我们家一处住宅经法院判决由几个人共有，每人占几分之几的，但是现在房产证只有一份，而且名字还是去世的父亲的。如何去办理共有房产证，是不是拿法院判决即可？
暴跌后的第一次好长时间没有天天瞎挂
我对上面的回答有质疑,以我的经验应该是:
1)拿着法院的判决书和原房本，以及几个共有人的身份证先到当地的公证机关做"公证".
2)拿到公证机关的"公证书"后,才能去办理共有"房产证".
其他答案（共3个回答）
判决到房屋所在区县土地局办理，同时提交原房主（去世的父亲）的死亡证明以及其他继承人书面同意放弃继承权的证明（有些地区要求该证明经过公证处公证）。
判决书对户籍民警来说，在迁户口问题上确实是没有用的，但对你来说是有用的；你首先要把房产证办下来，再去迁户口；问题是现在有一个伯母死亡导致该10%的产权不明而无法...
办理《房地产权证》需提供的资料：
1 、《商品房买卖合同》原件
2、 购房发票原件
3 、交易鉴证证明书原件
4 、完税证明（现为办证证明）原件
5 、办证申请...
1、主房产证是全部权利的证件，用于证明房产权和对外变更权利。
2、共有证是共有人持有的个人权利份额证书，不能对外，只能对内。
3、共有人与产权代表人即主房产证上...
房产证上增加共有人，意味着房产的一部分转移给他人，应办理房产转移登记。分两种情况：夫妻共有房产的转移和非夫妻间的产权转移的，需要夫妻双方携带身份证、结婚证、房地...
我和老公于2003年相识，老公于2004年购买了一套商品房，当时我父母和老公各出了一部分首付款，余下的办理了商业贷款，户主为老公的名字。2006年6月，我和老公...
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这个不是我熟悉的地区
相关问答：123456789101112131415【调研报告】关于涉“农民房”纠纷案件的调研报告——以杭州法院民事判决为样本发布日期：浏览次数：字号：[
]关于涉“农民房”纠纷案件的调研报告——以杭州法院民事判决为样本 杭州市中级人民法院课题组 近年，随着杭州城市化建设步伐的不断加快，五水共治、三改一拆等重点工作和工程项目持续推进，涉及大量农村集体土地上“农民房”的征收拆迁和异地安置，“农民房”由以前无人问津的丑小鸭突变为受人追捧的香饽饽，经济价值凸显。受巨大经济利益驱动，涉及“农民房”的案件纠纷不断涌现，且类型各异。由于现行法律、司法解释对涉“农民房”纠纷案件尚无明确的裁判规范，各地法院认识不统一，导致案件处理上也五花八门。本调研立足于杭州地区审判实践以及地方政策执行情况，以当前较为普遍的合法审批与违章搭建并存情形下“农民房”确权标准及分割使用方法作为调研重点，从涉“农民房”问题裁判现状、相关法律规定的演进过程、监管困境等切入，尝试梳理出符合法律精神、贴合实际的裁判规则，并就如何实现行政监管、确权登记与司法裁判的相互衔接、形成有效合力提出意见建议，以期对涉“农民房”纠纷加以有效规制，并对当前的城市化建设以及农村宅地流转试点提出有益的解决思路。一、涉“农民房”案件概况及审判现状实践中，涉“农民房”案件诉讼案由主要有分家析产纠纷、所有权确认、离婚、共有物分割、法定继承、返还纠纷、房屋买卖、排除妨害等等，其中最典型的当属分家析产纠纷。案例：2004年王某与妻子汤某、儿子及母亲因征地拆迁，经审批准予建造落地面积93平方米的三间三层房屋，而实际建成的房屋为三间四层。房屋建成后，王某、汤某陆续搭建若干间附房。2012年王某与汤某离婚，汤某提起诉讼，请求对落地面积93平方米共三间四层的主房及附房进行分割。统计表明，诸如上例的分家析产案件的增长率明显高于同期民事案件的总体增长率（见表一）。据统计，杭州地区以分家析产为代表的涉“农民房”纠纷案件改判率除2015年外，均远高于当年度民事案件的总体改判率（见表二）。表一：年度杭州地区分家析产案件一审收案情况表年度收案数较上年增长率民事案件分家析产民事案件分家析产201291579227∕∕201387617241-4.33%6.17%20149910127813.11%15.35%201512726037328.41%34.17% 表二：年杭州地区分家析产案件二审改判情况表年度结案数改判数改判率民事案件分家析产民事案件分家析产民事案件分家析产201262303035465.68%20.00%201369262341766.02%26.09%201474653546156.18%14.29%201589563852015.81%2.63%课题组通过随机抽取近年杭州市两级法院作出的98份涉“农民房”纠纷案件判决发现，对于涉“农民房”确权、分割使用纠纷案件，目前各法院裁判尺度很不统一，尤其是在涉及违法建造情形下，大致有以下几种处理方式：第一种方式是不关注房屋是否存在“违建”情形，以建房审批时的人口及出资出力状况确权，根据房屋的实际情况分割使用。