中介遭遇“跳单”后能否索要中介佣金 - 遂平县法院网
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中介遭遇“跳单”后能否索要中介佣金　　【案情】　　李某与某房地产中介公司签订了一份《房屋买卖居间协议及看房确认单》，约定：房地产中介公司为李某提供的房源，如李某看好并成交，应支付实际成交价格的1%作为中介佣金费用；从看房之日起六个月内，李某自己或通过第三方（未通过乙方）与房主达成交易，一经查实视为本次交易成功，甲方构成违约并承担相应法律责任。之后，某房地产中介公司员工便带李某先后看了六处房屋，且李某表示对上述房屋中的一栋楼房很中意。随后，某房地产中介公司组织房主与李某见面进行协商。但经过多次磋商和沟通，但都因价格问题而未达成一致意见。之后，李某未通过房地产中介公司，再次找到了该房主进行协商，并达成了交易价格为120万元房屋买卖意向，且办理了交易手续。某房地产中介公司得知此事后，便向李某索要中介费用，但被对方拒绝。　　【分歧】　　对房地产中介公司能否索要中介佣金，存在二种不同意见：　　第一种意见认为，房地产中介公司已经履行了带领李某看房的义务，并为李某与他人签订房屋买卖契约提供机会，李某与涉案房屋的原房主签订了房屋买卖合同，并已经成交，应支付佣金。　　第二种意见认为，房地产中介公司并没有履行其应尽的义务，无权要求购房人支付任何佣金。　　【评析】　　笔者同意第一种意见，主要理由如下：　　1、居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在民法理论上，居间合同又称为中介合同或者中介服务合同。居间合同属于合同的一种，其权利义务的行使要受合同的相对性约束。本案中，李某与某房地产中介公司签订的《房屋买卖居间协议及看房确认单》符合合同法规定的居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同，合法有效，对合同双方均有约束力。　　2、本案中，李某绕过房地产中介公司，直接与涉案房屋的原房主达成买卖房屋协议的行为俗称“跳单”行为。“跳单”行为的构成一般需具备以下要件：（1）中介公司的委托权限是独家代理；（2）中介公司是否提供了房源信息或者成交机会，并且积极履行媒介服务；（3）委托人是否利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交；（4）委托人是否存在逃避支付（不付或少付）佣金的恶意。本案中，李某仅与某房地产中介公司签订了居间合同，属于独家代理；某房地产中介公司也积极履行了提供房源或成交机会的义务，李某却利用该消息与原房主私下达成了买卖房屋的协议，存在逃避支付佣金的恶意。　　3、《合同法》第四百二十六条、第四百二十七条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。”但是如果任由委托人看房后“跳”过中介公司，逃避支付佣金的约定义务，则对居间人显属不公平。根据《合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。”如果委托人为了不交或少交佣金而不正当地阻止佣金支付条件成就，视为条件已成就，委托人应向居间人支付佣金。　　综上所述，本案中某房地产中介公司已积极履行了提供房源或成交机会的义务，李某“跳单”行为构成违约，房地产中介公司有权向李某索要中介佣金。责任编辑：LL&&&&
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2018 All right reserved &河南省高级人民法院版权所有房地产中介无资质与其签订的居间合同是否有效？？
房地产中介无资质与其签订的居间合同是否有效？？最近遇到一个没有执业资质的无良中介，收了我中介费还吃我差价，很气人。请问高人买卖双方与中介签订的（三方签字的）居间合同（但包含有买卖双方的售房约定）是否有效？？我可否以其无资质又进行欺诈（吃差价）为由起诉至法院要求撤消此居间合同，追回我的中介费及差价？？这样对买卖双方的售房约定是否有影响？？谢谢最好给出相关法条！！！
09-08-23 &
