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调控之下走势图什么样 有哪些变化趋势
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2013年，楼市调控利剑高悬，国五条、国五条细则、地方房价控制目标、限价令等等接踵而至，济南的房地产市场，也经历了一番动荡。“红五月”刚过，2013年也走过了快一半的时间，今年，济南房价走势如何呢？
济南2013房价走势图
从上图不难看出，虽然楼市调控步步紧逼，济南房价上涨趋势依旧明显，但对于济南这个二线城市来说，房价上涨仍在合理范围之内。
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明年房价会降吗？会降多少啊，明年房价趋势怎么样啊，这是今年有打算明年要买房的人最关注的问题啦，房价涨跌很大程度上与民生息息相关！
环北京房产 提前看准房价趋势抢占投资先机
政府是希望房价涨上去还是希望房价降下来你搞清楚了没有？看了那西安老母亲为买不起房子给儿子而投河自杀，心中既悲且愤，于是便想说几句。虽然无关痛痒，但说了心里痛快。只说一个问题，就是告诉各位，期待房价降下来是不现实的梦想。
对于即将步入的2012年，对于全国房价走势2012年如何发展，众多专家可谓“百家争鸣”，更多专家认为全国房价走势明年降局已定，甚至可能降价50%，房价回归2009年水平。
任志强表示：“只要是土地呈现下滑趋势，那么危机将要来临了，下轮就会成为一个高峰期。相对于2013、14两年土地是出现了下滑趋势，但是16年出现了暴涨状态。
为什么任志强一直都是对的呢?这就在于他抓住了主要影响中国房价的两大数据，那就是供给、需求的两大数据。
任志强表示：“只要是土地呈现下滑趋势，那么危机将要来临了，下轮就会成为一个高峰期
为什么任志强一直都是对的呢?这就在于他抓住了主要影响中国房价的两大数据，那就是供给、需求的两大数据。
80年代有商品房以来，就一直遵守市场价格的基本规矩-供需关系。今天咱们就从供需两侧分别为大家分析。
房产税将加快立法;热点城市楼市预期有所改变;对于房价走势和调控目标，住建部强调“稳定”2个字。
房地产税又有新动向，周四(2月23日)，住建部表示，房地产税是十八届三中全会明确的改革任务，要
任志强表示：“只要是土地呈现下滑趋势，那么危机将要来临了，下轮就会成为一个高峰期。相对于2013、14两年土地是出现了下滑趋势，但是16年出现了暴涨状态。
关于房价的上涨，任志强有两个观点。
房价，是进“住”一个城市的股价
房地产市场不存在泡沫 房价2010年见顶2015年大降，影响的因素有：人口结构，房地产整体质量上升，国家的宏观调控，行业的转型，等等都影响着房价！
周边城市：马光远：如果误读这次房地产调控，你的人生将发生剧烈改变
大道至简，感悟投资之美
如果误读这次房地产调控，你的人生将发生剧烈改变
■文 | 马光远 ? 扑腾话最标肿的正经经济学家
房地产政策只有真假之分，没有见效不见效这一说。政策如果动真格，每次都是见效的。
库存不是中国房地产的真问题，真问题是资源错配，是土地制度和城市发展的大方向违背城镇化的基本规律，从而导致出现人为的短缺。
当一个市场陷入真正癫狂的时候，左右市场走势不是人的理性，而是狂热的动物精神，是丧失理性之后的群氓效应，这在任何一个市场都是非常可怕的力量。
自今年3月以来，一场覆盖全国很多城市的调控风暴仍然在蔓延，从一线城市到全国贫困县，从东部到西部，差不多有40多个城市出台了加强版的楼市调控政策。
对于本次调控，我在之前的多篇文章中提醒：房价的逻辑变了。千万不要用过去的思维来看待本次调控，更不能置若罔闻，一根筋地认为调控不会改变房价的走势。一定要重视本次调控。
首先，调控的目标和过去不同。
过去每一次调控，目标都是抑制房价过快上涨，本次调控的目标非常明确，是防止房地产泡沫。“两会”以来，包括张高丽、周小川、何立峰等在内的高层，都将房地产泡沫列为中国经济当下重要的风险点。这意味着什么？如果你能够理解高层明确提出预防房地产泡沫在中国房地产调控史上是第一次的话，你就应该明白，为什么当前的政策如此狂暴。
