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彩贝财经独家策划：《A股四季度赚钱手册》之租售同权
　　分析了医疗和非银两大行业之后,今天彩贝财经(公众号:icaibei)要和大家来聊聊概念了。很多喜欢踏着风口逐着浪的投资者可能更希望抓住四季度最有潜力的概念板块。　　《A股四季度赚钱手册》第三篇,我们就来看看“租售同权”这个从天而降的概念。　　一、热点事件　　近段时间,炒股的朋友应该会发现,“租售同权”这个概念越来越多的出现在每天的行情热点中。　　9月29日,《北京城市总体规划(2016年-2035年》全文公布,强调完善购租并举的住房体系,要求未来五年新供应各类住房中,租赁类比例应占到约30%。　　9月15日,上海市发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》。《实施意见》明确,至2020年,要基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。　　今年7月,九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,租赁市场的顶层设计已接近完成,后续贯彻落实将是关键。　　今年5月,住建部公布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》是我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。　　其实,2016年以来,国家层面密集出台一系列租赁市场相关政策,其中住建部提出将立法明确“租售同权”,这也成为了后续市场关注的热点。截止目前,北京、广州、深圳、上海等重点城市均已经出台租赁政策的具体实施意见。　　彩贝财经将通过概念解析、机构观点及投资策略来梳理租售同权概念的价值。　　二、概念解析　　你明白“租售同权”吗?　　租售同权,住建部称将立法明确“租售同权”:租房与买房居民享同等待遇,住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。　　当然,市场上最关心的还是租售同权的发展会否对户籍制度产生实质影响。　　户籍制度是我国长期以来实施的一项基本的国家行政制度,目前城市各种公共、准公共服务基本与户籍挂钩,拥有户籍可以享受当地包括教育、医疗、社会保障等各种公共服务的权利。由于历史原因和管理的需要,在不同的城市,房产与户籍、房产与某项公共服务也进行了一定程度的交叉挂钩。　　因此,“租售同权”只是一个概念统称,不能一概而论,各地政府根据自身情况和目标人群来具体定义这一概念的不同内涵,并决定所同“权”的含金量。　　“租售同权”会改变生活吗?　　我国租赁人口预计为1.9亿,租赁市场规模已超万亿。但与发达国家的成熟市场相比,无论租赁人口还是整体租赁市场规模都还有较大的发展空间。即便是我们的超一线城市,上海、北京、深圳的租赁市场规模分别也仅为、930亿元,相较纽约、洛杉矶、东京等发达国家的一线城市,存在两倍以上的发展空间。　　如果统计全国整体租赁情况,情况就更不乐观了。根据链家研究院数据,我国租赁人口及房屋比例仅为11.6%和18%,而该数据在英国、美国、日本等成熟市场都在35%以上,并呈现供需平衡的状态。同时对比租赁市场与交易市场规模,目前我国租赁市场比重仅有6%,相比于日本市场的26%,美国市场的27%来说,中国的租赁市场相对于交易市场的发展严重不足,因此提高租赁市场的地位将是我国住房新体系的一个大趋势,由“重售轻租”向“购租并举”迈进。　　特别需要强调的是,北、上、深三城作为房地产市场发展时间最长、规模最大、最成熟的代表,2016年二手房销售额分别是新房销售额的3.3、1.6、2.3倍,已进入了房地产存量时代。同时,一线城市高企的房价使得租房成为流动人口解决住房问题的最优途径。　　给大家看一组非常直观的数据,过去十年,月供与租金的差距越拉越大。　　