房屋购买人确认纠纷案------顶名购房协议的效力认定
包如生、刘淑兰诉李自琼、孙济宁房屋购买人确认纠纷案
------顶名购房协议的效力认定
《人民法院案例选》2013年第2辑(总第84辑）
人民法院出版社
2014年3月第1版
关键词：民事 顶名购房
顶名贷款 实际购买人
【裁判要点】
在顶名办理购房及按揭贷款的情形下，顶名方主张顶名协议无效，并拒绝协助将房屋权属登记在委托方名下的，法院应查明双方达成的顶名协议内容，以及顶名协议是否为其真实意思表示，是否存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形，进而作出顶名协议是否有效的认定。在认定顶名协议有效的情况下，应按照顶名协议约定的名为顶名协议、实为委托代理的内容并综合考虑案件其他事实确认房屋的实际购买人。
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条
第一款依法成立的合同，自成立时生效。
【案件索引】
一审：山东省东营市河口区人民法院(2011)河民初字第406号(2011年9月7日)
【基本案情】
原告包如生、刘淑兰诉称：2006年8月份，我们欲购买河口区丽水园小区某单元101室楼房，因资金不足需向银行贷款，由于我们是外地人，不符合当时银行的贷款条件，经协商，两被告自愿为我们顶名购买了该楼房，并顶名办理了银行按揭贷款，之后我们按月以被告李白琼的名义向银行偿还贷款。现两被告违反当初的约定，不配合办理产权登记手续，甚至有意登记在自己名下。为此诉至法院，请求依法确认东营市河口区丽水园小区某单元101室房屋的所有权人为原告包如生、刘淑兰，诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，两原告将诉讼请求变更为：请求依法确认东营市河口区丽水园小区某单元101室房屋的实际购买人为原告包如生、刘淑兰，诉讼费用由被告承担。
被告李自琼、孙济宁辩称：(1)涉案楼房是被告李自琼的姐姐李自荣购买的，首付款也是李自荣交付的。2006年8月份李自荣欲购买河口区丽水园小区某单元101室楼房，因当时李自荣的丈夫在监狱服刑，无法办理贷款，李自荣即请求两被告顶名购房并办理贷款；(2)原告包如生让被告李自琼、案外人李自荣签名的协议，不是被告李自琼的真实意思表示，协议注明的时间与李自荣、李自琼的实际签名时间相差太久，被告孙济宁对该协议不知情，该协议应属无效协议。截至起诉之日止原告仅偿还了银行贷款39200元，双方签订的协议未实际履行；(3)李自荣自2008年5月1日搬入涉案楼房居住，而原告自2010年1月份才与其儿子一起搬入涉案楼房居住，2011年3月21日原告之子与李自荣离婚后，两原告强行将李自荣赶出，并扣留了购房和贷款的全部资料，原告不是该房屋的实际使用人。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告李自琼、孙济宁诉称：包如生、刘淑兰与李自琼、案外人李自荣签订的协议书中注明的时间与李自琼、李自荣的实际签名时间相差太久，且不是李自琼的真实意思表示。孙济宁对该协议根本不知情。包如生、刘淑兰未交付首付款，亦未偿清贷款，协议未实际履行，其未实际取得该楼房的使用权。请求法院依法确认该协议为无效协议。
反诉被告包如生、刘淑兰辩称：双方签订的协议书是对已经发生的民事权利义务的确认，其内容不违反法律的强制性规定，为有效协议，反诉原告的反诉请求不成立。
法院经审理查明：2006年9月25日，李自琼以买受人的身份与胜利油田胜利房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，合同约定李自琼购买胜利油田胜利房地产开发有限责任公司开发的位于东营市河口区丽水园小区的某单元101号房，建筑面积为143.25平方米，附属物1-3号车库（建筑面积为37.88平方米），总房款为321860元，付款方式为签订合同时交纳121860元，其余20万元于签订合同后30日内到出卖人指定的银行办理按揭贷款手续。该房屋首付款的实际交付情况为：2006年8月19日交付了5万元，2006年8月21日交付了46860元，2006年10月19日交付了25000元。双方对于剩余购房款20万元均认可以下事实：李自琼、孙济宁作为借款人、李自荣作为保证人与中国工商银行东营市河口支行签订了按揭贷款合同，借款金额为20万元，该笔贷款直接打人了开发商房款账户。双方对于还贷情况均认可以下事实：自2007年4月份起，包如生、刘淑兰按月向银行偿还贷款，截至2011年9月份
共计偿还了9万余元。
对于涉案房屋的购买和贷款事宜，包如生、刘淑兰作为甲方与李自琼、孙济宁作为乙方以及案外人李自荣作为丙方达成了协议，并签订了书面协议书一份，协议书写明：甲方包143、刘淑兰在东营市河口区丽水园购买楼房一套（某单元1楼东户，面积143.