例如萧山法院（2012）杭萧民初字第7095号案件，该案原告陈某诉请对案涉房屋一栋进行分割。案涉房屋的建造系当事人于2011年11月向街道及村委会提交报告，要求翻建3间3楼，但未进行审批，仅在街道办事处备案。房屋实际建成为架空层加3间3楼半，并建有室外楼梯由架空层至一层。法院根据建房出资状况判决陈某享有10%的产权份额，并对房屋及架空层，包括室外楼梯分割使用。第二种方式是注意到房屋存在“违建”事实，对合法批建部分确权，按当事人的分割诉请对房屋整体分割使用。如前述杭州中院（2014）浙杭民终字第1253号案件，该案原告汤某请求对主房及附房进行分割，实际建成的主房3间4层，属少批多建；附房未经审批，属违法建造。法院判决原告汤某对主房（合法审批的落地面积93平方米3间3层）享有7／24的所有权份额，并对主房及附房均具体分割使用。第三种情形是注重房屋合法批建为确权依据，对房屋分割使用请求全部或部分予以驳回。例如杭州中院（2013）浙杭民终字第2068号案件，该案中原告李某起诉要求对房屋按份确权，并分割使用。法院判决原告享有房屋（房屋面积以经审批的落地面积110平方米、3层为准）相应的所有权份额，对李某分割使用房屋的请求，则认为考虑到使用现状，要求双方自行协商处理，法院不作分割，对该诉讼请求予以驳回。又如余杭法院（2013）杭余民初字第915号案件，该案原告鲍某、李某某、李某起诉要求享有案涉房屋1/2份额，并请求分割使用。案涉房屋合法批建占地面积110平方米，3层。实际建成占地面积110平方米，4层。法院根据建房贡献大小及出资情况判令原告方享有1/3份额，对房屋1-3层根据实际情况分割使用，房屋第4层不在合法审批范围内，不予处理，故驳回原告其他诉请。二、成因分析（一）法律制度更迭变化我国土地管理法律制度经历过多次变革，农村宅基地及村民自住房屋的权属制度也相应发生过变化，大致经历过三个时期：1.“房地私有”期。1950年《土地改革法》及解放初期的规定，将当时没有分配给农民的土地确定归国家所有，但并未排斥农民对自住房屋及其所占土地的私有，土改时县级以上人民政府还颁发有《土地房产所有权证》。1954年《宪法》也规定“国家依照法律规定保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权”。日中国共产党第8届中央委员会第10次全体会议通过《农村人民公社工作条例修正草案》（通称的“六十条”）规定“生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖。”但其第四十五条也规定“社员的房屋，永远归社员所有。社员有买卖或者租赁房屋的权利。社员出租或者出卖房屋，可以经过中间人评议公平合理的租金或者房价，由买卖或者租赁的双方订立契约”。可见，建国初期至1962年“六十条”颁布这一期间，农村宅基地及其农民自住房屋均归农民所有。2.“房地分离”期。1962年“六十条”是新中国建立后的一部重要法律文献，也是集体土地所有权的来源。基于当时农村社会生产力低下以及农村劳动力紧张的现状，为了使农村从生产互助组过渡到人民公社而颁布的“六十条”，使中国农村兴起“带地入社”的热潮，即农民带着自己的私有土地加入人民公社，采“四固定原则”，即土地固定为集体所有、大型耕畜固定归集体所有、大型农器具固定归集体所有、劳动力固定为集体支配使用。至1982年《中华人民共和国宪法》（简称82《宪法》）颁布实施，其中第十条明确规定“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”，土地私有制被废除，个人不再享有土地所有权，土改时期颁发的《土地房产所有权证》中涉及的土地不得作为土地私有权利的法律凭证。1982年国务院《村镇建房用地管理条例》初步确立了农村个人建房应办理申请、审查、批准手续的制度，虽未明确“宅基地使用权”这一法律概念，但农民对宅基地的使用也尊重一种事实状态和习惯性的认知。而对村民自住房屋的所有权，从82《宪法》第十三条“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”，直至2004《宪法》修正为第十三条“公民的合法的私有财产不受侵犯”、“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”，国家对合法的房屋始终予以保护。