免费发布咨询，坐等律师在线服务
需求发布后
10分钟内收到律师在线回复
平均有多个律师参与回复
得到了圆满解决
您的位置： &
为规避限购而签订的借名买卖合同是否有效
限购就是限制购买，规定购买的数量。在房屋限购政策之下，很多人为了规避限购，不惜借名买房，并且签订借名买房协议。那么在这种背景之下的协议有效吗?下面通过一则案例为您解答!一、案情简介日，余某与丁某签订《市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称《买卖合同》)，约定丁某购买余某所有的涉诉房屋，成交价格为112万元。同日，余某(甲方)与丁某(乙方)签订了一份补充协议，约定：由于乙方无购房资质，如乙方购房资质无法办理或其他原因，乙方可以选择另行出售，出售价格高于、低于合同价格与甲方无关;如需办理过户或公证手续，甲方无条件配合乙方办理手续。日，余某与丁某另签订了一份《补充协议》，约定了房款、定金交付方式以及违约责任。双方均认可双方之间建立房屋买卖合同关系。丁某于日给付余某5万元，余某出具收条。日，丁某给付余某购房款30.5万元。后双方在履行《买卖合同》及《补充协议》时产生争议，余某曾诉至顺义法院，请求确认双方签订的房屋买卖合同无效。法院经审理认为：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。双方签订的《买卖合同》以及《补充协议》均系双方真实意思表示。《补充协议》明确约定了在丁某不具有购房资质情形下，丁某可以选择另行出售，丁某是否具备购房资质与合同效力无关。《买卖合同》及《补充协议》的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。余某要求确认合同无效的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。最终法院判决：驳回余某的全部诉讼请求。民事判决作出后，双方均未上诉，现已发生法律效力。后余某诉至顺义法院，称由于丁某不具备购房资格，丁某无法办理产权过户手续，双方之间的买卖合同目的不能实现，且在双方约定的期限内丁某没有及时将涉诉房屋出售、未办理委托公证手续，余某已经花高价另购房屋，无必要委托丁某出售涉诉房屋，故要求解除双方签订的《买卖合同》及二份《补充协议》。诉讼中，丁某坚持要求继续履行合同，并提起反诉请求：丁某给付余某购房款76.5万元，余某协助丁某将涉诉房屋过户给丁某指定的购买人胡某。经法院询问，胡某陈述：丁某与胡某没有亲属关系，胡某有购房资格，同意丁某将涉诉房屋过户给胡某，胡某认可涉诉房屋实际为丁某所有。余某与丁某均认可，丁某自签订上述合同至今均不具备在北京购买房屋的资格。一审法院经审理后认为，丁某另行出售涉诉房屋的前提是其自身通过合同履行能够取得涉诉房屋的所有权。在双方签订《买卖合同》及二份《补充协议》时，国家与北京市已经颁布实施相关限购政策，现双方当事人均确认，自上述合同签订至今丁某均无资格在北京购房。因此，因房地产调控政策的颁布实施致《买卖合同》及二份《补充协议》客观上已无法继续履行，故本院对余某要求解除《买卖合同》及二份《补充协议》的诉讼请求予以支持。丁某自身不具备购房资格，其无权径行要求余某协助将涉诉房屋过户至丁某指定的购买人名下，故丁某关于双方继续履行买卖合同的主张，本院不予支持。丁某所提反诉请求，于法无据，本院不予支持。双方房屋买卖合同关系解除后之相关事宜可另行解决。由此，一审法院判决双方签订的《买卖合同》及二份《补充协议》于本判决生效之日起解除，并驳回反诉原告丁某的全部反诉请求。一审判决后，丁某向北京市第三中级人民法院提起上诉。二审法院经审理后认为：丁某与余某在签订涉案合同及其补充协议时，有关住房限购的房地产调控政策已颁布实施，双方明知由于受住房限购政策的限制，丁某不具备购房资格，所以约定丁某作为购房人属于明显违反住房限购政策的约定。丁某与余某另约定，在丁某无法购买时，丁某可另行出售。现丁某指定的购房人胡某已出庭陈述，同意涉诉房屋过户给自己，但认可涉诉房屋实际为丁某所有。此种约定的实质属于规避住房限购政策的借名买房。