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重磅！共有产权房真的要来了 对房价有何影响？
来源：融360房贷
近日，北京公布了《北京市共有产权住房管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）。这份征求意见稿，详细介绍了共有产权房的定价，购买资格，出售规则等。
近日，北京公布了《北京市共有产权住房管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）。
这份征求意见稿，详细介绍了共有产权房的定价，购买资格，出售规则等。
所谓共有产权房，是指政府与购房人按份额共有产权，但政府持有的部分产权的“使用权”让给购房人，购房者人只用承担房屋的部分房款，就能够拥有共有产权房的完整使用权。
打个比方，假设政府和个人的出资比例是3:7，那么你只用掏7成房款，就能完整使用一套房。
共有产权房从哪里来？
按照《办法》规定，未销售的自住型商品住房均按照本《办法》执行。这意味着未来自住型商品房将退出历史舞台。它们有了一个新名字——共有产权房。
这些房子有多少呢？今年4月7日，北京市批准了《北京市年及2017年度住宅用地供应计划》，计划今后5年供应住宅用地6000公顷，保障150万套住房建设需求，其中自住房和中小套型商品房约占51万套。这些房子差不多就是未来共有产权房的体量了。
共有产权房面向哪些人？
共有产权房有30%的比例定向分配给“新北京人”，所有人申请共有产权房的家庭和单身人士需满足以下条件：
1、 拥有在京购房资格，家庭成员名下无房，且不得有住房转出记录2、 单身需年满30周岁，如果是离异人士，必须离婚满3年3、 一个家庭限一套
4、 优先满足三类人，分别是项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。
很明显，共有产权房面向的就是那些纯粹的“刚需”，而且强调“职住平衡”。
共有产权房的价格和出资比例是多少？
《办法》已经明确的是共有产权房价格比商品房低，只保证开发商适当利润，参考家庭购房承受力。出资比例也没有明确。
融360房贷君（fangdai123）认为，共有产权房源于自住型商品房，基本规则在很大程度上会参考自住型商品房。今后共有产权房的价格应该普遍低于商品房30%，在此基础上，政府和个人的出资比例可能会被确定为3:7。
假设商品房均价为5万元，那么共有产权房价格则可能在3.5万元，个人负担2.45万元。也就是说，实际负担成本不足商品房的一半。
共有产权房实际上是进一步降低房屋的金融属性
自住型商品房的进入二手房市场，购买者是不受限的，溢价多少也完全由房主说了算，只是需要上交30%的土地收益等价款而已，金融属性还是比较强的。
而共有产权房则代替了自住型商品房，今后不再新增自住型商品房。共有产权房在出售个人产权份额时，只能卖给符合共有产权房购房资格的人。这样可以确保共有产权房被用来居住。
共有产权房可以转化为个人完整产权
《办法》明确，共有产权房满5年后，购房人可按市价购买政府份额后获得商品住房产权。这时，共有产权房就不再“共有”了，而是完整的个人产权。这样一种循序渐进式的购房模式，分解刚需的购房压力，值得提倡。
共有产权房对房价的影响
房价能够上涨，归根结底还在于大量刚需的存在支撑了炒房的预期，以及货币的支撑。
普通刚需买房主要是为了自住，以往买普通商品房，实际扮演了房价上涨过程中的“散户”，被少数“庄家”牵着走。而现在推出“共有产权房“之后，普通人既不用担心长期租房的尴尬，又不用承当高额的购房成本，有条件的还能在5年后买下全部产权。
此外，目前个人住房贷款额度已经逐渐下降，且针对首套房的贷款比例越来越高，可以说，非居住性买房已经得不到贷款的支持了。
所以总体来看，共有产权房的推出，进一步剥离了房屋的金融属性，只要落实得力，房价就缺乏上涨的动力。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323房地产又出新政：何为共有产权房？ 最全解读都在这儿
来源：财经
　　所谓“共有产权住房”，其实就是买房人与政府共有房屋产权。简单说就是政府和产权人各持一定的产权比例，但使用权属于购房人，这样购房人就可以通过相对较少的资金获得使用权和一定比例的产权。
　　继鼓励租房、为租赁住房提供建设用地之后，北京楼市又有新动作。近日，北京市住建委同市发改委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，8月3日《办法》正式面向社会公开征求意见。
　　何为共有产权住房？谁可申购？如何申请？价格怎么定？可否转让出租？对北京房价有何影响？小编对此一一梳理，快来看看你有资格申购吗？1 什么是共有产权房？
　　所谓“共有产权住房”，其实就是买房人与政府共有房屋产权。简单说就是政府和产权人各持一定的产权比例，但使用权属于购房人，这样购房人就可以通过相对较少的资金获得使用权和一定比例的产权。2 共有产权房价格如何？
