买二手房房东违约，因房价上涨卖方违约怎么办

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-01-22 19:23 标签： 二手房卖方违约怎么办
二手房价格上涨卖方毁约 宁赔135万违约金也不卖
商报讯（记者 邹强 通讯员 王玥）受近期房价上涨影响，个别二手房交易中的卖方，宁愿向买方赔偿高额违约金，也不肯配合买方履行二手房过户手续。最近，园区法院就受理了一起典型的二手房买卖纠纷。张某为改善居住环境，购买一套位于园区的房子。在与房主协商确定后，以总价260万的价格签订了购房合同，并预先交纳5万元定金和35万元购房款，合同规定在去年8月1日之前完成过户。谁知卖方李女士原先房屋所有权登记有误，导致暂时无法变更过户登记。过户一事就被耽搁下来。谁也想不到的是，去年下半年，园区房价猛涨，不少楼盘已经突破三万大关，这让张某心里是又喜又急。喜的是这次买房赚大了，急的是如今过户受阻，不知何年何月这房子的两证上才能写上自己的名字。心急如焚的张某联系到卖方李女士，希望她尽快配合办理好过户登记。但是超过了约定期限半个月，李女士还是没有任何回应。张某无奈之下将李女士诉至法院，要求李女士配合房屋过户继续履行合同，并支付违约金10万元。经审理，法院认为原被告签订的二手房买卖合同合法有效。原告张某认为自己有权要求被告继续履行合同，配合办理过户手续。被告辩称已经按照合同约定承担房屋按揭贷款的提前偿还，并配合身份资料调取，没有阻碍交易造成违约的事实存在，只是由于产权登记问题相关部门才无法办理过户，被告不构成违约，不应承担责任。最终，原被告在法院主持下达成调解，解除原签订合同，被告一次性返还原告定金及购房款40万元及赔偿其他各项损失135万元。扩展视频：
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有一个小两口，准备结婚，在中介的带领下，看好了一套二手房，一看挺合适总价200万成交，并且和卖方签署了购房协议，并交纳了60万的首付款，打到了卖方的账户中，用于解押贷款；
几天后贷款是解押了，第二天就可以走正常程序，网签，办贷款，等等办理一切交易和过户手续了；
就在小两口打算着预定好了，三个月后的结婚日期的时候，传来了一个噩耗，是什么呢？
由于协议刚刚签署了没几天天，还没有走到网签程序，就在准备第二天去网签的前一天，被中介告知，卖家不卖了，要毁约：
理由是什么呢？
理由就是房价涨了，现在这一套房子，卖方联系了另一个买方，可以300万成交；
于是善良的小两口，准备把首付要回来算了，可对方说钱已经还了贷款，没钱给你们，要么300万成交给你们，要么等着；
房价在涨，小两口的意思是早点把钱还给自己，早点买别的房子；
可是又臭又硬的卖方，惹毛了小两口，直接起诉了；
购买二手房，已经是一二线城市的一种主流，地皮的匮乏，二手房的成熟环境，深深地吸引了购房客；
那么二手房交易已经是一线城市的主流，目前北京二手房的交易量已经超过了一手房规模，那么二手房的交易问题，就层出不穷；
最严重的就是毁约，为什么呢？
过去两年中，因为买卖二手房毁约的案件，单单一个小小的合肥就有几百起，其他一二线城市城市，有的更多。
在利益的驱使下，只要毁约的成本小于房价上涨的成本，那就是胜利，人性难测呀；
遇到这样的情况，到底应该怎么办呢？
怎么维护自己的利益呢？
卖方单方面终止合同，可以吗？卖方通过协商加价，到底合法么？
第一：保全房子是保证自己的钱要回来的第一要素；
小两口直接起诉了对方，保全了房子；因为关系到60万的首付什么时间到帐，万一对方跑了自己的幸福就毁了；
那么卖方这边，即使私下卖房子，就是能卖1000万，房管局也不给过户，法院冻结了；
这一招高明不，不是高明不高明的问题，而是资金安全的问题；
最主要的一点是，小两口需要这个房子，买了这个房子就意味着省下了100万，换了你怎么办？
做好人，做不了，那就按照规章办事吧。
作为卖方，你总不能一房二卖吧，这属于违法，属于诈骗了，懂了没？
为什么要给房子做保全呢？
因为一旦房子卖了，卖方拿了300万以后，就是拖着不给小两口60万，拿不到钱是一件很苦逼的事情，为什么呢？
既然打官司了，肯定撕破脸皮了，绝不会顺顺当当的给你，对不对？
预防鸡飞蛋打的唯一方法，就是及时起诉，及时的保全房屋的顺利交易，才是最终的最好的办法；
第二：要想毁约必备的条件是什么？
要想毁约，有几种办法，但是有一些必备的条件，是不可逆的；
一是毁约成本计算法则；
这个就简单的理解为，毁约成本是多少，只要毁约成本低于房价上涨成本，那么就有可能毁约；
合同里的约定，最多的制约毁约的条款就是，违约金，双倍返还定金等等，实际这些都执行不下去，必须走法院这道程序；
二是毁约必备条件，也就是说合同无效的可能性；
一种是产权主体有问题的合同无效。
出卖共有房屋未经其他共有人同意的，例如夫妻的房产，有一人不同意，那合同就算无效。
另一种是侵犯优先购买权的合同无效。
房屋买卖中，共有人，承租人在同等条件下有优先购买权，这一点也很有意思。
那么毁约合同，就要考虑这两点，既然你全家同意出售，也都签了字，那还有什么可说的，这一点中介就知道；
对不对，你说呢？
第三：这个购房程序中，有什么漏洞呢？
最大的漏洞就是，打首付款给了卖方，卖方拿去解压房子，这个事因该是中介或者担保公司垫资才对；
要走正规的网签和资金监管程序，就是为了避免这类问题的存在和继续发生；
一是可以缴纳几万的订金；
等进入资金监管程序的时候，定金一起进入监管程序；
二是首付款不可以打给卖方，为什么呢？
一旦走入正规程序，你这60万的首付款，是进不了资金监管程序的，对方解押贷款了，怎么办？
那么就面临再次拆资，否则就得签订阴阳合同；
阴阳合同虽然可以少交税，可是卖的时候20%的差额个税谁来承担，60万的20%也是12万的税金，对不对？
再说了，违法的事情一旦查明落实，是要吃官司和牢狱之灾的，懂吗？
阿永哥点评：
一是走正规的交易程序，一般不会有什么太大的问题，该解压解压，该交易交易，该给钱给钱呗；
买二手房前，一定要搞清楚对方房子的产权情况，一旦进入交易，共有人必须在场或者授权，否则合同随时无效，损失就大了；
找补漏洞，是买二手房最基本的一个事情，不能让规则把我们给坑了；
二是一旦出现卖家反悔的情况，只要有定金，有钱在对方手中，只要签了合同，一定要迅速找律师起诉，保全房屋；
连最起码的契约精神都没有了，还搞什么搞？
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