买新房还是二手房？
　西安日报社
第24版：楼 市
　　社长：夏泽民　总编辑：屈胜文　　　　国内统一刊号 CN61-0002
买新房还是二手房？
&&“我打算今年结婚，目前最要紧的是赶紧买一套房，看了不少但合适的并不多。想买二手房，看了几个还不错，已经装修了，买了就能入住，可二手房交易的费用太高了，我现在很纠结，到底是买新房呢还是二手房？”近日，记者就听到朋友王勇先生的困惑，在新房还是二手房的选择中犹豫不决。&&各有利弊&&置业者陷入困惑&&记者采访发现，其实像王先生这样的刚需购房者，大多都会有面临这样的困惑。刚需首套房，究竟是买新房呢还是二手房，哪个更划算？&&业内人士表示，新房、二手房其实各有利弊，从入住来说，很多刚需购房者都希望买到房子就能入住，新房以期房居多，在购买之后，要经历漫长的等待，交房后还要经历装修等一大堆烦琐事；而二手房一般是现房，买后可直接装修，装修好的二手房可以直接入住，可谓省时省力。从价格来说，现在市区开发的新房并不多，且价格普遍很高，价格稍微低点的大多都位于离市区较远的地方，而二手房的单价其实也不菲，房子新点、地段好点的二手房比新房还贵，且大多数二手房都要求一次性付款，例如市区一套85㎡的房子，价格7200元/㎡，总价612000元，这对于刚需购房者来说，一次性付60多万元，资金的压力很大。而新房可以办理按揭，根据规定，一般首付是30%，同样按一套85㎡、单价7200元/㎡的房子算，首付只需付183600元，剩余款贷款30年，按基准利率算，以后月供每月差不多2700多元，这样，刚需购房者的压力相对能小很多。&&交易费用高&&应依实际情况选择&&此外，很多购房者之所以会在买新房还是二手房上纠结，最重要的一点是觉得二手房交易的费用太高。据西安市房管局官网资讯，目前，西安市二手房交易需缴纳的费用有交易手续费：住宅6元/㎡；土地收益金：房改房按房屋成交价格的1%征收;经济适用房按经济适用住房面积部分相应价款15%征收;安居工程房按成交价格的2%征收;登记费：住宅80元/套。营业税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，个人住房销售应缴纳营业税，税目为销售不动产，税率是5%，此税种由卖方缴纳。&&根据财税相关规定，自日起，对个人购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；还有个人所得税：成交价(或评估价)的1%；城建税：按营业税额的7%征收；教育附加费：按营业税额的3%征收；地方教育附加费：按营业税额的2%征收；契税：缴纳比例为3%。根据契税政策规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。&&此外，二手房交易因为手续特别麻烦，很多人会选择找中介公司办理，中介公司还会收取一部分服务费用。据一家中介公司介绍，一套总价60多万元的二手房，通过他们办理交易手续，除过房款外，二手房交易费用差不多在7万元左右，而新房没有营业税、个人所得税。&&业内人士建议，购房者应根据自己的实际情况进行考量，从资金、时间、地理位置等因素综合考虑，无论选择买新房还是二手房，适合自己最重要。&&记者 牛凌
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房地产去库存，为什么？怎么办？ 房地产去库存，为什么？怎么办？专　题　篇Ｓｐｅｃｉａｌ Ｒｅｐｏｒｔｓ? １９房地产去库存，为 什么？怎么办？彭　辉摘　要： ２０１５年以来，在一系列利好政策刺激下，全国楼市销售持续回暖，但楼市区域分化严重，库存居高不下，房地产开发投资低迷。在此背景下，中央经济工作会议将“化解房地产库存”上升至国家层面，政府工作报告进一步重申要“因城施策化解房地产库存”。预计未来房地产去库存将在供需两侧同时发力，在积极扩大有效需求的基础上，着力加强供给侧结构改革，促进房地产“软着陆”。关键词：　去库存　区域分化　因城施策　需求端刺激　供给侧结构性改革１２２彭辉，国家信息中心经网产业研究中心副总经理、高级研究员，研究领域为房地产。**贵州房地产蓝皮书一　房地产为什么要去库存？２０１５年，在“稳定住房消费”的政策基调下，房地产业迎来宽松的政策环境，央行降息降准降首付，公积金政策持续放松，营业税“五改二”，地方政府补贴降税放宽认定等利好政策叠加刺激，全国楼市销售“量价齐升”，部分热点城市销售行情重回火爆。尽管如此，楼市供求形势已发生本质转变，困扰房地产业发展的去库存问题尚未解决，楼市区域分化的局面仍在加剧，开发投资低迷的态势未见改善，俨然成为拖累经济增长的主要因素之一。在此背景下，为稳定经济增长预期、防范系统性风险，中央高层罕见地频繁提及房地产（见表１），传递出明确的“去库存化”信号。尤其是时隔两年后，中央经济工作会议再度提及“房地产”一词（见图１），并将“化解房地产库存”作为２０１６年经济工作的五大任务之一，随后政府工作报告也进一步重申要“因城施策化解房地产库存”。房地产去库存继从企业层面上升到行业层面后，再度上升到国家层面的高度，这也意味着楼市政策重心从“遏制房价过快上涨” “抑制投机投资性需求”转变为“稳定住房消费”“化解房地产库存”。表１　 ２０１５年以来中央高层会议对房地产业的相关政策时　间会议／讲话表　态２０１５年３月５日政府工作报告稳定住房消费，支持自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展２０１５年４月３０日中央政治局会议完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制２０１５年１０月２３日李克强总理在党校的讲话以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决２０１５年１１月１０日习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上的讲话要化解房地产库存，促进房地产业持续发展２２２房地产去库存，为什么？怎么办？续表时　间会议／讲话表　态２０１５年１１月１１日国务院常务会议以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费中央财办主任刘鹤在浙江调研时的讲话要化解房地产库存，促进房地产业持续发展２０１５年１２月１４日中央政治局会议要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场２０１５年１２月２１日中央经济工作会议将化解房地产库存作为五大任务之一，加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存中央城市工作会议促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化；有序推进老旧住宅小区综合整治，力争到２０２０年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造２０１５年１２月２８日全国住房城乡建设工作会议推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度；继续推进棚户区货币化安置，努力提高安置比例；实施分城施策、分类调控２０１６年１月７日全国国土资源工作会议城镇新增建设用地指标与农业转移人口落户数量挂钩，保障１亿左右农业转移人口在城镇落户，对土地利用粗放低效的城镇严格限制新增建设用地规模２０１６年１月２２日国务院常务会议放宽农业转移人口落户条件，探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制；加快城镇棚户区和危旧房改造，提高棚改货币化安置比例，将棚改政策支持范围扩大到全国重点镇２０１６年３月５日政府工作报告提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围（一）去库存化问题尚未解决，化解房地产库存刻不容缓目前，我国楼市供求形势已发生本质转变，并由以往的“绝对短缺、供不应求”转变为“总体偏松、供大于求”。由于前几年开工建设的基数异常庞大，即便在２０１５年利好政策轮番刺激下楼市需求大为好转，仍难掩商品房库存继续攀升的严峻形势。３２２贵州房地产蓝皮书图１　 ２００８年以来中央经济工作会议关于房地产的表述资料来源：中经网整理。当前的楼市库存到底有多大？如图２所示，截至２０１５年末，全国商品房待售面积为７? ３亿平方米，同比增长１５? ６％，相当于２００７ ～２０１０年末的商品房待售面积之和。此外，还有更为庞大的施工在建项目未来将成为新增供应。截至２０１５年末，全国商品房施工面积为７３? ６亿平方米，再创历史新高，若不考虑未开工土地建筑面积，商品房待售面积与施工面积两者合计约８０? ９亿平方米。即便按照２０１３年１３亿平方米的年最高商品房销售面积估算，也要６年左右的时间才能消化现有潜在库存。另外，如图３所示，若把商品房销售面积作为有效需求，把商品房施工面积和商品房待售面积作为有效供给，两者比值的走势可以在一定程度上反映楼市供求关系。 ２０１４年、 ２０１５年，商品房供求比分别为６? ５、 ６? ３，供给过剩的程度远超２００８年，并达到历史高峰。