抑制泡沫的前提是承认有泡沫，而泡沫对中国经济可能造成极大的伤害，这是当前政策的重要出发点。在稳增长和防风险之间，高层毫不犹豫地选择了防风险。我一直说，不要和政策对抗，在中国房地产的历史上，政策一直在起作用，只是政策总是认为房地产泡沫不大，所以每每关键时刻，政策总会放松，导致房价反弹。
其次，政策的手段可谓前所未有。
北京的认房认贷又认离得到了住建部的背书。北京对商住房赶尽杀绝，厦门福州等限制新买的住房卖出，央行明确要求商业银行调整房贷在新增贷款中的比重，这些极端的措施，在中国房地产的历史上前所未有。资产价格最怕什么？一是禁止交易，一是控制流动性。厦门和福州两年内不让交易的规定基本断绝了投资性需求出手的念头，而央行通过窗口指导要求控制房贷，事实上会让很多银行短期内大幅度减少房贷的数量，等于让这个市场彻底冷冻。
第三，后续可能有更严厉的政策储备。
更可怕的是，如果市场仍然我行我素，后续还有更严厉的政策储备。比如，增值税的调整，比如，调整印花税等等。当然，也有可能扩大房产税的试点。
所有这些政策体现出来的目标昭然若揭，就是，绝不愿意看到投资性资金入市导致房价恐慌性上涨的局面持续，为此不惜让整个市场彻底冷冻。这种决心，在中国房地产市场的历史上也是前所未有的。为什么我讲房价的逻辑变了，为什么我一再提醒大家不要焦虑，可以有更多的时间等待市场的变化。对于中国的房价，其实绝大多数人并不清楚其中的逻辑，只是人云亦云，跟着市场走而已。在市场过去10多年单边上涨的情况下，很多人更是认为市场会永远涨下去，这种惯性非常可怕。这种惯性一旦到了极致，就是市场彻底反转的时候。
记住，在中国房地产市场20多年的历史上，房价受三个维度的影响：
政策的维度
一定要懂得，中国房地产市场本质上是政策市，市场的好坏受政策的影响非常大。每一次政策变化，对房价的影响都非常大。房地产政策只有真假之分，没有见效不见效这一说。政策如果动真格，每次都是见效的，只是在下一次反弹的时候，很多人忘记了房价在政策的影响下曾经跌过。
供求的维度
供求规律是决定中国房地产市场长期趋势的最基本逻辑。经过近20年的发展，住宅市场供需基本平衡，城市人均居住面积接近40平米，住房已经告别了短缺的基本面。但是，由于中国大城市与其他城市之间的资源鸿沟，必然出现中小城市供应过度而大城市供应长期不足的矛盾。再加上中国大城市错误的限制人口，以及中国以中小城市为中心的错误的城镇化方向，人为控制大城市的人口和建设用地，必然导致供需矛盾长期存在。
我一直强调，库存不是中国房地产的真问题，真问题是资源错配，是土地制度和城市发展的大方向违背城镇化的基本规律，从而导致出现人为的短缺。
价格的逻辑
中国房价的绝对值已经很高，这是不争的事实。价格是一个历史和时空概念，在每一个时点上，衡量价格高低的标准是不一样的。美国房地产市场1940年以来，从长期趋势看，一直是上涨的，但几乎每十年都要经历一次调整。现在很多人经常用1989年《人民日报》的一篇报道来嘲笑那些认为中国房价已经很高的人，当时房价只有1900元，大家惊呼房价太高。其实，在那个时点，按照各个元素分析，1900元一平米的房价的确很高。现在北京房价均价过了6万，如果按照人均收入、房价中位数、房价收入比、租售比等一系列指标看，目前的房价不仅绝对值处于高位，而且按照很多指标来权衡，中国很多城市的泡沫化程度已经很高。
北京六环之内每套房的均价已经超过了700万，一个低于收入平均线的家庭差不多需要100年才能攒够一套房的价格，如果认为这个价格不高，实在是荒唐至极。我们从来不否认中国房价目前已经处在一个非常高的历史高位。
按照以上三个维度，中国房地产本来不应该如此疯狂，为什么在经历去年的疯涨之后，市场仍然高烧不退？甚至更加疯狂？