3.“房地结合”期。1987年《土地管理法》实施，其第七条规定“国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用”，正式确立了个人申请依法取得土地使用权的制度。1987年《土地管理法》实施后，直至2007年《物权法》将“宅基地使用权”归类于用益物权，明确提出“宅基地使用权”这一法律概念后，农民依法取得宅基地使用权，宅基地使用权人对依法利用宅基地建造的住宅及其附属设施享有所有权，当属现行法律制度下的共识。此外，有关村民建房审批制度也经历过三个时期：年期间，村民建房根据国务院《村镇建房用地管理条例》的规定，经生产队、生产大队签署意见，由人民公社审批；1987年《土地管理法》实施后，村民建房须经乡镇人民政府审批；1999年《土地管理法》修正后，村民建房则由县级人民政府审批。（二）行政监管难题1.“少批多建”是常态。根据现行《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城乡规范法》以及地方性法规的规定，县级以上地方人民政府的土地行政主管部门经授权负责辖区内的土地管理和监督工作。集体土地用于非农建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。村民在宅基地上建房的申请、审批工作实际由区、县级土地管理部门负责。土地管理部门在村民私人建房的具体规定上需要考虑传统习俗及当地村民的实际需求，因此审批的房屋占地面积、层次与地方性法规规定的面积、层次往往存在出入，加之村民对政策掌握上普遍存在的打擦边球现象，实际建成的房屋面积、层次、结构往往超过政策许可的范围，因此大部分“农民房”合法批建部分与违法建筑交织混同，少批多建成为普遍现象，法院在具体确权及分割时难以进行区分。比如杭州市拱墅区土管局《关于对已批准的农村私人建房的管理规定》（2001年颁布）中规定，“农村私人审批建房层次为三层，其室外地平面至房屋沿口底板总共高度为11米以内。即：地面架空层应控制在2米以内（地平面上下各为1米），第一层高度控制在3.5米以内；第二层高度应控制在3.3米以内；第三层高度应控制在3.2米以内。沿口以上不得有架空层，沿口至坡屋尖顶高度应控制在2.5米以内。”“房屋正面阳台最大挑出不超过1.5米，……其他三面不得有任何外挑物……”。审批的建筑面积、层次为放样面积×3，而政策允许存在高度2米以内的架空层、第三层向上延伸的2.5米斜顶，以及房屋正面挑出1.5米。但实际建成的房屋往往变通为房屋正面超过1.5米挑空、房屋背面挑空、第三层向上延伸部分单独成层，实际建成的房屋为五层。经实地调查，该社区村民中244户均是在年期间按村里的统一规定建造房屋，结构、层次基本一致，包括2001年之前建成房屋在内的全部256户均存在少批多建的状况，土地管理部门均未颁发《集体土地使用证》。2.权属登记发证陷入停滞。因《物权法》的实施及配套权属登记制度的落实，城市国有土地及其地上建筑物，产权登记制度完善，权属登记证书记载事项与房屋实际状况能够一一对应。而“农民房”案件当事人提供的《建房用地审批表》等证据中所记载的信息有限，且实际建成房屋往往与审批内容存在出入，法官遇到此类案件的房屋确权诉请，总是盼望能有合法的权属证书。然而经走访调查，杭州地区的“农民房”普遍在2000年前后重建、翻建，大多数均无权属证书。随着城市化进程的推进，杭州地区，尤其是城区，绕城公路范围内的集体土地大规模纳入规划圈，涉及宅基地使用权的《集体土地使用证》，土地管理部门很少颁发。即使从1991年《集体土地使用证》发证试点初期至今，“农民房”领有《集体土地使用证》的也不多见。杭州市区村民自建房屋1958年之前颁发的《土地房产所有权证》，在1958年之后曾进行换证，对土地性质加以区分。文革之后，1988年大登记过程中又对集体所有土地换发《集体土地建设用地使用证》。年期间，杭州市区曾推行试点工作，对村民自建房屋颁发《房屋所有权证》，但由于普遍存在少批多建情况，房管部门发证的前提是严格按照审批面积建房，对违建部分要拆除才可颁证，且该类房屋即使发证也不可抵押、买卖，因此市区村民无积极性，试点工作实际效果不理想，杭州市区范围内村民自建房屋仅仅发过几十本《房屋所有权证》，而该批农户多是龙井村等风景区，因原土管部门监督管理到位而不存在违建情形。2007年《物权法》施行之后，杭州市区范围内未对农户发过《房屋所有权证》。房管部门认为市区村民自建房屋的监督工作属于土管部门的职责，不属房管部门的职能范围。