彩贝财经简要梳理了最有可能租售同权的发展波及到的四大方面:　　房价:随着全国住房租赁体系的完善,租赁供应的提升并不会消灭住房需求,但会驱使全国重点城市购房人群的平均年龄会逐步延后,向发达国家靠拢,从而影响房屋成交热度,进而控制房价上涨预期。事实上这点已经北京、上海、天津、合肥等重点一二线城市发生。　　租金:随着城市的发展和成本的逐渐提高、从购房市场转移至租房市场需求的不断增多,长期来看房租将分层次呈稳步上涨趋势,政府供给租赁房上涨速度将慢于个人或机构提供的租赁房。另外,“租售同权”政策本身也将会带动资源集中区域房租上涨。　　投资:在各种因素的共同作用下,租售同权对房地产投资并无太多负面影响。根据最新测算,12个试点城市投资额由2016年的26075亿元提升至27057亿元,占比2016年全国投资额由25.4%提升至26.4%。预计在几轮强力调控政策的影响下,下半年房地产投资增速逐渐放缓后将保持一个相对稳定的水平,不会对经济稳定增长起到拖累作用。　　人口:类似“租售同权”的将部分公共服务和租房进行挂钩的政策为城市控制人口、调节人口结构提供了非常有效的抓手。一线城市在制定“租售同权”政策时通过与户籍等其他权利配套设置较高门槛,在控制人口增长速度的同时还对人口结构进行了调整。二线城市则利用将户籍等权利和租房挂钩,降低外来人才生活成本,帮助外来人才解决后顾之忧,增强城市亲和力,提高对人才的吸引力。　　三、机构观点　　机构人士表示,在房地产市场泡沫化程度依然较高的背景下,国家推动住房租赁市场的发展,根本出发点在于激活住房租赁的市场需求,以平衡房地产市场供需矛盾,平抑房价,推动住房向居住属性回归。在政策力挺下,租房时代已经越来越近。　　在房产调控政策将会长期存在的预期下,房地产市场长效机制的完善需要在此期间不断磨合和修正,近期政策重心已经在逐渐向住房市场倾斜,配套制度和国企资源也将会跟上,这将会对整个租房购房市场乃至社会产生深远的影响。　　据机构预测,到2030年,我国租赁人口将达2.7亿,整体市场规模将达4.2万亿元。　　一方面,租赁规模的增长来源于持续增长的流动人口规模,城市化进程进入第二阶段,将有更多人口从中小城市向大城市聚集,将给一二线城市提供增量租赁人口。另一方面,租金水平也将随可支配收入及CPI的增长而上升。　　当然,就租赁市场的整体发展而言,一线城市是主战场,二线城市迎大繁荣,得TOP 20城市者得天下。　　四、投资机会　　分析了这么多,不知道大家是否对租售同权有了一个合理的认识。这个时候再来看投资机会,应该会有更深的理解。　　当前A股市场和租售同权能扯上关系的多是切入地产中介相关业务,部分涉足长租公寓。据了解,很多房地产开发商其实也涉足租赁市场,只不过业务占比暂时还不大。　　但既然政策大力扶持,自然会有各路资金与玩家蜂拥而至。抢先进入市场的公司无疑能够获得先发优势,但真正拥有竞争优势能够在市场中立足并成长的公司其实也屈指可数。　　由于概念突然崛起,租售同权概念指数的统计也不过才两个月。(数据来源:（）)　　两个月的走势,也能看出明显伴随着政策的阶段性释放。节前北京城市总体规划的出台,无疑为租赁住房市场注入了新的一波政策支持。节后大概率冲在前面!　　◆◆ 　◆　　A股目前部分租售同权概念股　　（）:公司是一家地产顾问代理公司,公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务,服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主;有长租公寓业务世联红璞。　　（）:公司地处上海,主营业务为园区产业载体开发经营及园区产业投资的综合运营商,下属有多家地产中介公司。　　（）:公司是一家专注服务于房地产和家居行业,致力于为我国房地产和家居消费者提供行业资讯、产品信息搜索和查询等服务,同时是长租公寓SAAS系统提供商公司。　　昆百大A:2017年2月公告,公司重大资产重组的标的资产为北京我爱我家房地产经纪有限公司,收购价格为61.82亿元。其经营范围主要为从事房地产经纪业务;经济信息咨询;企业形象策划等。　　