房屋多次转手均未过户 买到这样的房怎么办？
10:30:13来源：平顶山新闻网—平顶山晚报 分享到：
家住新华区的陈先生来电咨询，2010年，他在新华区购买了一套二手房，装修入住已有七年时间。当时买房子时卖主刘先生没有房产证，只有购房合同、交款证明等材料，材料显示这套房子是刘先生于2005年从王女士手中买的二手房，因为一些原因一直没有过户，刘先生答应陈先生如果以后需要办证的话，自己可以联系王女士协助过户。陈先生考虑自己和卖房人刘先生认识，由于急于购房，得到刘先生的承诺后就买下了该套房产。2017年，陈先生想尽快完成过户手续，就和刘先生联系让他帮忙通知王女士协助办证，但此时王女士的电话已无法打通，想了很多办法也无法和王女士取得联系。无奈之下，陈先生来电咨询，想了解一下自己的房产应当如何办理出房产证。
笔者就此咨询了河南大乘律师事务所马文峰律师，马律师了解情况后表示，陈先生遇到的是一个麻烦事，在二手房买卖过程中，经常出现类似的现象，房屋产权并非登记在卖方名下，交易的房产是卖房人之前向产权人购买的，双方也签订了房屋买卖合同，付款、交付都已完成，但并未办理过户。甚至，房产已经过了多次转手买卖，但均未办理过户。按法律规定，房产交易应当完成过户手续，但按照实际购买顺序一次一次过户又显然不太现实，尤其是已经过多次买卖的二手房。在该类房产交易中，如果第一手卖房人愿意配合办理手续，可以由第一手卖房人和最终买家直接签订合同完成过户，但如果第一手卖房人不配合或者像陈先生遇到的情况那样，根本就无法找到第一手卖房人的情况下就只有起诉了，但起诉谁，如何起诉却是个问题。
很显然，陈先生和房屋的第一手卖房人王女士并无直接的房屋买卖合同关系，但房产过户却必须要由产权人王女士配合才能完成，这种交易方式，风险之大是不用多说的。而且两个购房合同是否有效在实践中也有争议，对类似的情况各地法院的认识也不相同，判决甚至大相径庭。
目前，针对此类案件北京市高级人民法院对本地区的审判实践已有明确规定，按照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十四条：“房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人（第一手出卖人）作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但当事人另有约定的除外。 对于参与中间流转的其他出卖人，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其为第三人。”应该说，北京法院的这种处理方式，是灵活、公平的，且有利于减少纠纷，因为如果卖方不是登记产权人，最终买家单独起诉卖家，法院无法判决过户，起诉产权人，双方又没有合同，但如果交易期间的多次转让行为均是各方的真实意思表示，完全推翻，涉及的法律关系和麻烦又很多，也不利于稳定。
目前，认可未过户房屋购房买卖合同的有效性是司法审判中的主流观点。我国《城市房地产管理法》第38条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不能转让。”但该规定属行政管理性规定，而非强制性效力性规定，各地审判实践及理论界也已形成房屋交易未过户不影响合同效力的共识。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应补办房屋买卖手续。”《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，两次房产交易各自长达数年，民事法律关系已处于稳定状态，保护现有的法律关系符合诚信原则，有利于社会稳定也符合交易各方在房产交易时的真实意思表示。
马律师同时还表示，本案中两个购房合同的效力在不违法的情况下都是有效的。在合同有效的前提下，陈先生首先可以考虑和刘先生一起继续加大联系王女士的力度，如果能找到，三方可以在一起协商处理，共同完成房产的过户手续；其次，陈先生还可以以卖房人刘先生列为被告，王女士列为第三人起诉解决问题的办法，在诉讼过程中如果还找不到对方，可以进行公告送达；再次，陈先生还可以考虑和刘先生解除购房合同、退还房屋，由刘先生退还房款、赔偿损失的方法来解决问题。 （焦曙光） 责任编辑:王晓鹤
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房子卖了以后对方一直不过户怎么办