76平方米，车库37平方米），房款共计332760元。因甲方购房资金不足，需在工商银行贷款20万元，包如生、刘淑兰户口不在本地无法办理贷款，经甲、乙、丙三方协商，达成以下协议：1．由甲方包如生、刘淑兰的儿媳李自荣的妹妹李自琼、妹夫孙继宁出面代甲方在工商银行贷款20万元，由丙方李自荣提供贷款担保；2．以上房产以包如生、刘淑兰名字办理房产证，20万元银行贷款全部由包如生、刘淑兰偿还，办理房产证等手续的一切费用也由包如生、刘淑兰承担。甲方包如生、刘淑兰及乙方李自琼、丙方李自荣分别在协议中签了名，乙方孙济宁的签名是李自琼代签。协议书落实日期为2008年10月28日。双方均认可协议中的“孙继宁”指的是被告孙济宁。另查，李自琼、孙济宁系夫妻关系，案外人李自荣曾系包如生、刘淑兰的儿媳，李自琼系李自荣的妹妹。
【裁判结果】
东营市河口区人民法院于2011年9月7日作出(
2011)河民初字第406号民事判决：一、东营市河口区丽水园小区某单元101室的实际购买人为原告包如生、刘淑兰；二、驳回反诉原告李自琼、孙济宁的反诉请求。宣判后，原被告均未提起上诉，判决已发生法律效力。
【裁判理由】
法院生效裁判认为：本案双方争议的焦点问题有两点：(1)两原告作为甲方与两被告作为乙方以(2)外人李自荣作为丙方签订的顶名购房、顶名贷款协议是否具有法律效力；(2)涉案房屋的实际购买人是两原告还是案外人李自荣。
关于第1个争议焦点：本院认为，顶名协议中甲方包如生、刘淑兰及乙方李自琼、丙方李自荣的签名均系本人所签，应认定是其真实意思表示。孙济宁的签名虽非本人所签，但李自琼在庭审中认可其代孙济宁签名时孙济宁在场未表态，庭审查明孙济宁在以后亦未提出过否认表示，因此应视为被告孙济宁同意李自琼的代签行为。两被告主20协议中李自琼签名的真实时间为2009年8月份，李自荣签名的真实时间为2010年2月7日，但未能提供有效证据证实，且两被告主张的签名时间并不影响协议的效力。原告包如生、刘淑兰自2007年4月份起按月偿还银行贷款，该行为是对双方签订的顶名协议的实际履行。综上，该顶名协议是甲乙丙三方的真实意思表示，且不存在《合同法》规定的无效情形，应认定是有效协议。
关于第2个争议焦点：本院认为，顶名协议中明确写明了甲方包如生、刘淑兰是顶名委托人，乙方李自琼、孙济宁是顶名受托人，丙方李自荣是顶名贷款的保证人，据此能够认定原告包如生、刘淑兰是涉案房屋的实际购买人。
综上，原告包如生、刘淑兰要求确认其两人为涉案房屋的实际购买人的主张，事实清楚、证据确凿，应予支持。反诉原告李自琼、孙济宁要求确认顶名协议无效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
【案例注解】
此案是因顶名购房、顶名办理银行按揭贷款引发的纠纷，对于双方签订的顶名协议的法律效力以及如何认定房屋实际购买人的问题，在审理过程中存在两种不同意见：
第一种意见认为顶名协议应为无效，不能认定两原告是房屋实际购买人。理由如下：
1．李自琼在顶名协议中代孙济宁签名的行为属无权代理，孙济宁事后未进行追认，故孙济宁对该代理行为不应承担民事责任，该协议因未得到乙方孙济宁的同意而无效。
2．协议中约定的顶名购房、顶名贷款事宜，违反了国家金融法律、法规的规定，且属于双方恶意串通，损害国家金融利益的行为，按照《合同法》第52条第1款第(2)项、第(5)项的规定，应认定为无效。
3．首期购房款收据及开发商的催款通知书是两被告所提交，说明原告手中无首付款发票，原告虽主张首付款是其委托李自荣代为交付的，并向法庭提供了银行存款对账单，但其存取款记录不能与房款实际交付时间、交付金额完全吻合，因此，不能认定两原告交付了房屋首付款。两原告手中虽持有20万元的贷款凭证及交付按揭贷款的收据，但考虑到两原告与案外人李自荣曾是公婆与儿媳的关系，亦曾共同在涉案房屋中居住生活，两被告及案外人李自荣主张该资料是两原告在李自荣离婚后所扣留，亦有此可能性。截至庭审结束前两原告仅偿还了39200元银行贷款，仅以此确认两原告是实际购房人实为不妥。
第二种意见认为顶名协议应为有效，根据协议内容能够认定两原告是房屋实际购买人。理由如下：
1．《中华人民共和国民法通则》第66条第1款规定：本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。李自琼在庭审中对代孙济宁签名作以下陈述：原告包如生持顶名协议到两被告家中找两被告签名时，孙济宁在玩电脑，不说话也不签字，李自琼就代孙济宁签了名字。由此可以认定孙济宁对李自琼代其签名是知情的，之后孙济宁从未表示过否认，应认定孙济宁对此代理行为同意。协议中其他当事人的签名均为本人所签，应认定是他们的真实意思表示。本案顶名购买房屋、顶名办理银行按揭贷款发生在2006年下半年，顶名协议的落款时间为2008年10月28日，两被告主张的李自琼签名时间2009年8月份、李自荣签名时间2010年2月7日，均在购房和贷款之后，无论哪个时间，均能够认定协议是对以前发生的民事行为的确认，不影响协议的效力。
