营改增落地 在株洲买卖二手房到底要缴多少税？_房产_房产频道_株洲新闻网
营改增落地 在株洲买卖二手房到底要缴多少税？
房地产行业营改增改革引发的“楼市三问”
俯瞰五桥周边的房屋
株洲晚报3月31日讯（记者 周蒿）5月1日起，营改增试点全面扩容到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。房地产业及与其相关的建筑业，税率由营业税时的5%和3%提升到增值税的11%。
每一个房地产行业的政策变动，都会引发全社会的极大关注。营改增改革实行后，税率变动和征收方式变化，可能对市民将会带来哪些影响？
买卖房会多交税吗？
出售未满2年普通住宅税少了，满两年免征增值税
此次营改增首次涉及自然人缴纳增值税征管，大家关注最多的还是二手房的交易。
近日，市民王女士心中的石头终于落地。此前，市场对5月1日房地产等行业营业税改增值税的计税方式的诸多猜测，让王女士担心自己购买于90年代的一套房屋，如按增值部分缴纳税款，税负会大幅上升。记者了解到，和王女士有着同样担忧的人不在少数。
对此，3月24日，财政部公布《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》做出明确规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，这意味着，株洲适用该规定，二手房交易营改增后，将完全平移现行二手房交易营业税政策。从目前来看，这种政策的平移不仅不会带来税负增加，事实上，部分二手房可能还会少交一部分税费。
房价上涨吗？
决定房价的是供求关系，而非税收变化
近段时间，株洲二手房市场明显回暖，目前二手房市场呈现供需两旺态势。数据显示，仅3月6日至3月15日，我市二手房就成交371套、1.42亿元，同比分别上涨172.79%、1419.21%。近期到房产局与中介机构咨询的人数成倍增长，其中询问的问题多与营改增有关。
业内认为，在去库存的大背景下，不断出台的楼市新政包括营改增在内，对提振行业信心都有着积极作用，都会不同程度上刺激买方市场的需求释放，同时也让卖方市场对未来走势充满期待。所以，供需关系的变化反应到市场就是价格波动。近期二手房成交量、成交额的上涨很大程度都是对刚需和改善性需求的消化。
对此，有业内专家表示，营改增不会对一二手楼市价格造成显著冲击，这是因为税收变化对房地产企业利润产生影响，但并不会直接影响房价，而房价本质上是由供求关系决定。税负成本的明显下降会对房价有一定影响，是充分条件，而不是必要条件。因此，在去库存的大背景下，房价难迎大幅上涨。
企业会抢购写字楼吗？
&抢房&夸大其词，有利于商业地产去库存
&营改增&改革后，如果企业购买房屋，将可以用取得的增值税发票进行抵扣费用。对此，业内有分析认为，新政策实施后，大大减轻企业税负。这将鼓励企业投资不动产扩大经营规模，利好商业地产，有利于楼市去库存。有媒体报道，&企业将会加入抢房大军中&。
对此，市内某楼盘营销负责陈大海表示，&营改增&政策将不动产纳入了抵扣范围，一定程度上有利于企业抵扣当期税额，但&企业将会加入抢房大军中&的说法显得夸大其词。
陈大海认为，企业购置不动产在可以抵税，意味着企业持有不动产的成本将降低，而企业又可以用不动产作为固定资产进行融资，保障企业资金链条的正常运作。因此部分企业或将从这个出发点购置厂房、商业地产、写字楼等不动产，一些想要改善办公条件的企业，也有可能受此新政刺激而出手购置新办公楼。
业内人士普遍认为，营改增对房地产行业来说，最直接的利好在于促进流动和降低库存。新增不动产投资被纳入抵扣，这将鼓励企业购入并持有商业地产，对从事商业地产的房地产企业来说，也便于它把税负传递给下家，因此营改增利好商业地产。
增值税：顾名思义，就是对于增值部分来征收税收，一件产品买来50元，卖出去100元，那么增值部分就是50元，需要缴纳的税费是用50乘以应缴税率。
营业税：一个产品卖出去为100元，需要缴纳的税费就是用100元乘以应缴税率。
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二手房不同于新房
购买二手房要保持警惕
发布时间： 10:29:11
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来源：搜房网