（三）行政管理中的确权登记与司法裁判中的确权分割界线不清《土地管理法》第十六条规定“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉”。土地权属争议由人民政府处理，当事人就宅基地使用权发生争议，也属行政确权的范畴。而当事人对宅基地上的房屋提出物权请求权是否属于行政确权，法律规定不明确，村民自建房屋的所有权登记发证工作目前也处于探索阶段，实践中此类纠纷多通过民事诉讼解决，因此形成了土地行政主管部门侧重于“管地”，司法裁判侧重于“管房”的局面。土管部门在行政管理中的宅基地确权系指农村宅基地的确权登记，依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《土地登记办法》、《土地权属争议调查处理办法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》及《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》等法律法规、政策性文件以及地方性法规、规章的规定，宅基地使用权的申请、审批和取得有标准流程。村民建房需要使用宅基地的，首先向本集体经济组织提出申请，并张榜公布。公布期满无异议，报经乡（镇）审核，再报县（区）土管部门审批。审批同意仍在本集体经济组织或村民小组张榜公布。分户、落户，自然灾害、村镇规划调整以及公共设施和公益事业建设而搬迁是符合宅基地申请条件的一般情形；未满18周岁、原有宅基地面积已达标准或能解决分户需要、转让出租房屋均不予批准使用宅基地。土管部门在具体发证时又区分不同情形：（1）按照不同的历史阶段对超面积宅基地进行确权登记发证。1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行确权登记；1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《》实施时止，农村村民建房占用的宅基地超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行确权登记；1987年《》实施后，农村村民建房占用的宅基地超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行确权登记，其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行确权登记。（2）符合规定分户建房标准而未分户，现宅基地不超过分户合计面积的，不作为超面积处理。（3）非农户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏注记“该权利人为非本农民集体成员”。（4）已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。（5）非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。（6）对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告15天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。（7）空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复的宅基地，不确定使用权。已确定使用权的，由集体经济组织报人民政府批准，注销土地登记，收回集体土地使用权。同时，宅基地确权登记所依据的文件资料也有明确规定（人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定；县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书；人民法院生效的判决、裁定或者调解书；当事人之间依法达成的协议；履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果；法律、法规等规定的其他文件等）。受“物权确认请求权”是一种诉权观点之影响，一些法院在审理涉“农民房”确权纠纷案件时，往往将确权纠纷的外延扩大化，认为物权请求权均由法院受理并裁判。因缺乏《房屋所有权证》，故法院根据《建房用地审批表》、《集体土地使用证》，结合法律法规对房屋权属进行认定。但《物权法》及《土地管理法》中仅有宅基地使用权的原则性规定，而其他规定的法律效力层级低，系统性及可操作性差，给案件裁判带来诸多不便。