　　“销售均价在土地供应文件中予以明确。”这一点极为重要，开发建设单位在拿地的时候就已经确定了房子的价格。
　　而土地出让，可采取“限房价、竞地价” “综合招标”等多种方式，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。
　　当然，政府将对共有产权住房的建设用地合理安排，在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。
　　价格的确定，具体遵循下面的原则。
　　“共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。”
　　这就确定了一点，共有产权住房比同地段、同品质普通商品住房的价格要便宜，具体能便宜多少，这个现在还看不出来。
　　“开发建设单位依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。”3 什么人能申购？
　　“申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。”
　　这个说的很清楚，可以家庭为单位申请，如果还没结婚的，需要年满30岁。小编离30岁还早，也还是单身肿么办？可以找到另一半，赶快结婚生子啊！
　　“申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房”，“一个家庭只能购买一套共有产权住房”。
　　这个就要求申请人必须符合北京住房的限购条件，且全家名下无房。
　　【北京现在的限购政策是全国作为严格的，京籍单身限购1套，对已拥有1套住房的京籍家庭限购1套，非京籍家庭没拥有住房，且连续5年（含）以上在本市缴纳或个人所得税，限购1套。】
　　【信贷方面认房又认贷。购买普通自住房，首套房的首付款比例不低于35%，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的（含住房）。】
　　图片来源：京房字4 什么人不能申购？
　　1. 申请家庭已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议的。也就是说已经有房的家庭。
　　2. 申请家庭有住房转出记录的。
　　3. 有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。
　　4. 申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。
　　重点是假离婚，需要离三年以上，夫妻双方的风险都加大了，这类申请人要慎重，毕竟人房两空的事情时不时的就会发生。
　　还要重点提及的是，北京户籍的无房家庭，可以申请本区的项目，也可以申请别的区的项目。而非北京户籍的无房家庭，只能申请工作所在区的项目。比如，小A是海淀区户籍，北京其他区的共有产权住房也是可以申请的。而小B没有北京户籍，在海淀区有稳定的工作，符合北京购房条件，就只能申请海淀区的共有产权住房。
　　非京籍的朋友也不用过度担心选择余地小，《办法》同时明确，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。
　　图片来源：京房字5 什么人能优先申购？
　　1. 项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭。
　　2. 符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。6 房子能卖吗？
　　不满5年的，不允许转让。
　　满5年，购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。转让对象仍需符合购买条件。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭 。
　　满5年，购房人也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。（再出售就不会受到限制）7 房子能租吗？
　　允许！租金和代持机构分配。而且租赁只能在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息。
　　在购房合同签订条款中规定，购房合同应明确共有产权份额、房屋使用维护、出租出售收益分配等内容。也就是说，共有产权住房不仅可以出售，也可以出租。
　　租金收益分配上《办法》意见稿提出，已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。
　　购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。8 “二手”共有产权房谁能买？
