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买房卖房较好时机 掌握这7条定律你就赢了
来源：房天下 &&发布时间：
2015年下半年开始，关于2016年房价的讨论就不绝于耳。2016年楼市主基调是去库存，不少人预测房价会降，开始蠢蠢欲动准备买房。买房、卖房较好时机来了吗？读懂这7条定律你就赢了。
一、随时关注利率变化 买房首先要评估自己的买房能力，这就需要对自己的支付能力和家庭资金有个正确的规划计算，特别是一族，在之余还能保证生活质量，能预留一笔家庭突发事件的备用金，那么在银行降息的时候就可以果断出手了。此时正是银行利息比较低的时机，目前房贷五年期以上的4.9%，才3.25%。 二、综合看区域供应量 按照市场规律，楼市回暖的时候，的价格会低于新房，反之则相反。这是因为市场的供应者往往包括还包括个体小业主。在同一个区域内，房价会受到这两者影响。例如，在新房房源较多的情况下，房产商为了增加销售量，会有各种让利活动，这样以来，价格会相对合理。但是当新房供应量供不应求时，自然是奇货可居，价位也水涨船高。 三、淡市卖出多余房子 卖房子不一定非得赶金九银十这样的旺季，在淡季，推广手段如果得宜，也是卖得了房。房子在手势必捣腾不出现金，还要支付一笔、银行利息、装修费、维修费等，开发商没有万全把握是不愿意囤盘的。这时候的客户人群不少是改善型住房的购房人群，这类人群资金可能不充裕但是需要改善居住环境，这时候开发商如果有不错的让利，房子是比较好出手的。 四、买卖交易补偿 对于购房者来说，房子因为地段、户型、配套好，价钱高还说得过去，但同样的房子却莫名多了税收，心里就会不平衡，觉得性价比低。其实，房产所涉及的税是有所区分的。现在的房产税分为流转税和持有税。流转税主要包括、、所得税，这是在产权发生变动的时候才会纳的税。持有税主要是指房产税和，前者只对出租物业，物业税还没有开征。持有税可以通过多方询价，在可完成补偿。 五、空置房较好马上出租 中国人传统思维，屋不能空置要留人，这是有一定道理的，房越是不住就越冷清，缺少人气。如果不是有特殊要求，自家不住的情况下，房子不管是租金低还是租金高，能租还是租出去，总是一笔收益。出租房源多，也是帮助那些没有能力买房的人多个选择的机会。 六、换房不受淡旺市影响 二手房改善住房人群在买房时，往往很长时间处在观望中，迟迟不愿出手。其实自主型的购房无所谓淡季还是旺季，一般不会受市场大形势影响。在相同的区域中，只要是有换房打算的人，都将完成一个买卖身份的转变，如果在卖房的时候少得一些利益，那么等到购房的时候也是少出点钱，一进一出，整体情况不会影响太大。 七、珍惜机会 过程中，经常会出现买卖双方因为价格而相互僵持的局面。对于购房者来说，买房之前一定会全方面的了解房价，并且希望购买的价格可以接近自己的心理预期。而卖房者却一直把价位要的死死的，更甚者坐地起价，其实现在卖房子的比的多，卖房者要珍惜每一个交易的机会，只要购房者不是太离谱，就不可将房子吊起来不卖。 总的来说，现在买方市场和卖方市场都是在做拉锯战，不管是卖房者还是买房者，看准机会就出手，不要总是观望，楼市已经到了比较活跃的时期，国家宏观调控的各项政策也很给力，银行利率也降到历史低点，该行动起来了。
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现在是买房的好时机？还是卖房的好时机？收藏
现在是买房的好时机？还是卖房的好时机？
这咋回答你呢- - - -
卖房买房都达到了高潮！我是福地置业的赵威威，电话同微信，联系我对你有用！
这个问题问的真有水准。。。坐等大神回复，不过卖可能现在还不太合适吧个人观点，要是换房应该不错
廊坊（广阳、安次、北三县、永清、固安）明天起全部限购了，外地人首套50%且只准买一套，本地人首套30%，二套50%。看看首付多少给您找项目，现在是投资好时机
动荡期，应该是上车好时机，个人理解
投资就是风险，对自己有信心可以博一把···
这个谁也说不准。谁要能准确判断，那他就不用上班，专门倒腾房子就能挣大钱了。
您好！我是夏威夷二手房销售顾问石磊，您可加我一微信，平时聊聊天，我知道的都会告诉您电话微信同步
登录百度帐号推荐应用急于换房却又担心选错时机 现在是不是换房的时机
930调控新政出台后，市场都在期待北京楼市出现实质性变化。在刚刚过去的11月，狂奔了一年的二手房市场终于入冬。据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2016年11月，北京全市二手住宅共网签19369套，这是下半年单月网签量首次低于两万套。稍微冷却下来的市场让一些原本计划换房的购房人有些犹豫：要不要现在就换房?楼市未来的价格走势和信贷政策变化的不确定性让他们的换房计划更加纠结。现在，到底是不是一个换房的好时机?