面对严峻的库存形势， “化解房地产库存”不仅将成为未来几年行业发展的核心任务，而且已上升到国家层面的高度。 ２０１５年１０月２３日，李克４２２房地产去库存，为什么？怎么办？图２　 ２００５ ～２０１５年各年末商品房待售面积及增速资料来源：国家统计局，中经网整理。图３　 ２００５ ～２０１５年商品房供求关系模拟走势注：商品房供求比＝ （商品房施工面积＋商品房待售面积） ／商品房销售面积。资料来源：国家统计局，中经网整理。强总理在中央党校讲话中提到， “以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决”； １１月１０日，习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上提到， “要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，这是习总书记两年来首度直接表态楼市； １２月２１日，中央经济工作会议更是将“化解房地产库存”作为２０１６年经济工作的五大任务之一。 ２０１６年３月５日，政府工作报告进一步重申要“化解房地产库存”。５２２贵州房地产蓝皮书（二）区域分化局面仍在加剧，去库存重心在非热点城市尽管政策刺激下楼市销售总体回暖，但由于库存、区位、经济、人口等方面的差异，利好政策对不同地区的刺激效果存在较大差别，其中一、二线热点城市快速去化，房价明显上涨，非热点城市反映较为滞后，去化压力巨大，楼市区域分化的局面进一步加剧。从新房成交价格来看，一线城市已恢复强劲上涨势头，三线城市总体仍呈下跌态势。如图４所示，根据国家统计局监测的７０个大中城市数据， ２０１５年，一线城市新建商品住宅价格同比平均上涨２１? ３３％ ，其中深圳房价同比涨幅高达４７? ５０％ ；二线城市同比微涨０? ４５％ ，其中南京、厦门、杭州房价同比涨幅分别为７? ９０％ 、 ６? ５０％ 、 ５? ８０％ ；三线城市同比下跌２? ６６％ ，其中丹东、锦州、湛江同比跌幅分别为５? ３０％ 、５? ００％ 、 ５? ００％ 。图４　 ２０１３ ～２０１５年一、二、三线城市累计新房价格涨幅资料来源：中国指数研究院，国家统计局，中经网整理。从新房库存积压来看，一线城市库存去化取得积极进展，二线城市库存压力有所缓解，三线城市库存压力依然巨大。如图５所示，根据易居房地产研６２２房地产去库存，为什么？怎么办？究院监测的３５个典型城市①数据，截至２０１５年１２月末，一线城市新建商品住宅存销比降至８? ８个月，总体进入补库存阶段；二线城市存销比降至１１? ６个月，基本恢复合理水平；三线城市存销比依然高达１９? ０个月，库存去化效果总体不佳，三线城市库存积压是当前楼市“供大于求”的集中体现。图５　 ２０１３年至２０１５年末３５个典型城市中不同类别城市新房存销比资料来源：上海易居房地产研究院，中经网整理。从土地成交情况来看，一线城市由于土地资源稀缺及开发企业集中布局，呈现“量跌价涨”、地王频出的火爆行情；二线城市以分化为主，热点区域高价地频现；三、四线城市库存压力不断加大，土地市场异常低迷。如表２所示，根据中国指数研究院监测的３００个典型城市数据， ２０１５年，一线城市土地成交面积虽同比下降２５％，但土地出让金同比增长１％，楼面均价同比上涨１９％；二线城市土地成交面积同比下降２５％，土地出让金同比下降７％，楼面均价同比上涨１８％；三、四线城市土地成交面积同比下降１８％，土地出让金同比下降１９％。７２２① ３５个典型城市包括： ①一线城市：北京、上海、广州、深圳； ②二线城市：长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁； ③三线城市：淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。贵州房地产蓝皮书表２　 ２０１５年３００个典型城市中不同类别城市土地市场成交情况城市类型指　标成交面积（万平方米）出让金（万元）楼面均价（元／平方米）溢价率一线城市二线城市三、四线城市绝对量２５６４ ５１０５ ９１８０ ２７同比（％） －２５ １ １９上升２个百分点绝对量３３４５５ １０１３４ １５６５ １７同比（％） －２５ －７ １８上升１０个百分点绝对量４９６５２ ６５５４ ７５１ ８同比（％） －１８ －１９ １上升２个百分点资料来源：中国指数研究院，中经网整理。总体来看，当前困扰房地产业发展的库存问题主要集中在普通二线城市和绝大多数三、四线城市，供给偏紧的一、二线热点城市反而存在地价和房价上涨过快的风险。因此，即便“化解房地产库存”上升到国家层面的高度，类似于２００８年后的“一刀切”式“全面救市”也已不再适用。 ２０１５年１２月２８日，全国住房城乡建设工作会议明确提出要巩固房地产市场的向好态势，进一步落实地方调控的主体责任，实施分城施策、分类调控；２０１６年３月５日，政府工作报告首度提出“因城施策化解房地产库存”，将“因城施策”作为“化解房地产库存”的基础和前提。（三）投资低迷态势未见改善，稳定经济首先要稳定楼市由于库存积压、市场分化等问题仍在加剧，再加上资金紧张等因素的影响，开发企业投资信心总体不高。除聚焦一、二线热点城市销售目标完成较好的标杆房企外，普通中小房企大多以库存去化为绝对重心，拿地和投资决策异常谨慎，通过各种方式退出市场的房企不断增多。在此情况下，房地产开发投资增速持续大幅下滑，并已成为宏观经济、固定资产投资和地方财政收入增长的拖累。房地产开发投资一直是我国城镇固定资产投资的重要组成部分，但目前已成为拖累固定资产投资①增长的最主要因８２２① ２０１５年，全国城镇固定资产投资５５? １６万亿元，同比名义增长１０％，增速较上年同期下降５? ７个百分点。房地产去库存，为什么？怎么办？素。如图６所示， ２０１５年，房地产开发投资同比仅增长１? ０％ ，增速较上年同期下降９? ５个百分点，降至有记录以来最低年度投资增速；占城镇固定资产投资的比重降至１７? ４％ ，较上年同期下降１? ５个百分点，同样为近年来最低占比；对城镇固定资产投资增长的贡献率降至１? ９％ ，贡献率较上年同期下降１１? ４个百分点，远远低于２００９年的历史低值１１? １％ 。图６　 ２００５ ～２０１５年房地产开发投资完成额及增速资料来源：国家统计局，中经网整理。土地财政是地方财政的主要收入来源。 ２０１４年，全国土地财政收入①合计６? ５０万亿元，占地方财税收入②的比重高达５４? ９％。但随着土地市场的持续低迷，土地财政已难以维系。如图７所示， ２０１５年，房地产开发土地购置面积同比下降３１? ７％，土地成交价款同比下降２３? ９％；受此影响，全年国有土地使用权出让收入同比下降２１? ４％，俨然成为地方财税收入同比下滑的主要原因。房地产业关联度高、带动力强，是国民经济的重要支柱产业之一，但目９２２①②土地财政收入＝土地出让金收入＋房地产“七税”收入。地方财税收入＝地方本级财政收入＋土地出让金收入。 ２０１４年，地方财税收入合计１１? ８５万亿元，同比增长７? ５％，增速较上年同期下降１５? ５个百分点。 ２０１５年，地方财税收入合计１１? ５５万亿元，同比下降４? ２％。贵州房地产蓝皮书图７　 ２００５ ～２０１５年房地产开发土地购置面积及增速资料来源：国家统计局，中经网整理。前对宏观经济的带动作用已大大下降。从销售端来看， ２０１５年，商品房销售额为８? ７万亿元，创历史新高，同比增长１４? ４％，带动房地产业增加值同比增长３? ８％，增速较上年同期提高１? ８个百分点。但从开发端来看，房地产开发投资低迷严重拖累了上下游关联产业的增长。如图８所示，２０１５年，建筑、建材、钢铁、家具工业增加值同比分别增长６? ８％、 ６? ５％、５? ４％、 ６? ９％，均为近年来最低增速。尽管同期房地产业增加值对ＧＤＰ增长的贡献率有所上升，但综合考虑开发投资增速的大幅下滑及其产业关联带动作用的明显减弱，房地产业对宏观经济增长的实际贡献率必然是下降的。根据渣打银行的估计， ２０１１年房地产及相关产业为中国ＧＤＰ增长贡献了３个百分点， ２０１５年的贡献或仅为１? １个百分点， ２０１６年可能降至０ ～１个百分点。可以看出，房地产业的下行调整已成为影响宏观经济增长的最主要因素之一。当前，我国宏观经济已进入新常态，在经济结构调整取得实质性进展前，房地产业仍将是国民经济的重要支柱。在经济增长动力不足、下行压力加大的严峻形势下，房地产业如果再失速下滑，或成为压倒经济的“最后一根稻草”。因此，为稳定经济增长预期、防范系统性风险，中央高层罕见０３２房地产去库存，为什么？怎么办？图８　 ２００５ ～２０１５年房地产及其关联产业增加值增速资料来源：国家统计局，中经网整理测算。图９　 ２００５ ～２０１５年房地产业增加值对ＧＤＰ的贡献率注：房地产增加值对ＧＤＰ的贡献率＝当年房地产增加值增量／ ＧＤＰ增量，房地产开发投资对城镇固定资产投资的贡献率＝当年房地产开发投资增量／城镇固定资产投资增量。资料来源：国家统计局，中经网整理测算。地频繁提及“房地产”，并将“化解房地产库存”作为２０１６年经济工作的五大任务之一。尽管我国宏观经济增长不能再依赖房地产业，但房地产业的健康稳定运行有助于促进宏观经济软着陆，并将为经济转型调整创造适当的时间和空间。１３２贵州房地产蓝皮书二　当前房地产如何去库存？近期中央高层频繁对房地产去库存做出明确指示，为楼市奠定了宽松的政策基调。