2．顶名协议的内容虽属于规避金融政策性规定的行为，但两原告按照贷款合同约定按月足额偿还贷款，不存在恶意套取金融资金的意图，未损害国家、集体或者第三人的利益，不符合《合同法》第52条第1款第(2)项规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形。
3．按照《合同法》第52条第1款第(5)项及《合同法解释（二）》第14条规定，只有违反效力性强制性规定的，才认定为无效合同。本案顶名协议的内容未违反法律、法规的效力性强制性规定，因此不应认定无效。
4．按照顶名协议约定的内容，能够直接认定两原告是涉案房屋的实际购买人。
笔者同意第二种意见，主要理由：
一是关于认定顶名协议是否因违反效力性强制性规定而无效的问题。根据《合同法》第52条第1款第(5)项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，为无效合同。《合同法解释（二）》第14条进一步将此“强制性规定”限缩解释为“效力性强制性规定”。本案双方达成顶名协议的目的是为规避金融机构关于按揭贷款的政策性规定，不属于违反法律、行政法规的规定，更不违反效力性强制性规定。根据合同自治原则，只要协议内容系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性强制性规定，签订过程中不存在欺诈、胁迫等手段的，协议应认定为有效。
二是关于认定协议是否因恶意串通损害国家、集体或第三人利益而无效的问题。恶意串通损害国家、集体或第三人利益的无效合同，表现为合同双方明知所订合同的内容将会损害国家、集体或者第三人利益，仍相互串通订立，谋取非法利益。本案协议各方当事人虽存在规避金融机构关于按揭贷款的政策性规定的合意，但从协议中约定的“由甲方包如生、刘淑兰偿还按揭贷款”可知，双方不存在损害国家、集体、第三人利益的意图。事实上，协议签订后甲方包如生、刘淑兰严格按照贷款合同约定的还款时间及还款金额履行还款义务，未损害任何他人利益。因此，本案顶名协议不适用该条款规定的情形。
三是关于无权代理情形下代理行为的认定问题。《民法通则》第66条第1款规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任；未经追认的行为，由行为人承担民事责任。但同时亦规定：本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。笔者认为，本案李自琼代孙济宁在协议中签名时，孙济宁在场但未当场作出否认，在以后直至诉讼发生前亦未作出过否认表示，该代理行为应适用后一种情形进行认定，即认定孙济宁同意代理人李自琼的代理行为。第一种意见实际是对该条款的片面理解。
四是关于认定房屋实际购买人的问题。在双方签订有顶名协议的情形下，首先应按照顶名协议约定的内容认定实际购房人，若顶名协议约定不够明确的，再结合其他证据综合认定。本案双方签订的顶名协议对顶名委托人、受托人、保证人的身份及顶名事项作出了明确约定，能够直接得出协议甲方包如生、刘淑兰是顶名委托人（实际购房人），乙方李自琼、孙济宁是顶名受托人，丙方李自荣是贷款保证人的结论，不能仅以案外人李自荣持有首付款收据这一事实确认实际购房人。
编写人：山东省东营市河口区人民法院
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常见的家庭房产纠纷案例都有哪些？
来源：互联网整理,仅供参考
对于置业者来说签下房屋买卖协议并不意味着万事大吉，如果在房屋购买前后不注意细节处理的话很容易在日后自身事端。房产纠纷案件在生活中我们经常见到，为了避免这类事件的再次发生我们有必要通过其案例吸取教训、积累经验。那么常见的家庭房产纠纷案例都有哪些呢？下面就由小编为大家列举几种，以供大家了解。
1、楼盘销售广告内容是否具有效力
某公司宣传广告的“项目介绍”中称“物资城内主路宽18米，辅路宽16米，完全可以容纳各种型号的大货车自由进出，经营户大可不必担心由于过道过窄无法装卸货物”；在商业广告的首页最下方注有一行黑色的小字“项目最终解释权归某公司所有”。业主王某在临交房时，发现其购置的门面因该公司修了地下室的进出口通道，导致门面面对的路面只有3.7米，严重违反了其宣传材料所写的内路辅路宽16米的承诺。
《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“的销售广告和宣传材料为邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房，应视为合同内容，当事人违反的，应当承担。”出售人的商业广告一旦具有具体明确的内容，符合司法解释中要约的规定，应视为的内容，即使出售人以广告中“本广告归某公司最终解释”，依然不能对抗该广告属于要约的事实。本案，王某可以要求该公司承担违约责任或者要求并赔偿损失。
