一个纽约人对交物业费的看法
笔者在纽约生活多年,加之从事物业管理,所以对美国城市社区生活中,居民如何看待物业服务有些体会。通过浏览国内的报纸(在纽约可以订到),得知物业纠纷成了国内新建社区中的主要矛盾,所以想谈谈纽约人如何处理物业费的问题。对于交物业管理费,我觉得美国人有三个概念很清楚:一是业主交物业费是为自己交的,不是给物业管理公司交的。这与你把钱交给银行有相似之处,银行为你保管钱,你交的钱还是属于你的。在美国,业主交的物业管理费,由管理公司每月收齐之后,也是交到银行,存在以这栋公寓命名的账户上。不同的是,为维护公寓的公共设施运行,例如水电煤,电梯,花园绿地,垃圾清扫等开支,到时候由管理公司拿大家的钱来帮助支付。美国一些管理得好的楼宇,数十年的物业管理费会在银行里积累很多,在花不完的情况下,就可以由业委会商量一下这笔钱怎么用,比如可以作这样的决定:一年12个月,业主们只要交10个月管理费就可以了。还有些楼宇采取降低每户管理费或者拿部分出来返还给业主的办法...&
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美国公寓的物业费叫做commoncharges,意思是公共收费,或者是业主共享公寓小区部分的开支收费。不过和中国的制度相比较,美国公寓物业费的制定、收集和使用与国内有诸多不同。开发商制定标准美国政府并不参与物业费的制定。政府关心的是国家的财政收入,因而只制定购买土地的税收标准,新盖的楼一般都有15～20年的减免税期。每一个造楼计划都必须得到政府的审核。开发商在消费者购楼时要附上一本已得到政府批准的该公寓的“产品说明书”,内容包括该公寓地点、结构、材料、户型图、保修期、买卖手续、地税减免计划、价格、物业费以及业主委员会选举法等等。这个文件一经政府批准,开发商就不能改变其中的任何条例,如要改变,必须由律师书写更改报告,得到政府司法部门批准方可执行。对买房的消费者来说,产品说明书中的物业费是购房的重要参数。因为买房的价格是一次性的,而物业费却是永久性的。所以,为了吸引大家购房,开发商通常会尽可能将物业费制定在一个合理的范围内。一般来说...&
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案例，:吴女士去年入住了某一小区，入住前和物业公司签订了物业合同，一星期后.吴女士停在车库的自行车被偷。吴女士认为是物业公司失职，因此拒交物业费。案例2:李先生于2005年6月办理了入住手续，文纳了7一9月份的物业费。当时开发商说天然气要到三期入住率达到70%以上才能开通。到了今年1月份，4栋楼都已交完.可至今仍然没有开通天然气，使李先生的正常生活无法得到保证。李先生不知道是不是可以以此为理由拒文物业费?案例3:家住城西某小区的张先生很气愤地打来电话，他说张贴在电梯里的广告越来越多了，而且有些广告内容不健康，看了特难受。但是业主们从未享受到电梯广告带来的收益，物管也没有将广告收入的账目公开过。张先生觉得应该拒交物业费。·物业服务合同中约定先服务后收费的，在物业管理企业未提供相应服务的情况下，业主可以不文纳相应的服务费用。括以下内容: (一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养; (二)物业管理区域内公共场所的清扫保洁，...&
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彝:我在某小区租了一套住宅,与房主签、了书面合同,但对物业费未作规定。不久前,小区物业管理部门送来了催款通知,要求我交纳入住2个月来的物业费300元。我觉得,该物业费应由房主承担,便将催歌通知转给房主,然而,房主却说物业费应由我承担。请问:房及出租后,谁该为物业费埋单呢? 读者王立坤王立坤读者: 物业费,是小区用于提供公共服务的费用。物业费该由谁来承担呢?《物业管理条例》第六十七条规定:“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。’护据此规定,物业费应由业主承...&