与２０１５年“稳定住房消费”，突出需求侧刺激相比， ２０１６年中央“化解房地产库存”将在供需两侧同时发力，在积极扩大有效需求的基础上，着力加强供给侧结构改革。在需求侧，当前已出台的政策主要集中在放宽限购限贷措施、降低二套房首付比例、放松住房公积金政策、购房补贴与税费减免等方面，下一步将根据实际情况，继续解除不必要的限制，减轻购房者负担，促进合理购房需求顺利释放，通过扩新增、解限制、降成本、加杠杆、调公积、减税负、增补贴等政策组合拳，扩大有效需求，激发改善需求，从需求侧消化库存。在供给侧，当前已出台的政策主要集中在鼓励库存压力较大的城市减少住宅用地供应、允许开发企业调整土地用途和在建项目住房户型、推进棚改货币化安置等方面，下一步各地将根据实际情况，加大上述政策执行和贯彻力度，通过疏堵结合、增减有度、提升品质、鼓励降价、减轻税负、促进重组等政策组合拳，控制新增供给，优化供给结构，从供给侧化解库存（见图１０）。就其影响来看，要实现短期内“化解房地产库存”的目标，仍将主要依靠信贷政策、公积金政策、财税政策、棚改货币化安置以及开发企业降价等最直接有效的措施。从中长期来看，加快农民工市民化有助于扩大有效需求，大力发展住房租赁市场、优化住房结构及品质有助于扩大有效供给，但与短期去库存任务在时间上并不匹配，短期内促进库存去化的效果不宜过分夸大。（一）加快农民工市民化，扩大有效购房需求人口是住房需求的根源。 １９９８年“房改”以来，随着城镇化水平的提高、劳动年龄人口的增加，我国房地产业实现高速发展，城镇居民基本居住需求得到一定的满足。而最新的人口年龄结构数据显示，房地产业赖以生存２３２房地产去库存，为什么？怎么办？图１０　房地产去库存的主要措施资料来源：中经网整理。的“人口红利”正在逐步消失，行业发展已陷入增长瓶颈。如图１１所示，一方面，劳动年龄人口（１５ ～５９岁）总量正在下降，预计２０２０年将降至９? ２０亿人，较２０１１年的峰值减少０? １６亿人；另一方面，购房适龄人口（２５ ～４９岁）总量也已达到峰值，预计２０２０年将降至５? ４３亿人，较２０１５年的峰值减少０? ２５亿人。另据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的调查报告，目前我国自有住房拥有率已达９０％，远超世界６０％左右的水平。在此情况下，如何增加城镇人口尤其是城镇户籍人口，进而扩大有效购房需求，成为化解房地产库存的关键所在。 ２０１５年１１月１１日，国务院常务会议提出要以加快推进户籍制度改革带动住房、家电等消费； １２月１４日、２１日，中央政治局会议、中央经济工作会议均提出要通过加快农民工市民化，扩大有效需求，稳定房地产市场。 ２０１６年３月５日，政府工作报告也提出要“加快农业转移人口市民化” “深化户籍制度改革” “扩大新型城镇化综合试点范围” “发展中西部地区中小城市和小城镇”。３３２贵州房地产蓝皮书图１１　 ２０１０ ～２０２０年劳动年龄人口与购房适龄人口注：以上数据基于２０１０年第六次人口普查数据延续推算，未考虑人口死亡情况。资料来源：国家统计局，中经网整理。“加快农业转移人口市民化”主要有两层含义：一是放宽城镇常住人口落户条件，并让其享有均等的基本公共服务；二是大力发展中小城市和小城镇，促进产城融合，让更多的农业转移人口就近就业，创业定居。但实际上，受各种因素制约，不管是哪个层面在短期内均难以实现，尤其新型城镇化是一个相对漫长的过程。因此，就短期来看，通过“加快农业转移人口市民化”来化解库存的效果或并不明显。尽管如此，制度环境的改善仍有助于吸引农民工进城，进而对房地产库存去化形成一定的支撑。如图１２所示， ２０１５年，全国城镇人口新增２２００万人，较上年同期大增４０５万人，为近年来第三高点，对楼市的回暖起到良好的助推作用。但客观来看，未来几年新增城镇人口能否保持高位，还存在较大的不确定性，仍需要相关政策的推进。（ 二）继续加大信贷支持，用足用好住房公积金资金是房地产业发展的“血液”。如图１３所示， ２０１４年，房地产行业下行调整与稳中偏紧的货币政策也有较大关系，全年Ｍ２增速降至１２? ２％的历史低位，商品房销售面积同比下降７? ６％。之后，随着货币政策的放松，４３２房地产去库存，为什么？怎么办？图１２　 １９９８ ～２０１５年新增城镇人口与商品房销售面积资料来源：国家统计局，中经网整理。尤其是２０１４年１１月以来的六次降息、五次降准，楼市销售才呈现恢复性增长。 ２０１５年， Ｍ２增速回升至１３? ３％，同期商品房销售面积增速也回升至６? ５％。值得注意的是，与金融危机前依靠投资投机性需求、金融危机后依靠首套自住刚性需求相比， ２０１５年楼市的回暖在很大程度上依靠改善性需求的释放，其中二套房信贷和税费政策的放松起到了良好的刺激作用。图１３　 ２０１３年以来Ｍ２、社会融资总额、商品房销售面积累计增速资料来源：中国人民银行，国家统计局，中经网整理。５３２贵州房地产蓝皮书也就是说，除通过“加快农民工市民化”扩大新增有效需求外，通过更为宽松的信贷政策释放改善性需求或更加直接有效。一是降成本、加杠杆，继续加大信贷支持力度，支持首套刚需、二套改善等合理住房需求。２０１５年，我国ＧＤＰ增速降至６? ９％，这是１９９０年以来全年ＧＤＰ增速首次跌破７％，宏观经济下行压力陡增。为稳定经济增长预期，货币政策趋于进一步放松，央行将通过各种措施释放流动性、降低资金成本。 ２０１６年２月２日，央行、银监会联合发布房贷新政，非限购城市首套房最低首付比例由２５％降至２０％，二套房最低首付比例由４０％降至３０％，预计对应的房贷利率未来也存在下调空间，主要体现为利率折扣力度的加大（见表３）。二是调公积，用足用好住房公积金，充分发挥其盘活和带动效应。住房公积金是盘活市场存量资金、支持合理购房需求的主要资金来源之一，也是中央和地方政府控制力最强的政策领域。 ２０１５年１２月２８日，全国住房城乡工作会议明确提出要“进一步用足用好住房公积金”。截至目前，二套房公积金贷款首付比例已降至２０％，未来再度下调的空间已不大。下一步公积金政策的重点仍将放在扩大覆盖群体、降低使用门槛、稳定缴存规模、提高贷款额度、加快审批流程、推进异地互认、鼓励组合贷和商贷贴息等方面，部分条件相对成熟的地方政府还将试行住房公积金信贷资产证券化，构建住房储蓄银行等，以释放更多的资金支持合理购房需求。表３　商品房购房贷款最低首付比例（２０１６年２月）单位： ％类　别首套房二套房结清首套房贷款未结清首套房贷款商业贷款（限购城市） ３０ ３０ ４０商业贷款（非限购城市） ２０ ２０ ３０公积金贷款２０ ２０ ３０资料来源：中国人民银行，中经网整理。（三）积极调整财税政策，加大交易税费减免力度除信贷政策外，对住房需求刺激效果最明显的是财税政策。 ２０１５年３月３０日，６３２房地产去库存，为什么？怎么办？财政部、国家税务总局发布通知，个人购买二手普通住房免征营业税年限由５年降至２年，在较大程度上推动了一、二线热点城市二手房交易量的快速增长。统计数据显示， ２０１５年，北、上、广、深二手住宅成交量同比涨幅分别高达９０％、 １００％、 ４０％、 ６０％以上，远高于同期新建商品住宅成交量涨幅。为继续支持合理住房需求、盘活市场存量住房，预计未来房地产交易相关财税政策仍有较大的放松调整空间。 ２０１６年３月５日，政府工作报告明确提出要“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求”。一方面，普通住房、二套房认定标准有望进一步放宽，与之对应的契税税率或有所下调，如取消首次购买９０平方米以下普通住房契税，将购买二套普通住房的契税税率降至１％，适当降低非普通住房契税税率（见表４），因“换房”需要购买普通住房的免征契税等。 ２０１６年２月１９日，财政部、国家税务总局、住建部联合发布新政（见表５），将购买首套１４４平方米以上非普通住房契税税率由３％降至１? ５％，将非一线城市购买二套９０平方米以下住房契税税率由３％降至１％。表４　房地产交易环节契税政策调整（２０１６年２月）单位： ％城　市住房面积首套房二套房调整前调整后调整前调整后非一线城市一线城市９０平方米以下１不调整９０ ～１４４平方米１? ５不调整１４４平方米以上３ １? ５９０平方米以下１不调整９０ ～１４４平方米１? ５不调整１４４平方米以上３ １? ５３ １３ ２３不调整资料来源： 《关于调整房地产交易环节契税　营业税优惠政策的通知》，中经网整理。另一方面，二手房交易涉及的个人所得税、营业税也有下调空间，如个人因“换房”需要出售家庭唯一住房直接免征个人所得税，出售非唯一住７３２贵州房地产蓝皮书房免征个人所得税年限由５年降至２年，或由差额的２０％征收改为全额的１％征收；个人购买二手普通住房免征营业税年限由２年降至１年，或免征年限不变，由全额征收营业税改为差额征收营业税等。 ２０１６年２月１９日，财政部、国家税务总局、住建部联合发布新政（见表６），将非一线城市购买二手非普通住房免征营业税年限降至２年，与普通住房同等对待。与此同时，购房贷款利息抵扣个人所得税也有望加快推进。 ２０１６年３月全国两会期间，全国人大代表、广州越秀集团有限公司董事长张招兴建议，加快推进“购房贷款利息抵扣个税”，用住房个贷利息有限额地冲抵个人所得税；财政部部长楼继伟在答记者问时表示，将循序渐进地实施个人所得税新体系，新体系下房贷利息、教育和抚养子女费用将可减税，预计最早将于２０１７年付诸立法。