本院认为，丁某与余某所订立的合同违反了《》第七条关于合同订立不得扰乱社会经济秩序的规定，属于《合同法》第九十四条第五款关于“当出现法律规定的其他情形时，当事人可以解除合同”的规定，双方之间的合同及其补充协议应予以解除。综上，原审判决认定事实清楚，本院应予维持。上诉人丁某的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二审法院判决驳回上诉，维持原判。二、相关法律问题研究本案的争议焦点在于，购买人没有购房资格时，是否可以将房屋借名登记在具有购房资格的他人名下。(一)借名是否有效根据《合同法》的规定，有下列情形之一的，合同无效：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;3.以合法形式掩盖非法目的;4.损害社会公共利益;5.违反法律、行政法规的强制性规定。其中针对第5项，《&合同法&若干问题的解释(二)》明确规定“强制性规定”是指效力性强制性规定。在实际购房人不具有购房资格的前提下，借名购房后形成的房屋买卖合同确属为了规避限购政策而签订的合同，但不存在欺诈、胁迫的手段，不损害国家、他人或公共利益，目的也不属于非法，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，至多是违背了国务院北京市人民政府颁布的限购政策，所以认定合同无效没有法律依据，此类合同应属于有效合同。(二)规避限购政策的房屋买卖合同能否履行合同有效，意味着合同中约定的权利义务开始发生法律上的效力，合同双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，如果判令余某将房屋过户到被借名人胡某的名下，即意味着允许不具有购房资格的丁某通过合同的履行拥有了房屋所有权，这会导致房屋调控政策的落空，故不应允许规避政策的合同履行。如不允许规避政策的合同履行，就要看此类合同是否能够符合合同解除的条件。因本案的原、被告双方未就合同解除达成一致意见，不符合约定解除的情形，故只能考虑合同是否符合法定解除的规定。《合同法》第九十四条规定的法定解除权共有如下情形：1.因不可抗力致使不能实现合同目的;2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;5.法律规定的其他情形。首先，本案中不存在不可抗力;其次，本案中合同无法履行，并不是以任何一方的意愿为基础，而是因为合同约定规避了房屋限购政策，不论双方是否有履行意愿，合同均不能履行。因此，能够适用的只有第5项规定的其他情形。第5项属于兜底条款，将第1至4项没有包括的情形均纳入其中。《合同法》第七条规定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。签订规避房屋限购政策的合同，无疑属于扰乱社会经济秩序的行为，故属于法律规定的其他情形，此类合同可以依法解除。(三)借名购房合同应予解除丁某与余某在签订涉案合同及其补充协议时，有关住房限购的房地产调控政策已颁布实施，双方均明知按照限购政策丁某不具有购房资格，所以约定丁某可另行出售。审理中，丁某指定要求将房屋过户至有购房资格的胡某名下，且胡某认可涉诉房屋实际为丁某所有。此种约定的实质属于规避住房限购政策的借名买房，即因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下的情形。在这种约定有效的情形下，法院也不应支持合同继续履行。因为无论合同约定最后房屋登记在哪方名下，合同中的房屋买受人均是丁某，那么房屋买卖合同能否履行均应以丁某的条件来考虑。如果买受人符合各项政策规定下的购房条件的条件，那么买卖双方可以约定将房屋登记在其他有购房资格的他人名下。反之，则因丁某无资格购房，其自身无法通过合同履行取得涉诉房屋的所有权，故也无权再将房屋另行出售。从实际效果方面讲，如果不具有购房资格的当事人即可以通过使用有购房资格的人的名义登记的方式购买房屋，不仅使得国家的房屋调控政策落空，还会引发借名人与被借名人之间产生大量有关房屋所有权争议、税费争议等。因此，本案中的买卖合同因余某无购房资格无法履行，符合《合同法》第九十四条第五项“当出现法律规定的其他情形时，当事人可以解除合同”的规定，双方之间的合同及其补充协议应予以解除。综上，一、二审判决是正确的。延伸阅读：