&&& 新房如何贷款，二手房如何买，实际上我们的目标只有一个，如何用好手中钱买到自己如意且划算的好房，无所谓新旧，因为房子的空间、理论寿命、折旧程度并非第一要著，反而获得属于自己的东西且买得值买得起，这才是首要的。二手房的订价机制与新房的差异&&& 这一点比较重要，它决定你对房子性价比的基本评价。&&& 一般而言，新房订价地段为首，再结合新近出让用地的楼面价来考虑，更多的订价方法是依照本区域领先楼盘比照订价，因而价格中的泡沫成分比较多，而二手房的订价来源于两个方面，一是由中介自主订价，这种出价有较大的回旋余地，主要参照物是新房均价，再考虑所在小区的建设品质与配套优越性来加计部分领先价格内容；二是房东自主订价，基本是看公示的价格区间，按照自己的内心想法订价，也有谈判的余地。&&& 记住购二手房与购新房订价机制差异后我们可以明显看到，二手房东能够让价的因素主要来自于市场的影响，出手方便与否，目前市场是否存在降价预期，这个是最为关键的，只要目前市场存在降价预期，则二手房价出手本来就要低些，我们可以现金支付挑挑对方房子的小毛病使用年限小区新旧程度等共性问题来获得理想的价码。而新房则不然，即使现今市场出现观望或停滞，但不是所有开发商都愿意薄利多销，不是所有开发商都会受制于市场不得不降价销售。新房二手房贷款首付的区别&&& 目前贷款买房，在购买新房与购买二手房时，贷款首付的计算有较大区别。办理新房贷款时，首付款是按照购买时的市场价作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。&&& 而与新房贷款相区别的是，办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。&&& 所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。&&& 一手房首付计算方式：&&& 首付款=总房款-客户贷款额&&& 贷款额=合同价(市场价)×70%(首次贷款额度最高可达70%)&&& 二手房首付计算方式：&&& 净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)&&& 贷款额=二手房评估价×70%(首次贷款额度可达70%)&&& 贷款额估算方式，可用合同价×85%，预估出大致评估价格。&&& *新房购房贷款最高能够30年，而二手房最高年限为20年。律师答疑：购买&二手房&要注意规避的问题&&& 单位宿舍的旧房，能否转让？“二手房”办过户手续时，原业主一直不肯签字，怎么办？1.买房前，必须确认卖房人已取得《房屋所有权证》。&&& 按照我国《物权法》第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。同时该法第十七条还规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。&&& 《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权属证书受国家法律保护。《房屋所有权证》作为房屋权属证书，是国家对房屋所有权的确认。作为购房者在购买二手房时，必须审查出售方是否已取得《房屋所有权证》而且尽量查明卖方提交的《房屋所有权证》是真实的。2.买房时，必须查明房屋的土地使用权性质。&&& 我国目前的土地性质分为“国有”和“集体所有”两类。国有土地使用权取得方式包括划拨、出让、出租、作价入股等；集体土地使用权包括集体建设用地使用权、宅基地使用权等。在不同土地权属性质前提下，土地使用权的取得方式有所不同，出让取得的土地使用权交易时不存在额外的费用，如果是划拨的土地在交易时会补交土地出让金，增加交易成本。所以购买二手房时还必须弄清所购房屋土地使用权取得方式。3.如果房屋属夫妻或家庭成员共同财产，须取得共有人同意出售的声明。&&& 有买房人反映，买“二手房”时，遇到夫妻一方拒绝签字而导致买卖无法成交。律师解释说，按照我国合同法和民法通则的规定，共有人未获得其他共有人同意，擅自处分共有财产的，其行为无效。所以在购买“二手房”时，买房人应查清该房屋是否存在其他共有人，如果存在其他共有人，必须要求其同意出售房屋，如夫妻一方出售房屋，应要求另一方书面确定同意出售。4.在购买在租房屋时，应确认房屋承租方已放弃优先购房。&&& 按照我国《合同法》第230条规定，出租方出售房屋时应通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。依据上述规定，在购买那些在租的“二手房”时，买房人应考察所购房屋是否存在租赁关系，如果存在的话，应落实出售人的出售行为是否已通知承租人，且已得到承租人放弃优先购买权的认可。5.所购房屋没有被司法机关财产保全、查封，没有设定抵押权。&&& 按照我国法律规定，被司法机关依法查封的房产在一定期限内是不能交易过户的。同时根据《物权法》、《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，抵押人处理抵押房屋，应获得抵押权人同意，否则不得转让房屋。按照上述规定，购买“二手房”应审查拟购房屋是否设有抵押权。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，房屋抵押应办理抵押登记，并在权属证书上记载抵押情况。