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购房者逾期付款时 开发商该如何行使合同解除权
时间： 8:57:00 出处：无锡日报
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&&&&核心提示：一些购房人不遵守合同约定而逾期付款的行为多有发生。购房人逾期支付房屋价款的，应当承担支付逾期违约金、合同被解除等违约责任。在此情形下，作为合同相对方的房地产开发企业如何按照约定追究违约责任，如何行使合同解除权呢？
　　在商品房买卖合同履行过程中，按时足额支付房屋价款是购房人应履行的主要合同义务之一。但在实践中，一些购房人不遵守合同约定而逾期付款的行为多有发生。购房人逾期支付房屋价款的，应当承担支付逾期违约金、合同被解除等违约责任。在此情形下，作为合同相对方的房地产开发企业如何按照约定追究违约责任，如何行使合同解除权呢？
　　根据《商品房预售合同》的约定，梁某若未按合同约定的时间付款，逾期超过45天后，房地产公司有权单方面解除合同，且购房者应承担总房价款的3%的赔偿责任，但有开发商因一年行使期届满，无法行使该权利，被法院驳回相关诉讼请求。
　　某房地产公司此前与梁某签订了《商品房预售合同》，约定梁某购买房地产公司开发的商品房，总价款181.5万元，梁某应支付首期房款100万元，余款81.5万元办理银行贷款。合同签订后，被告只支付了65万元。三年后，房地产公司认为按照合同，梁某逾期付款，要求其支付赔偿金5.445万元。梁某在法庭上称房地产公司长达3年多的时间内从未履行合同解除权，该权利因除斥期间届满而消灭。法院经审理认为，梁某未按时支付购房首付款100万元的行为已经构成违约，根据合同关于逾期超过45天房地产公司有权单方面解除合同的约定，房地产公司解除合同的条件已经成熟，但房地产公司行使合同解除权利时，已经超过了一年的行使期限，该权利因行使期限届满而消灭。判决驳回原告的所有诉讼请求。
　　为何既有合同约定，又有违约事实，开发商的解除权还未能获得支持呢？法舟律师事务所张虎律师对开发商合同解除权给出如下法律分析：
　　问题一：购房人逾期付款，开发商合同解除的条件？
　　根据我国合同法的规定，合同的解除条件有约定解除和法定解除。《合同法》第93条规定，&当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成熟时,解除权人可以解除合同。&也就是说，开发商与购房者在商品房买卖合同中可以约定，在某个条件出现时，一方或双方即可以解除合同。作为开发商，一般会在商品房买卖合同中约定解除合同的条件，只要满足合同解除的条件，开发商直接根据合同即可享有合同解除权。
　　问题二：购房人逾期付款，开发商合同解除的程序？
　　《合同法》第96条规定，&当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。&我们认为，在程序上必须要向合同相对方发出通知才能完成合同解除权的行使。实践中，该通知应当采用书面的形式送达相对方时，合同即行解除。所以，开发商在购房人逾期付款时，合同解除条件成熟的，则应以书面的形式及时通知解除。当然，为稳妥起见，当解除条件成熟时，房地产公司也可直接向法院起诉或向仲裁机构申请解除合同，通过法律手段正式确认合同的解除。
　　问题三：购房人逾期付款，开发商合同解除的期限？
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，&法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。&根据上述规定，当事人可以约定合同的解除权行使的期限，若未约定的，则适用相应的法定期限。即双方当事人若约定了解除权行使的期限的，当事人应当遵守该行使期限，积极履行解除权；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权应在解除权发生之日起三个月内行使。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。
　　张虎律师提醒，购房者出现逾期付款情形，开发商欲解除《商品房买卖合同》的，应判断解除的条件是否具备，在解除条件具备的前提下，应在约定或法定的期限内，按照一定程序通知购房者解除合同，可以通过发函、起诉等方式行使解除权；如果超过法定或约定期限不行使解除权的，则合同解除的权利即丧失，从而导致合同解除的诉求得不到法院支持的情况。
　　（一言）
（责任编辑：时娟）
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一周成交分析借名买房后房屋所有权的归属
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　　随着“借名买房”现象的出现，在现实生活中引起房屋所有权纠纷层出不穷。究竟购房者能否取得房屋所有权引发热议。　　房屋限购的政策的出台，有些人为了达到买房的目的，往往借用他人的名义购买房屋，达到交易的...
