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从高考人数预测，未来房价五年后迎下降拐点
文/王诚至（czjk886）
毫无悬念的，6月最为人津津乐道的事情必然是高考，比如近日有新闻报道，截至5月28日，包括北京、江苏、湖北、浙江等22个省（自治区）公布了2016年高考报名人数，13个省份今年的高考报名人数均出现不同程度的下降。其中，北京、辽宁、江苏等省份更是创下近年来的新低，虽然有些地区高考报名人数则有不同程度上涨。然而，无论是高考报名人数下降还是上涨，各地高校招生难的问题依然存在，招生计划无法完成的现象普遍存在。
从高考人数预测未来房价走势
从年，我国高考人数快速攀升，到2008年达到1050后开始下降，虽然2008年人数开始下降，但是大幅下降是从2009年开始的，同时也该认识到，虽然高考人数开始下降，但是每年高考人数依然维持在900万人以上。以中国高考学生平均年龄18岁计算，平均4年大学时间，平均3-5年的毕业工作结婚和财富积累时间。初次买房的刚需大致应该是27岁(18 + 4 + 5 = 27岁)！
十年高考人数
目前参与高考考生年龄大体在年出生的，已经不再生育高峰期内，无怪乎高考人数不断下降。比如，以上海市的人口数据为例，进入到90年代，新生人口呈现出逐年下降的态势，只是在世纪之交时有小幅的反弹。
当前的房地产市场，一个典型现象是，房企考虑投资安全边际，一直看好一二线重点城市，从回归一线到奔赴二线，形成羊群效应，但这些城市或陷入无地可供或优质土地供给不足的现状。
一位地产金融资深人士表示，&地王&必须有银行等金融机构参与，地价与房价应呈正比，&地王&必让房价更高，说是&相信&后市实为豪赌，背后各有算盘，像银行有降不良率的压力，当前投资地产更划算。
&地王&让&鬼城&见鬼去了
笔者认为，现在房企拿地确实过于猛烈，土地投资已进入一个风险临界点，关键是控制好&度&。未来，最大的风险始于潜在购房能力被削弱，真正付得起后面房价的人是否愿意继续接盘。美国次贷危机就是&击鼓传花&的金融游戏玩不下去，最终崩盘了。
这年头，说是&新的地王年&一点不过分，全国一二线城市到处是&王的盛宴&。
如果翻看一下中国楼市史册，外界就不难发现，楼市周期性高点总遇&地王&。2009年，不少房企从濒危边缘复活，掀起&地王&争霸。
所以说，即便房价拐点真的到来，政府也会利用相关调控手段将房价稳定在一个区间内，以保护经济稳定增长的态势。
我个人认为，房地产价格的变化可能会越来越像股市，变化周期变快(短)，振幅可能下降，今后房地产波动可能相对更高频、振幅更小。
原油、沥青行情分析：
综合来看，本周行情再出高点，沥青经过本周数据的一个洗礼，行情虽然有所下跌，但是多次都没有突破下方的重要支撑，那么下周行情走回正轨，很有可能继续前期的震荡上行，但是原油库存的影响仍然是一个问题，所以我们操作仍然关注下方2330的支撑和2300强支撑，只要不下破我们操作仍以低多为主，如果一旦真实下破，那么我们的思路可能就要转空了，近期行情波动都很大，对于资金允许的朋友，短中线结合操作可以把握更大的利润，近期我们也会布局中线行情，是不可错过的机会，想了解具体布局策略的朋友可以关注本人。
在机会面前：聪明人永远是宁可抓错，绝不放过！
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文/王诚至（czjk886）
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第1页:高考人数与中国人口生育高峰
第2页:看懂人口就看懂人口因素影响房价
第3页:从高考人数预测未来房价走势
　　2015年的高考即将到来，今年高考报名人数达942万，与去年相比增加了3万人，与期2008年高考人数相比，减少108万人。从2008年高考人数达到最高值1050万人之后，高考人数逐年下降。咋看之下，和高考似乎没有啥关系，怎么可能从高考人数可以预测房价走势呢？下面我们就对这其中的神秘关系进行分析，看看两者之间存在着什么关联。