这也可以从三个维度进行解释：一是动物精神。当一个市场陷入真正癫狂的时候，左右市场走势不是人的理性，而是狂热的动物精神，是丧失理性之后的群氓效应，这在任何一个市场都是非常可怕的力量；二是市场要见顶的时候，都是市场情绪最疯狂的时候。日本房地产泡沫最狂热的时候，就是泡沫破灭前、几乎每个人都认为日本房价不会下跌的时候；三是我多次强调的政策的“塔西陀陷阱”。政策总是变来变去，导致公信力丧失。在调控使房地产下行的情况下，地方政府首先扛不住，然后就是悄然放松调控，然后是全国性的刺激。从逻辑上说，去年“9.30”调控的力度不可谓不大，那为什么市场对任何严厉的调控都置若罔闻？原因很简单，就是过去的历史告诉大家，调控不可能持久，未来一定会反弹。这种对政策不信任导致的恐慌远比中介违法和投资者入市抢房子造成的恐慌要大。
从目前的态势看，管理层对房地产泡沫的担心远甚于调控之后对经济增长的影响。考虑到今年下半年的政策周期，至少在今年，管理层不希望房价继续上涨，更不希望房地产泡沫给中国经济带来实质性的风险，下半年房价上涨的动能和概率已经很低，多数城市的房价会出现实质性的调整。我之前讲，六个月后中国房地产会变天，其实，天已经变了。那些为没有买到房子而焦虑的人，大可以放宽心观察市场的变化，至少在今年，你没有在这个敏感的时刻急吼吼地杀进去，做悲催的接盘侠。
七 嘴 八 舌
管理层出重拳抑制房价泡沫，你所在的城市房价停止上涨了吗？你认为抑制房价过快上涨最有效的手段是什么？
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今日搜狐热点房价调控的纠结轮回_第一财经
房价调控的纠结轮回
伍戈经济笔记伍戈、易华强、赵莎莎 18:38
又是一个似曾相识的多事之秋。2016年以来不断飙升的房价在国庆节期间遭遇了史无前例的限购限贷等调控措施。或是预计之中，却又似意料之外。研究中国房价及其调控问题的思路可谓千头万绪。但从全球视角来看，中国房地产市场最具特殊性的主体似是政府(包括中央与地方)本身：它既是土地市场的唯一供给者，又是房价的最终调控者;它既是推动房地产市场发展的&油门&，又可能是抑制房价泡沫的&刹车&。因此，深入研究各级政府的目标函数及其复杂行为是理解和预判中国房地产走势不可或缺的关键环节。
一、调控房价的有形之手：&温柔&的地方与&严厉&的中央
2016年以来，一、二线热点城市房价持续快速上涨，其涨幅已远超&最严限购令&出台的2013年。根据国家统计局数据，2016年8月，70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的有64个，同比上涨的有62个，上海、南京、合肥、福州、郑州、无锡等多个城市房价环比涨幅超过4%，上海、南京、合肥、厦门、深圳等城市房价同比涨幅超过30%。
&温柔&的地方政府调控。在房价大幅上涨的背景下，2016年国庆节前已有多个城市调整了房地产政策。但从本轮房价涨幅与地方调控力度的对比来看，节前地方政府的调控措施相对温和。例如，深圳2016年3月将限购年限由一年提高至三年，合肥8月收紧房地产按揭贷款，厦门、杭州及南京9月重启限购，武汉9月提高二套房贷款首付比例。但这些政策力度都远小于2013年，当年在严格调控下，多数地方将房价涨幅目标制定为不超过10%或人均可支配收入水平增速。
&严厉&的中央政府调控。2016年国庆节期间，20多个热点城市集中出台限购限贷等系列房价调控政策，尽管是&一城一策&，但各地如此高度同步、手法如此趋同，足以体现背后中央政府的身影。此外，从目前各方透露出来的碎片化信息来看，节前中央领导的指示精神以及国务院房地产专题会议似对遏制热点城市房价过快上涨已有明确要求，国庆节期间各地政府只不过是在落实中央的相关部署。纵观近年来跌宕起伏的房地产市场，每次房价高涨时都涌现出中央政府强力的有形之手，似是维系民生的理性之举。
二、地方对土地财政的高度依赖导致调控意愿不足
我国房地产(尤其是土地)市场呈现出较强的非市场化特质。地方政府在房地产中的收入主要包括土地出让收入和相关税费。从实行土地出让的&招拍挂&制度开始，地方政府作为土地的唯一的征收者和供给者，在土地征收和出售市场中占据&双头&垄断地位。在该制度安排下，土地供给难以充足，投机需求由此不断滋生，房价或难以通过地方政府或者市场化方式自发平抑。
