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&&&&逐渐学会长大，逐渐收敛狂野，逐渐放弃叛逆，逐渐回顾自己， &&&&才发现为何你是如此幸运，却从来没有觉察到。 &&&&一转身，也许就此错过，结局往往是后悔终身```
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我们如何提高竞争力?我们如何赢行家?一直领跑大佛山呢?
&&&&&&&淡季的市场,让我们看楼量一跌再跌,
08年的楼市暴跌,中介行
业的人员经过大洗牌,熬不住的中介人员纷纷转行,
09年我们经过疯狂的市场,中介从业人
员大副增加!10年下半年,现在这种有价无市,
售单成交量少的市场,
我们如何生存?我们如何赢行家?
一直领跑大佛山呢?
&&&个人认为可以分成5点:
&&&&&&&1.网络,21世纪是网络的世界,
家家户户有电脑,客户的来源大多数都是通过
上网寻找需要的房源,业主也越来越多通过网
络放盘了,有同事和我
说:"没有业绩是因为铺位地理位置不"好,
导致没有客户,没有看楼量吖!都怪公司安排这
个位置给他们!!"其实我我觉得:位置不好就代"
表接不""到客户了吗?这个时代不会做网络
的,已经输在起跑线上了,还有做网络还要做
好网络占有率,要做到客户在哪个网站都能第
一个看到满堂红这个品牌中介,总之,租以量
覆盖网络市场,售以质量打赢行家!
&&&&&&&&&2,专业:时刻了解国家政策,
深入了解交易税费,银行贷款利率!!对市场
的分析,投资回报率,市场价钱,楼盘配套等
等都要熟悉`````做到客户问到既答,要答准
确!说到专业,个人还认为衣装打扮其实也会
对客户的一种视觉影响,一个专业的销售员工
作时候是不会穿成像出来逛街样的!好的印象
才会让您赢到客户的赞赏!认同!还有,当时
您是代表公司的形象!
&&&&&&3.效率:做到快!准!狠!今时
今日的街客,网客通街走,在这个中介行业
太多了,你不快,可能下一刻,您的客户就
在别人的店铺签着合同!要做到准,要时
刻了解客户的需求,配房源要真正的适合
客户的需求,这样就能增加看楼成功率,
当然这个需要熟悉盘源!才能做到
更快!做到狠,带客户看好了房源了,就要
叫客户下诚意金,然后交给业主,防止业
主下一刻要涨价!现在这个社会竞争
这么激烈,您没有效率就没有竞争力,
没有竞争力,那您就会被淘汰!
&&&&&&4.服务,满街都是中介行业
的时候,您还能像07年这样的服务态度吗?
07年或许您可以这样对客户说:5点中介费,
给不给,不给,请让开,下一位!现在您还可以
吗?在我们的这个行业,您想一下,您除了提供房源信
息,专业,服务,您还能提供什么?连服务都做
不好的话,客户凭什么给3点中介费您?现在中介人员
那么多,客户凭什么要选择您帮他们
买房子?服务才是您的个人卖点,无论是销前服务还
是销后服务! 打造您在客户心中的个
&&&&&&& 5.租单：在楼市并不活跃的
时候，很多中介公司会通过租单和一二手
联动支撑业绩，租单又名（即吃面），容易成交
并及时收佣金，还可以调整心态，在现在
多数行家正在热搞一二手联动，他们的二手市场
份额减少的情况下，我们有没有比原来的
业绩多了呢？买卖单暂时不说，但在租单成交量
呢？在别的行家偏离二手市场的时候，您
的租单宗数又比之前多了吗？做租其实只要多复
盘，熟悉租盘，多放网，做好网络库存
量，更新，录入就OK了！
&&&&&&&&&&& 调好心态,从租做起!
&&&&&&市场好与差,都只是我们心态的问题,
不要被困难吓倒,08年还比现在更难
过!我们只要保证积极的心态!!就能做得好!
以上纯属个人观点!不代表公司立场!