2、代人签名卖房反悔构成违约双倍返还
张先生家里有多套房子，看到房市成交量较好，便想要出让名下其中一套房子。李先生正准备,两方便签订了买卖合同，张先生的房子是夫妻共有房产,在签订合同时,张先生代替妻子王女士签了名。张先生收了李先生定金五万元。后张先生以自己妻子王女士不知情、不认可该买卖合同为由,要求解除该买卖合同。协商不成，李先生一纸诉状,将张先生告到了区人民法院,要求双倍返还定金。
律师说法：
张先生与李先生签订的买卖合同,是双方的真实意思表示,且不违反有关法律、行政的强制性规定,应为合法、有效。虽然张先生既未取得涉案房屋共有权人即妻子王女士的授权委托,代妻签了名,事后妻子亦未追认。但根据《最高人民法院关于审理买卖案件适用法律问题的解释》的规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任的，人民法院应予支持。
据此,张先生已经构成了违约,应当双倍返回定金。区法院经过审理,判令张先生双倍返回李先生定金10万元。
3、隐名，应归谁有？
张某想通过按揭的方式购买一套的住房。可因为她是外地人，在本地又没有固定工作，不具备借款人的条件，于是找到她的好朋友本地人刘某商量，想以刘某的名义贷款购房，刘某表示愿意。张某觉得刘某与自己关系很好，所以并没有和刘某签订任何协议。但是4年以后刘某不顾朋友之义，起诉至法院，声称自己以50万元的价款购买的房屋，曾以口头约定借给被告张某使用，后索要多次，张某拒不返还，请求法院判令腾房。
律师说法：
本案属于生活中常见的顶名购房行为，按相关法律规定，应以产权证为准，张某主张房屋所有权的基础是其能够证明刘某的买房行为是受张某的委托而为的，也就是房屋的名头虽然是刘某的，但是张某是实际出资人。从法律角度来说，张某可以以房地产公司的收款收据存根上和银行收贷收据存根上留有“张某交款”的字样来证明自己是实际出资人，自己和刘某之间存在隐名行为，这样张某才能够维护自己的合法权利，法院才能确认张某为房屋所有权人。
4、是自己的，却卖不了房子
孔女士和丈夫李某在婚后通过房改的方式，购买了本单位的房屋，房产证写的是孔女士自己的名字。2015年丈夫李某去世后，孔女士准备将这套房屋出售，没想到遇到了难题。原来，李某两口子有一个女儿，李某的父亲早已去世多年，李某的母亲于2016年去世，李某还有弟弟妹妹六个。孔女士非常疑惑，为什么从自己单位房改购买的房屋，房产证也是自己的，却卖不了呢？
律师说法：
这套房屋是孔女士和李某的，李某去世后，李某享有的房产份额发生，依据《》的规定，由李某的女儿、孔女士、李某的母亲三人平均继承。在房屋分割前，李某的母亲于2016年去世，依据《继承法》的规定，李某母亲有权继承的份额，由李某母亲的，即李某的六个弟弟妹妹。现在，孔女士想要出售这套房屋，需先经过上述继承析产程序，将房屋变成自己单独所有，才能顺利出售该房屋。孔女士可以和其他六个弟弟妹妹协商处理房屋过户问题，对他们进行合理的折价补偿，由六个弟弟妹妹配合孔女士办理房屋过户，如果协商不成，也可以通过法院的方式，对房屋析产后再出售该房屋。
5、水电暖交费捆绑，物业费是否合理
某小区因物业服务较差导致许多业主不交物业费，所以物业将生活用的水电暖捆绑物业费，不交物业费就拒收水电暖气费，这种行为是否违法？
律师说法：
根据《济南市物业管理办法》第三十八条规定,住宅小区内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等专业经营单位应当依法向最终用户收取有关费用，相关专业经营单位不得强制物业服务企业代其收取业主应当缴纳的费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向业主提供服务。物业服务企业接受专业经营单位委托收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。
物业收取水电费、取暖费等属于代收代缴,采取物业费、水电费和取暖费捆绑的方法是不妥当的。如果物业服务企业未按照约定提供服务的,居民可以向房管部门投诉。物业公司采取限制水电暖而强迫业主缴纳物业费用而影响业主正常生活的,业主可以通过法律途径向物业公司主张权利,也可以向专业经营单位主张权利,要求取消其对该物业公司的供暖费用收取的委托。
房产纠纷虽然防不胜防，但如果能从常见的家庭房产纠纷案例中吸取教训的话，就可将其纠纷发生率降到最低。也就是说各位置业者在买入房产时最好能亲力亲为，对于有不明白的地方要事无巨细的问清楚不可马马虎虎的签署房产买入协议。在房产纠纷发生后最好能找到专业的律师进行咨询，必要时聘请律师作为诉讼代理人进行维权。
