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&&&&方俊，西南政法大学法学硕士，北京市隆安(深圳)律师事务所深圳分所合伙人律师。----------------▲自从事律师职业以来，方律师办理过多起民事、经济、行政、刑事等案件，并担任数家企业法律顾问，办案经验丰富。----------------------▲方律师曾代理重庆摄影家王某与中国国际电视总公司、深圳中视国际电视公司等关于2006年春节央视黄金剧场播出的大型军事题材连续剧《沙场点兵》VCD及其宣传海报侵犯著作权纠纷一案并胜诉，并为重庆商报、重庆晨报、新浪网、搜狐网、腾讯网、中国法院网等媒体报道和关注。----▲业务专长：房地产，婚姻继承，民事侵权，合同纠纷，公司法务。----▲执业宗旨：受人之托，忠人之事。
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转让法院已查封的房屋，房屋买卖合同是否有效
&& 现实生活中，转让法院已查封的房屋的现象时有发生。究竟原因，有的是因债务纠纷导致房屋被法院查封，希望卖掉房子获得资金以清偿债务解除法院查封，有的则是不希望房子被法院低价拍卖，希望自行以市场价出售以清偿债务和了结诉讼。但很多情况下，转让方原有的债务等纠纷未能妥善处理，转让房屋又无法履行，一波未平一波又起。& & 那么，转让法院已查封的房屋，房屋买卖合同是否有效？这是直接关系到违约条款是否有效的重要问题。& & 有观点认为，“出卖人擅自将已被国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效。”《房地产纠纷裁判思路与规范指引（下），奚晓明、韩延斌、王林清著，人民法院出版社2014年出版》。& & 支持该观点的法律依据主要有：&《城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：…（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的…。&&& & 《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（日通过）其中提到：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。还有观点认为，合同法及其司法解释出台后，对于合同无效的认定越来越严格和慎重，只要不是违反效力性强制性规定，一般认定合同有效。而房地产管理法第38条，应当认定为管理性强制性规定，而不是效力性强制性规定。因此，转让法院已查封的房屋，房屋买卖合同仍然有效。支持该观点的法律依据主要有&：& & 《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。& & 《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。第16条：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。& & 笔者赞同上述第二种观点，认为转让法院已查封的房屋，房屋买卖合同仍然有效。除了上述法律规定和司法解释的理论支持之外，还有如下理由：& & 首先，《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，转让法院已查封的房屋仅仅是不发生物权变动的效力，而不影响房屋买卖合同的效力& & 其次，最高人民法院在审理〔2010〕民一终字第45号“深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷”［载《最高人民法院公报》2011年第5期（总第175期）］一案中的裁判观点也认为：即使涉案项目存在司法查封，按照物权法原理，双方当事人之间订立的有关转让不动产物权的合同，自合同成立时亦产生债的法律效力，在解除查封或撤销查封后，当事人仍然可以办理不动产变更手续。因此，该置换合同并不违背《房地产管理法》第三十八条有关不得转让房地产的强制性规定。& & 此外，笔者本人在深圳市宝安区人民法院办理的（2013）深宝法民三初字第1103号案件，法院认为，“本案属于房地产买卖合同纠纷，原告和被告签订《房地产买卖合同》后，应当依法全面履行合同约定的义务”，该裁判观点也是认定合同有效，最终判决合同解除，被告承担违约责任。& & 从另一方面来说，如果认定合同无效，则会导致合同中的违约条款无效，这样买受人无法追究违约责任，不利于保护守约方的合法权益。
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房屋买卖直接更名是否违规、违法,买卖合同是否有效?
房屋买卖直接更名是否违规、违法,买卖合同是否有效?
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买卖是有效的。
不知道下面这条知识能否帮助到您
在房屋买卖过程中,合同是买卖双方保障自身权益的重要依据,也是约束买卖双方的有力工具。因此,购房者一定要清晰认识到合同的重要性。下面小编对对此作了介绍,一起来看看。
购房者签订房屋买卖合同要注意什么?