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈
读完文章还有法律疑惑？马上
最新相关知识
相关法律聚焦
地区找律师
热门文章推荐
热门法律专题
自媒体文章
无锡在线律师
400-400-400-
专业权威律师在线解答
专业律师优质解答因借款而签订的房屋买卖合同是否有效
我的图书馆
因借款而签订的房屋买卖合同是否有效
上海房地产律师团队，处理过多种类型复杂房地产纠纷(居间协议纠纷、定金合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、商品房预售合同纠纷、动迁房买卖纠纷、售后公房纠纷、农村房屋买卖纠纷、房屋拆迁纠纷、租赁合同纠纷等),具有丰富的诉讼实务经验。
B与A签订了一份动迁房屋《二手房买卖意向协议》，约定：由作为乙方的A等三人向作为甲方的B及案外人购买松江区某公路XX弄XX号XX室二手房，甲方同意出让。乙方同意向甲方支付购买房屋的房款共计82万元，乙方自本协议生效后一次付清。上述二手房正式协议转让要到2013，才能通过房屋买卖中介，由双方正式签订二手房买卖协议，并办理房产买卖交易。　　　同日，A等三人（乙方）与B（甲方）签订《借款及房屋抵押协议》一份，约定：“甲乙双方经自愿协商，一致同意甲方于从乙方取得人民币肆拾壹万元（410，000元以收据为准）；同时甲方将其所有的松江区某路XX弄XX号XX室房产的所有权和使用权抵押于乙方所有，并在该房产产权证登记之日起五年后或国家允许该房产可办理过户时的三十个工作日内，办理过户手续。办理过户手续前甲方不得将该房产转让或抵押于第三方。办理过户手续时，若甲方因不能办理时，则全权委托于乙方办理。”协议另对违约责任等进行了约定。落款处由B在“甲方”处签字，由A在“乙方”处签字，落款时间为 2009年3月25日。　A等三人起诉至法院，要求判令：B继续履行合同，配合A等三人将位于系争房屋过户至A等三人名下。　　原审认为，本案争议的焦点为：A等三人、B之间是否既有借款合同关系又有房屋买卖合同关系？B可否选择违约责任的承担方式？A等三人、B之间签订的《房屋买卖合同》是否有效？　　A等三人与B签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应当按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。至于B所称系争房屋为拆迁房，故在政策规定的年限内买卖合同应属无效的辩称意见，法院认为，政策限制的是系争房屋在一定年限内变更过户登记，系争房屋本身的买卖并未违反法律、行政法规的强制性规定，故B以此认为双方房屋买卖合同因此无效，难以成立。A等三人已按约履行了付款义务，B也应按约配合A等三人办理房屋过户手续。现因政策调整系争房屋已可以办理产权变更登记，故A等三人要求B协助A等三人将系争房屋过户登记至A等三人名下已经具备条件，也符合合同约定，法院予以支持。　　原审法院审理后作出判决：原告A、A、杜军与被告B继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，被告B于本判决生效之日起十日内协助原告A、A、杜军办理位于系争房屋产权过户手续过户至原告A。
2011542011,700,000500,000201157900,00020111152011812201201300,00010020111151,400,000196,00057900,000196,0001,204,000
201157196,000196,000201020120116720120115201201154196,0002011115
TA的最新馆藏[转]&[转]&[转]&[转]&[转]&[转]&
喜欢该文的人也喜欢用假交易方式签订的房屋买卖合同是否有效
我在04年因急需钱用,就和我弟弟商量,用我卖房他买房但不进行实际交易的方式,签订了一个房屋买卖合同,并在银行贷了款,请问这个合同是否合法有效.
