物业管理问题
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1、居民认为小区物业有哪些做得好的，或者不令人满意的地方
——物业对于区域内一些下水道、电力系统、污水处理系统等的运行管理，维护修养和故障检修该类方面的事务还是做得不错的
2、本辖区存在或发生过物业管理方面的主要问题和矛盾，及其主要原因
——房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项
3、如何处理好社区居委会、物业服务企业和业委会之间的关系
——在社区环境卫生方面，社区居委会除了做好对物业管理公司日常保洁、养绿、护绿的监督工作外，同时每月应与物业公司共同对小区内不文明行为上门劝说和制止。针对涉及居民切身利益问题方面的热点难点问题，应采取三方共同协商解决问题的办法。
4、对做好社区物业管理工作的意见和建议
——小区每一位物业管理从业人员深刻理解物业经营是物业管理工作的应有之义和份内之事，管理服务工作固然重要，而一项优秀的物业项目策划、一个好点子，可以使开发商、小区业主和物业客户得到更多的实惠。
二：李美君
1、居民认为小区物业有哪些做得好的，或者不令人满意的地方
——本小区物业对于各项小区治安工作，负责停车管理，做好来访人员登记、监控，全天24小时巡查等治安防范工作还是不错的，还帮忙收快递
2、本辖区存在或发生过物业管理方面的主要问题和矛盾，及其主要原因
——房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异
3、如何处理好社区居委会、物业服务企业和业委会之间的关系
——充分发挥共驻共建的优势，整合各方面的资源，团结业主委员会、物业管理公司等多方面的力量，围绕上级党委、政府的工作部署，坚持以人为本，为全面推进新型社区建设和全面构建新型社会贡献出的一份力量。
4、对做好社区物业管理工作的意见和建议
——要进一步规范收费管理，研究调整相关政策，切实保障合法物业服务企业利益。
三：赵扬扣
1、居民认为小区物业有哪些做得好的，或者不令人满意的地方
——物业配合居委做好各项小区工作，整体而言是不错的，保证了小区的安全和居民的有序生活。
2、本辖区存在或发生过物业管理方面的主要问题和矛盾，及其主要原因
——在物业管理中，引起物业纠纷的原因很多，关系很复杂，具体有业主与开发商的矛盾，业主与业委会内部矛盾，业主(业委会)与物业服务公司矛盾，新老物业服务企业交接纠纷矛盾，老小区物业管理薄弱等众多矛盾。
3、如何处理好社区居委会、物业服务企业和业委会之间的关系
——社区积极整合各方面的物力资源，并团结依靠广大居民、物业管理公司、业主委员会等多方面的人力资源，建立了环境卫生联管，文化活动联办, 安全防范联抓的共建共享运作机制。
4、对做好社区物业管理工作的意见和建议
——社区应充分发挥小区内离退休党员、干部的先锋模范作用，组建了一支义务巡逻队。该巡逻队和小区物业管理公司的保安队联合建立了小区治安检查防范体系，保安24小时巡逻，义务巡逻队白天巡逻， 形成了一张高效的“群防、群治”网络，为整个小区居民的正常生活提供了安全保障。
四：张柏森
1、居民认为小区物业有哪些做得好的，或者不令人满意的地方
——现在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水的管道未顾及 ，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。
2、本辖区存在或发生过物业管理方面的主要问题和矛盾，及其主要原因
——车位的问题，小区车位有限，物业只管收费，不管管理，造成小区乱停车，有时车子都开不出去。
3、如何处理好社区居委会、物业服务企业和业委会之间的关系
——在车辆管理推进过程中，由物业公司向每家住户发放公开信，告知业主们关于地面泊车位有偿使用费的收支情况；社区居委会和业主委员会共同向居民发放有序停车的温馨告示，通过发放有关资料来宣传停车问题，让广大居民能理解和支持。
4、对做好社区物业管理工作的意见和建议
——街道每月定期对物业服务企业进行检查评比，区住房和城乡建设局每月组织一次抽查评比。检查考核内容作为信用等级评定、服务等级评定、资质审查、履约保证金退还的主要依据。
五：袁宗达
1、居民认为小区物业有哪些做得好的，或者不令人满意的地方
——在某些物业所做的事情上，有些居民可能会不理解，因此造成误解。
2、本辖区存在或发生过物业管理方面的主要问题和矛盾，及其主要原因
——居民认为物业费不符合所提供的服务，拒付物业管理费
3、如何处理好社区居委会、物业服务企业和业委会之间的关系
——实现业主委员会的自治管理，物业公司的专业管理，居民委员会的社区管理相结合，各负其责，分工合作，相互配合，理顺法律关系，形成合力，只有如此，才能有助于
物业管理的健康发展和文明小区的创建。
4、对做好社区物业管理工作的意见和建议