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无锡房产纠纷律师
律所：江苏云崖律师事务所
区域：江苏/无锡/滨湖区
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律所：江苏优博律师事务所
区域：江苏/无锡/江阴市
擅长房产纠纷
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提问仅需 1 分钟，律师在线解答借名买房出现纠纷 该怎么办
因借名买房而产生的纠纷日渐爆发出来，此类案件多发生于亲戚、兄弟、朋友之间，一旦发生纠纷后，双方通常会用诉讼来解决此类纠纷，被借名方除了可能造成失去房产的结果，同时也会导致双方的感情迅速破裂。借名方遇到此类事情是否可以保住自己的房产呢？
北京的李氏兄弟最近因为借名买房后的房屋归属问题闹上了法院，事情是这样的，2003年位于北京某处的房屋进行拆迁，弟弟因为有单位房屋，便将分到的购房指标让给了哥哥，哥哥用弟弟的指标购买了房屋，此后哥哥一直生活在这套房子中。因为所购的房屋办理产权时间比较长，直到2015年才办理了房产证，此时房屋价值已经涨到了500多万元，弟弟便想要回房子，将哥哥起诉到了法院。
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除此之外，夏律师还告诉我们，借名买房常为规避当地的限购政策，但还包括享受政策优惠、转移财产、规避债务、简便手续等几种情况。
由于借名买房常发生在亲人、朋友之间，因缺乏风险意识或碍于面子，很难留下对自己有利的证据，反过来出名方因婚姻关系、债务等方面出现问题时，极导致房产被相关权利人申请财产保全，甚至是被分割、被处分的风险，所以，若真要通过借名买房的方式购买房产，最好咨询专业房产律师，降低购房风险。
[责任编辑：杨凡、苏佳]
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& 最高院法官谈借名买房，房屋到底是谁的？
【山西律师刘俊，为您提供，电话：】借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定，显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力。若支持借名人依据借名买房协议确认对其房屋享有法律上的所有权，则违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。借名人在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”，而非真实“物权人”，既然如此，其提起物权确认的请求就因依据不足而不应得到支持。“&作者||司伟 最高人民法院来源||公众号-法语峰言借名买房纠纷中，借名人主张房屋确权最主要的理由之一就是房屋的“真实权利状态与登记状态不一致”，其为该房屋的真实权利人。“真实权利状态与登记状态不一致”存在的可能性或制度根源在于，法律赋予不动产登记（簿）在不动产物权的归属和内容的认定上具有权利推定效力，这就意味着不动产登记簿记载的物权权属状态并不总是会与真实物权状态相一致。”不动产登记簿的权利推定力与权属争议《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”就登记生效的物权变动而言，该条规定体现的精神是，法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致。这主要包括了两层含义：一方面，不动产登记（簿）的推定力是指法律上的权利推定。理论上，被推定的法律要件可以是一个事实（事实推定），也可以是一种权利状态（权利推定）。前者是指法律规定以某一事实的存在为前提，并以此来认定待证事实存在的推定；后者是指立法者在法律上就某一特定的权利或法律关系不待对有关的要件事实进行证明就直接对其现状是否存在予以推认的情形，即直接根据前提事实而并非要件事实来推定该项权利存在或不存在的法律状态。从不动产登记簿的制度演进和法律赋予的功能看，不动产登记簿对有关不动产的面积、坐落、结构、层数、用途等自然状况的记载不能适用推定力。另一方面，不动产登记（簿）推定力作为一种权利推定，本质上是对证明责任的分配。也就是说，法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范，与实体权利的归属并不直接相关。因此，诉讼中，若当事人就登记簿上记载的不动产物权归属发生争议，则登记簿上记载的物权人首先被推定为真实物权人，对此无需再行举证证明。