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楼市新政下如何卖房最划算
&&楼市新政下如何卖房最划算
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你可能喜欢房产税新政下父母卖房给子女比赠与更省钱
07:43 &&来源:
&&编辑: 喻倩媛 &&责任编辑: 马兰
&我想问一下税改的事&，&我要卖一套房子，下家也找好了，咋个收税嘞？&。2月22日上午，成都市地税局第三直属分局办税服务厅里，前来咨询房地产契税营业税征收新政策的市民络绎不绝。记者从税务局获悉，22日房地产契税营业税新政已顺利落地成都，但商品房合同备案时间和二手房网签时间在22日及之后的，才能享受税收优惠。
系统已升级 按照新的政策征收
2月22日上午，记者在办税服务厅发现，新的房地产契税、营业税征收政策已经开始实施。前来咨询契税新政的市民络绎不绝，工作人员一遍又一遍地解释新政实施后契税和营业税征收政策。但在大厅内外，并没有契税征收政策调整有关的公告提示。对此，办税服务厅一位办公室工作人员告诉记者，类似的政策调整不需要专门张贴公告，&系统都已经改了，市民来申报，就按照新政执行。&
该工作人员表示，在刚过去的周六和周日，地税局已经按照契税营业税新政对系统进行了升级，&都按照国家税务总局的要求进行操作和办理&。&这次政策变化还是很大的，以前二套房全部按照3%征收契税，现在90平米以下的只需要1%，90平米以上收2%，不同层面都有优惠政策。&
新政实施下午临近下班时间，记者再次来到办税服务厅，工作人员表示新政实施首日，前来咨询的市民与往日相比，有显著增长。
赠与税率未变 房子&卖&给子女税更少
&我前几天把一套179平米的房子赠与给孩子，但还没缴税，想问一下怎么收税？&一位成都市民询问说。
工作人员答复，办理房屋赠与的税率没有变化，需要缴纳3%的契税，赠与双方还各需缴纳万分之五的印花税，&总共加起来就是3.1%的税&。听完工作人员的答复，这位市民合计了一下发现，房地产交易环节契税营业税调减后，如果自己把房子&卖&给自己的孩子，只需要交2%的契税就可以了。
&干脆由赠与改成买卖算了，缴税还少一些。&说完，这位市民赶紧去办理窗口，把已经申报的赠与手续撤回来，改办买卖手续。记者采访发现，不少原本打算把自己名下房产赠与给子女的老人，在得知契税营业税调减政策开始实施后，打算将&赠与&变更为&买卖&。
那么，由赠与改为买卖，是否符合法律规定呢？记者咨询成都市地税局得知，选择赠与还是买卖，全凭双方自愿。&如果还没有进行赠与申报，可以自己改为买卖，如果已经进行了申报，只要还没有进行税收审核，可以到税务部门撤销，再办理买卖手续。&
|专家说法|
调减契税营业税是为去库存
据了解，财政部等发布房地产交易环节契税营业税调减新政，已经是最近18天以来的第三项实质性的房地产刺激政策。房地产刺激政策频发，在专家看来，很大程度上是为了刺激购买，去住房库存。
&调整税收政策，实际上就是鼓励购买住房，这是最直接的意义。&中国财政科学研究院院长刘尚希表示，此次调整，明确了90平米以上和以下一套住房和二套改善性住房的契税优惠政策，&明显是为了鼓励消费性购买，而不是投资性购买&。
华夏新供给经济学研究院院长贾康认为，此次调整对一线城市和二线城市区别对待是有必要的。&从现在来看，一线城市房地产市场回暖非常明显，而且热度偏高。&中国人民大学经济研究所所长毛振华则表示，随着刺激性政策不断推出，从总体来看，中国房地产市场的供需已经得到了很大的缓和。
据央视二套《交易时间》数据，成都市主城区加近郊的房地产库存量为2080万平方米，如果加上远郊县，库存量为2400万平方米。央行近日联合证监会出台最新的住房信贷政策后，四川降低了贷款首付比例，很大程度上激发了刚需购房者的热情。
成都某楼盘销售经理表示，春节前平均每两天才成交一套，而春节后客户来访量上升，&每天成交两到三套&。业内人士认为，随着一系列房产新政的出台，成都房地产市场库存将呈下降趋势。
三问房产契税新政
三套房、四套房契税咋个收？
今年已70多岁的李大爷称自己有七八套房子，想卖给五个孩子，现在每个孩子都至少有两套房子，这种情况怎么收契税？
记者拨打12366纳税服务热线咨询得知，本次契税营业税调减只针对首套房、二套房。&三套房及以上的，还是按照原来的3%征收契税。&一位客服人员告诉记者。
新政税率按什么时间算？
成都市民王先生去年年底买了自己的第二套房子，但还没有交契税，新政开始实施后，他能否享受契税优惠。
&我买的二套房面积是143平米，总价130万，按之前的3%，要缴3.9万契税，如果按照调整后的税率，只需缴2.6万。&王先生说他想知道现在按照哪种税率缴纳。
工作人员表示，像王先生这种情况，不能享受调整后的契税优惠。&商品房享受优惠，统一以在房管局合同备案时间为准，而不是申报时间，二手房以网签合同时间为准。王先生的房子合同备案时间是在2月22日之前，所以还是按照调整前的契税税率计征。&
共有房产证买二套房怎样划算
新政实施后，有人提出疑问：我和父母共有一套房子，自己再买房子的话，是直接买二套房划算还是先从房产证上把自己名字去掉，再买首套房划算？
对此，办税服务厅工作人员告诉记者，子女和父母共有房产，如果想把自己的名字去掉，只能通过赠与或买卖的方式，把子女名下房产的份额买卖或者赠与父母。