在案件审理过程中，法官仅围绕当事人所提供的证据查明案件事实，对村民建房用地申请、审批和取得流程不甚熟悉，对地方性法规、政策不甚了解，与土地管理部门的登记资料对接不甚通畅，加之杭州地区“农民房”大多未有《集体土地使用证》的现状，依据《建房用地审批表》等有限证据对房屋确权，将房屋、附属设施的分割均纳入案件审理范围，导致对宅基地使用权的判断存在偏差，甚至代行土地管理部门对宅基地的行政确权职能。比如杭州中院（2012）浙杭民终字第2301号案，该案中原告高某、莫某起诉要求分得房屋1/2所有权和使用权（包括天井），一审判决原告对房屋享有1/2份额，并根据实际情况对房屋（包括天井、屋前平台）分割“使用、收益”。二审又对房屋（包括天井、屋前平台）“使用”重新进行调整。该案争议房屋经审批占地面积95平方米，3层，实际建造为4层加地下室，存在少批多建情形。该案中的“天井”显然不在审批建房面积内，在未有《集体土地使用证》等证据证明宅基地使用权的情况下，对“天井”使用进行处置，缺乏依据，且代行土地管理部门对宅基地使用权的确权职能。又如杭州中院（2011）浙杭民终字第2295号案中，原告陆某起诉要求对房屋及附房进行分割，案涉房屋经审批占地面积100平方米，三间2层，实际建成超过占地面积100平方米，2层加阁楼，属少批多建；附房2间未经审批，属违法建造。一审判决认为“主楼在建造前虽经审批，但至今未取得集体土地使用权证，故不能确定是否按照审批依法建造。在当事人未依照法律规定为主楼登记权利时，主楼的建造不发生物权设立的法律效力，建造该房屋者不能取得该房屋的所有权”，但同时又认为“该房屋的事实存在能给建造者产生使用、收益等财产利益”，判决当事人之间就案涉房屋的所有权份额，并对房屋及附房分割使用。该判决理由有违《物权法》第三十条“合法建造的事实行为设立物权”之规定，判决中“未经登记不产生不动产物权效力”的理由与对房屋确权并予分割使用的结果存在矛盾。二审虽对该案予以维持，但判决理由从合法批建的角度予以调整。三、涉“农民房”案件的司法应对（一）依法依规是前提《民事诉讼法》规定的“确认民事权利义务关系”、平等民事主体之间的“财产关系”是“确认之诉”的基础法律规定，《物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”所确立的“物权请求权”，不仅使实体法与民事诉讼法有机衔接起来，使“确权之诉”有了实体法上的权利根据，而且为物权的归属和内容的确认可以在其他法定程序中进行提供了物权法上的依据。但是，应当明确物权的归属和内容并非仅由人民法院进行确认，行政机关同样是物权确认的确权主体。土地权属依法由行政机关进行确权登记，宅基地使用权的确认自然属于土地行政管理部门的职责范围。“农民房”的房屋确权，理论上也应包括行政确权和司法确权，行政确权包括经合法性审查后的初始确认登记和因交易、继承、析产等原因导致的变更登记，如对行政机关宅基地确权及房屋产权登记的具体行政行为存在争议，属于行政审判的范畴。但客观上“农民房”的产权登记少之又少，房屋确权主要通过司法途径完成。但必须明确，民事案件审理的重点是房屋的归属、权属份额的确定以及导致房屋权属发生变动的基础法律关系争议。当事人房屋确权、分割诉请中牵连宅基地使用权的确认、分割（比如庭院、道地），也必须以具有《集体土地使用证》或者合法宅基地使用权的其他证明材料为前提。在目前多数“农民房”仅有《建房用地审批表》而未领取《集体土地使用证》的现状下，法院不能代行行政职权，不应对宅基地权属进行确认，民事审判必须坚持合法性原则。在“农民房”普遍存在少批多建、合法违法面积混同情形下，不能不加区分直接判决房屋所有权的归属，否则就造成通过司法公权力确认了行政违法行为的合法性，是对违法利益的保护。案件经过审理，可以准确区分房屋合法、违法建造部分的，对涉及违法建造部分的确权、分割诉请，应予以驳回。案件审判中，法官除了依法适用《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律法规外，还应关注当地政府“农民房”建房政策。各区县人民政府对建筑占地面积标准、住宅层次、层高及间距等有具体规定，与《建房用地审批表》所载情况有时存在不一致（如余杭区2009年、2013年、2015年分别发布《余杭区农村宅基地使用权登记发证工作实施意见》、《余杭区农村村民建房管理办法》、《余杭区农村村民建房管理办法补充意见》对农户建房用地面积标准、建筑层数、建筑檐口高度、坡屋顶总建筑高度、辅房、外挑阳台、室外楼梯的建造均有明确规定），不能简单以《建房用地审批表》所载明的面积、层次为合法性标准。