二手房11月成交不足两万套全年成交量或创历史新高
在刚结束的十一月，北京二手房市场与北京的天气同步入冬。据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2016年11月，北京全市二手住宅共网签19369套，环比10月下降7.5%，与9月份相比更是大幅下跌了36.5%，下半年单月网签量首次低于两万套。
从前11月二手房网签量看，除去春节所在的2月以及受网签系统技术更新影响的6月，北京的二手住宅单月网签量都超过了2万套，11月是在正常市场状况下年内首次出现的月网签量不足2万套，930新政的效果已经初步显现。由于二手房交易需要一定周期，网签数据有一定滞后性，预计未来的数据还会出现进一步下滑。
成交量下滑，市场转冷的同时，每个购房人在购房时的决策时间也在变长。根据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，11月每位成交客户的平均看房次数明显上升，达到3.09次。几乎每个购房人在与中介沟通时，都会询问，“市场现在怎么样了?”
不过，虽然11月二手房网签量下滑明显，但1-11月北京二手房网签量已大幅超过了2015年全年。中原地产研究部统计数据显示：截至目前，北京年内二手房住宅签约255786套，已大幅超过2015年全年的197407套成交量。2015年底，《广厦时代》曾针对2016年二手房市场走势进行过调查，当时几乎所有的业内人士都认为2016年全年二手房成交量不会超过2015年，理由是2015年市场已经比较特殊，是2014年“930新政”刺激下的需求集中释放，并不是常态。但事实还是比业内人士预测的还要疯狂。全年尚未结束，记录已经超越。而且，据伟业我爱我家集团市场研究部推测，2016年全年成交量超越2009年峰值266854套已经是大概率事件。
除了成交量相较2015年大幅提升外，二手房的成交占比也在持续攀升。据中原地产研究部统计，截至目前，2016年二手房占市场住宅成交比例高达85.1%，进入了全面的存量住宅时代。而这一比例在过去几年一直在70%上下。2016年首次突破80%。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，进入存量房时代，就意味着刚需和首改今后只能选择二手房。
急于换房却又担心选错时机
数据说明了北京已进入全面二手房时代，而购房人在换房过程中遇上的种种困难也在佐证这一事实。
何女士就是近期计划换房的一位准购房人，她谈起这一年的楼市经历十分感慨。何女士目前居住在位于北五环北苑板块的天润福熙大道，她的房子是一处73平方米纯南向小两居，今年年初，何女士的宝宝出生后，升级成了三口之家，公公婆婆也搬来北京帮助照看孩子，原本舒适的空间一下子变得拥挤。何女士开始有了换房的打算，何女士告诉《广厦时代》，从她入住起，中介就不知道从哪获取了她的联系方式，经常给她打电话询问是否卖房、换房。今年，中介年初告诉她，她的房子可以卖600万元，随后一路涨，最高时中介给她的报价是660万元。
何女士算了一笔账，600万元的卖房款，把贷款还清后剩550万元，如果买一个100平方米左右的三居，那单价得控制在5.5万元以内，目前北苑板块的次新房小区基本都不可能。她还考虑过昌平南邵板块，之前听说有地铁，价格在4万左右，她还特地去看了房，但觉得实在是太远了，生活品质降低太多。何女士表示，以她现在的收入水平，最多可以承受150万元左右的房贷，700万元总价的三居在北苑选择依然不多。
何女士表示，这一年中介打电话的频率很值得玩味，年初的时候，中介的电话非常频繁，而年中时，中介的电话明显减少。当被问到是什么原因时，中介坦言，何女士已经不是他们的优质客户了。“你要换房，需要补的钱太多了，我们内部判断在同区域换房的可能性不大。”
最近，中介的电话又恢复了，但给出的报价开始回落，最新的报价是630万元。中介的变化让何女士换房的计划更加纠结。一方面，从中介的报价看，她觉得房价未来肯定要降，但是她的房子卖出的价格也相应地在降低。另外，她也担心银行的政策调整，虽然她的房贷即将还清，但房贷记录是否会影响她换下一套房也是未知数。