——　要通过信用存档、日常督查、示范评比等形式，加大对优质、文明服务单位的激励。
六：高文贵
1、居民认为小区物业有哪些做得好的，或者不令人满意的地方
——所交的物业不知用在什么地方，每年也没有及时公布；没看见人清理卫生
2、本辖区存在或发生过物业管理方面的主要问题和矛盾，及其主要原因
——建筑权属不清，公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配
3、如何处理好社区居委会、物业服务企业和业委会之间的关系
——相互协调，共同管理。
4、对做好社区物业管理工作的意见和建议
——区物业管理办公室要加强对全区物业管理工作的组织协调和监督检查，将日常检查与年度考评相结合，建立健全目标考核体系及物业投诉责任机制，及时查处物业管理中的不规范行为，切实提高我区物业管理水平。
七：夏梦辰
1、居民认为小区物业有哪些做得好的，或者不令人满意的地方
——不知道物业在做什么；保安只收费不管事，门卫应该需要经常查问进出人员
2、本辖区存在或发生过物业管理方面的主要问题和矛盾，及其主要原因
——感到物业的服务并不能与管理费相匹配时，作为业主利益代表的业主委员会就会与物业公司进行交涉，或者要求提高服务质量，或者要求降低物业管理费。
3、如何处理好社区居委会、物业服务企业和业委会之间的关系
——物业公司应当成为小区专业管理的主体 ,全面负责房屋维修、环卫清扫、绿化养护、治安保卫等"硬件"性工作 ,居委会将主要精力转移到抓好小区内居民的宣传教育、民事纠纷调解等"软件"性工作 ,对不属于自己管理的事项 ,居委会应当主动退出。
4、对做好社区物业管理工作的意见和建议
——房地产主管部门监督达到条件的小区成立业主委员会，业主委员会成立后归社区管理，充分发挥基层组织的作用，使业主委员会自治与物业公司社会化管理相结合。
1、居民认为小区物业有哪些做得好的，或者不令人满意的地方
——投诉没反应；服务人员态度生硬，应加强员工培训
2、本辖区存在或发生过物业管理方面的主要问题和矛盾，及其主要原因
——作为物业经营用房收入、小区广告摆摊等费用、停车收费，按规定属于全体业主共有，但目前，绝大部分小区对这块收入由物业服务公司直接收取，业委会基本不予监管，要进行监管时，由于帐户、财务做账全部列入物业服务公司专户，当业委会对这块收入进行监管时，物业服务公司会以种种理由和借口予以推诿，甚至以假帐蒙骗业委会，由此引发双方的矛盾。
3、如何处理好社区居委会、物业服务企业和业委会之间的关系
——居民委员会是自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织 ,在新建小区中 ,物业公司不能阻挠居民委员会的建立 ；物业公司进行房屋出租时 ,应当将出租情况告之居委会 ,以利于维护社会治安 ;物业公司应当配合居委会有关计划生育的检查工作
4、对做好社区物业管理工作的意见和建议
——但有的业主委员会不通过协商或合法程序对有关物业管理方案进行表决、征求意见，直接由业委会甚至主任个人决定了事，从而侵犯了业主的利益，引发业主对业委会的意见;另一方面，业主认为业委会就是为业主服务的，不管什么事情和要求都交给业委会，要求业委会出面解决。当超越业委会权限范围，或有些应该由职能部门予以解决的事情，业委会不予解决时，业主会认为业委会不作为，从而引发矛盾。
1、居民认为小区物业有哪些做得好的，或者不令人满意的地方
不知所交的物业用在什么地方；不理解为什么要交怎么多的物业费；保安只收费不管事，门卫不经常查问进出人员；没看见人清理卫生（作息时间进行公布）；投诉没反应（需做好回访工作）；服务人员态度生硬（加强员工培训）；公共设施设备脏、乱、差、常出故障（要及时维护与修复）；草坪杂草和绿化枯萎（加强养护补种）
2、本辖区存在或发生过物业管理方面的主要问题和矛盾，及其主要原因
（1） 业主与开发商的矛盾
开发建设遗留问题成物业纠纷主因：现有商品房小区发生的物业纠纷中，相当数量源于开发建设遗留问题由开发商引发的矛盾具体体现在：开发商在售楼时进行的宣传，与实际交付不符，引发业主的不满;还有开发商更改小区公共设施的公益性功能用于自己谋利，比如车库、会所的所有权及变更使用;房屋出售后前期物业与后期物业管理的衔接及账目的公开等等。
（2） 业主(业主委员会)与物业服务公司的矛盾
一方面，当业主们感到物业的服务并不能与高额的管理费相匹配时，作为业主利益代表的业主委员会就会与物业公司进行交涉，或者要求提高服务质量，或者要求降低物业管理费。从物业服务公司的角度出发，这两种解决方式都会损害到他的利益，所以物业服务公司一般会同业主委员会进行交涉以维护自已的最大权益。交涉过程中，就会产生矛盾、分歧。尤其当前期物业服务到期，业主委员会有意通过招标的方式选聘其他物业公司时，这种矛盾就会上升、激化。
另一方面，作为物业经营用房收入、小区广告摆摊等费用、停车收费，按规定属于全体业主共有，但目前，绝大部分小区对这块收入由物业服务公司直接收取，业委会基本不予监管，要进行监管时，由于帐户、财务做账全部列入物业服务公司专户，当业委会对这块收入进行监管时，物业服务公司会以种种理由和借口予以推诿，甚至以假帐蒙骗业委会，由此引发双方的矛盾。