但作为一种法律拟制事实，登记表彰的物权状态并不总与真实物权状态相一致，故在民事诉讼中允许对此提出异议的当事人通过举证证明真实的物权状态，如果其能够证明真实物权状态与不动产登记簿的记载不一致，人民法院可以推翻登记簿记载所证明的物权状态，根据当事人提交的证据确认不动产物权的权属。物权关系与债权关系之区分与房屋权属确认对于借名购买的房屋，在是否存在房屋所有权的真实权利状态与登记状态不一致，是否借名人实际上应为该房屋的真实权利人，从而应当据此确认借名人为房屋所有权人的问题上，实践中主要存在两种观点。一种观点认为，如根据当事人提供的购房款支付、房贷的偿还、双方之间关于借名买房及所有权归属的约定等证据，能够证明在双方之间形成了借名买房关系，则当事人之间的真实意思是借名人购买房屋并取得所有权，被借名人虽然根据相应的房屋买卖合同等文件被登记为房屋所有权人，但这并非当事人的真实意思表示，据此作出的权属登记因此而不具有原因行为的基础，从而导致最终形成的登记权利状态与真实权利状态不一致，此时，不动产登记簿的权利推定力将因有证据证明权属的真实状态而遭到否定，从而应回归真实权利状态，故当事人请求确认物权的，应予支持。这种观点可称为“物权说”。有观点在基本认同“物权说”结论的基础上，对于“物权说”的论证过程提出了不同看法。该观点认为，当事人之间通过借名的方式购买房屋，其本质是当事人之间通谋，不表示内心真意的假装实施法律行为的意思表示的形式，当事人之间借名购买房屋构成虚伪表示，其签订房屋买卖合同并将房屋所有权登记在被借名人名下的行为则构成隐藏行为。而虚伪行为在此种情况下应被认定为无效，故据此作出的权属登记因此而丧失了不动产物权变动的基础关系，从而不发生相应的物权效力，至于被隐藏的行为实为借名人买房，其是否有效，则应根据法律、行政法规的强制性规定加以认定，如不存在无效情形，则借名人确认物权的请求应当被支持。另一种观点则认为，在借名买房中，登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，故是唯一合法的房屋所有权人，借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。这一观点可称为“债权说”。如北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［号）第十条中即规定：“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”作者观点笔者赞同后一种观点。究其根本，对于此种类型的权属争议，应作何种处理，实取决于对于物权关系与债权关系之区分以及不动产登记在此类法律行为中作用的正确认识。在借名买房关系中，实际上主要存在两个合意：一个是存在于借名人与被借名人之间的关于房屋所有权归属的合意；另一个是借名人（或被借名人）与第三人之间达成的买卖房屋，并据此向登记机构表达的关于房屋所有权登记的合意。这两个合意在一般情况下应当是一致的，但在借名买房的情形下则出现了分离。对于这两个合意以及由此形成的法律关系和权利的性质，应作区分理解。对于前者，首先应当承认的是在当事人之间形成了合同关系，这点并无异议，当事人的合同约定在法律规定的框架下直接发生法律效力。但对于当事人该约定的意思仍需根据合法性解释原则加以理解。由于房屋买卖关系中，法律赋予不动产登记物权移转的效力，未经登记，不发生物权效力，故房屋权属不能仅仅依据当事人约定而发生变动，还需登记这一生效要件相结合才能产生物权变动的效果。因此，当事人虽然约定了房屋所有权归属于借名人，但该约定并不发生物权效力，房屋所有权因此并未转移由借名人享有，只是在借名人与被借名人之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系，即该约定仅具有债权效力，被借名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务，借名人因此而成为这一关系下的债权人。对于后者，不论房屋出卖人是否知道借名人和登记权利人之间的借名买房关系，房屋出卖人与登记权利人之间已经达成了房屋买卖的合意，房屋买卖合同依法成立，在该合同不因违法而无效的情形下，登记权利人据此完成了房屋所有权登记，就当然合法取得了房屋所有权。至于“物权说”中有人提出的当事人之间通过借名的方式购买房屋，系虚伪表示，在性质上属隐藏行为，从而应否定登记权利人取得物权的论断。笔者认为不能成立。虚伪表示指表意人与相对人通谋，不表示内心真意的假装实施法律行为的意思表示。在虚伪表示中，表意人没有作出意思表示的真意，相对人对此明知并达成合意，因此该意思表示在当事人之间无效。而在借名买房关系中，借名人与被借名人以及被借名人与房屋出卖人之间的法律行为均不构成虚伪表示。