　　代持机构、其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
　　5年之内不许卖，持有满5年的，同等价格下代持机构优先买；也可以按原有比例卖给有共有产权住房购买条件的家庭；还可以转成商品房销售给代持机构分成；满5年后也可以买了政府份额后变成商品房。9 自住房怎么办？
　　自住房将被新的共有产权住房替代。
　　原有的老自住房还是会执行老办法；今后新入市销售的项目，包括目前尚未摇号的朝阳区锦都家园自住房项目，也将执行新的共有产权住房规定。特别说明，朝阳区锦都家园将执行按老办法审核条件，将来销售的时候签订新版合同，按照新办法管理。10 会不会很偏远？
　　位置：共有产权住房项目应优先选择公共服务设施和市政基础设施条件齐全的区域，应与公交系统或轨道交通网络紧密衔接。
　　密度：容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等综合技术经济指标应符合地区控制性详细规划的要求。其中，城六区共有产权住房项目容积率不应高于2.8，城六区以外共有产权住房项目容积率原则上不应高于2.5。
　　停车位：机动车停车位应合理布局，宜集中设置。停车位数量应符合相关法律、法规、规范、标准等要求。城六区不低于1.0辆/户，城六区以外不低于1.1辆/户。
　　配套：社区配套公共服务设施除按照《北京市居住公共服务设施配置指标》要求外，应将图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置，形成居民学习、健身、交流的场所。
　　建设智慧社区，推广使用智能化建筑技术。全面推行，实现小区无线网络（WIFI）全覆盖。安装系统，试点建造智能化小型公用仓库。
　　大小：城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米；其他区新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。充分考虑两孩及适老性要求，套型以多居室为主，严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例。
　　共有产权住房城六区层高不应低于2.8米，其他区不应低于2.9米。
　　各套型功能布局合理，各功能空间面积及交通面积应与套型总建筑面积相匹配。功能分区应明确合理，做到洁污分离、动静分离、干湿分离。
　　装修：共有产权住房采用装配式建筑，应根据建筑高度和层数合理选型装配式建筑体系，并应符合我市关于装配式建筑的相关要求。应实施全装修成品交房，鼓励采用装配式装修。
　　建筑设计方案应以全装修成品交房的完整产品为目标进行方案策划，严格执行一体化设计。
　　房屋分配：各区的房源，都要有30%划给新北京人。在重点功能区、产业园区范围内还将有人才共有产权房项目。
　　产权分配比例如何？
　　参照项目均价占同地段、同品质商品房价格比例。
　　产权一分为二后，购买者最关心的问题首先是能分到多少份额？是自主选定，还是按房屋售价各有不同。
　　针对购房人产权份额，《办法》意见稿要求参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。这句话怎么理解呢？假设，周边房价是60000元/平，共有产权住房低一些是50000元/平，一套90平米的房子，购房者全款需要450万元。购房者获取的产权份额为≈83.33%，代持机构持有的份额约为16.67%。
　　如果共有产权住房的价格被确定为30000元/平，那么购房者仅需支付270万元，获得房屋产权50%的份额。
　　现在还不能确定共有产权住房的价格会比周边便宜多少，便宜的少，购房者支出大占的份额多，便宜得多，购房者支出小占的份额小，就是这么个理儿。12 哪里负责摇号？哪里申请？
　　为让申请服务更加高效、便民，官方采取了网上申请的策略。即，符合条件的家庭，可登陆区住房城乡建设委（房管局）官方网站提出项目购房申请，在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》，如实申报家庭人口、户籍、住房等情况，并准备相关证明。
　　随后，多部门进行联网审核。北京市住房城乡建设委会同公安、地税、、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内，通过共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核，区住房城乡建设委（房管局）对申请家庭在本区就业等情况进行审核。
　　经审核通过的家庭，可取得申请编码，进入到摇号配售、顺序选房和购房确认的环节。13 物业费、暖气费等谁承担？
　　物业费和公维，再加上暖气费之类，共有产权双方谁住房谁承担，也就是购房人承担。14 弃购或弄虚作假的处罚措施？
　　弃购行为发生两次以上，3年内不能再申请。弄虚作假者，10年禁止申请保障房和政策房。