（3）业主与业主委员会的矛盾
业主委员会是业主选出的代表全体业主利益的物业管理自治机构，是代表业主行使业主权力的，是业主的执行机构。
但有的业主委员会不通过协商或合法程序对有关物业管理方案进行表决、征求意见，直接由业委会甚至主任个人决定了事，从而侵犯了业主的利益，引发业主对业委会的意见;另一方面，业主认为业委会就是为业主服务的，不管什么事情和要求都交给业委会，要求业委会出面解决。当超越业委会权限范围，或有些应该由职能部门予以解决的事情，业委会不予解决时，业主会认为业委会不作为，从而引发矛盾。
另外有些业委会职责不明，出现越位、不作为情况，信息也不公开，更有甚者，某些业委会委员只考虑自身利益，而不考虑业主的整体利益，利用担任业委会工作的机会要求物业服务公司解决自已的私人问题，或者阻止相关方案的表决，甚至有的还与物业服务公司勾结，出卖业主利益。
3、如何处理好社区居委会、物业服务企业和业委会之间的关系
社区居委会其根本性质是党领导下的社区居民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的群众性自治组织，负责社区日常事务的管理，以管人为主。主要职能是抓好社区内居民群众的宣传教育、社会治安、计划生育、户籍管理、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、劳动保障、老龄工作等工作。此外，还要监督、指导业主委员会做好居民服务工作，及督促、协助物业管理公司做好小区管理工作。
物业公司是受聘服务于住宅小区，依法经营，依照业主委员会委托合同的约定为居民提供服务，主要负责“保洁、保安、保绿、保养、保序，并按小区业主的要求提供多层次、全方位综合性的有偿服务。物业管理以管物为主，其管理和服务是企业行为，接受政府有关部门、街道和社区居委会的检查、监督、协调和指导。
业主委员会是在行业管理部门的指导下，在所在街道办事处、社区居委会的监督下组建的。主要负责选聘或解聘物业公司，监督并协助物业管理公司搞好物业管理工作；听取和反映业主的意见和建议，协调业主与物业管理公司的关系；支持社区居委员会开展工作，并接受居民委员会的指导和监督。
因此，从职能的划分上看三者具有相对的独立性，作为居委会一定要把握好自身的职能范围，履行好自己的职责，不能出于自身利益的考虑而多管、少管或不管。但创建管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的新型社区是大家共同的任务，所以三者之间又是相互联系、相互影响的。居委会要加强与他们的沟通，做到相互协调、相互配合，相互补台，形成建设社区的强大力量，携手把小区管理好、服务好、建设好。
4、对做好社区物业管理工作的意见和建议
尽快建立健全物业管理相关政策体系。根据《物业管理条例》规定，尽快起草相关配套政策和规范性文件，明确各方责、权、利关系，为推进和完善物业管理工作提供法律保障。
房地产主管部门监督达到条件的小区成立业主委员会，业主委员会成立后归社区管理，充分发挥基层组织的作用，使业主委员会自治与物业公司社会化管理相结合。区物业管理办公室要加强对全区物业管理工作的组织协调和监督检查，将日常检查与年度考评相结合，建立健全目标考核体系及物业投诉责任机制，及时查处物业管理中的不规范行为，切实提高我区物业管理水平。
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物业管理纠纷常见问题
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&&随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件逐年增长，数量不断攀升。经常遇见的问题比如物业公司不履行义务，业主如何维权等?业主可以到本地区街道办事处、居委会或者房管局物业科投诉。现就物业管理中常见问题及解决方案总结如下，仅供参考。1、问：我居住的小区，没有相应的录像监控设备，我的车在自己的车位上被划伤。该车位为我向物业租赁的车位，多年来均按时缴费。这种情况，可否要求小区物业在合适的位置添加摄像监控设备?答：小区的监控设备是开发企业按照相关部门审批的图纸严格施工的，如果小区监控设备的安装符合设计规划标准，业主想要安装监控设备，必须经业主大会共同决定。2、问：某小区是2010年成立的业主委员会，今年5月份到期。京建发【号《市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》没有涉及到如何换届选举的问题，可是我们小区当时备案的公章是有时间限制的，小区的《管理规约》和《议事规则》也是有委员任期的，这种情况业委会的换届律依据是什么?