《二手房预约买卖及居间服务合同》(2007版)8月1日启用，所有二手房交易签订的《居间合同》都必须通过“二手房网上交易系统”打印，其他任何印刷版、手写版合同不得继续使用。“这直接影响到交易方式等诸多方面，对二手房市交易将产生重大影响。”业内人士和法律界人士说。对于新版合同，律师界和中介机构人士提醒：买卖双方应在交易谈妥之前，通过网上或中介公司取得合同示范文本，充分理解后，再正式签约，千万不要匆忙签约。多位律师表示新合同仍有诸多地方需要完善。中介提供信息就能拿佣金？房地产市场持续火爆，不时出现卖方因房价上涨而违约的情况。为了保障中介方的权益，《居间合同》第22条规定：“买卖双方利用居间方提供的信息等，私自签订《二手房买卖合同》或者另行通过其他居间签订合同，买卖双方应承担违约责任。居间方有权要求买卖方支付本合同约定的全部佣金。”房地产法律业务委员会副主任舒卫东表示，这个条款意味着，在买卖双方签订《买卖合同》后，凡是向他们提供过相关房地产的信息并签订《居间合同》的中介机构都有权收取佣金。“这与《合同法》是相抵触的。”舒卫东说，《合同法》规定，居间人促成合同成立的，委托人才应该按照约定支付报酬，居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬。新版合同能杜绝“阴阳合同”？在此前的二手房交易中，买卖双方为了逃税或向银行申请较高信贷额度，大量出现“阴阳合同”，这已成为业界普遍存在的“潜规则”。新版合同启用后，不少人认为这将彻底杜绝“阴阳合同”，但多数中介机构人士认为“这是不可能的事情”。深圳市成宏房地产经纪有限金色分公司易明利经理说：“阴阳合同”作为长期存在的“潜规则”，难以杜绝，受利益驱使，买卖双方仍会私下签订“阴合同”。“阴阳合同”的产生一方面与买卖双方法律意识单薄有关，另一方面中介结构起到了推波助澜的作用，因为如果能帮助买卖双方压低税费，成交率就会提高。专注研究二手房的广东中圳律师事务所律师梁赤认为，单靠推广签订新版二手房交易合同来杜绝签订“阴阳合同”，是一厢情愿。梁赤说，双方在新版合同之外如果签订“阴合同”，并且双方没有纷争，新版合同如何制约得了呢？这其中不排除中介采用其他方式来规避税费，比如把部分房价转移到装修费上等。如何有效杜绝“阴阳合同”？梁赤认为，政府必须出台相关措施予以配合，使签订“阴阳合同”双方觉得无利可图，才能杜绝“阴阳合同”。国土部门应尽快出台二手房屋交易评估基准价，以该评估基准价计算纳税标准，堵塞交易价格低于市场价格的漏洞，消除买卖双方逃税的侥幸心理。其次，将偷税漏税行为纳入诚信系统。舒卫东律师提醒：《刑法》第二百零一条规定，偷税达到一定数额，就是违法犯罪行为，将处罚金，乃至拘役判刑。“打印程序”是否有法律依据？多位律师也对市国土资源和房产管理局下发的《关于规范二手房合同打印程序的通知》提出了不同看法。通知要求，全市各房地产登记机构、各房地产经纪机构自8月1日起，必须通过“二手房网上交易系统”打印《二手房委托合同》、《二手房预约买卖及居间服务合同》、《二手房买卖合同》，其他任何印刷版、手写版合同均不得继续使用。通过经纪机构购买二手房的市民，可以通过经纪机构从网上下载打印合同；至于买卖双方自行成交的，可任选一家房地产经纪机构代打二手房买卖合同，房地产经纪机构不得无故拒绝，违者，主管部门将取消其打印二手房买卖合同的资格。购房者只需按规定缴纳工本费即可。律师认为，主管部门推广合同示范文本无可厚非，但要求“必须有资格才能打印‘我’的合同，必须交钱才能拿到‘我’的合同”，显然是侵犯了公民缔约自由。缔约自由包括合同内容、合同形式、权利的处分等自由。上述规定是否有法律依据？违约条款是否过于简单？针对新合同的具体内容，梁赤等律师指出，新合同第十七条关于“违约责任”的一款规定定金罚则过于简单，仅有违约金而没有赔偿损失。梁赤说，前段时间二手楼交易产生大量卖方违约，这与房价上涨而中介交易合同的违约条款订立过于简单有关。根据合同法第107条规定，应尽可能详尽签订违约条款。买卖双方任何一方不履行或违反合同约定的义务，导致合同交易的目的不能实现，守约方有权根据当时的违约情形选择下列条款之一处理：1、选择定金罚则：买方反悔不购买房屋的，卖方有权没收其房屋定金；卖方反悔不出售房屋的，卖方应双倍退还买方房屋定金。2、选择违约金及赔偿：违约方支付守约方该房产总价款违约金。如上述违约金不足以补偿守约方的实际损失以及该房产的涨跌房价的损失，违约方还应赔偿实际损失及房产涨跌价差的损失。计算房产涨跌损失原则以该房产最相类似的市场成交价(或评估机构的评估价)与合同成交价之差确定。委托担保条款责任不明？对于合同第二条中规定“该房地产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起-日内向担保公司和居间方指定人员出具公证委托书，办理赎楼手续，买方应予协助。”梁赤认为，这一条款责任不明。到底是居间方为卖方委托担保公司赎楼，还是卖方直接委托公司赎楼，还是居间方和卖方同时委托担保公司？由谁与担保公司设定权利义务？如果担保公司拖延赎楼的时间，责任是居间方还是卖方？如果约定不明，一旦担保公司拖延赎楼的时间导致未能按合同约定的时间完成交易过户，卖方将首先要对买方承担违约责任。能否有效解决户口问题？很多家长不惜花巨资购买一处房产，仅仅是为了获得一个学位或户口。