　　高考人数与中国人口生育高峰
　　1949年以来，我国出现过三次生育高峰：第一次是20世50年代，第二次是在年，第三次是在年。目前参与高考考生年龄大体在年出生的，已经不再生育高峰期内，无怪乎高考人数不断下降。结合中国历年出生人口数据可以分析，接下来几年，高考人数还将继续减少。
（责任编辑：HO004）
06/05 06:09
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从高考人数预测未来房价走势
来源：乐居
2015年的高考即将到来，今年高考报名人数达942万，与去年相比增加了3万人，与高峰期2008年高考人数相比，减少108万人。
2015年的高考即将到来，今年高考报名人数达942万，与去年相比增加了3万人，与高峰期2008年高考人数相比，减少108万人。从2008年高考人数达到最高值1050万人之后，高考人数逐年下降。咋看之下，房价和高考似乎没有啥关系，怎么可能从高考人数可以预测房价走势呢?下面我们就对这其中的神秘关系进行分析，看看两者之间存在着什么关联。
高考人数与中国人口生育高峰
1949 年以来，我国出现过三次生育高峰：第一次是20世50年代，第二次是在年，第三次是在年。目前参与高考考生年龄大体在年出生的，已经不再生育高峰期内，无怪乎高考人数不断下降。结合中国历年出生人口数据可以分析，接下来几年，高考人数还将继续减少。
看懂人口就看懂房地产人口因素影响房价
房地产业内有这样一句俗话——“看懂人口也就看懂了房地产”。这一说法很大程度上反映了人口对房地产的影响。世界上由于人口因素影响楼市的最典型例子是美国，美国的房地产市场曾伴随着人口的增减出现过明显的周期性特征。战后美国房地产出现过三次明显的繁荣期：第一次出现在年，第二次出现在年，第三次出现在年，这三个时期间隔都在18-20年左右，都是上次生育高峰期导致增量人口相继进入城市，从而加大市场需求所致。这种情况在我国也已有所表现，1998年以来国内房地产市场的快速发展在很大程度上与我国第二次生育高峰期进入消费期密切相关。所以可以想像，当我国第三次生育高峰人群成熟后，伴随着我国城市建设进程的加快，势必会有越来越多的人群涌入城市，其对房地产市场需求的推动作用也将不可小视。 这些人会对就业、婚育、房产等社会基本需求产生深远的影响。
从高考人数预测未来房价走势
从 年，我国高考人数快速攀升，到2008年达到1050后开始下降，虽然2008年人数开始下降，但是大幅下降是从2009年开始的，同时也该认识到，虽然高考人数开始下降，但是每年高考人数依然维持在900万人以上。以中国高考学生平均年龄18岁计算，平均4年大学时间，平均3-5年的毕业工作结婚和财富积累时间。初次买房的刚需大致应该是27岁(18 + 4 + 5 = 27岁)!那么选取1996年至2009年高考人数为分析样本，可以大体估算未来房价的拐点出现在何处。如果以2008年考生人数拐点年份开始计算，毕业五年后买房在2017年;如果以2009年考生人数拐点年份开始计算，毕业五年后买房在2018年。由以上分析可知，未来房价拐点将会在2017年到 2018年。
从高考人数预测未来房价走势，只是从一个侧面去看待房价，并不能真实地反应未来房价走势，影响房价的因素有很多，比如供需关系、国家宏观调控、信贷政策、投机因素等。
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房价走势预测：2020年会是房价拐点吗？
　　房价走势预测：2020年会是房价拐点吗？具体详细内容南方财富网小编为你报道。
　　专家在博鳌亚洲论坛题为&楼市泡沫，中国会例外吗？&的分论坛上发言。