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违法信息举报邮箱：以房抵债的买卖合同是否有效 能否申请执行 - 兰西法院网
　　　　　　　　　　
以房抵债的买卖合同是否有效 能否申请执行作者：孔晶晶&&　　问：2016年9月，关某与徐某签订了房屋买卖合同，约定徐某将其所有的商品房以55万元出售于关某，房款于协议生效当日一次性付清，协议生效之后3个月内，徐某应协助关某办理房屋过户手续。合同签订当天，徐某将房产证、土地证、钥匙等交付给关某，关某给付徐某10万元，另外45万元用徐某欠关某的借款冲抵。合同签订后，关某就开始入住该房屋。但签订合同后关某联系不上徐某，房屋一直未办理过户手续。2017年2月，徐某债权人肖某向法院申请要求执行徐某上述房产。执行过程中，关某提出执行异议，请问本案的房屋买卖合同是否有效，涉案房屋能否被执行？　　 答：该买卖合同已经实际履行完毕，且关某作为善意有偿取得人并实际占有和使用该房屋，该买卖合同合法有效，依法受到法律保护，不能执行该房产。　　《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”关某与徐某签订房屋买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。关某按合同约定用债权及现金付清了购房款，徐某也按合同约定当日交付了房屋并给付了房产证、钥匙等相关证件。虽然关某用债权充抵了部分购房款，以房抵债并不是法律禁止的行为，因此关某与徐某签订房屋买卖合同成立并生效。本案在合同签订后，虽然没有办理产权过户手续，但是并不影响该买卖合同的效力。　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。　　本案关某在争议房屋被人民法院查封前，与徐某签订了房屋买卖合同并在当日支付了全部价款并实际占有房屋。由于徐某在签订房屋买卖合同后无法联系，致使房屋不能办理过户手续，关某对未办理房屋过户登记没有过错，故关某就执行标的享有足以排除执行的民事权益，肖某无权要求处置该房屋。（作者单位：河南省罗山县人民法院）责任编辑：政工科&&&&文章出处：中国法院网&&&&&
地址：黑龙江省兰西县人民法院&& 电话：&&
Copyright&2018 版权所有，未经协议授权，禁止下载使用或建立镜像未签订书面的房屋买卖合同，口头协议是否有效？
提问者:热心网友
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从形式上看，买卖合同没有成立。房屋买卖合同须以书面形式签订。双方未签字，所以书面合同未成立（少一方签字都不成立的）。但司法实践是这样认定的：甲与乙之间虽书面房屋买卖合同未成立，乙购房后尚未完成过户手续，但已实际居住，房款也已全部付清，应视为房屋已实际转移占有，甲与乙之间的“口头协议”应判定为有效合同。
虽然民法规定房屋买卖合同是书面合同，但是关于房子里面什么电视微波炉之类动产的交易部分是不需要书面合同，口头协议也算数的，但要上升到诉讼的高度的话，关键是举证困难。不过你可以直接找到卖方协商，做人还是应该要讲信用的，或者叫他找朋友归还（这其实就是个讨价还价的过程，不过谁愿意得罪朋友？）要么叫他还点钱给你（这才是你的真正目的）。不过协商的时候注意不要把气氛搞僵，毕竟真的上了法庭你比较吃亏的。
口头达协议无效啊。他不承认了，你又没有占据。
首先,我们来看口头购房协议是否具有法律效力。我国《合同法》第10条规定"当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式房屋属于不动产,一般来讲,该类财产的价值大,而且属于难以寻求其他物代替的特定物,在发生纠纷时,如果缺少证据,将很难说清楚。因此《城市房地产管理法》第40条明确规定房地产转让,应当签订书面转让合同,这是国家以法律的形式对不动产转让合同予以干预,要求房屋买卖合同应当采取的法定形式。同时,《城市房地产转让管理规定》指出,房屋交易行为的完成,是以买卖双方持书面购房合同到政府房地产管理部门办理过户手续,拿到过户后的房产证为依据。如果违反《管理规定》转让房地产的,转让无效。因此口头购房协议不具法律效力。其次,来看定金协议,依据我国《民法通则》和《担保法》的规定,定金是一种担保形式,反映在买卖合同中,买方不履行合同,无权要求返还定金,卖方不履行合同则应双倍返还定金。《担保法》对定金的成立规定了两点:一是定金协议应当采用书面形式;二是定金数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%,这属强制性的规定,当事人必须遵守。这两点是定金协议成立的必备条件,是否具有法律效力则另当别论。《担保法》第5条规定:担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效,担保合同另有约定的,按照约定。具体到房屋买卖关系中,购房合同是主合同,定金协议是从合同,现因口头购房协议无效,只要定金协议中没有关于合同效力的特殊约定,此定金协议也应无效。对于无效合同,我国《民法通则》第61条规定:民事行为被确认无效
这个不好办，因为是口头协议，这个证据不足，口头协议基本无效！
这是合法的，口头协议有收据和见证人那就可以的
口头协议无效，房屋买卖需要签订房屋买卖合同。
当然没有了,要以签字的书面东东为准,口头他说没说过,你怎么证明
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