但如果房子过户后，卖方登记的户口地址仍然在该房产内，买方的户口就无法迁移，孩子仍然无法到附近学校读书。新版合同为此专门设定了“附着于该房地产的户口”条款，约定卖方在收到房地产转让总价款后的一定时间内，保证迁出该房地产所附着的户口，否则将承担违约责任。房地产法律业务委员会副主任舒卫东指出，“问题是，公安机关规定的迁户口条件很严谨，户口能否迁出并非仅有主观愿望就能实现的。即便合同规定卖方违约后要承担责任，但很可能无法解决实际情况。”所以，新版合同只具有提醒价值，而不能有效解决房产户口问题。多数市民不熟悉新版合同在新合同启用首日，家住福田金色花园的沈先生说，之前他通过媒体知道了这个新版合同，但对于具体内容并不了解。在记者的调查中，90%以上的受访者与沈先生一样，对新合同缺乏了解。从事二手房交易的不少中介机构人士对于新合同详细内容也并不熟悉。昨日记者以客户身份调查多家中介公司的业务员，对于新合同具体事项，得到的答复都是“不清楚”、“还不完全了解”。中原物业顾问有限公司下属的某三级市场的业务人员直接告诉记者：“我不清楚，你还是去问经理”。对于新版合同的启用，业内人士也表现出两种不同的态度。部分中介公司负责人认为这对行业将产生积极作用，而部分人士则表示新合同的作用有限。样本参考：a href=&www.goodlawyer/fbbs/dispbbs.asp?boardid=22&id=67144& target=&_blank&www.goodlawyer/fbbs/dispbbs.asp?boardid=22&id=67144/a范本内容：a href=&www.elaws/article/10/180/7133893.html& target=&_blank&www.elaws/article/10/180/7133893.html/a你还是进上面的网站，看范本内容吧！那是新的范本。如果看后还不懂的话，建议你找个律师帮忙吧，或看有什么熟人认识什么律师的，都可以请他们帮忙。买房也是一件大事，最好一切的顺利的情况下买，要不损失的还是自己。还有签合同的时候要注意文字转角，要理解好合同的意思，要不就会吃亏了。给你举个文字转角的例子“有一次我小堂弟去买皮鞋，他喜欢红蜻蜓的。但是他刚来这城市，对很多地方都不很熟悉，找不到红蜻蜓的专卖店。后来他去到一家大商场，里面有的地方是卖红蜻蜓的，他去买的时候试了一下就买下来了。当他付钱后，拿着小票去取皮鞋，发现这纸箱上写的是‘西部红蜻蜓’，晕~~。上当了，他拿去退，说是假货但是被拒绝了，他们的理由是怎么能说是假的呢？你买的时候我又没说过是意大利红蜻蜓，这是红蜻蜓的，是西部红蜻蜓~~~`。”吐血了吧？这就是所谓的文字转角。有些人往往是吃你那一个字眼，你就会上当。所以买房就更加小心。
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根据合同法关于居间的相关规定，居间人只能就报告成交机会，促成成交收取服务费。但是现在的普遍观点，中介无资质居间合同依然有效，理由是有无资质仅是涉及管理性规定不涉及效力性规定。就你所述的问题，你以及卖方都可以就差价问题起诉中介，要求其支付差价部分。如你是在深圳，可以联系我，我可以帮你办理。
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房产中介必须具备资质。不能吃差价。你可以要求对方返还并赔偿损失。如果你在广州，你可以联系我。
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第226期——签订规范房产中介合同范本
规避交易纠纷
&&&目前，二手房交易纠纷，不少是源于合同不规范引起的。二手房相比一手房交易，消费者要了解和警惕的细节更多，签订中介协会制订的《房地产中介买卖居间合同》合同范本,能从有效约束和规避中介机构花样百出的陷阱。今天，市消委会秘书长邓国平和消委会法律顾问&&广东尚宽律师事务所黄文波律师，一起与广大听众关注签订规范房产中介合同范本话题。
消、律：听众朋友，晚上好。
记：9月25日，方先生通过某房地产中介购买一套二手房，与卖方和中介签订了《房屋买卖合约》，就二手房的标的、价格、付款方式和居间服务进行了约定。交易已达成，方先生已交付首期，中介公司要求方先生支付2000多元的手续费，才协助办理房产证过户和办新证。方先生拒付，认为已付的中介费理应包含办证费。由此，与中介方发生了争议。黄律师，您认为方先生的诉求是否合理？