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引发物业费纠纷的主要服因一是缺乏真实的宣传和有效沟通，业主不了解物业管理的具体规定。了解才能产生信任，物业服务内容标准不透明，收费依据不明确，违约责任含糊让人无法理解，致使许多业主选择拒绝交费。在我国，住宅小区建好后，开发商都会先指定一家物业公司进驻小区，这就是“前期物业”，前期物业公司先于业主进驻小区。按照正常程序，应是业主购买房屋并人住后，再与前期物业公司协商签约。但现实情况是几乎所有的业主在人住时都会被要求签订物业合同，同时还要全额缴纳至少一年的物业费，才能领到房屋钥匙。对物业公司而言，这种作法省去了与业主谈判的麻烦，但同时也丧失了让业主通过协商签约了解物业服务，理解物业收费的机会。此时，多数业主交费根本不是为了享受物业服务，而是为了获得房屋钥匙。业主与物业公司缺乏真正的沟通、交流和理解，一开始就处于互相猜忌、互相怀疑之中，为今后双方发生更大的纠纷埋下了隐患。此外，开发商将钥匙交给物业公司发放的行为让业主形成了两者是一体的...&
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近年来,拒交物业费引发的官司呈直线上升趋势。据厦门市物业管理协会统计,目前一个小区物业管理费的缴纳率能达到90%已经很难得,通常拒交率都在5%以上。面对越来越多的业主拒绝缴纳物业费,物业公司能够采取的措施之一就是向法院起诉。仅厦门市思明区法院调裁庭2006年上半年受理的物业纠纷案就有184起,也就是平均每天就有一起,且90%均是因拖欠物业费而引起,再从各地法院受理的物业纠纷处理情况看,业主拒交物业费的官司,法院通常都判业主败诉。业主拒交物业费,究竟是维权还是侵权?拒交物业费的根源何在?业主能否采取其他的维权方式?笔者试作一些探讨。对于拒交物业费的行为,是维权还是侵权,业主和物业公司有着截然不同的看法。厦门市锦绣广场接连发生的物业费纠纷,其所折射出的问题对本文的探讨颇有意义。不少业主都说他们是因不满物业服务,采取拒交物业费的方式来表达不满。业主李女士说:“我们只是小业主,对物业服务不满能怎么办?我只能拒交物业费!”业主为什么拒交物...&
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传真：010-莱芜200多小区一半没物业 物业费有望统一标准_网易财经
莱芜200多小区一半没物业 物业费有望统一标准
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区有200多个,有100个小区没有专门的,且没有统一收费标准。6月1日起,莱芜市开始施行住宅物业服务收费管理办法,成为山东省最后一个出台物业管理办法的城市,全市55家物业公司有望统一收费标准。现状　市区200多个小区一半没有物业　　3日,记者对市区的近10家小区进行了调查,发现一些开放式的老小区的根本没有物业公司。“没听说小区里有物业公司啊!”莱芜一区的市民张女士告诉记者,他们家一直没有交过物业费,而且这种情况在市区的一些老小区比较常见。此外,记者探访了文化路某写字楼,物业公司负责人邢经理介绍,他们不会对业主征收专门的物业费,因为房租里面已经包含了物业费。　　莱芜市房管局物业办公室一名负责人介绍,市区共有200多个小区,只有100多个小区有物业公司,其余小区大部分由业主委员会进行自治管理。“由于莱芜市的城市化水平低,很多市民在思想观念中还没有物业费这种概念。”这名负责人告诉记者,1998年房产改革后,部分福利房屋的物业费由政府承担,小区居民不需要交纳物业费。问题　隔了一条街,物业费相差近1块　　记者调查发现,设有物业公司的小区,其物业费存在着“高低贵贱”之分。在育才街上的石花园生活小区,小区居委会组建了物业公司,每平方米每月的物业费仅为1毛5分钱,而与该小区仅一街之隔的金地凯旋城小区则由专门的物业公司进行管理,每平方米每月的物业费高达1元钱,两者相差将近1元钱。　　“1块钱的物业费中包括1毛5分的电梯费。”2011年年底,韩女士搬进了市区较为高档的小区金地凯旋城小区,她告诉记者,他们家的住房面积为105平方米,每月要交纳105元的物业费,其中还包括15.75元的电梯费。　　此外,记者还调查了教师村、六区、福莱佳园和香舍花都等小区,发现各个小区的物业费均不相同。花园北路的芳馨园小区的物业费为每平方米每月0.38元,该小区居民告诉记者,物业公司只负责打扫公共卫生,他们对物业公司的服务并不满意,很多居民因此不愿意交纳物业费。对策　55家物业公司有望统一收费标准　　“全市55家物业公司,大都处于起步状态。”市房管局物业办公室工作人员介绍,目前,全市大部分物业公司基本上没有造血功能,部分物业公司甚至还不能维持正常经营,只能通过母公司“经济补贴”的方式进行运营,莱芜市出台住宅物业服务收费管理办法后,55家物业公司有望统一物业费收费标准。　　“莱芜是山东省最后一个出台物业服务管理办法的城市。”市房管局物业办公室工作人员介绍,为规范住宅物业服务收费行为,市物价局、市房管局联合下发《莱芜市住宅物业服务收费管理办法》,该办法于6月1日起施行,有效期为5年。　　据介绍,该办法对小区进行菜单式管理,还将车位租赁费和停车费纳入物业费收取范围之内。由于尚未未出台物业服务管理细则,莱芜市房管局、物价局工作人员正在济南、淄博等地考察,物业费政府指导价有望在考察后出台。　