表５　房地产交易环节营业税政策调整（２０１６年２月）城　市住房年限调整前调整后非一线城市一线城市不足２年的住房全额征收２年以上普通住房免征２年以上非普通住房差额征收不足２年的住房全额征收２年以上普通住房免征２年以上非普通住房差额征收不调整免征不调整资料来源： 《关于调整房地产交易环节契税　营业税优惠政策的通知》，中经网整理。实际上，如图１４所示， ２０１５年以来，各地均积极调整财税政策，采取财政补贴、契税减免、资金奖励和调整普通住宅标准等方式稳定市场预期。其中，六安、宁波、江苏、眉山等地加大财政补贴，佛山、兰州等地出台税费减免措施，杭州、云南、宁波、大连、上海松江区等地出台鼓励高层次人才的购房或租赁补贴措施；泸州除给予购房财政补贴外，还对个人住房按揭贷款给予利息补贴。进入２０１６年后，预计各地将采取更大幅度的财政补贴、契税减免等措施鼓励高素质人才、高校毕业生、有固定工作的非户籍人口买房定居。 １月８３２房地产去库存，为什么？怎么办？２２日，四川眉山出台更大力度的补贴政策，凡购买城区内１４４平方米以下的新建商品住宅，均可享受每平方米５００元的补贴，同时还可享受水、气、电视入户及房屋登记等费用方面的优惠。 ３月全国两会期间，全国人大代表、四川省住建厅厅长何健表示，眉山市对农民购房进行补贴的方式有效促进了当地楼市去库存，四川省２０１６年将向除成都市外的所有地区推广“眉山模式”。图１４　 ２０１５年主要省市房地产相关财税政策调整情况资料来源：中经网整理。（四）实施“因城施策”，取消过时的限制性措施目前，房地产业的本质问题并非全局性的供过于求，而是区域分化背景下的结构性过剩。由于各地库存及供需状况存在较大差异， “一刀切”式的调控手段已不再适用。 ２０１６年３月５日，政府工作报告明确提出要“因城施策化解房地产库存”，将“因城施策”作为“化解房地产库存”的基础和前提。因此，与２０１５年偏向于全局宽松的“救市”政策相比，未来的楼市调控将更加突出“因城施策”，相关政策重心将集中在库存压力最大的普通二线城市和三、四线城市。除一、二线热点城市外，非热点城市将积极贯彻中央经济工作会议的精神，取消过时的限制性措施，尤其是取消对多套房购买的行政及信贷限制，取消此前的户型比例限制，放宽非户籍人口购房租房的资格限制等。与此同９３２贵州房地产蓝皮书时， ２０１５年３月２７日，国土部、住建部发布通知，要求住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的市县控制住房及用地供应规模，优化住房及用地供应结构。预计２０１６年将有更多的城市主动减少住宅用地供应、调整土地利用规划，并千方百计地去库存，将符合条件的在建、已建、未建商品住房项目转为棚改安置房和公租房房源。此外，部分城市还将通过积极承接大中城市产业转移、完善基础设施建设和基本公共服务等间接措施，从根本上吸引就业人口定居，进而加快库存去化。相比之下，房价高涨的一线城市不仅不会取消现有的限制性措施，甚至可能进一步收紧调控政策，尤其是出手打击愈演愈烈的场外配资、炒房投机、违规交易等行为，以及部分开发商的捂盘惜售行为，以限制房价过快上涨。比如，此前限购条件最宽松的深圳，可能将非本地户籍人口购房的社保缴纳年限由１年变为３年，同时一线城市采取相关措施限制中介及投机者超高杠杆炒房行为。 ２０１６年２月２６日，深圳市规土委公开表示，深圳正在研究有关房地产调控政策，将继续执行住房限购政策，严格控制投资投机需求； ２８日，上海市住建委表示，住建部门将对散布不实信息的房地产中介机构予以严肃处理，同时还有消息称上海二套房贷将会收紧。同时，面对新房库存紧张及日趋豪宅化等问题，一线城市将致力于优化供给结构。一方面，盘活存量建设用地，提高现有土地利用效率，继续增加普通商品住房供给和市场化保障房房源。 ２０１６年２月２３日，上海市规土局发布新政，要求加大商品住房用地中小套住房供应比例，中心城区不低于７０％，郊区不低于６０％。另一方面，完善租房及二手房交易市场，探索租售并举的住房制度，引导部分新房需求转入存量房市场，缓解新房市场供需压力。此外，北、上、广均制订了人口控制目标，北京提出２０２０年常住人口控制在２３００万以内，上海提出２０２０年常住人口不超过２５００万，广州提出适度控制人口规模。预计控制人口及产业外迁相关措施也有助于改善一线城市土地及住房供需矛盾突出的局面。２０１６年３月全国两会期间，住建部部长陈政高在答记者问时表示，住建部正与北、上、广、深４城市密切沟通联系，这４个城市承担调控主体责０４２房地产去库存，为什么？怎么办？图１５　不同地区楼市供需侧调控相关措施资料来源：中经网整理。任，正想方设法稳定市场。做法包括：实行严格限购政策；执行严格的差别化税收和信贷政策；增加土地供应面积，及时披露信息，稳定信心；增加中小套型住房供应数量，搞好保障性住房建设；打击交易违法违规行为；正确引导舆论主动发声，稳定人心、稳定预期、稳定市场。发改委主任徐绍史也表示，当前一、二线城市房价上涨速度较快、幅度较大，需要通过加快推进保障房建设和棚改，增加住房供给，采取诸如限购等行政措施以及经济政策等，抑制不合理投机性需求，限制房价过快上涨；国土部部长姜大明也表示，将充分发挥政府土地收储功能，采取分类调控的原则，增加一线城市土地供应面积，防止异常交易推高房价。（五）推进棚改货币化安置，优化住宅结构及品质除区域层面的结构性问题外，产品层面的结构性问题也异常突出。从１４２贵州房地产蓝皮书一、二线热点城市来看，地价攀升助推豪宅化倾向，高端住宅存在过剩风险，而普通商品住房供应已相对紧张；从非热点城市来看，普通商品住房供给过剩，而保障性安居工程建设任务依然较重，部分地区在大规模建设保障房后存在“空置” “无人认领”等局面；从住房品质来看，大众化的、只能满足基本居住需求的住房供给占绝对主体，性价比高、配套齐全、环境优美、服务优良的普通优质住宅供给相对有限。因此， “化解房地产库存”不仅需要需求侧的刺激，还需要从供给侧发力，着力解决深层次的结构性问题。除控制新增住宅用地供给外，还需要打通保障房与商品房之间的通道，通过市场化手段将保障房的需求与商品房的库存进行有效对接。同时，从规划层面优化住宅和用地供应结构，停止大规模新建保障房项目，提高刚需住房、改善性住房的供给比重。鼓励调整符合条件的未开工刚需住房户型结构，以便后期转为棚改安置房和公租房。提高改善性住房的品质和服务水平，以激发改善性购房家庭的现实需求。目前，新一轮更大规模棚改已经启动， ２０１５ ～ ２０１７年将改造包括城市危房、 “城中村”在内的各类棚户区住房１８００万套， “十三五”时期将改造２０００万套。但就最新形势来看，房地产行业已经进入“结构性过剩”的新态势，大规模新建保障性安居工程已不现实， “货币化棚改”将成为下一阶段的政策重点，预计各地将着力提高棚改货币化安置比例，同时加快实现公租房货币化。 ２０１５年１２月２８日，全国住房城乡建设工作会议明确提出，要继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例；实现公租房货币化，通过市场筹集房源，政府给予租金补贴。 ２０１６年３月５日，政府工作报告也提出要提高棚改货币安置比例。考虑到“货币化棚改”可以将过剩的商品房供应与庞大的住房保障需求进行直接对接，有望成为短期内最有效的去库存措施。据统计， ２０１５年，主要省市制订的棚改货币化目标多为安置比例达到或不低于４０％； ２０１６年对应目标大多提升为不低于５０％ （见图１６）。其中，贵州、湖南、江苏、山东、安徽、江西等省均发文提出要加大货币化安置力度， ２０１６年棚改货币化安置比例不低于５０％，福建甚至提出棚改货币化安置比例不低于７０％２４２房地产去库存，为什么？怎么办？的目标。整体估计， ２０１５年全国棚改货币化安置比例或为３０％左右，预计２０１６年有望升至５０％左右。 ２０１６年，城镇棚户区住房计划改造６００万套，若按５０％的货币化比例计算，棚改安置房货币化将达到３００万套，假定每套房６０ ～６５平方米，将能消化２亿平方米左右的商品房库存。图１６　 ２０１６年部分省市棚改货币化安置比例目标资料来源：中经网整理。（六）鼓励开发企业降价，促进房地产业兼并重组无论是上文提到的信贷政策还是财税政策，其实质都是降低首付压力及购房成本，以激发现实及潜在的购房需求。但从根本上来看，开发企业降价才是最直接、最有效的去库存化手段。 ２０１５年１２月２１日，中央经济工作会议明确提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。但其中有两方面的问题将影响开发企业降价的主动性：一是消费者买涨不买跌的心理，可能导致去库存化形势进一步恶化，而且大幅降价也可能引发老业主打砸维权等事件；二是土地成本及行业税费居高不下，开发企业已经支付了庞大的土地出让金、各项税费、银行利息、建安成本等，降价可能导致企业利润率的进一步下滑甚至亏损，还可能因项目抵押价值而被银行停贷断贷。３４２贵州房地产蓝皮书因此，开发企业降价一般都是形势所逼或政府要求，主动降价的可能性相对较小。在此情况下，未来需要政府让渡部分利益，以缓解房企开发成本刚性上涨的压力，继而逐步恢复其投资信心。实际上，只有开发成本下降，企业的利润空间得到一定的保证，其调整营销策略的弹性才可能提高。从目前来看，对企业减税降负是最可行的措施，而这也是供给侧改革的重要组成部分。 ２０１６年１月１８日，重庆市率先发布了减税降负政策：对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由２０％调整为１５％，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由３? ５％调整为２％，普通住宅土地增值税预征率执行１％，对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地，暂不征收城镇土地使用税。 ３月５日，政府工作报告提出要“全面实施营改增，从５月１日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业”。通过营改增政策的落实，一些业务操作规范、各类收支票据齐全、财务健全的房企，将更容易享受减负所带来的政策利好。值得注意的是，进入去库存化的新阶段后，购房者将更注重性价比、住宅品质和配套服务等，资金实力雄厚、营销策略创新、产品定位准确、住宅品质优良的品牌房企将脱颖而出，获得更大的市场份额；而以往盲目举债拿地、不注重产品品质和营销创新的传统房企则将因库存去化不力、资金链断裂而被市场淘汰。在此过程中，为防止中小房企资金链断裂带来的大面积违约及烂尾，应鼓励开发能力强的品牌房企择优对这些中小房企进行兼并重组，以凭借其资金实力、运营能力、营销创新等盘活和改造现有土地和项目，最终实现顺利去化，确保楼市去库存化阶段的平稳过渡，这同样是供给侧改革的重要内容。 ２０１５年１２月，中央经济工作会议和全国住房城乡工作会议均提出要促进房地产企业兼并重组，提高产业集中度。４４２
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房地产去库存，为什么？怎么办？专　题　篇Ｓｐｅｃｉａｌ Ｒｅｐｏｒｔｓ? １９房地产去库存，为 什么？怎么办？彭　辉摘　要： ２０１５年以来，在一系列利好政策刺激下，全国楼市销售持续回暖，但楼市区域分化严重，库存居高不下，房地产开发投资低迷。在此背景下，中央经济工作会议将“化解房地产库存”上升至国家层面，政府工作报告进一步重申要“因城施策化解房地产库存”。预计未来房地产去库存将在供需两侧同时发力，在积极扩大有效需求的基础上，着力加强供给侧结构改革，促进房地产“软着陆”。关键词：　去库存　区域分化　因城施策　需求端刺激　供给侧结构性改革１２２彭辉，国家信息中心经网产业研究中心副总经理、高级研究员，研究领域为房地产。**贵州房地产蓝皮书一　房地产为什么要去库存？２０１５年，在“稳定住房消费”的政策基调下，房地产业迎来宽松的政策环境，央行降息降准降首付，公积金政策持续放松，营业税“五改二”，地方政府补贴降税放宽认定等利好政策叠加刺激，全国楼市销售“量价齐升”，部分热点城市销售行情重回火爆。尽管如此，楼市供求形势已发生本质转变，困扰房地产业发展的去库存问题尚未解决，楼市区域分化的局面仍在加剧，开发投资低迷的态势未见改善，俨然成为拖累经济增长的主要因素之一。在此背景下，为稳定经济增长预期、防范系统性风险，中央高层罕见地频繁提及房地产（见表１），传递出明确的“去库存化”信号。尤其是时隔两年后，中央经济工作会议再度提及“房地产”一词（见图１），并将“化解房地产库存”作为２０１６年经济工作的五大任务之一，随后政府工作报告也进一步重申要“因城施策化解房地产库存”。房地产去库存继从企业层面上升到行业层面后，再度上升到国家层面的高度，这也意味着楼市政策重心从“遏制房价过快上涨” “抑制投机投资性需求”转变为“稳定住房消费”“化解房地产库存”。表１　 ２０１５年以来中央高层会议对房地产业的相关政策时　间会议／讲话表　态２０１５年３月５日政府工作报告稳定住房消费，支持自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展２０１５年４月３０日中央政治局会议完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制２０１５年１０月２３日李克强总理在党校的讲话以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决２０１５年１１月１０日习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上的讲话要化解房地产库存，促进房地产业持续发展２２２房地产去库存，为什么？怎么办？续表时　间会议／讲话表　态２０１５年１１月１１日国务院常务会议以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费中央财办主任刘鹤在浙江调研时的讲话要化解房地产库存，促进房地产业持续发展２０１５年１２月１４日中央政治局会议要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场２０１５年１２月２１日中央经济工作会议将化解房地产库存作为五大任务之一，加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存中央城市工作会议促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化；有序推进老旧住宅小区综合整治，力争到２０２０年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造２０１５年１２月２８日全国住房城乡建设工作会议推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度；继续推进棚户区货币化安置，努力提高安置比例；实施分城施策、分类调控２０１６年１月７日全国国土资源工作会议城镇新增建设用地指标与农业转移人口落户数量挂钩，保障１亿左右农业转移人口在城镇落户，对土地利用粗放低效的城镇严格限制新增建设用地规模２０１６年１月２２日国务院常务会议放宽农业转移人口落户条件，探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制；加快城镇棚户区和危旧房改造，提高棚改货币化安置比例，将棚改政策支持范围扩大到全国重点镇２０１６年３月５日政府工作报告提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围（一）去库存化问题尚未解决，化解房地产库存刻不容缓目前，我国楼市供求形势已发生本质转变，并由以往的“绝对短缺、供不应求”转变为“总体偏松、供大于求”。由于前几年开工建设的基数异常庞大，即便在２０１５年利好政策轮番刺激下楼市需求大为好转，仍难掩商品房库存继续攀升的严峻形势。３２２贵州房地产蓝皮书图１　 ２００８年以来中央经济工作会议关于房地产的表述资料来源：中经网整理。当前的楼市库存到底有多大？如图２所示，截至２０１５年末，全国商品房待售面积为７? ３亿平方米，同比增长１５? ６％，相当于２００７ ～２０１０年末的商品房待售面积之和。此外，还有更为庞大的施工在建项目未来将成为新增供应。截至２０１５年末，全国商品房施工面积为７３? ６亿平方米，再创历史新高，若不考虑未开工土地建筑面积，商品房待售面积与施工面积两者合计约８０? ９亿平方米。即便按照２０１３年１３亿平方米的年最高商品房销售面积估算，也要６年左右的时间才能消化现有潜在库存。另外，如图３所示，若把商品房销售面积作为有效需求，把商品房施工面积和商品房待售面积作为有效供给，两者比值的走势可以在一定程度上反映楼市供求关系。 ２０１４年、 ２０１５年，商品房供求比分别为６? ５、 ６? ３，供给过剩的程度远超２００８年，并达到历史高峰。面对严峻的库存形势， “化解房地产库存”不仅将成为未来几年行业发展的核心任务，而且已上升到国家层面的高度。 ２０１５年１０月２３日，李克４２２房地产去库存，为什么？怎么办？图２　 ２００５ ～２０１５年各年末商品房待售面积及增速资料来源：国家统计局，中经网整理。图３　 ２００５ ～２０１５年商品房供求关系模拟走势注：商品房供求比＝ （商品房施工面积＋商品房待售面积） ／商品房销售面积。资料来源：国家统计局，中经网整理。强总理在中央党校讲话中提到， “以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决”； １１月１０日，习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上提到， “要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，这是习总书记两年来首度直接表态楼市； １２月２１日，中央经济工作会议更是将“化解房地产库存”作为２０１６年经济工作的五大任务之一。 ２０１６年３月５日，政府工作报告进一步重申要“化解房地产库存”。５２２贵州房地产蓝皮书（二）区域分化局面仍在加剧，去库存重心在非热点城市尽管政策刺激下楼市销售总体回暖，但由于库存、区位、经济、人口等方面的差异，利好政策对不同地区的刺激效果存在较大差别，其中一、二线热点城市快速去化，房价明显上涨，非热点城市反映较为滞后，去化压力巨大，楼市区域分化的局面进一步加剧。从新房成交价格来看，一线城市已恢复强劲上涨势头，三线城市总体仍呈下跌态势。