三四线城市房价上涨：去库存？接盘侠？
【财新网】（记者 王玲）一线城市房价的大涨近日引来新政调节，去库存口号下，三四线城市房价的上涨开始受关注。“很多人说去库存必须让价格上涨才能去，如果去库存是价格上涨导致的，会增加销售，但我认为这不是去库存的办法，这可能是接盘侠，无非是把开发商手上的房源变成了投资客手上的房源。”3月27日，法国巴黎亚洲首席经济学家陈兴动在《中国风险与稳定报告》发布会上表示，目前三四线城市房价上涨很奇怪。他向财新记者分析，目前三四线城市房价上涨并非由供求决定。如果是由供求决定，大量库存下，不应该上涨；但价格上涨后也并非没有需求，一部分是来自让本来想进城买房的人加速买房，另一部分来自投资或投机商：两种情况都帮助房地产开发商解套，但是否可持续？国家统计局数据显示，2015年末，商品房待售面积7.18亿平方米，同比增长15.6%，而房屋新开工面积下降14.0%。2015年底的中央经济工作会议提出，2016年中国经济结构性改革将主要抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。化解房地产库存方面，包括要通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。2016年1月到2月，商品房待售面积仍在增加，达7.39亿平方米；不过，房屋开工面积一改下降，开始上升，增长13.7%，房屋新开工面积1.56亿平方米。陈兴动观察，三四线城市房价已经在上涨。国家统计局发布的2月70个大中城市住宅销售价格统计显示，尽管适逢春节假期，2月房价环比上涨城市个数增加，为47个，比1月增加9个，环比上涨的城市里，涨幅比上月扩大的城市有33个，比1月增加10个；更多城市房价同比由降转升，2月为32个，比1月增加7个，且32个城市的涨幅均比上月有所扩大。首席经济学家梁红指出，春节后包括三线城市在内的房地产市场呈量价齐升的势头，其中三线城市房价自2014年4月以来首次环比上涨。根据国家统计局的划分，70个城市中，一线城市为北上广深4城；二线城市为省会城市、自治区首府城市和其他副省级城市，共31个；三线城市为除一、二线城市之外的其他35个城市。“房价上涨后，如何销售给要进城的农民？”陈兴动称，三四线城市如果希望更多农民来购房，实现农民的城镇化，则农民的购买力将下降，被迫买房后会减少农民在其他方面的，并不利好经济，“更何况更多的农民工流向了一二线城市。”陈兴动表示，目前房地产市场的涨势，可能会给房地产开发商一个错误的信号，即价格又回来了，会导致房地产开发商拿地积极性上升，新开工面积可能大于销售面积，“这样减库存，现在不见了，明年、后年怎么办呢？”2014年来，政府陆续出台下调首付比例、调整公积金政策等楼市刺激政策。进入2016年，去库存背景下，央行等再次下调首付比例，并将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。实际上，并不乏看好三四线城市楼市政策的房企。高管近日接受媒体采访表示，国家的政策是大力去库存，政策出台后一线城市应声上涨，国家是希望三四线城市去库存，相信未来的金融、税收等各项刺激政策向三四线城市倾斜。两会期间，对于中国当下房地产形势及特点，住房和城乡建设部部长陈政高的分析认为库存严重，且主要集中在三四线城市。有住建部专家估算，中国现有约66.72亿平方米库存，占用资金约为40万亿元。一线城市继续领涨全国房价。2月数据显示，深圳新建商品住宅价格指数同比涨幅更是高达57.8%，上海以25.1%随后。近日，上海和深圳相继出台新政给楼市降温。3月25日上海出台新规，即《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系 促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，要求从紧实行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商品性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入上海市公共信用信息服务平台。3月25日晚，深圳发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，从购房门槛、信贷政策等方面收紧，规定：对购房人家庭名下在该市无房，且近两年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低三成；对购房人家庭名下在该市无房但近两年内有住房贷款记录的，或在该市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低四成。此外，外地户籍购房社保年限由一年改为三年。3月24日，国务院总理李克强出席博鳌亚洲论坛2016年年会。对于房地产市场，他表示要将房地产去库存与棚户区改造货币化结合起来，保障人民的住房需求。要因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，避免房地产市场出现大幅波动。更多精彩内容欢迎搜索关注微信公众号：腾讯财经（financeapp）。
