(window.slotbydup = window.slotbydup || []).push({
id: '4387617',
container: s,
size: '300,250',
display: 'inlay-fix'
这几个城市奥体板块房价暴涨，宁波会是下一个接力者吗？
宁波地产新观察
要说最近最火的剧，可能非《猎场》莫属。除了双料视帝胡歌这一大亮点外，网友对剧中细节的深扒，更引人注意，甚至还有人通过场景中微小的线索找出了取景的几个杭州楼盘，不得不惊叹大伙儿的功力！作为一个房地产从业人员，小编注意在剧中，无论是在北京还是杭州，故事情节都涉及到了买房这件事，开头几集中，郑秋冬（胡歌饰）在加入传销牟取不当利益后，让罗伊人去奥运村看房。（图片来源网络）故事发生时间设定在2008年，正值北京奥运会举行，那里的房价到底有多贵呢？根据网上数据显示，奥运村2008年均价16000元/平，或许已经习惯了宁波目前20000元/平房价，大家看这个价格还觉得很便宜，当时宁波的房价又是多少呢？7224元/平！但是去年，北京奥运村房价已超过90000元/平，同属亚奥板块的亚运村如今都出现了160000元/平的单盘均价！这样的涨价幅度，“奥体中心”功不可没。（图片来源网络）11月初时，我们宁波人自己的奥体中心金属屋面已经基本完成了，马上要进入内部装修阶段，受到比较高的关注度，按计划明年就能竣工并投入运营，它的建成会给宁波楼市带来怎样的变化与发展？戳下方音频，收听本期节目↓↓↓1奥体中心规划简介宁波奥体中心规划用地130公顷，建成后将是宁波的又一处地标性建筑。（奥体中心效果图）
阅读下一篇
10秒后自动跳转南京 [切换城市]
热门城市：
365地产家居网 南京讯 走过跌宕起伏的2014，来到一片未知的2015，南京楼市经过去年一年的&洗礼&。今年又将呈现怎样的局面？购房者今年购房又该如何选择出手时机？相信每一个想在这个城市安家的人都迫切的想知道。
365地产家居网品牌栏目365直播间适时开讲，新的一年第一个工作日，邀请到南京著名的业内人士，南京的楼市会呈现怎样的一种发展趋势？房价会涨还是会降？哪些板块会是今年的置业热点区域？而想在2015置业的购房者们又该如何看准时机出手呢？上述问题深入探讨，带给南京购房者们一点建议、一点思考。&&&直播：
直播间第一讲 365地产家居网 刘智伟/摄
关于楼市：蜕变之后将重生
对于2014的楼市，蓝风机构副总经理翁忠平用了&波澜壮阔&四个字形容：&去年的楼市无论在年初延续2013年势头也好，还是从5月份到10月份楼市的转变，还是说到了第四季度楼市比较好的量的变化，对于购房者和开发商来讲都是相对心惊肉跳。&&&&
的确，由于2013年楼市达到3年来的峰值，2014年初很多开发商信心十足的定下较高年度计划。年中，楼市进入下行，虽然南京楼市相比国内其他城市要好很多，但推量和销量都同比萎缩。下半年在一轮轮优惠促销下，房价也终于降了。4季度随着双限解除、利率下调，楼市各项数值都高冲，除了房价。
南京林业大学社会学系主任、城市与研究中心主任孟祥远认为，从最终的情况来看去年南京还是要归结为理性。去年整体销量7.2-7.3万套左右，与南京历年的销量差不多。虽然年底双量都在猛冲，但经历了一年的&洗礼&，无论是楼市还是购房者都更加成熟了。
而对于2015楼市，2位专家都认为今年以维持稳定为主基调，上半年放量不会扩大，以去库存为主，下半年根据市场变化，如果起色不明显，不排除政府有进一步出台政策的可能。
关于房价：不会大涨 3月前优惠甚至进一步加大
由于2014年市场下行，不少开发商为了完成年度任务，在各式各样的优惠促销之后，不少楼盘甚至明着降价。年底虽然市场虽然有所回暖，但价格一直处于低位。
翁忠平认为，2014年是U型的成交格局，2015年价格就是上升的动力并不太足，虽然说南京成交量和周期都不是非常高，但是毕竟有很大的量在这，尤其在2014年初的时候，很多开发区在2013年高起的时候，定了很高的目标，2014年的时候有很少的开发商能完成年度目标。所以今年第一目标是要去化，价格不会上浮。