　　3年多前，中国人民大学副校长吴晓求和任志强打了个赌。当时吴晓求认为，5年内，买股票的收益一定会大于买房地产，任志强则押堵房地产，两人的赌注是一顿饭。昨日的博鳌亚洲论坛2017年年会上，一场关于楼市的热烈争论就以这个赌局的结果揭晓开始。
　　&我输的概率比较大了。&吴晓求在昨日的博鳌亚洲论坛上主动提起了这个赌局。他认为，输是因为中国的金融体制存在问题，而房价会在某个时间迎来拐点，吴晓求的赌局在这次名为&楼市泡沫，中国会例外吗？&的分论坛上又引来了一个新的赌局&&&泡沫破灭是什么时候呢？
　　第一回合
　　李迅雷VS贾康 2020年楼市泡沫会破灭吗？
　　&预测房价什么时候跌确实很难，我可能也想预测一下&，齐鲁资管首席经济学家李迅雷在楼市问题上站在吴晓求的一边，&我觉得在2020年左右，或者是2019年、2021年，我觉得在这个区间内恐怕房价会跌。&
　　曾经在财政部财政科学研究所工作多年的贾康听到一半就拿起了话筒，迫不及待地插进话来：&哪儿的房价会跌？&
　　&普跌，一线二线三线城市一起&，李迅雷回答。
　　&我愿意跟你打个赌，赌两顿饭&，贾康立即回应道。
　　李迅雷认为，决定房价有两个&流&，一个是人口流，一个是货币流。目前中国的流动人口数量在减少，已经不能支持维持长时间的人口流动;此外，中国的货币增速也会随着经济增速的下降而下降。
　　贾康则坚定认为，房地产泡沫不会破灭。从现象来看，中国目前的楼市呈现冰火两重天的现状，火的地方确实热，有泡沫，需要去杠杆;但一些城市的房子还处于冰的情况，还需要去库存而不是去杠杆。
　　第二回合
　　贾康VS吴晓求
　　怎样才能阻止楼市泡沫破灭？
　　在房价是否会跌的问题上，在场专家各执一词无法互相说服，但谈及如何防止楼市泡沫破裂，观点相左的贾康与吴晓求暂时达成了一致。
　　&我认为要继续探索的经验首先就是重庆所代表的地票制度&，贾康认为，地票制度在基本农田占补平衡的前提下，从容有序地向市场可持续供地，解决了中心区域扩大和提供住宅建设用地问题。
　　&这是基础性制度，但很遗憾，重庆的试点在全中国走了八年多，只允许它一例试点。&此外，贾康认为政府要考虑到低收入群体的公租房廉租房供给，让他们住有所居，不必涌入商品房的低端市场参与竞争。
　　&另外还要说一个很容易得罪人的，政府应该坚定地推进征收房地产税制度&，贾康说。
　　&我在这一点上终于和贾康一致&，吴晓求接过话来表示，征收房产税能很好地控制房价的不理性上扬，防止楼市的泡沫破裂。
　　第三回合
　　贾康VS吴晓求
　　房地产税应该怎么征？
　　第二回合的交锋结束，已接近论坛尾声，此时有观众提出了备受关注的房地产税问题：如果要征收房地产税该怎么征？
　　吴晓求认为，只要不对第一套房征房地产税就没有问题。&第一套真不能征，因为这是人们的生活所用，第二套征一些，比如说1%，估计问题不大，第三套你征10%问题也不大，因为有第三套房子的人很少，本来房地产税就是 劫富济贫 &。
　　&刚才晓求（副）校长说的可行性的认识我们是高度一致的&，贾康表示同意，但他也提出，不对第一套房征房产税是技术讨论中的一个观点，另一个观点却是体制内很多参与改革方案设计的专家更加倾向的：按照人均多少平米征收房地产税。&第一套房不征，有人说会激发中国的离婚潮&，贾康觉得这个担心很有道理。
　　听完贾康的发言，吴晓求说起在他的梦里，每个人都有两个选择，一个是按人均多少平米征税，另一个是选择按第几套房征税。
　　贾康有多年在政府部门研究单位工作的经验，他表示，制定政策需要非常谨慎，考虑到每一个细节。
　　南方财富网微信号：南财
48小时排行高考人数警告上海楼市：五年内将进入拐点？
