特殊手法，逃脱监管，蒙蔽消费者。
&&五证不全楼盘何以大行其道？价格低廉，性价比超高，对购房者诱惑巨大。&等证件都办好了，房价也涨上去了！&售楼人员常这样说动购房者，要抢占先机，五证不全反而变身成一种优势。但是，在低价馅饼的背后，却暗藏着诸多隐患，甚至会让购房者钱房两空，下面就来细数一下五证不全楼盘的&三宗罪&。
&&第一宗罪：贷款难办
&&对于一些五证不全的楼盘，当购房者问及贷款细则和贷款银行时，售楼人员往往非常含糊地说：&无法保证您一定能从银行贷到款，贷款利率我不是很清楚。&
&&相关专家强调，五证不全的楼盘无法办理正常的贷款业务。但很多开发商在售楼过程中却对购房者承诺称，其项目可以办理贷款，或者说他们的预售证马上就会办下来，到时候就可以顺利地办理贷款。然而，仅凭开发商的口头承诺并无法保障消费者的利益。业主在交纳首付款后，该楼盘很有可能无法提供银行贷款。
&&无法办理贷款，五证不全的楼盘提出了&居家贷&、&过渡性贷款&、&分期付款协议&等花头，其共同的特点就是利率高，一旦购房者发现楼盘五证不全想退房时，却已经抽身不得。
&&第二宗罪：合同无效
&&法律人士表示，销售的房子如果五证不齐全，不但办不出产权证，连签订的预售合同都无效。一手房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。万一开发商又把这房子卖给别人，纠纷就来了。另外，如果开发商最终办不齐五证，买房人就不可能得到房子产权。
&&有的开发商即便取得预售许可证，从交房到开发商拿到大产证、给买房人办小产证还有一段很长的时间。开发商为了避免在交房时间上违约，会先和买房人办理交房，但无法出具房屋交接书。等到各项验收通过，开发商取得大产证后，才能再给买房人办小产证。
&&在这个时间段里，如果原买房人凭预售合同就把房子转卖给别人，但因为是期房无法办理转让备案登记，原买房人又在获得房子产权后迅速卖给第三个人并办理了产权过户，法院会以产权登记的效力更高、交易有效为由，判定产权归善意第三方。没有办理产权过户的就只能向卖方要求归还房款。
&&第三宗罪：钱房两空
&&8月18日，住在西安市玉祥门外蔚蓝印象的曹女士，发现隔壁有一个大兴& 名人居商铺咨询中心，便前去咨询。曹女士说，这个项目由西安广盛地产开发公司开发，当时接待她的是一位不到20岁的小伙子，名叫刘星，刘星向她承诺：&楼盘在 2015年底一定能交付&虽然没有五证和相关手续，但每平米1万多的商铺价格，还是很吸引她，最后在对方催促下她交了5000元的定金。对方还说，要在一周之内付房款的50%。8月19日上午，曹女士听说该楼盘违法售楼，而且该公司因纠纷还在打官司，怀疑自己可能上当了。
&&当日下午3时许，记者和曹女士一起来到大兴&名人居咨询中心。进入咨询中心后发现，在这个不足10平方米的咨询中心里，没有悬挂任何相关手续和证照，甚至连楼盘效果图都没有。
&&记者询问了一位工作人员，&这里有房子卖吗？&工作人员回答，他们只是咨询中心，不卖房。记者又问，不卖房为何会收取顾客定金，工作人员答道，他们从来没有收过定金。随后，当曹女士进来，记者表明身份后，现场五六名工作人员一下子跑光了。
&&在人群中，曹女士发现了前一天给她办理手续，收她5000元定金的刘星，刘星准备离开，被曹女士拉住了，起初刘星还不承认收取5000元定金，但面对曹女士手里拿着盖有西安广盛房地产开发有限公司财务专用章的收款收据，刘星支支吾吾，半天说不上话来。
&&两人在僵持了半个多小时后，曹女士没有得到任何答复。她说，&有人收了钱，现在却没人认账，下一步我要找到西安市房管部门反映，直到对方给我一个明确的说法。&8月20日，大兴新区综合改造管委会相关工作人员告诉记者，经土地、规划等部门核实后，确认大兴&名人居处于启动立项阶段。目前，该项目确实无五证，根本不具备预售条件。
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市场信息报
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市场信息报(记者杨红军周晓姣)阿房一路的海伦春天聘请了两家代理销售公司为其销售楼盘，由于管理混乱，两家销售公司为了销售业绩内部互相掐架，导致购房者竟向售楼人员索赔的事情。在整个采访过程中记者发现，该楼盘在五证不全的情况下已售出上百套房子。为业绩员工内部掐架致购房者向售楼员索赔小月（化名）是海伦春天售楼中心的一名售楼员。10月7日下午，一名黄姓老太太在小月的接待下购置了一套房子，交纳了10000元定金后签订了一份定金凭证。