精打细算:提前还贷详解 同样还5万利息可差12万
　　开篇的话
楼市新政刺激下，各省份房地产业日渐回暖，青岛房屋交易也持续升温。而在房屋交易背后藏着许多账，例如贷款可采取等额本息与等额本金两种还款方式，大多数人都采取等额本息方式，这也是银行推荐的，殊不知采取等额本金百万贷款会少还十几万利息呢。另外，二手房交易中各种税费究竟要交多少？不少购房者也不是很清楚。我们将聚焦买卖房屋背后的那些账，给投资者买房提供参考。
在市区购置一套套二户型的刚需房，少则数十万，多则超百万，贷款成为不少市民实现购房梦的重要途径。而对于工薪阶层来说，刚开始希望每月还贷额不要给家庭增添太大负担，此后的重要心愿就是能够提前还贷。经历过一次换房经历的刘先生，再买房果断采取等额本金还款方式，因为他算账发现，贷100万20年还，等额本金还贷比等额本息少还约10万元利息。
换房再买房如何还款更省钱？
等额本息每月本金还的较少
买房，少还贷款是大家都希望的，但又有多少人知道少还贷款的窍门呢？刘先生最近终于明白其中一个窍门，那就是等额本金还贷更适合刚需换房族。
2010年10月，刘先生在父母的赞助下购置人生中第一套住房，想起第一次买房的情况，他至今记忆犹新。刘先生回忆说，他买的第一套房位于市南区，首付30%，贷款100万分20年还，首套房贷利率打8.5折，采取等额本息还款方式，每月还款额为6721.69元。但如果采取等额本金还款方式，他每月还款额为7610.42元。
“当时在售楼处，售楼小姐和银行人士都推荐我采取等额本息还款方式，每月还款数额固定，比等额本金还款压力小。”刘先生和父母算账也发现，等额本息比等额本金每月少1000多元，这也的确减轻不少每月还贷的压力。所以也没想太多，刘先生果断采取了等额本息还款方式。
殊不知，刘先生第一个月还的6721.69元贷款中，4350元为利息，偿还的本金只有2371.69元，随着时间推移，偿付的利息额虽有减少，但减少额度很小。直到提前还贷卖房后，刘先生才明白，采取等额本息还款方式，每月还的银行贷款中，大部分是银行利息，而本金还的较少。
等额本金还贷少还约10万利息
今年3月30日，房贷新政再次出台，房屋只要满两年交易即可免营业税。刘先生预料房价未来会有一阵波动，加上孩子出生后，原来的套二户型房屋已不太适用，刘先生果断将房屋卖出。此时，刘先生算账才发现，提前还贷等额本息真不是很划算。
刘先生共还款4年零6个月，因为他采取的是等额本息还款方式，此时他每月还款额还是6721.69元，但这时还有元本金未偿还。“我一年还房贷8万多块钱，但还了四年半的时间，本金才偿还了15万元，这等额本息不划算啊。”刘先生郁闷地说。他还提醒，作为大多数跟他一样的工薪阶层，购买房子是大事情，所以，在签订合同后，一定要在银行贷款这方面多研究一下，算算账就能省钱，千万不要嫌麻烦。
刘先生还让银行个贷经理给他算了一笔账，如果采取等额本金方式还贷，四年半下来，他本金减少多少呢？“如果我采取等额本金方式还款，我目前每月还7556元左右，但本金只需还77.5万元，比等额本息多还了8万元的本金啊。”
岛城一家银行负责个贷的宋经理向记者透露，刘先生只还款四年半，等额本息和等额本金的差距还不算大，如果到了还款期限一半的时候（还款期限为20年，你已还了10年），这时候，利息已经在前10年还得差不多，但是你的本金还有很大部分没还。“本金是必须要还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少，你提前还已经没有什么意义。”宋经理说，如果客户是刚需换房族，就是买这套房子只是为过渡，过几年还想换改善房屋，他建议客户最好采取等额本金还款方式。
值得一提的是，客户若采取等额本金还款方式，比如5年后，因为采取这种方式，本金还的更多，这个时候本金已经相对等额本息要减少许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候就会少许多利息支出，而每少一年都是近万元的利息。
“就算不提前还贷，以等额本金方式，还20年，也要少还近10万元的利息。如果首套房贷利率为基准利率，那少还的利息还要更多。”宋经理说，不过他也提到，等额本金的前期还款压力会大一点。
不同方式利息差距有多大？
提前还贷将省十几万利息
都说“无贷一身轻”。贷款买房者最大的心愿，就是能够提前还贷，结束还贷的生活。但实际上，如何还贷也大有讲究，选择不同的还贷方式，不仅会影响到你每个月的生活质量，还可以大大降低你的总利息。
一家股份制银行个贷负责人黄经理支招说，客户提前还贷，若选择减少月供的方式，每个月只能少还两三百块钱，但如果选择月供不变，减少还贷年限的方式，总利息可能要比前者省下十几万元。
2012年9月，市民王蔷（化名）在市北区购买一套住房，当时传言银行首套房贷利率8.5折优惠随时有终止的可能。为了赶上优惠的末班车，王蔷紧急定下一套住房，他买的房子总值98万元，其中贷款68万元。