以一套120平米价值120万元的房子为例，子女所占份额为40平米。如果把这部分赠与父母，则需要缴纳1.2万元契税及400元印花税；如果选择卖给父母，则需缴纳0.4万元契税。
假如该子女想购买一套同样面积、价格（120平米、120万）的房子，并选择继续持有与父母共同的房子，直接购买二套房的话，需要缴纳2.4万元契税，如果选择赠与或买卖后，购买首套房，需缴纳1.8万元契税。
但从税收来看，子女选择把自己持有的份额卖给父母，自己购买首套房最为划算（0.4 + 1.8=2.2& 2.4）。但实际情况是，不管是赠与还是买卖，除契税外，还需要承担测绘费、评估费、交易费等。因此，具体选择哪种方案，还需视情况而定。
华西都市报记者董兴生摄影雷远东
房屋赠与子女税率
1、契税3%&
2、赠与双方还各需缴纳万分之五的印花税
缴税共计3.1%
房屋&卖&给子女税率
缴税共计2%
原标题：新政下父母卖房给子女比赠与更省钱
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仓促卖房要不得&楼市新政下如何卖房最划算
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别被“国五条”吓蒙了仓促卖房 看看你是哪种情况，怎么缴税更划算
扬子晚报整理3种卖房情形，你可对号入座，选择最划算的方式卖出二手房
“国五条”细则持续发酵的这几天里，二手房市场持续升温，交易量高企。据南京链家提供的数据，3月1日-5日，该中介所有门店成交量较上月同期 增长104.38%，店均房源量增长302.61%；客源量上涨84.61%。在市场恐慌的环境下，有些人急着卖房不一定是理智的选择。在着急卖房前，先 得把自家要出手的房子情况搞清楚，再把新旧两种税费算一算。扬子晚报罗列了三种比较常见的卖房情形，为你算笔账，看看怎么买卖更划 算。
扬子晚报记者 张遥
A 宁愿交营业税避个税？不一定划算！
就这几天记者采访了解的情况来看，市场上有些人为了抢跑“国五条”细则，甚至宁愿缴纳5.6%的营业税来卖掉不满五年的房子。其实若房产未达到一定升值比例，这样做未必划算，因为新政并非按买卖差价20%征税，而是按照除去契税、营业税和装修费等税费后所得的20%征收。
举例来看，如果一位购房者当初以100万元买入一套90平方米商品房，目前市值涨到170万元，但不满五年，现在急于出售需缴纳的税费有，全额5.6%的营业税9.52万元，全额1%的个税1.7万元，以及1.2%的中介费2.04万元，共计13.26万元。
如果等这套房满5年后再出手，此时按所得20%征收个税的政策肯定已经落地，那么所需缴纳税费主要是个税和中介费，营业税为零。而个税并不是差 额70万元的20%即14万元。而是70万元扣除各种涉房支出，包括：原契税1万元，公共维修基金1.08万元，装修费用10万元，利息假定为8万元，最 终个税为(170-100-1-1.08-10-8)×20%=9.98万元。再加上中介费2.04万元，实际税费12.02万元，这与现在着急卖掉所需 缴纳的费用还更省一点钱。如果升值得很少，除去契税和装修成本等费用甚至可能无需缴纳个税。
B 想把房子过给孩子？不一定省钱！
“国五条”细则出台后，有些暂时卖不出房子的市民想到可以先把名下房产过户给自己的孩子或老人，通过这样的“买卖”来提高买入价，以方便未来出 手。但这样的做法同样会产生一些问题。例如，如果目前手中房产未满五年，那么需要按照上文中的方法好好计算一下，看看以目前手中房产的升值率是否划得来。
即使划得来，那么过户给自己的孩子依然有几点需要想清楚。
第一，孩子一定已成年，不然即使过户仍会被视为同一家庭的房产，等于做无用功。
第二，过户等于买卖，把房子过给孩子相当于挤占了孩子的一次购房名额，在“限购令”暂时不会解除的情况下，已成年的孩子不久便面临买房大计，届时首付及利率都无法享受首套房的优惠政策。
第三，过户给孩子或老人，更名后的房产持有年数将从零开始计算，因此需等满五年出售才能避免全额5.6%的营业税。不然要按照过户时新的价格计 算营业税。比如说，140万元的房产在过户3年后遭遇家庭特殊情况不得不卖掉，假设届时价值涨至150万元，那么光营业税就要缴纳8.4万元。
C 两套房其中一套为共有，也不急卖！
昨日有一位李女士向扬子晚报记者咨询，说自己有两套房产，其中一套与自己的母亲共有，给老人住；另一套为自己和丈夫共有，属于自住。本来就考虑 改善住房条件的她，正在琢磨是否需要赶紧把自己手里的房卖掉，换一套大房子住。李女士表示，自己手头并不宽裕，目前自住的房子升值又较多，尽快卖掉可以避 免未来换房时缴纳过多的个税。
目前普遍认为，现行卖房个税中的“满五年家庭唯一住房不征税”这条“老政策”不大可能改变。在这个前提下，李女士完全可以把自己的名字从与母亲 共有的那套房产中改出，以达到唯一住房的条件。据了解，南京房管局对非夫妻间的去名视同买卖，但李女士可以提前在公证处与母亲约定自己只占有房产1%的份 额，这样从1%的房价中产生的各种税费将很少。未来如果需要换房，只需把自己和丈夫所住的唯一房产卖出，满五年可不缴个税。
（责任编辑：李栋、刘阳)
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