掌握当地“农民房”建房政策，也可以为案件正确处理拓展思路。（二）合理分割是实情“农民房”经审批建成后，各在册人口之间对房屋存在共同共有关系，因当事人约定的事由或者离婚、死亡等导致共有关系消灭的法定事由出现时，当事人可以请求对房屋进行分割。但“农民房”与城镇房屋相比，其流通受限，价值难以评估，同时“农民房”又是集体经济组织成员的最基本生活资料，具福利性，不可重复享受。其上述特点决定了“农民房”难以像城镇房屋那样采取变价分割、折价补偿的分割方式。而“农民房”作为一个完整的物权标的，就所有权进行实物分割也存在障碍，在目前的制度框架下，将房屋的共同共有关系变更为按份共有关系，并根据确认的份额对房屋的具体使用作出分配，是解决矛盾的可行方式。对“农民房”确认按份共有的权属份额在遵从依法依规的前提下，当事人要求分割使用房屋的诉请中往往包含有“违建”部分，这是此类案件面临的现实问题，如法院在具体案件审理时，对少批多建的农民房以不具有合法性为由驳回诉请或者仅对合法批建部分确定份额或比例，而不对房屋使用作具体分割，那么实际占有使用房屋面积较多的一方势必获取较大利益，相对弱势一方则可能利益受损，甚至难以保障弱势一方的居住权益。因此，我们认为当事人对少批多建的房屋请求确权，法院对合法批建的房屋确认按份共有的权属份额后，如当事人要求对房屋整体进一步分割使用的，应对少批多建的具体情形加以区分，分别处理为妥。（三）相互促进是趋势调研中发现，地方行政主管部门对宅基地确权登记制度落实到位、对“农民房”违法建造管理到位的地方（如杭州地区的桐庐、建德、淳安等县市），“农民房”确权、分割纠纷案件的处理难度相对较小。例如桐庐县政府及下属土地管理等职能部门对辖区村民建房的规定较为完善，全县开展农房“一户多宅”清理整治等行动，“无违建县”创建工作取得较好成效。制度设置中，《农村住房既有违法建筑特殊情况处置指导意见》、《桐庐县农村住房既有违法建筑有偿使用费收支管理规定》明确，对合法批建住房存在超批准占地面积、层次建设的违法行为中不宜实施拆除的超建部分违法建筑，需经当事人提出申请，办理有偿使用手续，对违法建筑存在相邻纠纷的，不得申请有偿使用，同时也规定违法建筑有偿使用的，应在规定用途范围使用，今后遇拆迁不作为安置补偿依据。《桐庐县乡村违法建筑处置若干规定》、《桐庐县“无违建县”创建工作违法建筑认定和处置规定》、《桐庐县农村宅基地管理细则》、《桐庐县防控和处置违法建筑责任追究暂行办法》、《桐庐县违法建筑认定和处置规定》已经形成体系，对宅基地使用权颁发《集体土地使用证》的情形比较常见，“农民房”申领《房屋所有权证》（集字号）的工作也在稳步推进过程中。根据《土地管理法》的规定和当前土地管理实践，土地确权（土地所有权、使用权和他项权利的确认）是各级人民政府的重要职责之一，包括制定和完善确定土地权属方面的法规和政策，处理土地权属争议和办理土地权属的登记造册、核发证书等。土地管理部门进行土地确权的基本原则“尊重历史，面对现实的原则；有利于生产和生活，有利于社会稳定的原则；政策和法律并用原则；分阶段、区别不同情况处理原则；权利设定一般法定原则”，法院在审理涉“农民房”案件时也可以参照适用。虽然在具体案件审理中，我们发现杭州市区的土地管理部门对“四到场”制度并未全面落实，对杭州市区农民房少批多建的乱象负有一定的监管责任，但从根本上来说，法院审判的功能定位与政府土地管理部门的工作职责不存在矛盾，而是应当相辅相成的。如前述分析中所提及的土地管理部门在具体发证时所区分的不同情形，其中的“82、87时间节点对超面积宅基地确权”、“未分户现宅基地不超过分户合计面积，不作超面积认定”可以作为房屋确权的“合法性”依据；“非农户口合法取得产权无变化的房屋”以及“继承房屋占用宅基地”等情形贯彻的原则，与人民法院对“农民房”确权、继承纠纷案件的审理思路也相一致。况且人民法院的生效判决、裁定、调解书也是土地管理部门宅基地确权登记的重要依据。另一方面，自日起，根据《杭州市人民政府办公厅关于加快推进全市不动产统一登记工作的通知》（杭政办函【号）的要求，杭州市住保房管局的房屋登记职责划入市国土资源局，由市国土资源局负责建立不动产统一登记制度，承担市区范围内的不动产统一登记工作，杭州市主城区颁发新的不动产权证书。市区范围内村民自建房屋所涉土地、房屋统一登记、发证，目前市国土资源局所属不动产登记局、不动产登记服务中心也正在积极调研中。因此我们认为，针对杭州地区“农民房”现状及具体案件审理中发现的土地监管所存在的问题，应引入“互通、互信”机制，通过多渠道沟通的方式，就审判中存在的难点以及农村集体土地权属争议的调处、土地登记资料的规范和完善等土地管理职责，包括杭州地区农村集体土地登记数据库建设等问题，进行充分沟通与研讨，相互借力，会有所收获，也会取得较好的示范效应。