考虑到每月还款压力，王蔷选择了等额本息的贷款方式，还贷30年，月供3889.81元。房贷30年到期后，王蔷共要支付银行本息140万元左右，其中利息高达约72万元。面对数额庞大的利息，提前还贷成为王蔷和妻子奋斗的首要目标。
还贷开始后，王蔷和妻子也曾商量起提前还贷的事情，不过二人讨论过后都感觉没必要。“现在积蓄不是很多，除了应急和理财，如今可以提前还5万元房贷，每个月还贷也就少几百块钱，对生活根本没有什么大影响。”此前，王蔷只知道提前部分还贷中有每个月减少月供这种方式。实际上，还有一种还贷方式是月供不变，但减少还贷年限。两种方法算一下，总利息竟然差了近12万元。算完这笔账后，还贷的第二年，王蔷采取提前还贷的行动。
同样还5万利息差近12万
据了解，银行提前还贷的方式主要有5种，分别为一次性还清；部分提前还款，减少月供，还款年限不变；部分提前还款，月供不变，缩短还款年限；部分提前还款，增加月供，缩短还款年限以及部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。一般来说，前三者比较常见。而不同的提前还贷方式，所能节省的利息相差很大。
以王蔷为例，其按照目前的还款方式，每个月需要还贷约3900元，他在去年2月份，提前还贷5万元，采用减少月供，期限不变的方式，月供减少到3599元，每个月相差约300元，节省总利息支出50702元。“这样算下来，每个月才减少300元，没有多大意思。”王蔷说。
不过，若采用月供不变，减少还贷年限的话，总利息差距却十分明显。按照王蔷原本的还款计划，应该到2043年1月结束，正好30年。但缩短年限后，还款将在2038年5月结束。时间缩短了4年半，利息自然就少了，根据计算，总利息可以节省16.8232万元。两种不同的还贷方式，总利息竟然相差近12万元。
记者采访岛城房贷人士了解到，提前还房贷的方式很多，利息最少的还是一次性还清，不过这种方式明显不是每个人都能够接受的。至于另外两种还贷方式，也能减少利息支出，甚至息差还能超过12万元，不过如果增加月供，就会加重生活压力。而减少月供和年限并举的方法，如果提前还贷的金额不多的话，减少的利息也十分有限。相比较而言，银行房贷人士还是建议客户采取“月供不变，减少年限”的方式。（记者 锡复春 摄影报道）
原标题：等额本金还贷少还利息
责任编辑：中石
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我2010年公积金贷款23万。期限10年。已经还了两年。余下的提前还清。合适么?利息少还多少啊?
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商业银行公积金贷款16万，期限13年已还两年，余下的明年还清，一共还还多少呢？
不知道下面这条知识能否帮助到您
用公积金贷款买房的购房者们来说,个人公积金贷款利息是多少,关系到自己究竟需要每月还贷的压力,今天小编就给大家讲讲关于个人公积金贷款利息一些相关知识,以及个人公积金贷款的一些执行细则,相信大家看了之后对于公积金贷款买房这个问题应该不会有太大的疑问了。
个人公积金贷款利息 贷款额度期限各种执行明细
打个电话给银行就可以了，公积金贷款提前结清要多还两个月利息
其实你完全没必要去问，。你打个电话给银行就可以了，公积金贷款提前结清要夺还两个月利息
商业银行公积金贷款16万，期限13年已还两年，余下的明年还清，一共还还多少呢？
商业银行公积金贷款16万，期限13年已还两年，余下的明年还清，一共还还多少呢？
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教你1分钟省5万还房贷技巧
教你1分钟省5万还房贷技巧
&&& 买房子，办银行按揭贷款，发现这里面还有很多学问，有的稍微不注意，就是几万的差距。对于工薪阶层买房的，要千万注意这些问题！
这个也许是很多朋友不太注重的。以为房子房价是大事，贷款由开发商帮忙办理。其实，这里面赚的钱，比房价更来的险恶！
一、贷款利率的折扣
2008年下半年，国家为了支持房地产的发展，出了很多优惠政策，其中有一条就是贷款利率可以打折。一般我们购房都是3成首付，贷款是7成。按照当时国家规定，最低的贷款利率打7折。这是一个什么概念？
一套30万左右的房子，首付10万左右，在银行贷款大概是20万。这个利息是多少？告诉大家，按照最新的国家利率算下来，以20年为标准，利息有12万左右（银行才是抢钱的！！！！！！）。那么分成10分，每一折就是1万2千多元。这个，在自贡，相当于一个普通家庭一年的生活费用了。既然能打折，肯定是越多越好。
但是可惜，今年国家打压房价，控制银行贷款。目前最低的首付3成贷款利率是8折，可以少2W多元，也是很可观的。（发帖时工行已经变成9折了，意味着你又要多被银行赚1万2千多的利息，如果以一个80平的房子来算，你的单价又被摊高了150元/平）。
所以，在这段时间，你买房子，决定贷款，一定要快，据说以后可能一折都不打了，这样就算你买房子比别人少了100元/平，但是银行贷款算下来，你实际还贵了50元/平，其实这很不划算的！