从地方财政的构成来看，在房价上涨幅度较大的年份(如和2013年)，土地出让收入占地方财政收入的比例均超过60%。2016年前8个月，全国国有土地使用权出让收入20057亿元，同比增长14%。地方对土地财政的依赖快速上升。据上证报报道，苏州前8个月的土地依赖指数高达82.6%，杭州、合肥、南京等城市依赖度指数都超过50%。特别地，南京2016年上半年财政收入为621亿元，而出让土地成交总金额已高达630亿元。
从房价的构成来看，在房价较高的一、二线城市，地方政府所得占房价的比例均在60%以上。随着地价的不断上涨，土地成本占房价的比重迅速提高，土地拍卖中&面粉贵过面包&的情况时有出现，许多一、二线城市楼面地价已占到商品房销售价格的50%以上。以北京为例，住宅平均楼面地价从2012年的7323元上升到2016年的21634元，年均复合上涨31%;2012年地价与当年房价的比值为44%，2016年上升到70%，这意味着只有房价大幅上涨开发商才可能盈利。此外，直接与房地产相关的税种有13个左右，主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等，相关税费约占房价构成的12%~15%。综合上述地价和各种税费初步测算，在房价较高的一、二线城市，地方政府所得占房价的比例应该不低于60%。
由此可见，基于财政收入、经济增长等政绩目标与激励机制的考虑，地方政府对控制房价过快增长的意愿相对不足。在较快上涨的房价面前，地方政府调控力度较为温和，难以迅速采取及时有效的调控措施。
三、中央对房价的容忍度成为短期调控效果的关键
从历史上的几轮调控实践来看，往往只有中央政府强化干预，地方政府才会&被迫&积极出手抑制房价。2016年国庆节各热点城市政府的集体行动就是一个鲜明的例证。其实，在年的房价大幅上涨过程中，中央强力的房地产调控政策出台时点均成为房价环比涨幅的重要拐点。当时中央政府还启动了多轮针对地方政府的督查，实施了房价问责制度，成为调控措施能够严格执行的重要保证。可见，中央政府的房价容忍度和调控决心对于短期房价走势和调控效果异常重要。
但事实上，房地产业长期以来是拉动我国经济增长的重要行业。从房地产开发投资占GDP的比例来看，多年来处于明显上升趋势，2014年房地产开发投资占GDP比例达到14.8%(2015年虽有所下降，仍为14%)。十多年来，房地产开发投资占总投资的比例均超过16%(2015房地产投资增速大幅下滑，但占总投资的比例仍为17.1%)。如果考虑房地产对相关行业的带动，其对经济增长的贡献就更大些。
基于房地产在整个宏观经济&稳增长&中的重要作用，中央政府对其调控态度似呈现阶段性摇摆特征。每当经济下行压力加大时(尤其是增长目标实现难度加大时)，中央政府往往寄希望房地产能助&一臂之力&，例如2008年10月出台房地产救市政策措施;2014年9月，央行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，限贷政策放开;2016年2月，央行宣布对不实施&限购&的城市下调居民购买首套房和二套房的最低首付比例等。
四、纠结中的房价调控：能否走出轮回?
在上述地方与中央政府各种目标的约束与冲突之下，目前房价调控仍以抑制短期需求的限贷限购措施为主，而真正扩大供给的政策寥寥无几。从历史来看，限贷限购确能对房价产生短期打压作用。但抑制需求的措施(尤其是行政化举措)终将打击开发商积极性，供给依然不足，房地产市场仍处于受抑制的&紧平衡&状态，未来市场大幅波动的可能性犹存。有关供需矛盾和深层次问题并没得到实质性解决，只是时间上在推后。也许，房地产市场需要的是真正意义上的&供给侧&改革。
展望未来，基于近期中央对房价调控决心的不断加大，本轮房价快速上涨行情或已近阶段性尾声。但老问题依旧，房价急速调整对投资及其经济增长等宏观影响或将随之而来，政府的有形之手也将重新面临&两难&困境。解铃还须系铃人。若不弱化经济增长目标的约束，不强化土地要素等深层次的改革，那么房价调控也许还要经历类似的艰难轮回。换言之，若不充分发挥市场无形之手的作用，最终难以摆脱政府有形之手的艰难纠结。(伍戈系华融证券首席经济学家，易华强系华融证券房地产行业研究员，赵莎莎系华融证券金融行业研究员。)
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编辑：孙维维