在借名人与被借名人之间，借名人确有通过被借名人购买房屋，并将房屋登记于被借名人名下的法律拘束意思，被借名人也在这个意义上为允诺；在被借名人与房屋出卖人之间，基于借名人与被借名人的前述合意，被借名人与房屋出卖人签订了房屋买卖合同，在这一合同关系中，被借名人从房屋出卖人处购买房屋的意思表示是真实的，对于房屋出卖人而言，无论其是否知晓借名人与被借名人之间是否就借名购买房屋达成的合意，也均不对房屋出卖人将房屋出卖给被借名人的意思构成影响。因此，借名买房关系中的相关合同并不构成虚伪表示。“物权说”的支持者认为，在借名买房的情形下，借名人已经享有了事实物权，故确认其物权自是当然之义。笔者认为，理论上所谓的“事实物权”，是与“法律物权”相对的概念。所谓法律物权，是指权利正确性通过法定公示方式予以推定的物权；而事实物权则是与法律物权分离的真正物权，它是指“在不存在交易第三人的情况下能够对抗法律物权的物权”。借名人对房屋享有的所有权就属于事实物权中的“符合当事人本意的事实物权”。在这种情况下，本应取得法律物权的权利人以保留物权的意思表示，委托或者指令他人就同一标的物享有法律物权，则该权利人享有事实物权。该学说提出是在《物权法》实施之前的2001年，如果说在当时尚有实践中的适用空间的话，那么，在《物权法》已经确立物权法定原则以及债权形式主义为主的物权变动模式的今天，所谓的“事实物权”至少在以登记生效为要件的基于法律行为发生的不动产物权变动情形下，已经不再有具有法律上的依据或者是合法性基础了。正如前文所述，在借名买房情形下，根据《物权法》的规定，要取得房屋所有权，则不仅需要有效的原因行为作为要件，而且需要具备登记作为生效要件之一，两者缺一不可，因此，所谓的“事实物权”因欠缺法律规定的设立或变更一个物权所应具备的生效要件而不能成其为物权，既如此，又何来确认借名人享有房屋所有权呢？“物权说”在认为借名买房情形下应当确认借名人的房屋所有权的基础上，还主张应当区分对内和对外关系。在不涉及第三人利益的情况下，物的支配秩序即物权的静态利益，相对于物的交易秩序即物权的动态利益，更具有重要性，故法律以保护事实物权为基本出发点。但在涉及借名人与登记权利人以外的第三人也就是对外关系时，立法和司法保护的基本出发点是法律物权，原则上保护登记权利人的法律物权。保护法律物权的目的，是以此保证交易第三人取得物权的可能性，维持交易秩序的畅通与安全。维持法律物权的正确性，对保护第三人利益和维护交易安全意义重大。其法理基础在于，因借名登记而产生的法律物权与事实物权的分离，归因于借名当事人双方，该双方之间的法律关系相对于第三人来说，是一种内部关系，这种内部关系很难抗衡代表社会交易秩序的外部关系。因而，法律物权与事实物权分离所产生的权属冲突，对第三人来说，仅是借名双方的内部冲突，而与其无关。进一步说，第三人作为该内部关系的局外人，没办法也无义务了解其中的内容，只能且只需根据物权公示的形式即登记作出判断，推定登记权利人享有正确、合法的物权。因此，一旦法律物权与事实物权分离涉及到第三人利益，就必须采用能够保护第三人利益的标准，即物权公示原则。实践中的第三人主要可分为两种：一类是登记权利人的一般债权人，其已经获得生效对其债权的认可，并据此申请强制执行借名登记的房屋。另一类与登记权利人发生以该不动产物权转移为目的的交易的人，该第三人依是否已经办理房屋所有权转移登记为标准，又可分为针对借名登记房屋享有请求权的合同债权人和已经办理完毕登记而取得物权的人。对于第一种情况，依据“物权说”，显然应当保护登记权利人的一般债权人的强制执行债权。在“债权说”下，由于借名人对登记权利人亦只是一般债权人，故一般情况下也不能够阻止其他债权人强制执行借名房屋以实现债权。在结论上，两者是一致的。对于第二种情况，按照“物权说”，登记权利人并非真实权利人，则其处分房屋的行为当属无权处分，究竟应保护真实权利人还是第三人的权利，应看第三人能否善意取得房屋所有权。如此，则在未完成登记的情况下，因不符合善意取得的构成要件，故不能取得房屋所有权；在完成登记的情况下，则看是否符合善意取得的其他构成要件。在“债权说”下，由于登记权利人就是真实物权人，其享有的是合法的房屋所有权，故登记权利人将房屋出卖给第三人，虽然违背了其与借名人的约定，但这仅仅是对借名人的违约行为，并不能否认其对外的处分行为系有权处分。因此，不论第三人是否已经进行了不动产登记，认定被借名人与第三人之间的合同效力及第三人取得房屋所有权是否有效，并不需要审查是否符合善意取得的构成要件。在结论上，“物权说”与“债权说”截然不同。笔者认为，“物权说”在这一问题上存在重大缺陷。第一，其区分内外部关系的初衷与效果虽然不错，但在仅涉及内部关系时，认为应确认借名人的房屋所有权，即裁判只是对借名人本来就享有的所有权这一事实的确认，而在涉及外部关系时，又对借名人确认物权的请求不予支持，从而在实际上否认了借名人享有物权；而且，如果当事人单独通过内部关系诉讼完成了确权，则在法律上登记权利人就不是真实物权人，则如何解释在此后又有第三人提起针对登记权利人的诉讼后，又将该不动产确认为其对第三人承担债务的责任财产。