房子卖了以后对方一直不过户怎么办
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一、房子卖了以后对方一直不过户，买方可以催促对方尽快履行义务办理房产过户，也可以要求退款并收取卖方的违约金。二、依据《城市房地产转让管理规定》第七条规定：房地产转让，应当按照下列程序办理:(一)房地产转让当事人签订书面转让合同;(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。三、房屋过户，是指房屋买卖、房屋赠予等情况发生时，原所有权人将房屋的所有权转移到新所有权人名下，而在房地产交易中心所办理的登记。房屋过户的办理机关是房地产交易中心。
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　　1；　　（3）房屋所有权证书或者房地产权证书；　　（4）证明房屋所有权发生转移的材料；　　可以是买卖合同、互换合同、印花税”窗口缴纳印花税；　　6：　　（1）登记申请书；　　（2）申请人身份证明，要求对方及时过户。　　房产证过户办理流程：　　一、到“登记信息，委托代理人需提交授权委托书和身份证及其复印件；其他代理人需提交有代理权资格的证明；　　3.被继承房产的产权证明；　　4、验证协议”窗口办理信息登记上网和协议验证手续；　　二、到“房地产估价”窗口办理评估手续.被继承人的死亡证明。　　房产证过户办理所需材料；　　三、到“公证”窗口办理公证手续、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料、父母、子女情况证明及有关亲属关系证明；　　7.公证人员认为应提交的其他证明；　　5；　　六、到“产权登记发证”窗口办理《房屋所有权证》更名手续.申请人的居民身份证或户口簿及其复印件；　　2.代理人代为申请的.被继承人的婚姻.法定继承人已死亡，需提交死亡证明及亲属关系证明，按照合同规定，及时过户。　　也可以起诉、分割协议、合并协议如果对方已经付款，如果对方违反合同规定，可以要求承担违约责任、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、材料；　　四、到“私房交易”窗口办理交易手续；　　五、到“契税
可以收集证据委托律师进行起诉，要求按合同继续履行
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房屋买卖过程中尚未办理过户出现纠纷怎么处理
来源：互联网整理,仅供参考
有关于房屋买卖过程中尚未办理过户出现纠纷怎么处理的问题，我们365小编为您整理了相关案例，请阅读了解相关内容。【案件简介】安某与黄某系同住在一个镇上的亲戚。2012年4月份，安某因生意需要周转资金，将自己名下一套临街商铺卖给黄某，双方约定该房以148万元的价格成交。双方之间因系多年亲戚关系，又同住在一个镇上，便没有签订书面房屋。谈妥的当日，黄某便将148万元打进了安某的账户，安某也将房屋钥匙包括该房所有权证、证以及契税缴纳凭证交给了黄某。随后，黄某将该房租赁给石某开蛋糕房，并收取租金。2013年9月，安某与黄某之间因其他琐事发生争执，安某一怒之下要求收回房屋，并且要求黄某返还其向石某收取的租赁，计3万元整。其理由是，该商铺一直未予过户，自己是人，黄某应返还房屋，二是正因为自己是商铺所有权人，黄某无权擅自将该房出租，应返还出租期间的租金。双方数次商谈无果，闹上了法庭。【法庭审理】案件处理过程中，法院内部形成了几种不同的意见。有人认为，房屋转让，必须是书面合同，其他任何形式的约定都是无效的。安某与黄某之间尽管存在，但因合同形式违法而归于无效，双方各自返还财产。另有人认为，安某与黄某之间的客观存在，而且所有权已经实际转移，黄某对房屋的占有与出租都是合法的。但是依据《》以及其他相关规定，安某仍是该商铺的实际所有权人，安某请求返还房屋及其租金的要求是合法的，依法应予支持。第三种意见认为，本案的焦点在于双方之间的房屋买卖合同是否成立，就本案性质来说是而非物权侵权纠纷。综合本案事实来说，安某与黄某之间的买卖合同客观存在，合法有效。黄某基于合法占有而与石某之间形成的租赁关系亦应合法有效。对于安某的请求，依法应予驳回。【观点】律师认为法院的第三种意见是正确的，但是理由阐述不充分，故就此进行一下分析。1、本案是属于侵犯物权纠纷还是房屋买卖，需要明确的是，讼争双方之间法律关系性质的认定应由法院根据查明的案件事实确定，而不应由当事人自行决定。