对于去年最后几天，不少楼盘喊出过了元旦就涨价，翁忠平认为这是个案，是一种营销的策略。申报物价时定较高的价格，实际销售的时候给市场一定优惠，现在把这些优惠小幅度做了回收，这并不是涨价的行为。对外公开喊的时候是喊出涨价，这是一种策略。
而孟祥远认为，由于今年年底不少房价高价拿地，类似万科拿地块价格破万，日后精装价格怕是要破2万，而这些高价地盘今年或抬高区域房价天花板。同样，金地在江浦拿地价格破8千，产品将如何定位或定价都是较值得期待。
但在明年房价走势平稳的同时，翁忠平认为，&不排除明年一年楼市走势良好，房价四季度或年底会有上浮。&
下一页：如何选择板块置业？如何选择出手时机？
意向面积：
意向楼盘：
本月热门楼盘
365春晓大型看房
央行降息0.25个百分点
12家银行执行最低95折
一周小道：仁恒有意扩充土地储备
地产招聘：苏宁、城帆、促进会等热招
地产招聘：雨润地产、中南集团、弘略机构热招中休闲娱乐生活服务其他类别扫扫有惊喜
房地产板块暴涨后的演绎和深入分析最近一周地产股的犀利，让大家感受到了市场的魔力所在。几百乃至千亿的盘子天天涨，真是不差钱的节奏。大家从图可以看到，房地产整个板块是确确实实的底部起来的呀。不过房地产一堆企业在创新高呀，万科，保利，新城，金地，招商也只有一步之遥了。只有借壳上市前狂涨的绿地控股还在底部，但也成了资金的众矢之的。那什么原因，整个板块还在底部呢？答案是：中国的房地产企业集中度低，二线地产多为区域性，大部分二线地产业绩增长具有较大的不稳定性，房地产政策的起伏变化导致公司的抗风险能力较弱，从而致使长线资金的门外观望。这就是二线地产起不来的真实原因，同样地产板块要起来。一样是需要一些区域型地产公司的崛起，全国性的扩张。而这一部分公司将可能是2018年乃至后面房地产市场的主力军，也将是资本市场的闪亮之星，在这，我们深入研究。2009年恒大的崛起。2011年融创的崛起。演绎着地产扩张的神话。而港资对恒大和融创的认可，点燃了A股的雄雄热情。同样新城和泰和的崛起，代表了二线地产快速攀升的典型案例。新城的晋升，让人家看到了整个二线地产的契机，尤其是10-11月的崛起，这样联想起来，泰和2000亿目标也并非夸海口，房地产独特的项目开盘节奏和销售周期，决定了某个公司的销售集中度，另外项目及土地储备和开发进程又决定了未来的发展空间。当然，现金流是考虑公司安全系数的最大因素。新城的1-11月的新增土地面积高达2470万方，总价高达850亿。充足的土地储备，而且多数为长三角地区的三四线城市，符合公司短平快的销售模式，未来的业绩可期。新城是慢牛呀，绝对的慢牛！再来看下泰禾集团，前三季度营业收入是159.84亿，但是销售额是478亿，这就是房地产里一个独特的方式，销售额和营业收入的区别，这个区别特别大（下面分析的房地产企业大部分都有这个出入，不再另行解释），按照行业规律，销售额未签约的部分一般都是在后面1-4周完成，尤其是品牌公司的效率，单从这个来看，10-11月的销售额是不会低的。
上一页&1共4页热门新闻更多
实时热点榜单热门视频
阅读下一篇视频推荐房价飙升地产板块涨近4% 深圳地产股集体大涨-周口搜狐焦点
热门城市：
房价飙升地产板块涨近4% 深圳地产股集体大涨
房价飙升地产板块涨近4% 深圳地产股集体大涨
昨日,房地产板块强势上涨近4%,房地产个股掀涨停潮。截至收盘,中华企业、栖霞建设、深振业A、中航地产、蓝光发展、宝安地产、深深房、沙何股份、财信发展等10股涨停,天房发展、信达地产、中国国贸、鲁商置业等涨逾8%。招商蛇口盘中一度涨停,保利地产涨逾4%。值得一提的是,深圳地产股成了地产股领涨龙头。而在
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
报名成功，资料已提交审核
扫码关注 “焦点生活服务圈” 微信公众号
及时了解最新的楼盘动态
更多资讯，欢迎关注
让卖房更有料！
焦点看房APP
眼见·耳听·真房源
点击加载更多
没有更多内容了
正在加载中，请稍后...