09-11-03 &匿名提问
1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： （1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 （8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 2、二手房交易十项注意 （1.）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 （2.）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 （4）.土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （5.）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 （7.）单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 （8）物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 （9）.中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 （10.）合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 3、北京：二手房买卖可找银行做付款中间人 首次做生意的两个人由于相互之间不了解，对交钱付货的安全没有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金，或者出现问题后卷款逃跑的风险。如果这笔钱的收和付都由银行来做，似乎买卖双方都能安下心来谈交易。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。 以二手房交易为例，买卖双方达成购买协议后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。 传统二手房交易 银行“监管”账户二二房交易 交易费用 流程 交易费用 流程 ●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即买卖双主各收取2.5‰至3‰的手续费 ●其它费用 通过中介公司办理，手续繁琐 ●按房屋交易金额的2.5‰收取手续费 ●申请贷款所缴纳的首付款免收手续费 双方达成买卖协议后直接银行办理 摘自《北京日报》记者 耿彩琴 4、、免费二手房知识系列讲座和购房疑问 网站地址： 购房需求和疑问：可以拨打、买二手房如何提取公积金 如果您所购买的二手房用于自住，那么根据国务院《住房公积金管理条例》第二十四条第一款的规定：(一)购买、建造、翻建、大修自住住房的，可以提取职工住房公积金帐户内的存储余额； 第二十五条 职工提取住房公积金帐户内的存储余额的，所在单位应当予以核实，并出具提取证明。职工应当持提取证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起3日内作出准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人；准予提取的，由受委托银行办理支付手续。 购买自住房屋时需提取公积金的应提供的相关证明资料：提供购房契约(或合同)、购房发票(或收据、供楼银行存折)原件及复印件一份及其他证件。
请登录后再发表评论!我是销售代理机构
吉屋网月覆盖3000万购房人群，中文房产网站排名第4。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，当前合作新盘超过2000个。
我是公寓运营商
发布房源，更快找到租客。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，更快更准推广合作业务。
您的位置：
签订房屋买卖合同时，一定要注意这些！
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
居间合同是房屋买卖过程中的一个重要环节，对中介方和委托方同等重要。目前，中介市场较为混乱，在履行居间合同时必须时刻谨慎，避免不必要的纠纷风险。 作为居间人，一些中介公司利用当事人急于购房或卖房的心理，强烈要求和诱导其签订，想方设法促成房屋买卖合同成立。 在这一过程中，如果买卖双方对诸如国家规定的税费、交易习惯和相关手续的办理程序等并不了解，特别是出于对某些知名度相对较高的中介公司的高度信任，轻信其从业人员的一己之言，又没有证据能证明中介人员有欺诈行为的话，一旦在签订后发现合同约定与自己的真实意思有偏差，就只有自认吃亏，不仅要依约向中介公司支付咨询和中介服务费，还可能因付款等情形支付相应的。 严格审查 中介公司报告事项 委托人应对中介公司所报告的事项作实质性的审查或进行必要的咨询。具体来说，可要求中介公司提供相关资料或出具情况说明，否则一旦出现纠纷，若无证据证明中介公司在披露相关信息时存在隐瞒事实或提供虚假信息的情况，委托人则难以追究中介公司的责任。 在房屋买卖中，委托人应注意是否清晰、是否存在继承问题、是否存在共有人、是否取得产权证书；注意房屋是否具备可转让条件，是否存在抵押、查封或担保等履行障碍；注意委托代理人的授权委托是否有效合法，是否存在无权代理或过期委托等情况；还要注意相关税费的计算标准和承担主体等事项。 在签订正式房屋买卖合同前，如果上述事项存在问题，一些中介公司为了诱导当事人先签订合同，往往会向买方保证将协助解决该问题甚至担保该问题不会影响合同的继续履行，也有一些当事人信以为真，从而订立合同，最终导致中介公司可依法不论买卖合同是否能够实际履行，均可要求当事人支付相应的中介服务费及逾期付款违约金的权利。 居间费支付期限 以合同约定为准 在有的案例中，委托人在居间合同中已约定了居间费用具体的付款时间及违约责任标准，但居间人向委托人口头承诺可在房屋买卖合同履行完毕后或合同履行的某一阶段交付，以及解决第三点建议中所述问题时支付，其后，居间人却起诉要求委托人承担逾期支付中介费的责任，理由是中介公司所出具的格式条款均约定房屋买卖的当事人在中介公司的促成下，双方同意在签约日或某一时间内支付该中介服务费，逾期支付的应按一定的违约计算标准(该标准往往是每日应付款的1%或5‰)计付违约金。 按该标准计算，违约方逾期付款的，在100天或200天后中介公司除取得约定的中介服务费外，还可获取相当于中介服务费1倍的逾期付款违约金，在此，无论房屋买卖合同能否得到实际履行，均会导致当事人损失的进一步增加。法院在委托人无证据证明居间人口头承诺过变更具体条款时，只能支持居间人的诉求。在此局面下，委托人由此遭受的损失几乎相当于双倍支付中介服务费。 因此，如果出现上述情况，委托人应要求中介公司作出书面承诺，以便将来发生纠纷时可以作为证据。
7×24小时热文榜
你可以按区域查找南京新房、二手房，也可以按区域查询南京房价。同时，你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。
区域二手房
Copyright&(C)&2017& 深圳市吉屋科技股份有限公司 ALL Rights Reserved
最近联系人
查看消息记录
按Ctrl+Enter发送