标签：物业公司 物业费 物业服务 小区居民 高低贵贱
本文来源：大众网-齐鲁晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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　　【金牌讲师】
　　王老师：
　　律师、高级经济师、物业管理师
　　清华大学法律硕士
　　北京市住房和城乡建设委员会物业管理行业专家
　　北京物业管理行业协会专家顾问
　　中国物业管理协会维修资金专委会成员
　　长期担任北京市住建委物业指导中心区县指导三室主任
　　【参加人员】
　　各房地产企业分管物业领导及物业公司总经理、副总经理、项目经理、管理处主任、部门经理等物业中高层管理人员及有培养价值的优秀员工等;企事业单位、政府、学校、医院以及军政机关从事后勤管理的负责人及分管领导;房地产开发、经营及代理物业租售方面相关负责人、资产经营管理公司负责人等。
　　【课程大纲】
　　课程安排：日 上午9:00--12:00 下午 14:00--17:00
　　第一部分：优化物业客户服务理念
　　1、客户服务
　　2、物业客户服务的独有特点
　　3、客户服务理念优化
　　第二部分：正确认识客户关系管理(CRM)
　　1、什么是客户关系管理
　　2、为什么要关注客户关系
　　3、不同阶段的客户关系管理
　　4、客户关系管理中的客户细分策略
　　第三部分：解密业主为什么投诉物业
　　1、开发遗留问题惹的祸房屋销售时开发商的过度承诺
　　2、物业服务市场初期发展阶段
　　3、物业服务供需之间的矛盾
　　4、物业服务期望与服务水平的差距
　　5、物业服务承诺与服务能力的冲突
　　6、监管不分带来的弊端1、业主大会及业委会的畸形
　　2、物业费定价调价机制的缺失
　　3、物业成本上升及利润下降的压力
　　4、物业从业人员素质及水平的欠缺
　　第四部分：客户投诉管理的案例、流程、策略与原则
　　1、客户投诉案例
　　2、客户投诉处理策略
　　3、客户投诉处理原则
　　4、客户投诉处理流程规范
　　第五部分：详解金牌客户服务体系的标准
　　1、诚信标准
　　2、耐心标准
　　3、细心标准
　　4、责任心标准
　　5、同理心标准
　　6、自控力标准
　　7、务实标准
　　第六部分：客服人员心态能力提升
　　1、把业主当朋友，而不是敌人
　　2、把业主当镜子，而不是海报
　　3、把业主当常人，而不是上帝
　　第七部分： 客服人员礼仪能力提升
　　1、工作着装的礼仪
　　2、仪表礼仪
　　3、体态修养
　　4、服务意识及服务心态
　　5、素质要求
　　第八部分：客服人员沟通能力提升
　　1、建立有效沟通氛围
　　2、打造良好的沟通基础
　　3、掌握必要的沟通方式
　　4、坚持可行的沟通原则
　　5、语言沟通注意事项
　　6、肢体沟通注意事项
　　第九部分：客服人员管理客户能力提升
　　1、管理业主中的&成功人士&群体的技巧
　　2、管理业主中的&私企老板&群体的技巧
　　3、管理业主中的&政府公职人员&群体的技巧
　　4、管理业主中的&知识分子&群体的技巧
　　5、管理业主中的&地产人士&群体的技巧
　　6、管理业主中的&自由职业者&群体的技巧
　　7、管理业主中的&海归&群体的技巧
　　8、管理业主中的&拆迁户&群体的技巧
　　9、管理业主中的&媒体从业者&群体的技巧
　　第十部分：客服人员综合能力提升
　　1、必备的心理学常识
　　2、必备的物业管理常识
　　3、必备的管理学常识
　　4、必备的经济学常识
　　5、必备的法律学常识
　　6、必备的社会学常识
　　7、必备的公共关系学常识
　　【课程说明】
　　【主办单位】中房商学院
　　【时间地点】-8日 北京(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)
　　【培训费用】2880元/人(讲师费、场地费、学习费、资料费、茶歇)，会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
　　【联 系 人】丹丹老师
　　【电子邮箱】
　　【官方网址】中房商学院 www.zhongfang.org.cn
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