3700元/平米
4900元/平米
3900元/平米
4000元/平米
开放平台
广告服务
市场合作
帮助中心
微信公众号
扫码关注公众号获取更多最新资讯与楼盘动态
电子邮箱：focuskf@vip.sohu.com
爱家热线：400-099-0099
每日09:00至18:00点
Copyright (C) 2017 Sohu.com Inc. All Rights Reserved. 搜狐公司房价涨，为何地产股股价不涨？这篇文章算是说透了！
房价涨，为何地产股股价不涨？这篇文章算是说透了！
市场上经常有投资者疑问，为何名义房价上涨了那么多，主流地产股的股价却不涨？特别是16年上半年，各个重点城市房价均有较大幅度的上升，而整个房地产板块的股价表现则不尽如人意，申万房地产指数从年初至今下跌了16%，排名全部行业板块倒数第8位。本文主要从地产股投资逻辑和房企财务两个角度进行分析。
一：逻辑分析：地产是稳定宏观经济的工具
地产市场景气度与宏观经济紧密关联
地产行业在经济中的份量大家都知道，从过去几轮小周期来看，地产景气度的下降通常意味着宏观经济的走弱、压力较大，地产成交量的低点往往对应着经济增速的阶段性低点。同时，房价的走势也常常领先于CPI，房价环比上升时也常常意味着宏观经济的阶段性复苏，未来CPI同比持续上行的可能性大。因此，我们可以看到小周期中房地产不同的量价情况分别对应着宏观经济不同的运行状态，形成了一个典型的地产量价四象限图。今年一季度房地产行业处于量价齐升的状态，而在二季度之后到目前为止处于量跌价升的状态。在四季度伊始各主流城市地产政策重新收紧之后，我们预期到明年上半年，行业景气度将逐步过渡到量价齐跌的状态。
10-11年小周期的案例分析：主流地产股的买点和卖点
我们借用过去一轮地产小周期的例子来说明这个问题。10年年底11年年初各城市出台限购限贷政策，新房成交面积快速下滑，甚至到11年4季度的时候，30个大中城市每个月成交同比下跌的幅度都在40%左右，百城房价环比也连续9个月环比下跌，景气度的低迷一直持续到12年年初。与此同时，宏观经济持续走弱，CPI甚至一度降至2%以内。
经济低迷而通胀压力较小的背景下，央行在12年初连续两次降准、又在12年中的一个月之内连续两次降息25个bp。货币宽松后，12年二季度开始地产成交持续修复，房价环比连续上涨，整个13年都保持非常高的景气度。此时，调控政策又开始收紧，13年2月国务院出台&新国五条&、3月央行强调继续加大楼市调控力度，此后到14年，地产景气度再次滑落至低点。对于地产股而言，最佳的买入时点就是在11年年底到12年年初，最佳的卖出点在12年年底到13年年初。
综上，我们的结论是：地产股表现领先于行业基本面，在景气度最差的时候（政策宽松预期）买入地产股；在景气度持续复苏特别是价格开始持续快速上涨后卖出，因为当我们看到量价持续繁荣时，地产股将由于景气度预期不具备持续性（政策收紧预期）而出现下跌。
二：财务分析：房价上涨能带来多少价值提升
房价上涨，房企土地增值税税负加重
首先看利润：从利润表的角度看，房价的上涨会带来结算收入的上升，但是，我们需要考虑的是，收入的增量中，有多少形成了利润的增量？我们以一个初始毛利率为32%的项目为例，相关变量假设见下表。我们发现，假设房价一次性上升50%，收入的增量中只有40%转化为了净利润，其原因就是房价上升后，土地增值税占收入的比重从原先的2%快速上升至超过11%。
房企RNAV相对于房价的弹性通常小于1
其次，我们再从NAV的角度测算房价上涨带来的存货一次性升值的影响。根据我们的测算，考虑到土地增值税和贴现周期的影响，我们选取的27家上市房企样本中，在五档不同房价涨幅的假设下，房企每股RNAV增幅的平均值和中位值基本均低于房价涨幅，换言之，房企RNAV的房价弹性小于1。
地价上涨更快，房企毛利率实际下滑
第三，自11年以来，地产板块的结算毛利率持续下降，因为在房价上涨的同时地价上涨得更快，特别是在热点的一二线城市，导致地价占房价的比重逐年上升。房价上涨之后获取的高成本土地，本身就不具备坚实的利润基础。这也是我们无法对房价上涨带来的&利润增量&给予PE估值的原因。
综上，我们的结论是：房价的上涨确实会提升利润水平，但很大一部分会被土地增值税侵占，税收负担率将大幅加重；而对RNAV的提升幅度则普遍低于房价涨幅。同时，由于房价上涨带来的&利润增量&并不具备持续性（因为地价涨得更快），只是一次性增值而并不能享受持续的PE估值，因此，股价的上涨幅度也是有限的。