　　并按以下情形处理：
　　1、已取得资格的，由区住建委（房管局）取消其购买资格；
　　2、已签约的，开发商应与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任；
　　3、已购买共有产权住房的，由代持机构责令其腾退住房，收取住房占用期间的市场租金，住房腾退给代持机构后，由代持机构退房款。
　　共有产权住房购房人、同住人违反购房合同，且拒不按代持机构要求改正的，房屋所在地区住房保障管理部门可以责令其腾退住房，禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。此外，此次共有产权住房还纳入了信用管理。申请人、购房人、同住人以及相关单位和个人有违反本办法规定的情形的，行政机关应当按照国家和本市规定，将相关行政处理决定纳入本市信用信息管理系统。申请家庭成员在本市信用信息管理系统中记载有违法违规或严重失信行为的，区住建委（房管局）依据相关规定限制该家庭申请购买共有产权住房。
　　15 有何亮点？
　　第一，职住平衡
　　房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。
　　共有产权住房户型以中小套型为主，套型设计功能布局合理，有效满足居住需求。
　　第二，“新北京人”分配不少于30%
　　第三，实现网上申请。
　　第四，规范退出机制。16
　　未来一段时间的供应规模？
　　已有自住房体量约700余万平方米，可供应8万多套共有产权房，未来还将配建。
　　未来北京市共有产权住房供应量很大，已有自住房体量约700余万平方米，可以供应8万多套共有产权房，未来商品房土地拍卖当中，仍有一定比例配建，共有产权房将深度影响刚需型商品房的价格。
　　共有产权住房用地会在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。17 先住了公租房、公有住房的怎么申请？
　　应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。18 和自住房的不同？
　　日后，自住房将被新的共有产权住房替代。
　　不同点
　　1、年龄限制
　　自住房：单身年满25周岁
　　共有产权：单身年满30周岁
　　2、政府参与方式
　　自住房：五年后上市收益的30%上交财政
　　共有产权：政府和购房人各持有一定比例的产权
　　3、申请程序
　　自住房：市住建委官网报名
　　共有产权：区住建委（房管局）官方网站报名、区里监督摇号、区里定优先组顺序
　　4、递补选房后满6个月，剩余方式处理方式
　　自住房：对外公开销售
　　共有产权：由市住建委统筹调配给其他区进行配售。
　　5、上市
　　自住房：
　　出租：租金归自己；
　　出售：入住5年后才可出售，且上市收益30%上缴财政。
　　共有产权：
　　出租：租金与代持机构按比例分配；
　　出售：代持机构优先回购；按原有比例转卖符合共有产权的其他家庭，或者买下政府份额转成商品房。19
　　如何上市？
　　所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。
　　举个例子，购房人产权份额如果是75%，房子出租的月租金为4000元，那么每月购房人拿到手的租金就应是3000元。
　　注意：
　　1、购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。
　　2、中介不能代理共有产权房的出租出售
　　持有不满5年
　　只能代持机构回购。
　　持有满5年
　　同等价格下代持机构优先买；
　　也可以按原有比例卖给有共有产权住房购买条件的家庭；
　　还可以转成商品房销售给代持机构分成；
　　满5年后也可以买了政府份额后变成商品房。20 哪些房子可能受影响？
　　1、刚需型住房价格会比较便宜
　　长期来看，100平米以下的，或者90/70政策下的刚需型住房价格会受到共有产权房的影响。其价格会受到抑制，为刚需人群提供价格比较便宜的房子。
　　2、纯商品房高端化趋势继续
　　“大户型、高总价”面向终极改善人群的房子比较多，而面向初次改善置业需求的会比较少。加之，改善置业的贷款门槛提高很多（一般都为二套房贷，首付要80%），会导致这部分改善需求被抑制。
　　延伸阅读
　　对北京房价将有何影响？
　　利于抑制投资投机需求 平抑北京房价
　　北京协会秘书长陈志认为，北京推出共有产权住房，对于完善住房保障体系、完善住房制度，建立房地产调控长效机制，支持中端购房，抑制投机，促进公平，将起到重大作用。
　　对于楼市房价影响？北京市住建委表示，共有产权住房政策有利于抑制住房投资投机性需求，进一步平抑房地产价格，对北京市房价平稳运行起到有效推动作用，让住房制度更加公平合理，促进房地产业平稳健康发展。
　　张大伟分析，2017年上半年，北京自住房已经影响房价降低7%左右，在共有产权房政策的继续推动下，北京楼市观望情绪会继续加强，特别是大量共有产权房源供应后，北京房价稳定已可预期。