　　随着“借名买房”现象的出现，在现实生活中引起房屋所有权纠纷层出不穷。究竟购房者能否取得房屋所有权引发热议。　　房屋限购的政策的出台，有些人为了达到买房的目的，往往借用他人的名义购买房屋，达到交易的目的，由此产生了借名买房后房屋所有权纠纷的法律问题。　　1、购房者并不取得房屋的所有权。根据《物权法》第十六条规定：“不动产物权登记簿是物权归属和内容的根据。”就不动产所有权取得而言，不动产登记簿上写的名字为名义人，所以由名义人取得不动产的所有权。　　2、借名人的诉讼请求应当得到支持。当事人之间借名买房的行为为双方虚假意思表示行为，借名人和购房者之间的行为在民法上为无效的行为，因而据此作出的权属登记丧失了物权变动的基础关系，不发生物权变动的效力。所以名义人并没有取得房屋的所有权。　　3、根据最高院的司法解释以及相关的法院判决，“借名买房”的借名人可以根据借名协议来确认房屋的所有权。总的来说，借名人可以根据借名协议的内容请求法院判决被借名人办理转移房屋所有权的登记，将房屋的所有权转移到借名人的名下。　　借名买房存在着极大的风险，由此需谨慎考虑。建议委托专业的律师起草借名买房的协议，明确双方的权利义务关系，保全证据。当借名人符合过户登记的条件时，应及时将房屋过户到自己的名下，预防不必要的纠纷产生。
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免费下载说房APP商品房买卖合同中对逾期交房和逾期付款的违约责任如何约定
交房和付款是商品房买卖合同中双方当事人的基本义务。在商品房买卖合同中，对逾期交房和逾期付款的违约责任的约定，就成了商品房买卖合同双方保护各自利益。即使受到损害也可以得到补救的必备条件。这样的条款为日后商品房买卖双方的纠纷承担怎样的法律责任提供了依据。根据我国《合同法》第107条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
对购房者逾期交付房款违约责任的约定分为两种方式：按逾期数额分别处理和按预期时间分别处理。按逾期数额分别处理是指分期付款的购房者未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，销售商可以要求购房者支付全部价款或者解除合同。销售商解除合同后，可以向买受人要求支付该房屋的使用费。按逾期时间分别处理是逾期时间在约定期限内，合同继续履行，销售商可以按照约定要求购房者支付价款和违约金；如果逾期超过约定期限后，购房者愿意继续履行合同的，经销售商同意，合同继续履行，但自约定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，购房者应当按日向销售商支付逾期应付款一定比例的违约金，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，逾期付款的违约金数额或者损失赔偿额可以按照未付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息的标准计算。
逾期交付商品房是目前商品房销售中普遍存在的现象，是购房者投诉的热点问题。逾期交房属于违法行为。销售商除了不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因需要延期交付外，销售商应当承担民事责任。逾期交付使用商品房的，违约金数额或者损失赔偿额可以由商品房买卖双方在合同中约定。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。[转载]无力履行购房付款义务如何处理?
&房价下跌引起的不可测因素开始发酵。有基层法院已经开始受理由房地产开发公司提起的诉讼，被告当然为购房者，起因不外乎是他们未按照双方合同约定，及时向银行办理按揭手续付清购房款。房地产开发公司诉讼请求是要求购房者继续履行协议，并承担违约责任。在房价出现动荡的当下，这样的一幕还会在很多城市出现。那么，购房者对此问题应当如何处理呢?
根据《合同法》的有关规定，商品房预售合同生效后，买卖双方都必须根据合同的约定履行各自的义务，任何一方不得随意变更或解除。这也体现了我国《民法通则》规定的诚实信用原则。但如果由于客观经济情况发生较大变化，合同一方丧失履行合同的能力，就需要重新调整买卖双方的权利义务关系，变更或解除合同。当然，不能履行合同义务的一方应该承担相应的民事责任。
据此，购房者与开发签订商品房预售合同，又支付了部分房款后，若出现无力继续履行合同约定的付款义务，购房者应该采取积极的措施，以达到解除合同的目的。比如购房者可以与开发商进行协商，提前解除购房合同;或者以书面的形式向开发商说明自身的经济问题，出现无力履行合同约定的付款义务。但是，购房者作出上述的行为后，应对自己的违约行为承担违约责任。如果开发商不同意解除购房合同，购房者可以停止向开发商支付房款。因为预售合同中往往会规定，购房者延迟付款超过一定期限，开发商可单方面终止合同，购房者承担合同规定的违约责任即可。对于承担违约金的数额问题，一般情况下，购房者逾期付款超过90日后，开发商有权解除合同，但是开发商解除合同的，购房者应当自解除合同通知送达之日30日内按照累计的逾期应付款的2%向开发商支付违约金。即购房者应承担应付房款2%的违约责任，但是2%的比例不是强制性规定，目前房地产市场对于购房者逾期付款的违约责任，通约定的违约责任是2%的标准。
购房者还可以通过以下两种途径解除预售合同：
第一条途径是与开发商协商取得谅解，双方签订“终止预售合同协议书”,将合同终止后如何返还房款，购房者承担哪些违约责任，及由谁负责办理注销预售合同登记等相关内容在协议中明确约定；
另一条途径是将购房者在预售合同中拥有的权益转让给第三方，与第三方签订“预售合同权益转让书”，将转让价款、权利、义务转移等相关内容在该转让书中约定清楚。当然，由于购房者没有付清全额房款，预售合同权益转让时，应先征得开发商的同意。需要提醒的是，如果采取权益转让方式，购房者应按有关规定交纳相应的税费。另外，如果购房者采用抵押货款形式付款的，则应与有关银行协商终止抵押货款合同，偿还全部欠款并承担相应的违约责任。
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。银行贷款审批未获通过，购房者无力支付购房款，其是否应当向开发商承担逾期付款的违约责任？_百度知道
银行贷款审批未获通过，购房者无力支付购房款，其是否应当向开发商承担逾期付款的违约责任？
日，原告汇联公司与被告杨丽签订了《上海市商品房预售合同》，该合同约定：被告向原告汇联公司购买其开发承建的商品房一套，总房价款暂定为1050578元，被告杨丽已于日向原告支付房价款320578元，并于签订合同当日再次支付房款3万元，余款...
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