答：《北京市业主大会和业主委员会成立及活动指导手册》中规定了以下基本原则：已生效的《业主大会议事规则》及《管理规约》对业主委员会任期、换届等约定明确的，应当在业主委员会任期届满，选举新业主委员会的业主大会会议上或者最近一次的业主大会会议上，在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》的规定修改《业主大会议事规则》及《管理规约》关于委员任期、更换等内容。3、问：请问小区业主入住后多长时间应该召开业主大会?怎么决定选聘物业公司事宜。长期不成立业主委员会，服务又不到位，长期收费合法吗?答：物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上，是业主大会成立的基本条件。业主大会成立后可以共同决议选聘物业公司，新旧物业公司交接的相关规定请参看《北京市物业项目交接管理办法》京建发(号。4、问：商业房(非住宅)必须交公共维修资金吗?答：下列物业的业主必须按规定交存住宅专项维修资金： (一)住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。
(二)住宅物业管理区域内的非住宅或者住宅物业管理区域外与单幢住宅结构相连的非住宅。除上述二种情况外，其它情况没有强制规定必须缴纳。5、问：物业是三级资质是否需要年检?答：目前北京市已经取消物业公司的年检制了，代之以日常管理和资质核查，所以不需要年检。6、问：赛特国际物业管理有限公司在SOHO现代城(建国路88号院)签订的即将到期，但是我们小区现在没有备案的合法的业主委员会，请问如何续签物业?答：如果目前的合同属于前期物业服务合同的话，在业主大会成立选聘新的物业服务企业之前都是有效的。如需重新选聘物业服务企业，签订物业服务合同，须先成立业主大会，全体业主共同决议。7、问：顶层房屋漏雨已申报物业3年，越漏越严重，去年下雨，屋内接雨盆盆罐罐，物业借口维修基金支取难，拒绝修理，小区无业委会，请问如何办?答：顶层漏雨，物业公司可以支取住宅专项维修资金进行修理，如物业公司拒绝，可拨打房管局物业科投诉。8、问：物业公司还能向业主每月收取1元的统收服务费吗?如果不能，何时，被什么部门哪个文件取消的?答：物业公司可根据物业服务合同向业主收取物业服务费，其它名目的收费问题请您向发改委相关部门咨询是否有相关依据。9、问：单元门对讲系统坏了，物业说楼门主机要更换成新型号的，现有室内机不能用了，要业主自付室内机费用，这个合理吗，公共维修基金不能支付吗?答：使用公共维修资金进行住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：　　(一)电梯主要部件需要进行维修或更换的;　　(二)二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的;　　(三)避雷设施不满足安全要求的;　　(四)配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的;　　(五)消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的;　　(六)楼内排水(排污)设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的;　　(七)其他情况。
您所在小区全体业主可以进行决议，共同决定是否使用公共维修基金修理门禁对讲系统，动用维修资金须占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过。10、问：开发企业于2000年将房屋以形式出售给某部委，我司负责物业服务工作，物业费按照196号文件的原则确定，当时定的是高层住宅1.35元/月/平米。该部委将房屋以房改房的形式分配给单位职工(公务员)，物业费由该部委统一缴纳。现物业费收入远不能覆盖费用支出，企业亏损严重。我司向该部委提出调整物业费，答复说：按照京建物2006年30号文件的规定，仍应按照《北京市物业服务收费管理办法(试行)》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。所以，不能调整物业费。确实如此吗?如能调整的话，需要做哪些工作?答：物业服务是市场行为，无论管理的房屋性质是什么，关于物业费都需要和业主协商定价。介于此，建议将每年度收支报告函告房改单位，继续协商物业费定价。同时，做好业主信息搜集工作，对于单位职工已经出售的房屋，应按合同向人收取物业费。11、问：北京市业主一卡通是否必须办理?老旧小区怎么办理?新小区怎么办理?业委会不给办理怎么办有什么行政手段?答：日以后预售的新小区在业主办理入住前，建设单位必须给业主办理业主一卡通;老小区并没有强制要求，在小区有事项需要表决时，业主可以通过物业公司或业委会集体办理。我们对业委会不给办理业主一卡通并没有手段，但建议您可通过纸质的方式决定共同管理事项。