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全文摘要：目前以北上广深为首的一线大城市的房地产泡沫已经快接近极致了，持续的高房价脱离实体经济的掌控，那么随时可能发现郁金香泡沫事件。三四线城市去库存的问题也没有有效解决，因此，房地产已经很难具备大空间价值投资，其中的利润风险已经不成正比了。自从2015年开始，房地产行业经过了“930”、“330”的政策出台，全国的大部分城市的房贷限制大都取消了，除了一线城市以外的限购也基本取消了。也就是意味着利好楼市，全国的房价进一步开始上涨，虽然一线城市的限购没有取消，但是其房价依旧持续上涨，其原因就是一线城市的基础设施建设完善、经济发展快、人口净流入高，投资价值也高、有钱人集中扎堆等等。随着房价的持续升温，国家也是做出了很多宏观调控的政策，想要控制下房价，奈何楼市投资热情异常高涨，甚至从一线城市从而带动到二三线。那么究竟是为什么楼市如此火热呢？其实很简单。在实体经济的下行当中，民间投资增速持续下滑，大家都不知道去哪里做投资，股市也是很难操作，那么投资者想要做资产保值，那么中国投资三大市场股市、债市、楼市当下选择，无疑是楼市最佳，这也是造成了房地产行业的火热。对于房地产方面，央行的货币政策都是宽松的，M2的货币余额已经突破了144亿关口，并且三月的增长超过了预期，达到13.4%。我们的GDP才是M2货币的一半，今年一季度银行的房贷高达4.67亿也是超预期的，那么现在的问题来了，超过预期的资金也不去做实体经济，蜂拥而至都去了一线楼市，这也是导致民间投资增速大跌的原因之一了。由于通过膨胀越来越高的原因，很多投资都是赶不上通货膨胀的速度，而房地产受到货币宽松、政策利好的情况下，有走好预期，因此很多投资者就去做房产，但是现在有多少人能够买得起房呢？工资收入远远赶不上房价的上涨以及通货膨胀的速度。由于房价的上涨，居民买不起房，刚需市场越来越少，大家投资楼市并不是为了居住，而是为了投资。如果刚需越来越少，房子越来越多，那么这个支撑起来的泡沫很可能出现郁金香效应。一般普通人买不起房，部分人买房是为了居住，从此走上了10年20年甚至30年的房贷。而随着市场的发展，房子建的越来越多，需求量却没有相应的增长。一线城市的土地资源有限，价格已经非常高了，因此不能去做接盘侠。三四线城市虽然土地资源充足，但是城市基础建设不是很完善，加上人口净流出比较多，需求量较小，而且现在三四线城市去库存效果不是很好，现在三四线城市房子供过于求，也不适合去做投资。央行本来实行的货币宽松政策的意思是促进三四线城市的去库存。但是实际上这些资金都流向了一线城市以及热门的二线城市市场，这无疑是再度推送了房价的上涨。目前以北上广深为首的一线大城市的房地产泡沫已经快接近极致了，持续的高房价脱离实体经济的掌控，那么随时可能发现郁金香泡沫事件。三四线城市去库存的问题也没有有效解决，因此，房地产已经很难具备投资价值，其中的利润风险已经不成正比了。
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201720181月
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2017年三四线城市的房价会跌吗？三四线房子真的值得买吗？共有1559人学习了本文 | 发布时间：
　　在日常生活中，房价一直都是人们很关注的一个问题，是很重要的一个民生问题。近年来，房价一直在上涨，尤其是三、四线城市的房价，有些地方的房价已经过万了。2017年三四线城市的房价会跌吗？三四线房子真的值得买吗？2017年三四线城市的房价会跌吗？难&&&& 房价不会出现大幅下跌，原因如下：　　1、房价下跌会引发社会动荡：　　房价暴涨并不会引发社会动荡，因为不会对任何一方利益造成损失，对于买不起房的顶多也就是无房可住，他们还能选择租房。但是一旦暴跌，已购房人群的利益遭受重创，肯定会引发大规模投诉暴乱，这不是政府希望看到的结果，砸售楼处那算轻的，要是道哥买的房子降价了，道哥连杀人的心思都有。　　2、买房是中国特色：　　中国人必须买房是自古以来深入骨髓的安定思想所衍生出的执念，伴随这种执念而来的是丈母娘嫁女儿的刚需，也是一大批男同胞娶老婆生孩子的刚需，人人都有需求，需求在，市场在，房价也就不会下跌。　　3、房地产行业是经济支柱：　　拿什么拯救你，我的GDP?当然是房地产啊!过去几十年，中国经济被称为房地产经济一点也不为过，一个房地产行业带动了多少相关行业的发展与繁荣，解决了多少人的就业问题，成为多少地方城市的支柱产业，不用多说，房价要暴跌，先问问地方政府答不答应吧?　　4、投资房产是抗通胀的最好渠道：　　物价蹭蹭涨，连白菜都在涨价的年代，房价怎么会跌?而且投资房产相对安全，即使卖不出去也还能用于出租。　　