现在，不同地区、不同银行，这项政策还是有差别的，买房时以最新政策为准，但一定要去查这个细节！
觉得好的朋友多转载，一定有用的！（适合于即将买房的亲朋好友们）
二、选择还款方式
也许很多没买过房子的人，都不知道还银行贷款还有方式可以选的。其实我也是在看房的时候听售楼小姐说的，当时她很含糊，我觉得这里面肯定很有点猫腻，就会去网上查了资料（没办法，家庭条件有限，能够省一点就省一点）。前几天去办了银行贷款，也选了还款方式，也写下来给大家参考！
1、等额本息还款。其实，你在看房子的时候，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。但是你们知道这个的真实还款情况是什么样吗？
以贷款20年，贷款20万元，算下来月还1300元月还款为例：每个月还银行1300------其中，800元是利息，500元是本金。也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。
到了还款期限一半的时候（比如是20年还，你已经还了10年了），利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没还的，这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少， 你提前还已经没有什么意义了。你在银行，基本只跟你说这一种，因为这样，银行的利益才会最大化。
大部分家庭，既然贷款20年，不可能会在很短几年就还完，但是10年后一般能还完，这样，银行的利息收益会减少很多，所以，他们这种方式让你前10年都在还利息，而本金基本没怎么减少。就算你有钱了，再还，银行的利息都收入了绝大部分了，你提早还对银行没什么损失。
2、等额本金还款。
我发现一个问题，就是，银行不会主动提出有这种还款方式。基本都只说前一种。
还好我之前了解过，就提出要还等额本金模式。这个还是以贷款20年，贷款20万元，算下来月还1600元月还款为例：每月还的钱要比等额本金多300多元。其中-------900元是本金，700元是利息，本金支出比利息高，第2个月开始，只还1597元，因为本金上月换了900元，这月利息重新计算，要少3元的利息，以此类推。越到后面还款压力越小。而最重要的是：当你要提前还款的时候，比如5年后，因为你选择的方式，本金还的更多，这个 时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候要少许多利息支出（每少一年都是近万的利息）。而且就算不提前还，这种方式，还20年，也要少还1万5左右的利息！只是前期压力较大！但是为了长远的利益！
说一个插曲：我前几天去银行办贷款签字，同时有7-8家人，都是购房贷款的，我们排第2位，前面那个女的，5分钟就签字走人了（签的等额本息），我们在旁边看，银行办事人员只字不提还款方式。
轮到我们了，我们提出要用等额本金还，那个人就把我们带到行长室，喊我们自己看两种方式的具体还款(后来才知道是故意把我们隔离开来)。然后就走了。等过了10多分钟，我和女友商量好，还是坚持自己的选择--等额本金。
我们走回去找那个办事员，他已经在帮另外的人办理了，我们在旁边看， 全部签的等额本息。后来又轮到我们了，我们提出还是本金还款。这个时候，旁边的人问我们，“还有别的还款方式？”那个办事员马上打断我们，说是因为我们条件好点，有能力想多还点，压力就更大。我明白他的意思叫我们不要说了，我们就几下签了字走了-------看来银行很不愿意让我们选择这个方式，因为银行少赚了很多利息。你想一个人节约2-3万利息，10 个人就是20-30万，100个人呢？简直不敢想象了！
作为我们这种一般阶层的人，购买房子是大事情。所以，尽量多算一下，既要在买房子的时候尽量杀价格，在签定合同后，一定要在银行贷款这方面多研究一下。其实这样算一算，银行贷款这方面，你合理分配，可以节约2-3万元的利息支出甚至更多。折算成房价，就是少了300-400元/平！
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541：200000假定年利率：3；此后每月还利息金额递减、还本金递增：3074.33　　.250%贷款年限：5 年 ： 每月月供还款本息额是.67
；第1个月还本金为：
3616元、总还款金额是： 216960元、共应还利息： 16960元。第1个月还利息为等额本息法：
采纳率：97%
来自团队：
//www.cmbchina.com/CmbWebPubInfo/Cal_Loan_Per、还款方式等各个要素索取数据综合计算结果，单凭借款金额无法计算实际月供金额。　若您目前是想试算一下月供信息以作参考，请您打开以下连接：尝试使用目前贷款的利率试算月供。（可查看月供，贷款是结合贷款放款金额　　您好、月供本金、月供利息，执行利率、贷款期限
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