如图４所示，根据国家统计局监测的７０个大中城市数据， ２０１５年，一线城市新建商品住宅价格同比平均上涨２１? ３３％ ，其中深圳房价同比涨幅高达４７? ５０％ ；二线城市同比微涨０? ４５％ ，其中南京、厦门、杭州房价同比涨幅分别为７? ９０％ 、 ６? ５０％ 、 ５? ８０％ ；三线城市同比下跌２? ６６％ ，其中丹东、锦州、湛江同比跌幅分别为５? ３０％ 、５? ００％ 、 ５? ００％ 。图４　 ２０１３ ～２０１５年一、二、三线城市累计新房价格涨幅资料来源：中国指数研究院，国家统计局，中经网整理。从新房库存积压来看，一线城市库存去化取得积极进展，二线城市库存压力有所缓解，三线城市库存压力依然巨大。如图５所示，根据易居房地产研６２２房地产去库存，为什么？怎么办？究院监测的３５个典型城市①数据，截至２０１５年１２月末，一线城市新建商品住宅存销比降至８? ８个月，总体进入补库存阶段；二线城市存销比降至１１? ６个月，基本恢复合理水平；三线城市存销比依然高达１９? ０个月，库存去化效果总体不佳，三线城市库存积压是当前楼市“供大于求”的集中体现。图５　 ２０１３年至２０１５年末３５个典型城市中不同类别城市新房存销比资料来源：上海易居房地产研究院，中经网整理。从土地成交情况来看，一线城市由于土地资源稀缺及开发企业集中布局，呈现“量跌价涨”、地王频出的火爆行情；二线城市以分化为主，热点区域高价地频现；三、四线城市库存压力不断加大，土地市场异常低迷。如表２所示，根据中国指数研究院监测的３００个典型城市数据， ２０１５年，一线城市土地成交面积虽同比下降２５％，但土地出让金同比增长１％，楼面均价同比上涨１９％；二线城市土地成交面积同比下降２５％，土地出让金同比下降７％，楼面均价同比上涨１８％；三、四线城市土地成交面积同比下降１８％，土地出让金同比下降１９％。７２２① ３５个典型城市包括： ①一线城市：北京、上海、广州、深圳； ②二线城市：长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁； ③三线城市：淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。贵州房地产蓝皮书表２　 ２０１５年３００个典型城市中不同类别城市土地市场成交情况城市类型指　标成交面积（万平方米）出让金（万元）楼面均价（元／平方米）溢价率一线城市二线城市三、四线城市绝对量２５６４ ５１０５ ９１８０ ２７同比（％） －２５ １ １９上升２个百分点绝对量３３４５５ １０１３４ １５６５ １７同比（％） －２５ －７ １８上升１０个百分点绝对量４９６５２ ６５５４ ７５１ ８同比（％） －１８ －１９ １上升２个百分点资料来源：中国指数研究院，中经网整理。总体来看，当前困扰房地产业发展的库存问题主要集中在普通二线城市和绝大多数三、四线城市，供给偏紧的一、二线热点城市反而存在地价和房价上涨过快的风险。因此，即便“化解房地产库存”上升到国家层面的高度，类似于２００８年后的“一刀切”式“全面救市”也已不再适用。 ２０１５年１２月２８日，全国住房城乡建设工作会议明确提出要巩固房地产市场的向好态势，进一步落实地方调控的主体责任，实施分城施策、分类调控；２０１６年３月５日，政府工作报告首度提出“因城施策化解房地产库存”，将“因城施策”作为“化解房地产库存”的基础和前提。（三）投资低迷态势未见改善，稳定经济首先要稳定楼市由于库存积压、市场分化等问题仍在加剧，再加上资金紧张等因素的影响，开发企业投资信心总体不高。除聚焦一、二线热点城市销售目标完成较好的标杆房企外，普通中小房企大多以库存去化为绝对重心，拿地和投资决策异常谨慎，通过各种方式退出市场的房企不断增多。在此情况下，房地产开发投资增速持续大幅下滑，并已成为宏观经济、固定资产投资和地方财政收入增长的拖累。房地产开发投资一直是我国城镇固定资产投资的重要组成部分，但目前已成为拖累固定资产投资①增长的最主要因８２２① ２０１５年，全国城镇固定资产投资５５? １６万亿元，同比名义增长１０％，增速较上年同期下降５? ７个百分点。房地产去库存，为什么？怎么办？素。如图６所示， ２０１５年，房地产开发投资同比仅增长１? ０％ ，增速较上年同期下降９? ５个百分点，降至有记录以来最低年度投资增速；占城镇固定资产投资的比重降至１７? ４％ ，较上年同期下降１? ５个百分点，同样为近年来最低占比；对城镇固定资产投资增长的贡献率降至１? ９％ ，贡献率较上年同期下降１１? ４个百分点，远远低于２００９年的历史低值１１? １％ 。图６　 ２００５ ～２０１５年房地产开发投资完成额及增速资料来源：国家统计局，中经网整理。土地财政是地方财政的主要收入来源。 ２０１４年，全国土地财政收入①合计６? ５０万亿元，占地方财税收入②的比重高达５４? ９％。但随着土地市场的持续低迷，土地财政已难以维系。如图７所示， ２０１５年，房地产开发土地购置面积同比下降３１? ７％，土地成交价款同比下降２３? ９％；受此影响，全年国有土地使用权出让收入同比下降２１? ４％，俨然成为地方财税收入同比下滑的主要原因。房地产业关联度高、带动力强，是国民经济的重要支柱产业之一，但目９２２①②土地财政收入＝土地出让金收入＋房地产“七税”收入。地方财税收入＝地方本级财政收入＋土地出让金收入。 ２０１４年，地方财税收入合计１１? ８５万亿元，同比增长７? ５％，增速较上年同期下降１５? ５个百分点。 ２０１５年，地方财税收入合计１１? ５５万亿元，同比下降４? ２％。贵州房地产蓝皮书图７　 ２００５ ～２０１５年房地产开发土地购置面积及增速资料来源：国家统计局，中经网整理。前对宏观经济的带动作用已大大下降。从销售端来看， ２０１５年，商品房销售额为８? ７万亿元，创历史新高，同比增长１４? ４％，带动房地产业增加值同比增长３? ８％，增速较上年同期提高１? ８个百分点。但从开发端来看，房地产开发投资低迷严重拖累了上下游关联产业的增长。如图８所示，２０１５年，建筑、建材、钢铁、家具工业增加值同比分别增长６? ８％、 ６? ５％、５? ４％、 ６? ９％，均为近年来最低增速。尽管同期房地产业增加值对ＧＤＰ增长的贡献率有所上升，但综合考虑开发投资增速的大幅下滑及其产业关联带动作用的明显减弱，房地产业对宏观经济增长的实际贡献率必然是下降的。根据渣打银行的估计， ２０１１年房地产及相关产业为中国ＧＤＰ增长贡献了３个百分点， ２０１５年的贡献或仅为１? １个百分点， ２０１６年可能降至０ ～１个百分点。可以看出，房地产业的下行调整已成为影响宏观经济增长的最主要因素之一。当前，我国宏观经济已进入新常态，在经济结构调整取得实质性进展前，房地产业仍将是国民经济的重要支柱。在经济增长动力不足、下行压力加大的严峻形势下，房地产业如果再失速下滑，或成为压倒经济的“最后一根稻草”。因此，为稳定经济增长预期、防范系统性风险，中央高层罕见０３２房地产去库存，为什么？怎么办？图８　 ２００５ ～２０１５年房地产及其关联产业增加值增速资料来源：国家统计局，中经网整理测算。图９　 ２００５ ～２０１５年房地产业增加值对ＧＤＰ的贡献率注：房地产增加值对ＧＤＰ的贡献率＝当年房地产增加值增量／ ＧＤＰ增量，房地产开发投资对城镇固定资产投资的贡献率＝当年房地产开发投资增量／城镇固定资产投资增量。资料来源：国家统计局，中经网整理测算。地频繁提及“房地产”，并将“化解房地产库存”作为２０１６年经济工作的五大任务之一。尽管我国宏观经济增长不能再依赖房地产业，但房地产业的健康稳定运行有助于促进宏观经济软着陆，并将为经济转型调整创造适当的时间和空间。１３２贵州房地产蓝皮书二　当前房地产如何去库存？近期中央高层频繁对房地产去库存做出明确指示，为楼市奠定了宽松的政策基调。与２０１５年“稳定住房消费”，突出需求侧刺激相比， ２０１６年中央“化解房地产库存”将在供需两侧同时发力，在积极扩大有效需求的基础上，着力加强供给侧结构改革。在需求侧，当前已出台的政策主要集中在放宽限购限贷措施、降低二套房首付比例、放松住房公积金政策、购房补贴与税费减免等方面，下一步将根据实际情况，继续解除不必要的限制，减轻购房者负担，促进合理购房需求顺利释放，通过扩新增、解限制、降成本、加杠杆、调公积、减税负、增补贴等政策组合拳，扩大有效需求，激发改善需求，从需求侧消化库存。在供给侧，当前已出台的政策主要集中在鼓励库存压力较大的城市减少住宅用地供应、允许开发企业调整土地用途和在建项目住房户型、推进棚改货币化安置等方面，下一步各地将根据实际情况，加大上述政策执行和贯彻力度，通过疏堵结合、增减有度、提升品质、鼓励降价、减轻税负、促进重组等政策组合拳，控制新增供给，优化供给结构，从供给侧化解库存（见图１０）。就其影响来看，要实现短期内“化解房地产库存”的目标，仍将主要依靠信贷政策、公积金政策、财税政策、棚改货币化安置以及开发企业降价等最直接有效的措施。从中长期来看，加快农民工市民化有助于扩大有效需求，大力发展住房租赁市场、优化住房结构及品质有助于扩大有效供给，但与短期去库存任务在时间上并不匹配，短期内促进库存去化的效果不宜过分夸大。（一）加快农民工市民化，扩大有效购房需求人口是住房需求的根源。 １９９８年“房改”以来，随着城镇化水平的提高、劳动年龄人口的增加，我国房地产业实现高速发展，城镇居民基本居住需求得到一定的满足。而最新的人口年龄结构数据显示，房地产业赖以生存２３２房地产去库存，为什么？怎么办？图１０　房地产去库存的主要措施资料来源：中经网整理。