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【北京共有产权房横空出世 对房地产市场有何影响？】8月3日晚，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见。根据新政，北京自住房将被新的共有产权住房替代！
　　7月以来，楼市密集出台了一系列政策，继广州、无锡、郑州等城市之后，北京再度传出租购同权新政的重磅消息！8月3日晚，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见。根据新政，北京自住房将被新的共有产权住房替代！　　北京自住房拟变成共有产权房　　继鼓励租房、为租赁住房提供建设用地之后，北京楼市又有新动作！　　近日，北京市住建委同市发改委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称“办法”).8月3日，《办法》正式面向社会公开征求意见。　　《办法》中提到的“共有产权住房”是什么意思呢？　　其实就是买房人与政府共有房屋产权。简单来说，就是购房人可以跟政府“股份制买房”，购房人和政府各持相应产权比例，使用权归购房人。这样一来，购房人就可以通过较少的资金，获得使用权以及一定比例的产权。将来卖的时候，也可以按照产权分享收益。　　需要强调的是，共有产权房模式下的使用权并不是联合所有的，政府说了——让利！这就意味着，虽然购房者和政府是“股份制买房”的，但购房者可以独享“使用权”，并且政府不要求任何补偿。所以，如果与跟朋友联合买房、共有产权相比，“共有产权住房”显然更有优势。　　根据《办法》，共有产权住房用地会在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。其中一个亮点是，各区的房源，都要有30%的比例划给新北京人，在重点功能区、产业园区范围内还将有人才共有产权房项目。　　那么具体来看，哪些人可以申请共有产权住房呢？　　哪些人不可以购买呢？　　此外，还需要注意以下几个问题：　　对房地产市场有何影响？　　共有产权住房的提出，是对原自住型商品房政策的进一步调整优化。新政一出，立刻引起广大刚需群体的关注。那么对房地产市场，究竟会有什么影响呢？　　推进长效机制建立　　北京市房协秘书长陈志表示，北京的共有产权住房，应该是长效机制的重要组成部分之一。共有产权住房有许多的创新点，它兼顾了公平、特别仍然突出以保障为主。而且，从使用人的角度上看，有同质同权的创新，包括房屋的质量、环境、以及将来物业费的缴纳等等。此外，共有产权住房还有助于进一步平抑房地产价格、解决北京交通拥堵的大城市病。　　“由于各区的房源都要按30%的比例划给新北京人，这就扩大了保障范围，是迈向住有所居的重要举措，对北京市建设国际一流和谐宜居之都具有重要意义。”　　凸显两大属性　　中原地产首席张大伟表示，“共有产权住房”跟北京以往推出的经济适用房、两限房、自住商品房政策相比，凸显了真实居住和职住平衡两大属性。　　张大伟分析指出，从共有产权房政策目前试点的内容来看，它和过去各种类型的保障型属性的住房不一样，它更多地回归了两个属性：一个是真实居住，在保障的覆盖人群里面提到了新北京人；另外一个特殊属性是职住平衡，政策提到了各区在优先人群方面，本区的房源应该会倾向于本区正式工作的人群。总体看来，政策内容更加地可执行、可操作，对未来整个房地产市场，算是长效机制的改变。　　覆盖人群更加精准　　国务院发展研究中心研究员刘卫民认为，政策明确政府与购房家庭所持份额，对政府与购房家庭的权利界定更加清晰，双向选择的特性决定了购房者可自由退出，政策弹性高，可操作性强。　　张大伟表示，从覆盖的人群来看更加精准化，比过去扩大了一部分人，同时也在过去覆盖面内，减少了一部分带有投资属性的人群，特别是在政策中明确提及比如说在一定年限内有转出房屋记录的，同时有一部分通过假离婚手段为了购买过去的自住房、经济适用房等等的，在共有产权房里面再想通过过去的手段获得购买资格难度就非常大了。　　不过，也有人担心“共有产权住房”也会出现僧多粥少的局面。　　网友表示，“作为非京籍的新北京人来说，共有产权房会增加在北京买房的希望。不过，现在具有北京户口的人，对这方面房源的需求量都比较大，那么非京籍的能不能从这30%当中拿到属于自己的部分呢？因为现在新北京人还是非常非常多的。”　　总体看来，北京推出了共有产权住房，对完善住房保障体系、完善住房制度，建立房地产调控长效机制，支持中端购房，抑制投机，促进公平等，将起到重大意义。　　粉丝们临走前记得点赞鼓励！原创虽不易，有君伴我行。动动拇指，点亮财富热能，升腾心灵之翼！　　楼市动态&&&　　　　相关报道&&&　　　　　　　　A股影响&&&　　
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