联络互动:2017年1月份,公司拟使用联络金融服务平台的部分募集资金20422.06万元,加自筹资金约2674.94万元,合计23097万元,购买会找房(北京)网络技术有限公司部分股权并对其进行增资,股权转让和股权认购完成后,公司持有其完成增资后51.33%的股权。经过2年高速发展,目前会找房的业务已覆盖全国20多个一线及省会城市。　　（）:公司参股子公司上海力敦行房地产经纪有限公司注册资本500万元,主营业务为房地产经纪等。　　（）:全资子公司上海新置华城房地产经纪有限公司主营房地产经纪业务,凭借公司在文化传媒领域的独特优势,新置华城通过房地产媒体平台向房地产营销代理及房地产金融服务延伸。　　（）:日午间披露重组方案,公司拟以38亿元购买深圳云房100%股权。资料显示,深圳云房是一家以O2O模式为核心的房地产中介服务提供商,主要从事新房代理、房屋经纪业务。　　（）:2015年12月份,公司拟出资7亿元通过受让,增资取得好屋中国25%股份,好屋中国是国内领先的房地产电商平台和全民众销平台之一,截止至日,好屋中国已完成了全国62个大中城市和4个海外城市的布局。　　（）:公司主营业务包括房产租赁。　　（）:公司是中国第一家跻身《财富》世界500强的以房地产为主业的综合性企业集团,并在中国房地产主业的综合性企业集团中排名第一位。公司子公司上海金丰易居房地产顾问有限公司、上海天丰房地产顾问有限公司等从事房地产经纪业务。　　（）:日晚公告,控股子公司妈湾公司拟将开发建设的深圳市南山区电力花园二期住宅项目整体定向、分期向深圳市人才安居集团有限公司租售。该项目设计住宅总建筑面积约4.88万平方米,共545套商品房,其中年内拟完成81套商品房的出售,剩余部分暂以整体租赁形式出租。　　（）:公司全资子公司上海三湘房地产经纪有限公司,经营范围包含房地产经纪、房地产信息咨询等,成立于2003年,是上海市房地产经纪行业协会理事单位。　　结语　　说到底,“租售同权”其实是房地产市场长效机制的一个重要组成部分。既然是长效机制,未来的政策落地会呈现出持续、长期的特点,所以整个概念板块的配置也可以拉长远一些,四季度应该只是这个热潮的开始。
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关于“只租不售”“租售同权”最全的解读都在这里了
来源：欧阳先声（xc_oyxs）意味着未来租赁住宅用地将成为超大城市住宅用地供应的市场主流。意味着外来人口再也不可能拥有大城市的家。意味着土豪要当收租婆，不赚快钱、大钱，改收慢钱、小钱。意味着全装修、装配式住宅或有市场机会。意味着租金定价模式将发生改变，企业自持租赁住宅会成为租金定价风向标。意味着企业望眼欲穿的资产证券化或将在自持租赁住房上率先实现。意味着租房市场的法制化迫在眉睫。1租赁住宅用地会成为住宅用地供应的市场主流吗？上海预期新增供应租赁住房70万套，远超新增供应商品住房45万套。换句话说，未来上海销售型住宅用地供应不仅将退居二线，而且远低于“十二五期间”商品住宅8872.24万平方米、大约80万套的实绩，这意味着未来上海的销售型住房将变得更少。其实，自2016年12月北京率先拍出100%自持租赁住宅地块，随后广州、杭州、天津等全国多个超大特大城市紧随跟进，也推出了部分或整体持有住宅地块。为什么大家都不约而同地推出租赁住宅？事实上，最早提出租赁住房概念的是2009年的国务院政府工作报告，正式官方文件在次年6月揭晓，住建部等七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，那时只是把租赁住房纳入了住房保障体系。到了2015年，住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，第二年，国务院办公厅就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，今年5月，住建部又起草《住房租赁和销售管理条例》并向社会公开征求意见，租赁住房才正式被纳入商品住房的范畴。