（四）具体裁判思路结合前述“农民房”建房实际和行政管理、司法审判现状，针对涉“农民房”纠纷案件，课题组提出以下具体处理方案供审判实践参考：1.经合法审批建造的“农民房”，当事人请求确权的，应根据审批政策、各方出资出力情况等因素确认按份共有的权属份额；如当事人要求进一步分割使用的，根据权属份额再结合生活习惯、使用便利等因素对房屋的具体使用进行分割，同时在判决主文中括号注明“不作为不动产权属登记依据”。理由：根据原告诉请，对合法批建的“农民房”在当事人之间确认相应的权属份额应无歧义，但该种情形下，实务中能否直接对房屋作出具体分割，判决两个以上的共有权人对房屋内的不同楼层或者房间分别享有所有权，存在重大争议。根据《物权法》第九十九、一百条的规定，对合法的共有房屋依照当事人的诉请进行分割，理论上“分割”系指分割所有权，而具体的分割方式为实物分割、变价分割、折价分割。《物权法》虽然没有“一物一权”原则的具体规定，但《物权法》第二条规定“权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”，物权的客体应有明确的范围和界域，对不动产所有权进行分割，分别设定所有权，在依照法律规定进行的同时，也必须符合不动产统一登记制度。“农民房”登记公示制度虽然还未得以落实，但对宅基地使用权和房屋所有权进行统一登记毕竟是大势所趋，如果法院根据当事人的分割请求对“农民房”的整体作具体划分，分别设定所有权，房屋的公共使用部位，如出入的门厅、楼梯间，厨房、卫生间将存在较大争议，设定的所有权之间的实际使用范围和界域会无法确定，而影响所有权人对物的直接支配和排他性的权利，因此我们认为不宜对“农民房”作具体、个别的所有权归属划分，而应根据房屋的现状分割使用。具体分割使用时，可对房屋共用部位作适当调整，由于房屋结构造成的使用面积与所有权份额无法完全对应，如面积差距较大的，可在不影响房屋主体结构的情况下，由分得面积较大一方给予另一方适当经济补偿。考虑到目前“农民房”难以评估的现状，具体补偿金额可由法官根据当地实际情况结合当事人的诉辩主张酌定。2.未经合法审批，擅自建造的房屋、附属设施等，当事人请求确权分割的，应驳回其诉讼请求。理由：此种情形属于违法建造。集体土地使用权未经行政机关审批而建造房屋、设施等，不仅违反行政管理秩序，且有可能因违法占地而构成侵权，即使房屋、设施等具有使用价值，也因行为本身不具有合法性而不能予以保护。司法审判“矛盾化解、定纷止争”的前提应是保护合法行为及合法权益。3.建房虽经合法审批但存在违建部分，根据《建房用地审批表》等证据可以明确区分房屋合法建造部分、违建部分的，对合法建造部分按上述第一种方案处理，对违建部分按上述第二种方案处理。理由：宅基地使用权的确权以及村民建房用地的审批权属于行政机关的职责，即使行政机关未对宅基地使用权进行确权登记，因有合法《建房用地审批表》等建房审批手续作为证据，也应认为宅基地使用权人对其所建房屋享有合法的“物权请求权”，其确权、分割请求在平等民事主体之间进行，且不属于行政机关确权登记范畴，在当事人未有仲裁解决的约定时，只能通过民事诉讼途径予以解决。如果在诉讼中经审理查明，对存在超规定层次、层高、面积等少批多建情形的房屋，可以区分房屋合法、违法部分的，则应对确权诉请作出回应，且根据房屋的现状在合法所有权的基础上，根据查明的房屋现状，即房屋结构、层次、总面积、房间面积、朝向、使用及出入状况，按有利于生产、方便生活的原则，对合法建造部分的房屋分割使用。需要注意的是，此种裁判方式需要兼顾行政管理方面的法律、法规以及当地政府的地方性规范、政策。4.建房虽经合法审批但存在违法建造部分，按现有证据无法区分合法部分、违法部分，即合法部分与违法部分存在混同的，仅对合法部分确认按份共有的权属份额；当事人要求进一步分割使用的，根据权属份额再结合房屋现状、使用便利等因素分割使用，同时在判决主文中括号注明“不作为不动产权属登记依据及实际使用人获得征收、征用、拆迁安置补偿、租赁等利益的合法性依据”。理由：法院应对合法部分房屋进行确权的理由与上述第三种处理方案相同。该种情形的难点在于房屋存在超过合法批建的占地面积、建筑面积等少批多建情形，房屋合法、违法部分混同，无法通过房屋合法面积和违法面积的区分对建造房屋这一民事行为的合法性作出事后判断，如采第二种处理方案，则导致对部分合法建造的事实作出否定性评价，也有拒绝裁判之嫌；而采第一种处理方案，则难以确定合法建造部分的具体指向，分割使用权又缺乏房屋整体享有合法所有权的基础，而且事实上给少批多建违法行为做了“嫁衣”，可能导致不当拆迁利益的获取及社会不良风气的形成。