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天了噜！佛山买卖二手房最少要交8项费用 你都了解吗？
来源：新浪房产
二手房交易政策不断调整，你真的对其中的费用都了如指掌吗?不了解或者一知半解都没所谓，看完这篇文章你就会变成一个二手房交易达人啦。
　　文/佛山新浪乐居综合整理　　春节过后，火的不仅仅是新房住宅成交。据了解，佛山一季度二手房成交量同比增长23.4%，价格环比2015年四季度增长达13.9%，二手房市场呈量价齐升的架势。　　二手房成交不断走高，契税下调、营改增等政策利好更是让购房者获利不少。可是政策不断调整，你真的对二手房交易的费用都了如指掌吗?不了解或者一知半解都没所谓，看完这篇文章你就会变成一个二手房交易达人啦。　　二手房交易税费组成部分：　　按照规定，二手房交易税费包括税收和费用两部分。税收主要指营业税、个人所得税、契税等;费用是指国家机关(房管局等)向有关买卖双方提供某种特定劳务或服务，按规定收取的一种费用，例如测绘费、登记费等。　　二手房交易中，买卖双方都需要按照规定缴纳税费，下面将从买方、卖方两个角度进行分析。　　1、买方(购房者)需要缴纳的税费种类及比例　　①契税　　计算公式：契税费用=交易总额×契税税率　　(1)首套房：面积小于等于90㎡，契税税率1%;面积大于90㎡，契税税率为1.5%;　　(2)二套房：面积小于等于90㎡，契税税率1%;面积大于90㎡，契税税率为2%;　　②印花税　　住宅(含普通、非普通)征收权证印花税——5元/本。　　③登记费　　个人住房登记收费标准为每件80元，非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。　　④测绘费　　面积75平米以下200元，75平米以上144平米以下300元，144平米以上400元。　　注：一般房改房都是需要测绘，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘。　　2、卖方(出卖人)需要缴纳的税费种类及比例　　①个人所得税　　个人所得税税率：交易总额的1%或两次交易差额的20%(两种征收办法皆可)。　　个人所得税缴纳规定：如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过5年，免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。　　注： 纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。　　②增值税(日起，营业税改为征收增值税)　　计算公式：增值税=含税销售额÷(1+征收率)×征收率。　　对于非一线城市（除北上广深外），个人购买不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。　　北、上、广、深四个一线城市，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。　　注：购买时间是否满2年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间最早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。　　③土地增值税(部分房屋)　　据佛山房产中介透露，部分房改房、福利分房转手的二手房要补交地价，约400元/平米。　　3.注意事项：　　①中介费：　　假如二手房交易是通过中介达成交易的话，中介会收取一定的中介费用(一般为成交价的1.5-2%)，具体金额的多少要根据中介相关要求而定,，由买家支付。　　②房地产交易手续费　　新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取，由转让方承担。　　经济适用房的房地产交易手续费减半收取，由买方承担。　　其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。　　③如果购房时需要按揭，还要发生以下费用：　　(1)评估费　　评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。　　(2)抵押登记费　　个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元　　(3)委托公证费　　如果购房需要办理公证，那么则要交纳一定比例的公证费，公证费的标准一般为300元/二本公证书，另外每加一本收20元。　　④假如业主赎楼(付清卖方物业抵押贷款本息并注销抵押登记)，还会产生如下费用：　　(1)赎楼担保费　　费用计算——业主欠款×1%。期限为3个月，最低收费2000元。　　(2)赎楼罚息　　不同银行的收取方式不一样，一般按欠款金额的0.5%收取　　(3)赎楼短期借款利息　　一般1个月赎楼短期借款利息≈欠款金额×1%　　(4)买卖合同公证费　　由公证机关向涉外方收取，征收标准：　　过户价×0.003%(过户价&50万)　　过户价×0.万&过户价≤500万)　　过户价×0.002+万&过户价≤1000万)买一手房也是一个不错的选择~?1楼盘：()动态：位于三水西南南丰大道与翠云路交界处的三水万达广场商业部分计划于日正式开业，住宅部分预计5月14日推售17/18座洋房新品...电话：400 606 6969 转 122442楼盘：()动态：位于南海千灯湖金融高新区桂江立交北侧的怡翠尊堤将加推110-130平米三四房，带装修发售，开盘时间、价格待定，预计2017年12月发售...电话：400 606 6969 转 696743?楼盘：()动态：位于顺德容桂东堤路以南、乐善北路以东的凯蓝滨江名门新推4座，楼高32层，2梯4户设计，户型59、68、80平米的2+2房，以及84平米的3+2房，套内均价约9500元/平米...电话：400 606 6969 转 57014