文章来源于微信公众号：邦地产在《三体》大结局里，程心和关一帆两个最后的地球人看到了用地球语言和三体语言写成的宇宙广播，激动地拥抱在了一起。宇宙中存在过的文明浩若繁星，但最终只有157万种文明留存下来，见证旧宇宙的死亡和新宇宙的崛起...等等！标题明明写着“上海楼市拐点”，扯什么《三体》！！？脑洞这个东西，根本停不下来~~看到三体的“未来”，邦爷突然想和大家一起脑补，体验一下未来5-10年的上海，那会是什么感受？上下班高峰的地铁车厢，宽得像溜冰场；马路上车随便狂奔，再也不怕被“蜗牛速”逼出路怒症的老司机；光明村的鲜肉月饼笃定买，再也不会排长队，再也不用担心限量供应……邦爷为啥敢这样脑补？因为昨天看到了一组关于上海近年高考报名人数的数据。高考人数又少了数据显示，今年上海的高考报名人数只有5.1万人，比去年少了1000人。2009年上海的高考报名人数还在7万以上，从2013年开始，这个数字就一直“不进反退”，在5万人左右徘徊。出现这一巨大变化的原因是，上海在1991年到2003年的12年间，出现了人口生育率的“微笑曲线”，也就是每年新出生的婴儿只有五六万人，规模只有80年代中期的一半甚至1/3，直到2004年生育率才重新恢复。资料来源：上海市统计年鉴如今，生育率低潮期出生的婴儿们长大成人，开始参加高考，他们也将陆续毕业、找工作、踏上岗位...这群人就是影响一切和人口有关的市场的关键！这让邦爷想到的，是未来上海的很多价格，比如劳动力市场价格，未来的价格，更多大宗消费品的价格等等。要知道，上海的房地产市场一直享受着巨额的人口红利。因为在1978年到1991年的13年间，上海始终保持着“高生育率”，新生婴儿在1987年甚至达到了19.02万人。这些人的结婚、成家、生子，和上海房价在2004年以后的高速疯涨有巨大的关联。比如说，统计年鉴显示，上海的初婚人数在2004年达到20万人以后，每年的结婚人数都保持在20万人左右的水平。这一庞大的人群，带来了每年稳定的住宅刚性消费。然而，当人口生育低潮期的出生的小孩，大学毕业慢慢步入结婚年龄后，上海房地产市场的人口红利突然消失了，这必然会出现可怕的需求拐点。爆发在5年后？但是，这个拐点究竟会在什么时间点爆发呢？邦爷手里有些数据可以帮助测试，比如上海的初婚年龄是男性平均30.11岁，女性平均年龄28.14岁。按照最简单的逻辑测算，目前的大学生平均年纪是18岁，所以4年后，上海房地产市场的需求拐点很可能发生，也就是2020年。然而，初婚年龄仅仅是预测市场需求拐点的因素之一。作为过去已经发生的历史数据，它显然无法成为用来预测未来需求的大数据。资料来源：上海市统计年鉴资料来源：上海统计年鉴如果仅仅以初婚年龄和上海户籍人口历史出生数据，也许可以简单地推算出2021年将是上海房地产市场的需求拐点。但这种方法预测上海房地产市场，结论很有可能是不准确的。邦爷正邀请专业机构对上海房地产市场需求拐点时间进行数据研究和分析，以更好地判断上海房地产市场需求拐点的时间。不过，邦爷认为，不能仅凭人口出生规模和初婚年预测住房市场拐点，因为上海有人口管理政策。上海之前出台的《上海市人民政府关于进一步推进本市户籍制度改革的若干意见》，有一条内容非常关键：就是上海对人口的信息化管理。在劳动力人口下降后，可能会迅速出台政策，鼓励外来人口的流入。拐点出现房价也未必降？再来谈谈另一个问题，上海的住宅建设用地供应，也是根据人口来定的。《上海城市总体规划（;2040）纲要概要》就提到，上海的郊区新城要根据常住人口的增减，动态地增减土地。换句话说，房地产市场的供需是否平衡，地价上涨还是下跌，都将在区一级地方政府的掌握中。一旦房价大跌，政府就可能会减少土地供给，规避房价暴跌造成的经济风险。只不过，这样的做法，只能保证短期有效，却无法改变长期性的市场趋势。最后想说，虽然邦爷虽然觉得2021年到2030年间，上海确实可能出现一轮房价的暂时性低点。但这个时间具体是哪一年，决定者的既不会是邦爷，也不是政府部门，而是手机屏幕前的邦地产粉丝们。【声明】本文来源于微信自媒体账号，仅代表作者个人观点，与腾讯无关。我们尊重自媒体知识产权，如有版权问题可联系腾讯(Email:parryzhang#tencent.com，请将#替换为@)。
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