像何女士这样的购房人并不是个案，很多意向换房的购房人都在纠结换房的时间节点，也有一些刚把手里的房子卖出的准购房人在持币观望。赵小姐就是这些人中的一员，她刚刚卖出她位于西四环青塔的房子，拿着房款，何时出手买下一套房是目前她最纠结的事情。赵小姐表示，她西四环的房子买卖节点就没有把握好，两年前买的房子，买的时候总价是590万元，而不久前以630万元卖出。“幸亏是全款买房，不然涨的部分连利息都不够。”
以需求决定换房正当时
《广厦时代》了解发现，购房人纠结是否当下换房，最重要的原因就是担心调控房价会降。而二手房价格未来的松动，在业内人士看来，也是大概率事件。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，2016年北京二手住宅交易量从2016年各月的网签量走势可以看出，今年1季度、3季度，北京二手住宅市场先后经历了两次上升期，并分别在3月、9月实现了单月网签量超3万套，形成了两轮市场爆发。正是这两轮爆发最终将今年的北京二手住宅交易量推向了历史新纪录。不过，今年四季度与二季度同样进入了下滑周期，且10月、11月的下降幅度超过了4月、5月的下降幅度。一方面，市场需求的集中爆发也会引发市场需求的提前透支，经历两轮爆发后，四季度的市场需求透支更甚于二季度;另一方面，相比二季度的无政策调控，930新政在稳定市场预期，给楼市降温，平抑房价上涨方面，给四季度的北京二手房市场带来了立竿见影的效果，在大幅提高首付比例、土地端全面的供给侧改革等政策调控下，部分购房家庭取消或延缓了购房计划，购房心态逐步从恐慌抢购转为理性的等待观望，使得四季度交易量下滑的幅度更大、更明显。
胡景晖认为，虽然2016年北京二手住宅交易量有望创造新的历史高点，但在政策的持续调控下，四季度开始的二手市场降温还将持续，并将延续至2017年。在经历了连续两个月的交易需求和交易量的下滑后，业主报价也开始出现松动，部分前期房价涨幅过快区域的房源，以及一些大户型高总价房源，已经开始出现明显的价格回落，随着交易需求和交易量的持续低温，房价还将进一步回落。亚豪机构市场总监郭毅也表示，随着交易量的下滑，年底北京楼市二手房价格也会有所回落。
但针对换房的购房人，业内人士也指出，购房人对于这种降价趋势不需要考虑过多。郭毅指出，二手房换二手房只要是卖出后尽快买入就可以了。因为自己手里的房在上涨通道中卖出，买的房子再降价的可能性很低。除了个别的学区房外，两套房子肯定是都处在同个涨跌区间内，如果一直抱着这种担心，换房就无法进行。
张大伟认为，市场降温时是换房的好时机。因为在市场火热时，虽然房子卖的容易价格也高，但买的难度非常大，特别是改善型客户，一般都比较挑剔，选到好房子的难度非常大。而在市场降温时，虽然卖难了，但大户型跌得更多，也更容易挑到好户型。所以一般市场降温时适合换房，而且对于买卖的周期来说，也相对比较容易控制。张大伟告诉《广厦时代》，此前市场热的时候，在朝阳区卖一买一的周期需要起码5个月以上，而现在已经逐渐降低到4个月了，预计在消化掉之前的积压签约，春节前后换房周期会回落到2-3个月。而且对于改善客户来说，价格的调整影响相对也小一些，因为影响改善型客户的只是房款的一部分，抗压能力相对首次置业的刚需要强一些。
对于目前购房人都在关心的房贷变化问题，郭毅认为，在目前的宏观经济状况下，利率变化的可能性较小。而因为目前调控效果已经显现，“认房又认贷”北京应该短期内不会全面推行。
张大伟则表示，北京贷款政策调整的可能性很大，但对于换房客户影响不大。按照一般的换房客户来说，都是卖一买一，如果看齐上海的调控新政，“居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在上海市已拥有1套住房的、或在上海市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。”对于大部分真实改善来说影响不大，首付50%完全可以承受，非普通住宅可能会有一定影响。因此换房的客户还是应该以自己的需求为准，不用过分追求时间节点的准确。
11月新房成交环比大跌三成
二手房成交量大跌的同时，11月新房的成交量同样大幅下跌。