5、城镇化的推动：　　当前中国城市水平只有40%多，而发达国家的平均水平是70%以上，中国距离这个水平还有很大差距，一旦城市化水平逐渐提升，未来还将会有大量人群奔向城市，这些人需要住房，现在很多三四线城市房价上涨就是依托农村人口进城购房。　　6、银行不会让开发商降价：　　举个例子，开发商从银行贷10亿来建房，其实只需要5亿就能建好，另外的就是开发商净赚的。但是建的这些房子已经抵押给银行了，需要值10亿以上银行才能赚钱，如果一降价，银行就只能亏老本。因此，银行也不会允许开发商降价。　　现在三四线城市的房子到底值不值得购进&&& 普遍的策略是，要选择大牌房企，因为它们获得的土地资源大多是一个城市最好的，它们的物业管理也会比一般房企好。　　也有人从房子的价值潜力看，认为三四线房子的价值“保鲜期”只有三五年，一二线房子则十年八年的放着也没事。这个观点也有一定的道理，一二线城市的人口张力永远大超三四线城市，按俗一点说法是，一二线的“接盘侠”也会比三四线数量也多得多。　　在刚刚过去的“五一”假期，不少三四线城市的楼市火了一把，被有的媒体称为“逆袭”。但是这样的“繁荣”，不少业内并不看好。　　随着调控进一步铺开和升级,部分房价上涨过快、严重透支未来预期的二、三、四线城市楼市将面临更大调整风险。不可否认，有一定数量的三四线城市，未来有比较大的人口吸引力。但大部分城市不是。　　未来，一二线城市房价趋稳，但它的房价基数与市场需求，仍然是三四线城市所不可比拟的。这个情形有点像医院，民营医院很难敌得过公立医院，是因为现在中国的医生资源主要集中在公立医院。优质的教育、医疗、养老等公共资源，还是集中在一二线城市，这几乎是三四线城市绝难反超的方面。　　由是可见，是否在三四线城市置业，尤其值得购房者衡量价值与风险。如果你是自住，问题不大;如果你想投资，则要思量再三，特别是那些不靠近中心城市、没有显著人口增量的三四线城市。
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三四线城市房价还能涨多久？撑不了多久！
我们都知道，决定房价的最终因素是供需和流动性。关于供求，三四线城市长期以来是严重供大于求的。
三四线城市都喜欢拉大城市的框架，不管有没有人口流入，不管是否属于都市圈，不管过不过剩，土地宽松供给，人口净流出，导致房屋空置率始终居高不下。政府想让人们到三四线城市定居和生活，但企业不到那里去，企业向一二线城市跑。人为了找工作，为了更好地生活，更高的收入，必定跑向一二线城市。未来五到六年，随着三四线城市精英阶层、大学高才生和社会财富不断流向一二线核心城市，高位接盘投资客会发现三四线城市人口净流出，无人接盘购房！
最近有朋友说，去年他在三四线城市相中一套房子，7000多元一平，当时犹豫一下没买，今年居然涨到12000元一平！而且一年前冷冷清清的售楼部，如今熙熙攘攘，还一房难求，简直不可思议！
我告诉他，三四线城市的房价再便宜你也不能买！未来房价一定会出现严重地两级分化，一二线城市和三四五线城市的房价，将来一定会一个天上一个地下！冲动且受不住诱惑地跑去三四线城市投资买房，你的资产将很快蒸发不见！
三四线城市房价接近全面上涨，买房的人开始心痒痒了。
洛阳、蚌埠、北海、襄阳和徐州等地房价涨幅领涨全国，西安、沈阳、哈尔滨、重庆和常德的增幅也较大，位列前10位。据某研究中心统计，今年上半年，全国200多个三、四线城市合计成交土地金额比去年同期上涨了42.6%，刷新历史纪录，并且三四线城市房价上涨数量呈越来越多的趋势。
相对于一二线城市高得离谱的房价，三四线城市房价特别有诱惑力，所以开始出现恐慌性买房，好多人都后悔之前没早点出手买房。
我们要搞清楚，三四线城市房价为什么会上涨？
上涨的原因，既有三四线城市没有限购，导致了大部分投资客和炒房者进入的因素，也有本地居民恐慌性购房的因素，还有地方政府和开发商的联合炒作的因素。
三四线城市本地人看着买房的人越来越多，怕以后房价越来越贵，所以也赶紧出手。这就造成了本地购房者一跟风一恐慌全进来了，所以把三四线城市房价也在往上炒；对于外地人来说，一二线城市的房子限购了，要么太贵了买不起，所以大量的投资人全涌到了三四线城市去了，为了图便宜，已经忘记了这个东西好还是不好了。于是造成了目前三四线城市看起来这种疯狂上涨的局面。
这几年，中国房地产市场非常疯狂。房价、地价都是非常疯狂上涨，甚至欠发达地区，价格都是高得离谱。
一些经济落后的县城，一块面积100平方米左右的土地，价格通常在一两百万元。很多人都是觉得房子或者土地，将来是越来越值钱，焦虑的资金像雨滴一样扑向干渴的土地，拼命购买。于是过去十几年卖不完的房子一夜之间卖光，地王出现了，大量开发商光顾三四线城市了。
实际上三四线城市房价经过这次短暂的“过山车”之后，必定是一地鸡毛，而且难以逆转。守着自己的财富，别傻呼呼的去打水漂！已在三四线城市买房的人，你们等不到接盘侠了！
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