令人意外的是10月8日晚20时许，自己就接到黄老太打来的退房电话，原因是：老太手中多份楼书中，有一份自己女儿在世联机构同房号房子算的楼价，便宜近6000元，老太认为小月恶性欺骗，要求小月退房，并在电话里辱骂小月。小月称，自己所算折扣为海伦春天十一期间的官方文件，有图为证，自己并没有欺骗老太。此外，黄老太还要小月赔偿自己损失费来了结此事。小月说：“姑且不说退房的事，且说她电话一直从晚上八点打到十二点，严重影响我们全家人的正常休息。莫名其妙地就被索要赔偿才能了结此事，心里郁闷极了”。在小月的通话记录上，记者看到，从8日晚20时到次日凌晨，黄老太及其女儿的号码曾多次致电小月。地产公司内部管理不善10月9日中午，记者来到位于阿房一路的海伦春天售楼中心了解此事，海伦春天楼盘原为广东海伦堡地产集团西安雅柏文置业有限公司开发，世联地产与高策机构两家代理公司共同为其销售楼盘，两家代理公司之间存在业务竞争。原来黄老太先与高策机构的小月签订了相关手续后，其女儿又从世联地产的一位售楼人员处得知，小月卖给他们的房子，如果在世联买还可以再便宜6000元，就这样以此为诱惑让其在高策机构退房与世联签订购房协议。这才上演了黄老太太退房并索要赔偿一事。随后小月当着记者的面拨通黄老太的电话，询问索赔一事，对方一听是此事，不知什么原因竟一声不吭便挂断通话。在采访中，开发商海伦堡地产集团、西安雅柏文公司负责人王总告诉记者：“两家代理公司的确在销售过程中存在恶性竞争，这都是初期的管理不完善造成的”。小月现在已被公司停岗，何时才能上班还是个未知数。小月说，她在海伦春天售楼近4个多月以来，每个月1800元基本工资，扣完五险一金后只能领到1300元，她共售出10套房子，其中的7套房子购房者已经交过首付款，可提成直到现在一分钱都没有拿到。海伦春天五证不全售楼海伦春天从今年5月开始施工，2015年交工，目前已经售出二三百套房子。海伦春天楼盘销售如此火爆，现在只要交5000元定金就可以排号买房。在整个销售大厅记者并未见悬挂的相关证件，当问售楼员有无相关手续时，对方只出示了手机拍摄的土地使用证和建设工程规划许可证的复印件图片，而且建设工程规划许可证上没有审批日期和规划部门的印章，其他三证还未审批下来。采访时，前来看房的客户怀疑缺乏日期和印章的证件没有可信度。海伦堡地产的负责人王总称，海伦春天楼盘的确五证不全，目前还差两证，出售多套房子也属事实，但此行为并不违规，因为房地产公司没有与客户签订正式的购房合同。然而在采访中，记者还了解到，很多客户已经与海伦堡地产签订了购房协议，且已交纳首付。新闻链接：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第二节房地产转让中，第四十四条规定，商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。五证有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。有关专家还特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件(即上述的“五证”和“两书”)是否完备。
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小常识：五证不全的房子不能买
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
五证指的是：《建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证国有土地使用证商品房预售许可证》。 这五证是证明房屋身份的合有效证件，也是楼盘开发商具有合性销售资格的证明，开发商必须五证齐全才能保证购房者买房后能拿到房产证。 五证不全的房子买上，有可能后患无穷。 1、无《商品房预售许可证》售房为不合的销售方式，所签购房协议（或称订购书、预订单等）将无效。 2、如果将来因为预订协议发生纠纷，引起诉讼，除非起诉时该开发商已获预售许可证，否则协议有效应得房的主张不能获院支持。 3、可能存在以下风险： （1）、该在建项目土地已抵押给银行〈大多开发商取此〉，—旦欠贷不能偿还，银行有获得房屋的优先权。因无预售许可证，故你无至房管局办理房屋预售登记，你的购买权无保障，无对抗银行的优先权。 （2）、据司解释，施工方工程款索取也有优先权，如开发商拖欠而致该项目拍卖，你同样不能对抗施工单位，原因同上。 （3）、工期拖延。既无预售许可证，说明该项目目前工程进度可能仅于地面五层以下，所以不符合预售要求——应完成项目总投资25％以上。由此，交付房屋日期无保障。 日
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