的“人口红利”正在逐步消失，行业发展已陷入增长瓶颈。如图１１所示，一方面，劳动年龄人口（１５ ～５９岁）总量正在下降，预计２０２０年将降至９? ２０亿人，较２０１１年的峰值减少０? １６亿人；另一方面，购房适龄人口（２５ ～４９岁）总量也已达到峰值，预计２０２０年将降至５? ４３亿人，较２０１５年的峰值减少０? ２５亿人。另据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的调查报告，目前我国自有住房拥有率已达９０％，远超世界６０％左右的水平。在此情况下，如何增加城镇人口尤其是城镇户籍人口，进而扩大有效购房需求，成为化解房地产库存的关键所在。 ２０１５年１１月１１日，国务院常务会议提出要以加快推进户籍制度改革带动住房、家电等消费； １２月１４日、２１日，中央政治局会议、中央经济工作会议均提出要通过加快农民工市民化，扩大有效需求，稳定房地产市场。 ２０１６年３月５日，政府工作报告也提出要“加快农业转移人口市民化” “深化户籍制度改革” “扩大新型城镇化综合试点范围” “发展中西部地区中小城市和小城镇”。３３２贵州房地产蓝皮书图１１　 ２０１０ ～２０２０年劳动年龄人口与购房适龄人口注：以上数据基于２０１０年第六次人口普查数据延续推算，未考虑人口死亡情况。资料来源：国家统计局，中经网整理。“加快农业转移人口市民化”主要有两层含义：一是放宽城镇常住人口落户条件，并让其享有均等的基本公共服务；二是大力发展中小城市和小城镇，促进产城融合，让更多的农业转移人口就近就业，创业定居。但实际上，受各种因素制约，不管是哪个层面在短期内均难以实现，尤其新型城镇化是一个相对漫长的过程。因此，就短期来看，通过“加快农业转移人口市民化”来化解库存的效果或并不明显。尽管如此，制度环境的改善仍有助于吸引农民工进城，进而对房地产库存去化形成一定的支撑。如图１２所示， ２０１５年，全国城镇人口新增２２００万人，较上年同期大增４０５万人，为近年来第三高点，对楼市的回暖起到良好的助推作用。但客观来看，未来几年新增城镇人口能否保持高位，还存在较大的不确定性，仍需要相关政策的推进。（ 二）继续加大信贷支持，用足用好住房公积金资金是房地产业发展的“血液”。如图１３所示， ２０１４年，房地产行业下行调整与稳中偏紧的货币政策也有较大关系，全年Ｍ２增速降至１２? ２％的历史低位，商品房销售面积同比下降７? ６％。之后，随着货币政策的放松，４３２房地产去库存，为什么？怎么办？图１２　 １９９８ ～２０１５年新增城镇人口与商品房销售面积资料来源：国家统计局，中经网整理。尤其是２０１４年１１月以来的六次降息、五次降准，楼市销售才呈现恢复性增长。 ２０１５年， Ｍ２增速回升至１３? ３％，同期商品房销售面积增速也回升至６? ５％。值得注意的是，与金融危机前依靠投资投机性需求、金融危机后依靠首套自住刚性需求相比， ２０１５年楼市的回暖在很大程度上依靠改善性需求的释放，其中二套房信贷和税费政策的放松起到了良好的刺激作用。图１３　 ２０１３年以来Ｍ２、社会融资总额、商品房销售面积累计增速资料来源：中国人民银行，国家统计局，中经网整理。５３２贵州房地产蓝皮书也就是说，除通过“加快农民工市民化”扩大新增有效需求外，通过更为宽松的信贷政策释放改善性需求或更加直接有效。一是降成本、加杠杆，继续加大信贷支持力度，支持首套刚需、二套改善等合理住房需求。２０１５年，我国ＧＤＰ增速降至６? ９％，这是１９９０年以来全年ＧＤＰ增速首次跌破７％，宏观经济下行压力陡增。为稳定经济增长预期，货币政策趋于进一步放松，央行将通过各种措施释放流动性、降低资金成本。 ２０１６年２月２日，央行、银监会联合发布房贷新政，非限购城市首套房最低首付比例由２５％降至２０％，二套房最低首付比例由４０％降至３０％，预计对应的房贷利率未来也存在下调空间，主要体现为利率折扣力度的加大（见表３）。二是调公积，用足用好住房公积金，充分发挥其盘活和带动效应。住房公积金是盘活市场存量资金、支持合理购房需求的主要资金来源之一，也是中央和地方政府控制力最强的政策领域。 ２０１５年１２月２８日，全国住房城乡工作会议明确提出要“进一步用足用好住房公积金”。截至目前，二套房公积金贷款首付比例已降至２０％，未来再度下调的空间已不大。下一步公积金政策的重点仍将放在扩大覆盖群体、降低使用门槛、稳定缴存规模、提高贷款额度、加快审批流程、推进异地互认、鼓励组合贷和商贷贴息等方面，部分条件相对成熟的地方政府还将试行住房公积金信贷资产证券化，构建住房储蓄银行等，以释放更多的资金支持合理购房需求。表３　商品房购房贷款最低首付比例（２０１６年２月）单位： ％类　别首套房二套房结清首套房贷款未结清首套房贷款商业贷款（限购城市） ３０ ３０ ４０商业贷款（非限购城市） ２０ ２０ ３０公积金贷款２０ ２０ ３０资料来源：中国人民银行，中经网整理。（三）积极调整财税政策，加大交易税费减免力度除信贷政策外，对住房需求刺激效果最明显的是财税政策。 ２０１５年３月３０日，６３２房地产去库存，为什么？怎么办？财政部、国家税务总局发布通知，个人购买二手普通住房免征营业税年限由５年降至２年，在较大程度上推动了一、二线热点城市二手房交易量的快速增长。统计数据显示， ２０１５年，北、上、广、深二手住宅成交量同比涨幅分别高达９０％、 １００％、 ４０％、 ６０％以上，远高于同期新建商品住宅成交量涨幅。为继续支持合理住房需求、盘活市场存量住房，预计未来房地产交易相关财税政策仍有较大的放松调整空间。 ２０１６年３月５日，政府工作报告明确提出要“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求”。一方面，普通住房、二套房认定标准有望进一步放宽，与之对应的契税税率或有所下调，如取消首次购买９０平方米以下普通住房契税，将购买二套普通住房的契税税率降至１％，适当降低非普通住房契税税率（见表４），因“换房”需要购买普通住房的免征契税等。 ２０１６年２月１９日，财政部、国家税务总局、住建部联合发布新政（见表５），将购买首套１４４平方米以上非普通住房契税税率由３％降至１? ５％，将非一线城市购买二套９０平方米以下住房契税税率由３％降至１％。表４　房地产交易环节契税政策调整（２０１６年２月）单位： ％城　市住房面积首套房二套房调整前调整后调整前调整后非一线城市一线城市９０平方米以下１不调整９０ ～１４４平方米１? ５不调整１４４平方米以上３ １? ５９０平方米以下１不调整９０ ～１４４平方米１? ５不调整１４４平方米以上３ １? ５３ １３ ２３不调整资料来源： 《关于调整房地产交易环节契税　营业税优惠政策的通知》，中经网整理。另一方面，二手房交易涉及的个人所得税、营业税也有下调空间，如个人因“换房”需要出售家庭唯一住房直接免征个人所得税，出售非唯一住７３２贵州房地产蓝皮书房免征个人所得税年限由５年降至２年，或由差额的２０％征收改为全额的１％征收；个人购买二手普通住房免征营业税年限由２年降至１年，或免征年限不变，由全额征收营业税改为差额征收营业税等。 ２０１６年２月１９日，财政部、国家税务总局、住建部联合发布新政（见表６），将非一线城市购买二手非普通住房免征营业税年限降至２年，与普通住房同等对待。与此同时，购房贷款利息抵扣个人所得税也有望加快推进。 ２０１６年３月全国两会期间，全国人大代表、广州越秀集团有限公司董事长张招兴建议，加快推进“购房贷款利息抵扣个税”，用住房个贷利息有限额地冲抵个人所得税；财政部部长楼继伟在答记者问时表示，将循序渐进地实施个人所得税新体系，新体系下房贷利息、教育和抚养子女费用将可减税，预计最早将于２０１７年付诸立法。表５　房地产交易环节营业税政策调整（２０１６年２月）城　市住房年限调整前调整后非一线城市一线城市不足２年的住房全额征收２年以上普通住房免征２年以上非普通住房差额征收不足２年的住房全额征收２年以上普通住房免征２年以上非普通住房差额征收不调整免征不调整资料来源： 《关于调整房地产交易环节契税　营业税优惠政策的通知》，中经网整理。实际上，如图１４所示， ２０１５年以来，各地均积极调整财税政策，采取财政补贴、契税减免、资金奖励和调整普通住宅标准等方式稳定市场预期。其中，六安、宁波、江苏、眉山等地加大财政补贴，佛山、兰州等地出台税费减免措施，杭州、云南、宁波、大连、上海松江区等地出台鼓励高层次人才的购房或租赁补贴措施；泸州除给予购房财政补贴外，还对个人住房按揭贷款给予利息补贴。进入２０１６年后，预计各地将采取更大幅度的财政补贴、契税减免等措施鼓励高素质人才、高校毕业生、有固定工作的非户籍人口买房定居。 １月８３２房地产去库存，为什么？怎么办？２２日，四川眉山出台更大力度的补贴政策，凡购买城区内１４４平方米以下的新建商品住宅，均可享受每平方米５００元的补贴，同时还可享受水、气、电视入户及房屋登记等费用方面的优惠。 ３月全国两会期间，全国人大代表、四川省住建厅厅长何健表示，眉山市对农民购房进行补贴的方式有效促进了当地楼市去库存，四川省２０１６年将向除成都市外的所有地区推广“眉山模式”。图１４　 ２０１５年主要省市房地产相关财税政策调整情况资料来源：中经网整理。（四）实施“因城施策”，取消过时的限制性措施目前，房地产业的本质问题并非全局性的供过于求，而是区域分化背景下的结构性过剩。由于各地库存及供需状况存在较大差异， “一刀切”式的调控手段已不再适用。 ２０１６年３月５日，政府工作报告明确提出要“因城施策化解房地产库存”，将“因城施策”作为“化解房地产库存”的基础和前提。因此，与２０１５年偏向于全局宽松的“救市”政策相比，未来的楼市调控将更加突出“因城施策”，相关政策重心将集中在库存压力最大的普通二线城市和三、四线城市。除一、二线热点城市外，非热点城市将积极贯彻中央经济工作会议的精神，取消过时的限制性措施，尤其是取消对多套房购买的行政及信贷限制，取消此前的户型比例限制，放宽非户籍人口购房租房的资格限制等。与此同９３２贵州房地产蓝皮书时， ２０１５年３月２７日，国土部、住建部发布通知，要求住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的市县控制住房及用地供应规模，优化住房及用地供应结构。预计２０１６年将有更多的城市主动减少住宅用地供应、调整土地利用规划，并千方百计地去库存，将符合条件的在建、已建、未建商品住房项目转为棚改安置房和公租房房源。此外，部分城市还将通过积极承接大中城市产业转移、完善基础设施建设和基本公共服务等间接措施，从根本上吸引就业人口定居，进而加快库存去化。相比之下，房价高涨的一线城市不仅不会取消现有的限制性措施，甚至可能进一步收紧调控政策，尤其是出手打击愈演愈烈的场外配资、炒房投机、违规交易等行为，以及部分开发商的捂盘惜售行为，以限制房价过快上涨。比如，此前限购条件最宽松的深圳，可能将非本地户籍人口购房的社保缴纳年限由１年变为３年，同时一线城市采取相关措施限制中介及投机者超高杠杆炒房行为。 ２０１６年２月２６日，深圳市规土委公开表示，深圳正在研究有关房地产调控政策，将继续执行住房限购政策，严格控制投资投机需求； ２８日，上海市住建委表示，住建部门将对散布不实信息的房地产中介机构予以严肃处理，同时还有消息称上海二套房贷将会收紧。同时，面对新房库存紧张及日趋豪宅化等问题，一线城市将致力于优化供给结构。一方面，盘活存量建设用地，提高现有土地利用效率，继续增加普通商品住房供给和市场化保障房房源。 ２０１６年２月２３日，上海市规土局发布新政，要求加大商品住房用地中小套住房供应比例，中心城区不低于７０％，郊区不低于６０％。另一方面，完善租房及二手房交易市场，探索租售并举的住房制度，引导部分新房需求转入存量房市场，缓解新房市场供需压力。此外，北、上、广均制订了人口控制目标，北京提出２０２０年常住人口控制在２３００万以内，上海提出２０２０年常住人口不超过２５００万，广州提出适度控制人口规模。预计控制人口及产业外迁相关措施也有助于改善一线城市土地及住房供需矛盾突出的局面。２０１６年３月全国两会期间，住建部部长陈政高在答记者问时表示，住建部正与北、上、广、深４城市密切沟通联系，这４个城市承担调控主体责０４２房地产去库存，为什么？怎么办？图１５　不同地区楼市供需侧调控相关措施资料来源：中经网整理。任，正想方设法稳定市场。做法包括：实行严格限购政策；执行严格的差别化税收和信贷政策；增加土地供应面积，及时披露信息，稳定信心；增加中小套型住房供应数量，搞好保障性住房建设；打击交易违法违规行为；正确引导舆论主动发声，稳定人心、稳定预期、稳定市场。发改委主任徐绍史也表示，当前一、二线城市房价上涨速度较快、幅度较大，需要通过加快推进保障房建设和棚改，增加住房供给，采取诸如限购等行政措施以及经济政策等，抑制不合理投机性需求，限制房价过快上涨；国土部部长姜大明也表示，将充分发挥政府土地收储功能，采取分类调控的原则，增加一线城市土地供应面积，防止异常交易推高房价。（五）推进棚改货币化安置，优化住宅结构及品质除区域层面的结构性问题外，产品层面的结构性问题也异常突出。从１４２贵州房地产蓝皮书一、二线热点城市来看，地价攀升助推豪宅化倾向，高端住宅存在过剩风险，而普通商品住房供应已相对紧张；从非热点城市来看，普通商品住房供给过剩，而保障性安居工程建设任务依然较重，部分地区在大规模建设保障房后存在“空置” “无人认领”等局面；从住房品质来看，大众化的、只能满足基本居住需求的住房供给占绝对主体，性价比高、配套齐全、环境优美、服务优良的普通优质住宅供给相对有限。因此， “化解房地产库存”不仅需要需求侧的刺激，还需要从供给侧发力，着力解决深层次的结构性问题。除控制新增住宅用地供给外，还需要打通保障房与商品房之间的通道，通过市场化手段将保障房的需求与商品房的库存进行有效对接。同时，从规划层面优化住宅和用地供应结构，停止大规模新建保障房项目，提高刚需住房、改善性住房的供给比重。鼓励调整符合条件的未开工刚需住房户型结构，以便后期转为棚改安置房和公租房。提高改善性住房的品质和服务水平，以激发改善性购房家庭的现实需求。目前，新一轮更大规模棚改已经启动， ２０１５ ～ ２０１７年将改造包括城市危房、 “城中村”在内的各类棚户区住房１８００万套， “十三五”时期将改造２０００万套。但就最新形势来看，房地产行业已经进入“结构性过剩”的新态势，大规模新建保障性安居工程已不现实， “货币化棚改”将成为下一阶段的政策重点，预计各地将着力提高棚改货币化安置比例，同时加快实现公租房货币化。 ２０１５年１２月２８日，全国住房城乡建设工作会议明确提出，要继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例；实现公租房货币化，通过市场筹集房源，政府给予租金补贴。 ２０１６年３月５日，政府工作报告也提出要提高棚改货币安置比例。考虑到“货币化棚改”可以将过剩的商品房供应与庞大的住房保障需求进行直接对接，有望成为短期内最有效的去库存措施。据统计， ２０１５年，主要省市制订的棚改货币化目标多为安置比例达到或不低于４０％； ２０１６年对应目标大多提升为不低于５０％ （见图１６）。其中，贵州、湖南、江苏、山东、安徽、江西等省均发文提出要加大货币化安置力度， ２０１６年棚改货币化安置比例不低于５０％，福建甚至提出棚改货币化安置比例不低于７０％２４２房地产去库存，为什么？怎么办？的目标。整体估计， ２０１５年全国棚改货币化安置比例或为３０％左右，预计２０１６年有望升至５０％左右。 ２０１６年，城镇棚户区住房计划改造６００万套，若按５０％的货币化比例计算，棚改安置房货币化将达到３００万套，假定每套房６０ ～６５平方米，将能消化２亿平方米左右的商品房库存。图１６　 ２０１６年部分省市棚改货币化安置比例目标资料来源：中经网整理。（六）鼓励开发企业降价，促进房地产业兼并重组无论是上文提到的信贷政策还是财税政策，其实质都是降低首付压力及购房成本，以激发现实及潜在的购房需求。但从根本上来看，开发企业降价才是最直接、最有效的去库存化手段。 ２０１５年１２月２１日，中央经济工作会议明确提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。但其中有两方面的问题将影响开发企业降价的主动性：一是消费者买涨不买跌的心理，可能导致去库存化形势进一步恶化，而且大幅降价也可能引发老业主打砸维权等事件；二是土地成本及行业税费居高不下，开发企业已经支付了庞大的土地出让金、各项税费、银行利息、建安成本等，降价可能导致企业利润率的进一步下滑甚至亏损，还可能因项目抵押价值而被银行停贷断贷。３４２贵州房地产蓝皮书因此，开发企业降价一般都是形势所逼或政府要求，主动降价的可能性相对较小。在此情况下，未来需要政府让渡部分利益，以缓解房企开发成本刚性上涨的压力，继而逐步恢复其投资信心。实际上，只有开发成本下降，企业的利润空间得到一定的保证，其调整营销策略的弹性才可能提高。从目前来看，对企业减税降负是最可行的措施，而这也是供给侧改革的重要组成部分。 ２０１６年１月１８日，重庆市率先发布了减税降负政策：对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由２０％调整为１５％，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由３? ５％调整为２％，普通住宅土地增值税预征率执行１％，对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地，暂不征收城镇土地使用税。 ３月５日，政府工作报告提出要“全面实施营改增，从５月１日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业”。通过营改增政策的落实，一些业务操作规范、各类收支票据齐全、财务健全的房企，将更容易享受减负所带来的政策利好。值得注意的是，进入去库存化的新阶段后，购房者将更注重性价比、住宅品质和配套服务等，资金实力雄厚、营销策略创新、产品定位准确、住宅品质优良的品牌房企将脱颖而出，获得更大的市场份额；而以往盲目举债拿地、不注重产品品质和营销创新的传统房企则将因库存去化不力、资金链断裂而被市场淘汰。在此过程中，为防止中小房企资金链断裂带来的大面积违约及烂尾，应鼓励开发能力强的品牌房企择优对这些中小房企进行兼并重组，以凭借其资金实力、运营能力、营销创新等盘活和改造现有土地和项目，最终实现顺利去化，确保楼市去库存化阶段的平稳过渡，这同样是供给侧改革的重要内容。 ２０１５年１２月，中央经济工作会议和全国住房城乡工作会议均提出要促进房地产企业兼并重组，提高产业集中度。４４２
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