我们认为目前稳妥且可操作的处理方案是，对当事人所提房屋确权诉请笼统表述为“合法建造部分”按份额、比例进行确认，至于“合法建造部分”的具体指向，只能理解为处于待定状态，期待土地管理部门对宅基地使用权的范围、主房的占地面积、主房建筑面积作出明确认定或者房屋在今后征收、拆迁过程中转化为现实权益时，更便于区分并分配。在房屋具体分割使用时，则应认可房屋存在现实的居住利益，按照有利于生产、生活，减少矛盾的原则，按第一种处理方案对房屋进行分割使用，但不应表述为“使用权”，避免产生使用权基于合法所有权基础这一理论上的障碍。同时为了防止违法行为转化为合法权益，必须在判决主文中明确该种分割方式不得作为现实利益或者可期待利益的合法性依据。 “农民房”问题的形成与发展原因复杂，本次调研限于时间、精力以及搜集样本的范围，同时对于本地区“农民房”的历史及现状的掌握也仅是管中窥豹，无法全面完整地对“农民房”纠纷提出系统的规制意见，这也是本次调研中存有的遗憾。但本次调研通过对近年来审判实践以及地方经验的有益总结，提出的纠纷化解思路及裁判规则，在调研中经过反复论证，得到了较为普遍的认同，期望今后涉及此类案件纠纷的处理能够趋于统一、透明，能够为切实维护农民基本权益，促进城市发展和新农村建设提供充分的司法保障。（课题主持人：许米，系杭州中院副院长；课题组成员：张巧薇、杨逸强、王辉、傅东红、楼继文；执笔人：楼继文。）
房屋建设方通常是农村集体经济组织成员，且以户为单位向本集体经济组织申请建房用地，经由土地管理部门对房屋占地面积、建筑面积、层数等进行审核后进行房屋建设。因法律上并未对此类房屋给予明确的定义，理论及实务中多将此类集体经济组织成员基于其合法审批的宅基地土地使用权而建造的房屋统称为农村住宅或者农民房屋，为行文方便，本文统一简称为“农民房”。杭州中院（2014）浙杭民终字第1253号案件。杭州中院（2010）浙杭民终字第2960号案件即为其例。经走访杭州市江干区土管局，江干区从1991年始开展发证试点工作，每个乡镇有1-2个村试点，但试点村仅少部分发证。例如试点的闸弄口村至2003年70余户中仅发24本证，还有4本未领取，主要原因也是超建面积过多。根据杭州市房管局走访调查情况进行整理。参见梁慧星《物权法草案（第二次审议稿）若干条文的解释与批判》，《民商法学》2005年第8期，第13页。参见《中华人民共和国物权法条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第135页。如杭州中院（2015）浙杭民终字第125号案：该案中原告董某等三人请求确认案涉房屋西面，落地面积50平方米，从地下室至顶部归其所有。该房合法批建的落地面积114平方米，层数为一层。实际建造的房屋为地下一层142.5平方米，地上一层面积145.6平方米，地上二层133.3平方米，地上三层116.6平方米，总面积为537.9平方米。违法建房行为性质恶劣，甚至已超过少批多建的认识范围，法院对第一层进行确权分割未明确“经合法审批建造部分”，对其他明显违建的地下层、2-3层以使用、收益具有财产利益为由进行分割，显然违背合法性原则。如杭州中院（2013）浙杭民终字第357号案中，原告华某、孙某请求确认主房及附房相应份额，法院判决原告享有主房（包括架空层）及前附房相应产权份额，西附房原告享有相应的权利份额。法官在案件审理时已经注意到两间附房性质上存在差异，因此对前附房确认产权份额，西附房则确认权利份额，但判决书所反映的建房审批事实不清晰，如从“依法依规”入手则可以从合法性上对两处附房进行区分，判决结果也可避免模棱两可的状态。根据杭州市土管局《关于市区农村村民建房用地审批管理的意见》的规定，“四到场”是指杭州市区（不含萧山、余杭区）村民建房时土管部门“定点到场、放样到场、砌基到场、竣工验收到场”的工作制度。具体工作方式为：申请建房用地者拆除旧房后，由乡（镇）土管所派员按照批准的规划用地条件进行实地放样，并在砌基时进行现场监督，房屋竣工后应由乡（镇）土管所进行验收并签署意见。 本文开篇所举（2014）浙杭民终字第1253号案即可按此方案处理：原告汤某对落地面积93平方米，三间四层的主房及附房主张权利，其中主房的三间三层系合法批建；主房的第四层如属于擅自建造或违反政策规定而建造，应认定为可区分的违建部分；附房亦属可区分的违建部分。对合法批建的三间三层主房，应确认汤某对该部分主房享有相应权属份额，并予以分割使用，汤某对违建的第四层及附房所提请求，应予驳回。