为什么在这个时候提出租赁住房？显然，“房住不炒”是最重要的理由之一，因为没有买卖，就没有投机。恰如“只需不供土地即可不出地王”的思维逻辑，“无房即可无炒”，可以肯定的是，未来的新房供应将逐渐萎缩，供应减少，“无房可买”，泡沫自然也就少了。主观上看，超大城市房价已经高企，政府已不希望炒房投机卷土重来。客观上说，城市化进程迟早会见顶，未来购房需求也会逐步萎缩，大规模建房有可能造成未来的资源浪费。另一个更深层的理由是，超大城市唯有控制人口规模，才能缓解越来越重的大城市病、才能可持续地利用城市土地资源、才能平衡城市的住房供求关系，而控制人口增长的最好办法之一就是让外来人口没有落脚的家。相信会有越来越多的、被大城市病所困扰的二线城市跟进效仿。2外来人口真的不能在超大城市拥有自己的家吗？我国的住房已经不少了，全国现有人均城镇住房面积已超过36平米，还有超过45亿平米的未竣工住宅还在建设之中，的确需要适当放慢住房建设节奏了。有人一定会说，我的住房面积被平均了，从面积上讲这是极有可能的。但其实我们都不缺住房，只是住房的分布结构和面积大小不均衡，超大城市吸引了更多的外来人口，而外来人口在老家并不缺房，他们来到了超大城市，才会没有自己的住房，他们在超大城市买不起房或者只有很小的住房，但又不愿回到老家——可以买得起大房子的中小城镇。《上海市住房发展“十三五”规划》明确，“将深化以居住为主、市民消费为主、普通商品住房为主，…完善购租并举的住房体系”，所谓市民是指户籍人口和拥有居住证的新市民（人才为主），只有暂住证的，属于不能享受住房消费的外来人口。超大城市现在已经不想再为外来人口提供销售型商品住房，不希望更多的人常住下来，减少住房供应、控制外来人口购房就是控制人口规模快速增长的一个逼不得已的办法。外来人口不能购买住房、只能租赁住房，低租金负担能力外来人口将被迫离开，超大城市人口质量将得到提高，当然，低端服务业人口会减少、收入会增加，但他们再也无法圆梦超大城市，再也不可能在超大城市拥有自己的家。不断有外来人口进入超大城市，幻想自己有可能成为超大城市欢迎的人才而扎根在超大城市，但更多的外来人口最终将回到他们的老家或者老家就近的大中城市、城镇、甚至农村，不再“留恋”超大城市，没有自己的“家”就是他们回家的唯一理由。是时候推出租赁住房了，不管你是否愿意，超大城市都已经启动租赁住宅建设，让外来人口可以学会更多技能却不必留下，可以贡献增加值却不占用紧俏的土地资源，让外来人口的回家之旅可以只有“怀念”而没有“后顾之忧”，可以放下大城市的紧张忙碌而享受小城镇的轻松休闲，让超大城市的住房资源得到高周转般的高效利用，也让购房人宝贵的住房资源名正言顺地避免闲置浪费，实现租赁住宅“轮动式利用效应”，进而减少新的住房供应。3租赁市场会成为开发商的奶油蛋糕吗？国务院和住建部的文件都在鼓励房企自持租赁住宅，但是，部领导调研时发现，企业反映的最大问题是算不过帐。为什么房企算不过帐？前两天，在成都参加中房协科学发展论坛时，我问身边的一位北京开发商总经理：“你们对北京出让的自持租赁用地算过账吗？”他的回答是：“没算过，不用算”。相信这话的意思大家都懂的。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强先生在第九届中国房地产科学发展论坛分论坛做演讲时说，超大城市租赁住宅年租金回报率只有2%左右，甚至低于3个月理财产品收益率，显然完全无法覆盖建设资金成本。明知不能赚钱，居然还有人说，房企热衷于参与自持租赁用地竞争，其实这哪里是热衷？显然是典型的被动参与，因为房企不参与就会被迫退出这些超大特大城市的地产市场。今天算不过帐，明天会不会又算得过来了呢？也许，政府鼓励之下，会有配套的扶持政策出来，又或许，政府会减免自持租赁住宅租金税费，再或许，政府会降低租赁住宅用地的地价。您觉得呢？算得过账，就是企业远见、赌博明天，期待自持租赁住宅会有真正市场化的蓬勃发展。算不过账，就只能政府做主、国民买单，民企最终黯然退出租赁住宅市场，剩下政府自建或者国企陪绑。