律：根据方先生签订的《房屋买卖合约》第二部分&居间关系&第一条约定，经纪方就该物业买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署合约，基于经纪方已促成本合约成立，经纪方之居间义务已完成，经纪方这居间义务已完成，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，其中，买方向经纪方支付中介代理费及咨询费人民币壹万捌仟元整（￥18000.00）。这一项约定意味着，1.8万的中介费，中介负责促成本买卖双方签订合同后，中介的居间义务已完成。产权过户和办证，是在中介促成买卖双方签订合同、达成交易后的后续服务，且未纳入合约的居间服务内容。由此看来，1.8万的中介费是不包含后续的产权过户和办证服务费的。至于，费用多少，应由方先生与中介双方再进行协商。
记：发生消费纠纷后，消费者与商家签订的合同、协议等文书，是体现消费者权利和经营者义务的重要法律依据。现实交易中，消费者往往缺乏合同意识，不注重合同条款，商家却故意在条款上做&文章&，纠纷发生后，消费者在陷于有口难言的被动困境。邓秘书长，您认为方先生的遭遇说明了什么问题？
消：确实，很多交易纠纷主要是因为合同不规范。据统计，大部分房地房中介纠纷和投诉都源于签订了不规范的中介合同。方先生的遭遇也不例外，他签订的《房屋买卖合约》是中介单方制定的居间服务合同，里面的条款过于简单、粗糙,尤其是对中介应提供的具体中介服务、违约责任等均没有具体的约定。在方先生的潜意识里，一直认为中介服务理应包含后续的过户和办证服务，由于合同条款的滞后，面对中介突然提出的过户和办证费，顿感莫名其妙。由此说明，签订规范的中介合同范本，可以从源头上杜绝纠纷的出现。
记：一些不良中介公司常常在交易中利用信息不对称、消费者专业知识缺乏、不熟悉交易程序等，布置陷阱，让消费者有苦难言。那么，规避中介纠纷，请问消委会有什么好的建议?
消：由于二手房权属关系复杂，各项税费近年也调整频繁，交易双方心态各异，非常容易产生纠纷，其中重要的原因是合同不规范造成的，一些不良中介就是利用了企业自定的格式合同侵害了业主的权益。去年9月，东莞房地产中介协会推出了《房地产中介买卖居间合同》合同范本，涵养了二手房交易的所有手续、细节、服务内容和佣金给付等重要条款，明确买卖和中介三方权利和义务，减少纠纷，规范市场。我们建议，二手房交易的买卖双方，应主动要求中介机构提供并采用东莞市房地产中介协会制定的《房地产中介买卖居间合同》合同范本，能有效防范二手房交易容易发生纠纷的合同争议问题，确保交易安全，规避中介的&霸王条款&。具体合同范本，消费者可联系东莞市房地产中介协会领取。
记：对这起交易纠纷，消委会有何解决办法？
消：鉴于交易双方对产权过户及办证费用未在合同里进行约定，我们认为，不排除中介公司有意设置收费陷阱的嫌疑。中介公司应将产权资料完整移交给购房人，也可通过消委会主持调解，就产权过户问题进行新的约定。（东莞市消委会）
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房产中介无资质,所签居间协议是否有效。
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一般无效看约定
不知道下面这条知识能否帮助到您
很多人都不知道房产中介合作协议应该怎么写,下面小编就为大家整理出来一份房产中介合作协议的范本,以供大家参考使用。
房产中介合作协议怎么写?房产中介合作协议范本
看你们约定了具体什么事情?比如他们在合同中承诺了正规中介才能办理成功的事项
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无资质中介与买卖双方签订的房产中介居间合同有效吗？
我买方委托中介求购一套一楼冬天能够见到太阳的房子。因当时是7月份太阳是直射看不到冬天的太阳效果，我就问中介，此房冬天能见到太阳吗，中介满口答应能，当时还有我的同事在场，同事也问了冬天能见着太阳吗？中介仍说能。之后中介与我、卖家就签了三方买卖协议。第二天我带家人又去看了房子问了邻居说房子冬天见不到太阳，随后我就反悔了。现在我放弃了1万块钱给卖家的订金拒绝给中介费（5千），中介告我法院判我败诉，我不服，我现在寻求律师替我打官司。此中介无资质。
律师回答地区：江苏-徐州咨询电话：18652***帮助网友：3175 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_9 人您好，具体要看居间合同的约定，并看您可以提供什么证据证明当时您跟中介之间的要求，一般来说，以中介没有资质而主张居间合同无效不能够得到支持。如需帮助，可致电联系。 09:01地区：江苏-徐州咨询电话：帮助网友：8448 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_89 人你可以上诉的。 18:41
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