12、问：业主的住房为福利分房(已房改)，但是产权单位以该职工已调离本单位为由，原产权单位不再支付物业费，请问：物业公司应该向谁收取物业费?住户还是原产权单位?依据是什么?答：没有约定的，由按房改政策出售公有住宅的单位承担。另有约定的，按照约定执行。13、问：我在2012年9月签订了两限房，11月办理完贷款事宜，因为房子是现房，所以开发商说房屋的物业费用从签订合同之日算起。请问：物业费是不是应该从开发商通知业主拿钥匙的日期算起?答：根据京发改[号文第十五条的规定，业主按照约定的交付期开始交纳物业服务费。14、问：北京区的业委会自管物业，现申请住宅维修资金，需要哪些手续?是必须有物业公司才能申请吗?答：申请使用住宅专项维修资金的手续请参看《北京市住宅专项维修资金管理办法》 京建物[号文。不是必须由物业公司才能申请。15、问：我楼下装修时将前后阳台的墙私自拆除。重新吊顶，破坏了我家淋浴间地面。现出现我家淋浴间地面漏水， 物业要我修理，这合理吗，
有人说政府有相关文件，请解答为盼。答：请参阅《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令[2002]第110号)第五条和第三十三条，因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰。
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在新闻中，我们经常会看到与物业之间纠纷的消息。怎么交?怎么请?住在小区里，你需要了解这些法律知识，不懂可能吃大亏。下面我们针对住在小区常见的物业问题逐个解析下。一、一般包含哪些内容?【解答】：小区的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。根据《条例》第2条的规定，物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。一般而言，物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、管理服务、停车管理服务等内容。二、一般的物业公司可以为任何小区服务吗?【解答】：不可以，看等级。物业公司分三个等级，一级资质的物业公司可以承接各类物业管理项目，二级资质的物业公司可承接30万平方米以下的住宅项目，三级资质的物业公司可承接20万平方米以下的住宅项目。三、预交物业费有没有法律上的依据?【解答】：按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费;经批准可以预收的，预收期不得超过6个月，对此，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。四、业主有权审查物业管理企业的收支吗?【解答】：没有。只有可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。五、房屋有质量问题，业主能拒交物业费吗?【解答】：在物业管理法律关系中，业主应该向物业管理公司给付物业费，业主是债务人，物业管理公司是债权人;而在房屋买卖关系中，业主是债权人，是债务人。业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责。因此不能以来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。六、后一直未装修，是否应交纳物业费?【解答】：在物业公司书面通知业主交费后，就算业主一直未装修居住，也应当交纳物业费。较高人民法院已经颁布了司法解释，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”七、，物业公司有权停水停电吗?【解答】：供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者处于不同的法律关系中。停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权，物业公司不是供水供电合同的主体，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业主欠缴物业费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于涉他条款，依据合同相对性原则，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。在这种情况下，如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失，供水供电公司也可以向物业公司索赔。
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