从开发销售到自持租赁，迫使开发商必须面对新的商业模式。4自持租赁住房用地会便宜些吗？有人问，提高投资回报率有绝招吗？呵呵，有绝招就不在这儿说了。提高投资回报率其实没什么仙法，无非是大家都知道的至简之道：降低投资、提高收益。前者要降低土地成本、税收、企业费用和建造成本，后者就是定位中高端客户，争取获得高水平租金定价。降成本，最大的空间还是地价。按照当期地价与房价，超大城市的平均地价房价比已经高达46%，能算过帐来的房企恐怕是绝无仅有的。那么，土地成本能降点吗？有人愿意相信，因为自持租赁住房肯定不赚钱，政府会用较低的地价让利给自持租赁房企，因为这是政府引导的事，政府应该买单——这些人是善良的人。前不久，重庆原市长黄奇帆先生在复旦大学演讲内容传遍了微信圈，其中提到“上个世纪90年代浦东金桥工业园预定的每平方公里产值是100亿元，2000年已经达到200亿元”。可以想像，现在金桥工业园的产值肯定远超当年，如果工业项目可以达到这么高的产值，同时还会有更多的税收，政府还会愿意低价出让租赁住宅用地、并且再大幅减免自持租赁住宅的税收吗？显然，政府也需要收入，如果政府没有收入，就没有公共服务、没有民生工程、没有城市发展。自持租赁住宅用地“竞地价、竞自持”规则，就是在政府已经先获得土地价值最大化的基础上才给予房企的自持资格，政府既不会愿意减少当期收益，也不会愿意损失未来收益，否则也不会出现“竞地价”在先、“竞自持”在后的土地拍卖条件了。更何况，地价便宜了，未来房企经营压力小了，租金水平可能会降低，反而导致城市常住的非市民整体素质降低，不利于提高人口质量，这也是政府不愿意接受的。前不久，广州市出台了规范国有企业土地资产处置的指导意见，明确指出“科学、规范提升企业土地资产价值，防止国有资产流失”，显然，这反映了城市政府的鲜明态度，而且，这也是地方政府的普遍想法。5二手房市场会收进如来佛的掌心吗？当然，相信政府也会很快地制订租赁市场政策、法规，来规范久遭诟病的二手房市场交易和租赁行为。市场批评二手房价的潮起潮落似乎只是业主自由定价，租金的翻云覆雨也只是业主的不良居心，其实追逐资本投资回报率只是人的本性，也是企业和社会所有组织的本性。有人一定会说，慈善机构不会追逐资本的投资回报率，显然这是不尽然的。慈善机构不仅需要慈善效益最大化，而且也需要满足资助慈善机构的资本所追求的另类回报率，从某种意义上说，这间接体现了投资机构的投资回报率，如其不然，慈善机构的投资也将变成无源之水。其实，在某种意义上，批评黑心业主的租户同样也是为了追逐自己的资本回报率，希望用更少的钱租到更大的、更近的、更好的住房，他们不会不懂，自己少付出的同时一定是别人少得到。更多人更认可公平，我也赞同。有人觉得德国的租赁市场非常公平，不会存在这些问题，因为其法律法规十分完善。但完善的法律法规体系不是凭空而来的，一定也是大乱之后才能达到大治。没有现实，就没有法律。比如，如果当年德国没有媒体报道的二手租金的疯狂上涨，大概就不会有“3年内租金涨幅不超过15%”的新租房法；如果没有房主抱怨房客随意减租，也不会有“房客不得因为房东对改善住房条件(例如安装外墙保温、新的采暖系统)的行为而要求减租。他们必须忍受噪声、灰尘以及屋外的脚手架。但如果安装过程超过三个月，房客可以要求补偿”等如此细致入微的法条规定。自持租赁住宅入市，并不一定会比个人出租住宅的问题更少，这意味着我们的租房市场法制化已经迫在眉睫。《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）只是一个序曲，相信未来还会有更多的、更细的法规条款接踵而来。无论如何，不久的将来，超大特大城市以新增租赁住房为主、中小城市以新增自持为主的住房市场新格局将展现在我们面前，未来超大特大城市人来人往、住房“只租不售”，中小城市安家落户、拥有自有住宅的场景似已可见，房企的未来已经斗转星移，业主的天空也将疑云密布。
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