本案中，法院查明的基本事实是，安某将房屋卖给了黄某，房屋钥匙、产权证、契税证均已交付给了黄某，黄某也按照约定给付了148万元房款，但未办理过户登记。从表面上来看，此时，安某仍然是该商铺法律上的所有权人，但从律关系看，安某应当承担协助黄某办理的义务。在房屋转让法律关系中，如果基于房屋过户之前所有权仍在转让方名下而一味迎合转让方要求返还房屋的话，那么，所有的房屋转让合同实际意义何在呢?事实上，也正是基于转让方对房屋拥有所有权，才有后来的有效的房屋转让合同。法院审理的重点亦应放在重点审查合同是否成立、是否合法有效方面，而不应拘泥于安某是房屋所有权人就武断地判定返还房屋。更何况，安某的诉讼请求其实是多方面呢?基于上述分析，本案中，前两种处理意见是错误的。2、本案中房屋买卖合同效力问题，本案中，安某与黄某之间基于亲戚关系，在商铺转让中未予签订书面的房屋买卖合同，这种情况在实践中并不在少数。《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”从合同法“鼓励交易，维护交易安全”的立法目的出发，合同法第三十六条又有进一步的规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该。”第四十四条规定，“依法成立的合同，自合同成立时生效”。本案中，安某与黄某之间虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但是安某已实际交付了房屋，黄某也如数给付了房款，应该认定为当事人应当按照合同约定实际履行，双方均实际履行了主要义务，对方都接受。安某与黄某之间的房屋买卖合同已经成立、生效。黄某可以依法要求安某协助办理房屋手续。以上就是房屋买卖纠纷的案例分析，希望能够帮到各位。
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无锡房产纠纷律师
律所：江苏云崖律师事务所
区域：江苏/无锡/滨湖区
擅长房产纠纷
律所：江苏优博律师事务所
区域：江苏/无锡/江阴市
擅长房产纠纷
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提问仅需 1 分钟，律师在线解答房子交易后未过户 是否能查封？_网易新闻
房子交易后未过户 是否能查封？
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（原标题：房子交易后未过户 是否能查封？）
房屋交易后未完成过户手续，原房东出现债务问题，房子是否可以查封呢？2012年，太原市民王先生全家出国，把位于太原一套两居室房出售给刘先生。刘先生付了50万元现金房款后，与王先生签订了二手房买卖合同，并着手开始办理过户手续。整个流程还没办完，王先生因家事出国，承诺回国后再办过户。5年过去，王先生并未履行承诺回国办理过户，刘先生也一直居住在这套房中。　　但是随后，这套房子被法院查封，原因是王先生的子女在两年前回国，在王先生的担保下贷了款，现在王先生和其子女被债权人诉至法院，故其名下所有房产被查封，这套房下一步将被拍卖。　　刘先生说：“买了房子没过户，是否能够查封呢？我这好端端的就没房子住了，应该去哪里维权？”　　山西艾伦律师事务所律师田源表示，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
　　但在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中明确，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，其中包括：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。　　田源表示，根据这一规定，由于刘先生与王先生签订有书面买卖合同，支付了全部房款，并已实际占有了该房屋，未办理过户登记的原因也非买方所引起，故刘先生可提出查封及执行异议，寻求司法救济。本报记者 张磊
(原标题：房子交易后未过户 是否能查封？)
本文来源：山西新闻网-山西晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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