可见，“物权说”在这里出现了逻辑混乱。第二，其支持登记权利人的强制执行债权人可针对借名登记的房屋实现债权，但在第三人与登记权利人发生以该不动产物权转移为目的的交易时，却以能否构成善意取得来区分是否保护第三人的权利，实际上导致了针对该借名不动产享有债权或者通过合同取得登记的人想要获得保护所需要的条件，远高于债权并不直接针对该借名不动产的第三人的债权获得保护所需的条件，“物权说”在这里出现了权利保护的失衡。相反，笔者认为，“债权说”则保持了逻辑上的一致，在对外关系上仍然基于借名人是债权人的基本点，处理与相关权利的冲突问题。上述第一种情况无需多言，第二种情况下认定属于有权处分，也并不会造成价值追求方面的短板。在此情况下，因属有权处分，故即使第三人主观上明知或应知登记权利人与借名人之间的借名关系，在已经完成登记的情况下仍可取得房屋所有权，在未完成登记的情况下则可参考一房数卖时的处理规则对由谁取得房屋所有权作出裁判。有观点认为，在第三人已经取得房屋所有权后，借名人无权向第三人主张权利，仅得向登记权利人请求违约损害或根据不当得利请求获利之返还，借名人借他人名义进行登记虽存在一定的可非难性，但因此承担如此巨大的风险，则有悖比例原则。笔者认为，此观点不能成立，相反，借名人借名买房往往是为了规避政策而追求自身的某种利益，其就应当承担由此带来的房屋所有权得不到法律认可所带来的相应风险，与比例原则并不背离。从实践中的借名买房纠纷案件看，当事人借名买房往往是出于规避限购政策、信贷政策的目的。虽然这些政策性文件均非法律、行政法规，但如保障性住房限购政策，是为了保障城市中的低收入群体和住房困难群体的住房需求，普通商品房限购政策、信贷政策，是为了实现国家对房地产市场的宏观调控目的，当事人之间通过借名买房行为，实际上是对这些政策的架空，故在法律上具有一定的可非难性。如持“物权说”，以为规避普通商品房限购政策而借名买房为例，则此时可确认借名人的房屋所有权，但这将导致限购政策所要实现的目的的落空，无疑有违“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的原则。“物权说”在借名购买保障性住房的问题上，则试图通过否定借名买房合同效力的途径来最终回避其确认权属在结论上的不恰当。但在“债权说”下，则可较为圆满地得到解决。无论是借名购买限购的普通商品房还是政策保障性住房，借名人只享有对登记权利人的债权，并不对这些房屋享有所有权，故其确认所有权的请求不能得到支持，其对登记权利人提出的协助过户登记的请求，则应区分不同情况：在借名人于诉讼时仍不具备购房资格或该房屋不具备再行转让交易的条件的情形下，其请求因法律上的履行不能而不应得到支持；但当借名人于诉讼时符合了购房条件或者该房屋具备了再行转让交易的条件时，因并不存在继续履行合同的障碍，故可支持借名人主张登记权利人协助办理过户登记的请求。可见，正确认识了借名人对房屋权利的性质，相应问题将迎刃而解。而且，笔者认为，这样的处理结果，使借名人在不具备购房条件时始终只能对登记权利人享有债权，而不能取得对房屋的所有权，借名人通过借名买房所要达成的目的将不能实现，其在此期间亦将不得不面对登记权利人将房屋转卖他人、登记权利人的债权人执行该房屋以实现债权等危及其最终实现房屋所有权目的的风险，而这正是这种行为应当受到法律非难的体现。可见，“债权说”在处理这类房屋的借名买房问题上较好地实现了法律效果与社会效果的统一。”综上所述，对于借名买房纠纷中房屋权属确认的正确处理，离不开对“真实权利状态”涵义的正确理解，从根本上应建诸于对不动产登记的法律效力以及物权与债权区分的准确把握。借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定，显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力。若支持借名人依据借名买房协议确认对其房屋享有法律上的所有权，则违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。借名人在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”，而非真实“物权人”，既然如此，其提起物权确认的请求就因依据不足而不应得到支持。实际上，上述分析及结论不仅适用于借名买房纠纷中的房屋权属认定，而且也普遍适用于合资买房、合作开发房地产、夫妻关系之外的当事人之间约定共有以及夫妻离婚后的财产分割约定但未办理变更登记等纠纷中的不动产权属确认问题。转载||法律顾问工作室　　更多山西，请拨打刘俊电话：　　
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