据亚豪君岳会统计数据显示，11月北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交6141套，成交面积67.91万平方米，环比分别减少29%、30%，同比也分别减少15%、11%。与此同时，11月北京商品住宅成交均价为37959元/平方米，环比上涨7%。11月全月也仅有7个纯商住宅项目取得预售许可，预售套数684套。
进入12月后，成交量下跌态势不减。12月首周(11月28日-12月4日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共成交1416套，环比减少10套，成交面积15.52万平方米，环比增加32%。
亚豪机构市场总监郭毅认为，自11月份开始，北京商品住宅成交市场已逐渐进入深度低迷周期，而受到此轮调控政策长期延续性的影响，预计12月份成交情况将持续低迷。不过从价格走势来看，收紧调控尚未对价格走势产生绝对性影响。以往在遭遇收紧调控之后，项目较多并且体量较大的开发商为缓解资金压力，会率先启动调价，带领市场进入降价周期，但近年来受到自住房等保障性住房挤占之后的土地市场新特征，使得这一规律难以再现。
以2016年出让土地为例，仅7宗土地包含纯商品住宅用地，纯商住宅规划建筑面积合计42万平米，项目规模最大10万平米，最小仅1.6万平米。资金足、土地少成为目前房企所面临的共同问题，而项目少、规模小则成为未来新房市场主要特征，受此影响，未来新房市场价格将持续坚挺。
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提问者:嘻嘻哈哈1166
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假设某人目前只有一套市价100万元的70平方米两居室，现在想换一套市价180万元的90平方米三居室。我们一起来算算先买和先卖哪个更划算。1、供房款先买后卖买入的房子按二套房计算，首付四成72万元，夫妻双方公积金贷款最高可贷款60万元，剩下的48万元用商业贷款，还款年限20年。二套房公积金和商业贷款利率均上浮10%。按现行公积金贷款基准利率3.75%，商业贷款基准利率5.65%计算，那么：月供＝60万元×65.72%＋48万×78.77%≈0.77万元还款总额＝0.77万元×240个月＝184.8万元利息＝184.8万元－（60万元 48万元）＝76.8万元先卖后买买入的房子按首套房计算。首套房公积金贷款利率为3.75%；商业贷款利率下浮9%（注：不同银行，利率亦有所区别）。则：月供＝60万元×63.26%＋48万×76.71%≈0.75万元还款总额＝0.75万元×240个月＝180万元利息＝180万元－（60万元 48万元）＝72万元从以上数据可以看出，先卖比先买的供房款总额少4.8万元，先卖比先买划算。2、税费购房税费个人购买90㎡以下普通住宅且家庭唯一住房征收1%契税，购买二套房征收3%契税。先卖后买应交契税＝180万元×1%＝1.8万元先买后卖应交契税＝180万元×3%＝5.4万元卖房税费先买后卖：所卖房子非家庭唯一住宅，按1%征收个人所得税。个人所得税=180万元×1%＝1.8万元若房子满2年，营业税及附加=（180万元—购买原价）×5.6%若房子不满2年，营业税及附加＝180万元×5.6%＝10.08万元先卖后买，所卖房子为家庭唯一住房。若房子满5年，免征个人所得税和营业税及附加若房子不满5年，个人所得税=180万元×1%＝1.8万元若房子满2年，免征营业税及附加若房子不满2年，营业税及附加＝180万元×5.6%＝10.08万元综合以上数据，可以看出，对于换房族来说，先卖后买比先买后卖更划算！先卖后买有技巧先卖后买不仅可以降低换房成本，也为二次买房时提供了充裕的资金，从而选房更加有底气。然而，由于买卖之间有“时间差”，如何解决后的居住问题也很让人头疼。技巧一：适当延长卖房交易周期，以及利用向买家“返租”来解决居住难题。技巧二：可以考虑将旧房卖给投资者，这类人群购房之后不会要求马上入住，因此换房一族可以回租，继续住下去，直到自己买好新房。