所以，审查房屋是否设有抵押权，可审查权属证书原件是否有抵押的记载。6.经济适用房或房改房应符合转让的条件。&&& 按照《经济适用住房管理办法》第26条规定，已购经济适用住房在取得房屋所有权证和土地证一定年限后，方可按市场价上市出售。另按《经济适用住房管理办法》购买经济适用住房不满5年，不得上市交易，购房人因特殊原因确需转让的，由市国土房产部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。&&& 购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应当按照市人民政府规定的比例交纳土地收益等相关价款，市国土房产部门可以优先回购；购房人也可以在交纳土地收益等价款后，取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前，不得用于出租经营。&&& 律师提醒：为避免不必要的纠纷，经济适用住房的交易必须符合以上规定。交易指南：二手房买卖双方注意五大问题避风险&&& 由于一些特殊性质的房屋需要客户具备一定的资格才可购买，如未满5年的经济适用房对购买人的收入和资格都有明确的限制，因此如果业主不了解客户是否具有购买资格而到了购买后期才暴露资格问题，会直接导致此桩交易的中途夭折。1、收购行为要慎行&&& （1） 有些房主因为某些原因急需用钱，因此给了中介公司“收购”业务存在的合理性。这无疑给中介公司的违规行为留下了操作空间，在买卖价格上大做文章，消费者有必要与中介公司约定在其出售时要见买方并了解实际的交易价格，以确认中介公司没有得到除代理费外的不合理收益。&&& （2） 如果时间不紧迫，最好选择买卖双方见面的交易，以真正杜绝某此中介公司的非分之想。&&& （3） 买房身份与资格确认。由于一些特殊性质的房屋需要客户具备一定的资格才可购买，如未满5年的经济适用房对购买人的收入和资格都有明确的限制，因此如果业主不了解客户是否具有购买资格而到了购买后期才暴露资格问题，会直接导致此桩交易的中途夭折。2、合同条款权利清&&& （1） 如果出现买方违约，卖方应拥有怎样的权利，在利益上得到怎样的权利，在利益上得到怎样的补偿都要约定清楚，违约金的数量以及交付时间应写清楚。&&& （2） 卖方还应了解买方款项的打入情况，如首付款、尾款的支付比例、数量和时间等。&&& （3）明确买房付款方式， 因此在二手房买卖安例中存在客户贷款方式购买二手房却因为批贷不成而导致交易失败的例子。因此，为了避免浪费无谓的时间，业主应尽早对客户是能被批贷进行确认。3、 购买方要注意的问题&&& （1） 查证件、见房主。客户在买房时核对证件身份三步走：第一要检验房产证的真伪并与实际物业地址吻合；第二一定要核对房屋产权证上的所有人姓名是否与房主身份证上所载相同，第三房主本人是否与其身份证上的照片相符。&&& （2） 由于二手房的产权性质复杂，如已购公房存在成本价和标准价问题，同时还可能存在已抵押存在已抵押等债务登记问题。因此对于房屋的隐形问题消费者应给予足够的重视。&&& （3）查验房层显性问题――结构及市政配套&&& （4） 实地看房要看面积、看结构、看装修 、看市政配套(水、电、煤气、暖气、有线电视)、看物业管理，以上各项缺一不可，且越细致越能避免今后的居住麻烦，而实际情况如何需要在合同上明确记载，即买卖双方认可签字，这样可以在最大程度上保障买方的利益。4、合同签署三注意&&& （1）过户时间要明确，买房人最在乎的某过于什么时间房屋最终属于我，因此约定过户时间是合同中较重要的条款之一，买方慎重的签订准确的时限。&&& （2）卖房单方违约――不卖了或拖延时间不配合过户要承担的责任需在合同里写明，即买房可以得到的经济赔偿。&&& （3） 交易最后进入物业交割阶段，需房屋交付条款里约定的以何时何地点作为水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主所在单位是否有些历史要求或改变，买方需改签协议时卖房应做出的配合等，都应在合同中明确注明，从而达到维护买房利益的目的&5、资金安全最重要&&& 客户买二手房最怕的就是资金的风险，没有得到房层产权时全款却已经支付，这时如果出现任何问题，购买方利益都将受到 极大的威肋，因此，如何让买房的资金得到妥善的安置直到过户完成才是关键问题所在。而想达到这一点只能靠担保方的介入，即将推出的二手房交易资金托管――只有当房屋过户到买方名下后，银行才将全部房款打入卖方账户，有了金融机构的参与，买方就可以高枕无忧地进行二手房买卖交易了，这也是在最大程度上维护了买方的经济权益。&
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