这种方式还可以节省搬迁成本。不过要合理控制租房时间，时间的增加，则意味着付出的租金也会相应增加。技巧三：如果没有碰到投资客，升级住房人群可以到自己心仪的区域内租房。这样做的好处一是可以更好地考察当地市场行情，再者就是在买好房之后，也可便于装修管理。买卖同步最便利在实际的操作中，如果让卖旧房和买新房这两个过程同步进行，就能极大地缩短换房战线，是平稳安全度过过渡期的最佳选择。然而，买卖双方很难步调一致，有时需要对卖出旧房的价格作出妥协，有时需要对买进新房的标准进行调整。技巧一：购房前做好准备工作，如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。技巧二：出售旧房时根据市场行情合理定价。技巧三：购房还价时，也不要狮子大开口，这样交易成功的可能性便会增加。技巧四：尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高，同时拥有大量真实的信息，能够提供较为完善的服务，这也会为买、卖同步提供一定保障。先买后卖要留意资金成本如果换房族暂时不想出售旧房，那么就需要面临换新房时支付首付款的资金压力，需要通过各种渠道筹措资金。技巧一：在现实的交易过程中，“融资”手段五花八门，比如在相关金融担保机构的帮助下进行融资，依靠父母、亲戚朋友的资助等等。其中值得留意的是，巧妙地利用自己原来老房子进行抵押，获得短期贷款解决资金周转需求，也是一个不错的方法。技巧二：买新房时在购房合同上留有回旋余地，例如“将现有住房顺利售出后买房合同才生效”，或者“在某些不利条件下买房合同自动解除，而不用承担违约责任”等。不过现实中卖家可能很难同意这些招数。建议：收到首期房款再签购房协议先卖后买还可以避免纠纷。对于那些已经没有名额的或者资金紧张的客户，先卖后买会更好，因为如果先下定金买了房子，而原来的房子一时间卖不出去或者价格不合适而不愿卖，就会出现因资金不足或没有名额而无法履行购房协议的问题，造成经济纠纷。建议消费者在卖房收到首期款后再签订新的购房协议。
置换房子，三种情况可以考虑1.自己房子小好卖，需要买的房子不好买，稀缺型的，那你先买。2.自己房子不好卖，需要买的房子好买，那你就先卖。3.自己房子又不好卖，需要的房子也不好买，需要自己衡量利弊。
先买房还是先卖房?　　“到底是先卖掉房子再重新买房?还是先买了房，签了合同之后再放盘卖房?卖房、买房在交易的哪个节点进行比较好呢?”不少准备采取“卖一买一”方式换房的市民都有这样的疑问。对于已经有两套房，并且想用卖房的钱款再买房的市民来说，先卖掉一套房，以便腾出再次购房的名额，同时，收回部分资金，用于自己重新购房都是必要的。市民先签了买卖合同出售自己的房子，然后开始看房，准备重新买房比较合理。在市民拥有二套房、资金不太充足的情况下，如果先下定买房，再去中介放盘准备卖房，或会因为急于在短时间内卖掉房子获得购房名额和资金，而不得不以比市场价低的价格成交或被中介、买家压价。　　只有唯一住房的购房者先卖可享首套房优惠　　而对于那些只有一套住房的市民而言，如果要卖掉的是唯一住房，是不是应该先买再卖。一旦唯一住房卖掉了，到约定交房期时还未买到心仪的新房，一家人岂不是要面临没房住、租房的境地?　　市民卖掉唯一住房，先卖再买或先买再卖是有区别的。如果市民打算“卖一买一”，在未卖房前先买进另外一套房，新购的房子将是业主的第二套房，无论交易过户时缴税还是申请银行按揭贷款，都被视为第二套房而不能免征个税、契税要按照3%收取、银行按揭贷款首付最低六成、利率要上浮10%。但先卖房再买房的话，如果没有贷款记录或者公积金已经付清满五年，新购的房屋可以按照首套房首付三成、利率优惠的方式进行贷款。同时卖掉唯一住房还可免征1%的个税，如果房子面积在90平方米以下，契税还可以按1.5%收取。　　针对这种情况，目前，通常做法都是购房者先卖掉唯一住房，然后在卖房合同中约定三个月后在腾房，如果三个月后无法实现，那么买房可以按照市场价格来收取租金。当然，这都需要买卖双方互相协商。
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