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
领跑全省的智造小
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323佛山楼市乱象系列调查之电商中介费起底来源:南方都市报编辑:胡嘉仪编者按楼市去库存大潮涌起，住宅成交供需两旺，市场一片红火。无论是消费者、投资和开发商，都在一路“买买买”。●佛山住建局已明令禁止收取“房价之外”费用，但“团购费”、“优惠费”满天飞●“一二手联动”洗盘，将部分地区的房价年内推涨2000元/m2楼市乱象系列调查第一篇电商之乱编者按楼市去库存大潮涌起，住宅成交供需两旺，市场一片红火。无论是消费者、投资和开发商，都在一路“买买买”。然而，旺市之下不乏重重“套路”，在南都报料热线以及记者现场走访、采访中发现，一二手联动与电商之乱、商业“反租”之乱、房屋质量之忧、土地使用功能与年限不清、规划与影响之谜等等市场乱象，仍旧此起彼伏、不绝于市。在为“爆发式”成交量欢呼的同时，需要更多关注消费者的权益，以及这些犹如被注入“兴奋剂”之后的区域市场，一旦未来高温退去后将何去何从？南都佛山将推出系列楼市乱象调查。三水某楼盘，约半年时间单价已涨2000元，而买房的人大都来自广州，乃至顺德和中山，鲜见本地客户。在前8个月住宅“去库存”之下，原本存量充足的三水、狮山等片区，成交量“爆发式”增长。三水区成交增量比领跑五区，狮山成交套数超过桂城和里水等广佛板块。佛山多个区域成交量“爆发式”增长，业内人士“心知肚明”，这些多为大量一二手联动和所谓“电商”带来的“贡献”。不可忽视的是，对于买房者来说，则承担着诸如“团购费”、“优惠费”等佛山住建局已经明令禁止的“房价之外”费用；而对于刚需客户来说，将承担着动辄被推高的高达四位数的单价，对于一个区域来说，房地产过度的投资行为很可能催大“空城”、“鬼城”等地产泡沫。在为“爆发式”成交量欢呼的同时，谁来关注消费者的权益，以及这些犹如被注入“兴奋剂”之后的区域市场，一旦未来高温退去后将何去何从？地点：三水北江新区某项目销售中心“5万团购费，三水的规矩”周六中午的高温仍未退去，在三水北江新区某项目销售中心内就已经人满为患。销售中心前，停满了来自各地的小车，除了部分粤E车牌之外，更多的是来自广州、中山、顺德、珠海甚至深圳的车牌。尽管烈日当空，不少销售人员还是跑到了路边，手里拿着一叠户型图和楼盘简介卖力招揽，每当有车经过都会上前招呼。见记者在楼盘前减速，五六个销售已经冲了过来。一位姓钟的销售人员马上从车窗塞进了名片和户型图，表示自己是来自某某置业的销售。将记者带入楼盘后，马上又有另外一个楼盘本身的销售过来接手。据了解，该楼盘开盘已有半年多，如今已经卖到15座，接近尾声。除了一些三房的中等户型外，还有部分公寓单位在售。记者表示来自禅城，想买房来投资。而楼盘所属的销售林先生表示，今年开盘时该楼盘均价在5500元/m&2左右，如今涨至7500元/m&2，因此吸引了不少人来投资，其中以广州客为主，此外也有不少中山、顺德客户，禅城的反而少见。另外他介绍，由于楼盘靠近未来的佛山4号线以及首段通车的广佛肇城际轻轨，因此比较受欢迎，目前已经接近沽清。在沙盘另一边，推出了大批“一口价”单位，基本五六十万一个户型，但此时楼盘销售已经离开，那位钟姓销售又跟上介绍。但除了介绍这些“一口价”单位，他还表示在这个价位上再加5万元才是最终定价。这是订金还是楼价的一部分？记者对此提出种种疑问，钟姓销售则表示，无论是公寓还是一般单位，无论是不是“一口价”，都需要在报价基础上另外再加5万元，“必须要在此基础上，额外支付5万的楼盘团购费，参加5万抵15万的团购优惠，这是三水的规矩，全部楼盘都要这样处理。”他解释，此举是为了“避税”，可以把该单位显示的成交总价降低，一方面业主可以少交税费，而开发商本身也可以减少一定的税费开支。该销售人员明确，这5万元是另外开一张发票，和购房发票分开处理。记者表示，如果按此计算，原本按照楼价计算，一个90平米的户型其实总价也就56万左右，如果2成首付大约就10万元，但另外要交这一笔“团购费”，那其实已经变相抬高首付，而且对于优惠的条款解释并不明确。但该销售则表示，无论在三水哪个楼盘，都需要交这一笔费用，只是名目各不相同，“不信你可以去其他地方问问看”。而离该楼盘不远的三水大型商业项目，其上盖也有公寓出售，虽然火爆程度一般，但该楼盘本身所属的销售人员也表示，购房款之外，同样需要另外交3万元的费用。至于这笔费用的名目，对方同样交待不清，只表示这是公司规矩。地点：季华三路中国陶瓷城附近“之前曾发生过报价穿帮”“你们广告上说的，三万抵八万，五万抵十万，是什么意思？”“这个你不用管了，这方面的优惠，我们已经算在房价里面了。”“那到底是什么意思呢？”“你不会是中介带过来的吧？”8月21日，季华三路中国陶瓷城附近一在售项目的样板房内，售楼部工作人员盯着记者，很是疑惑。“你没注意到刚才旁边看楼的那个人吧，他旁边站的就是中介”。该工作人员解释，若系中介带来的买房者，三万抵八万，就是说消费者需先交三万元，届时购房付款时可抵八万元，“总价款里面，直接减掉八万”；如果是售楼部人员直接接待，这个优惠已经算在房价内了。该工作人员解释，所谓“三万抵八万”中的三万元，其实并非交给开发商，而是交给中介的佣金。记者现场看到，售楼部工作人员、中介，均白衬衫、黑色西服裤，一眼看去并无不同，前者坐销售大厅的服务台后，后者坐服务台旁边的一张桌子处；两者间的唯一区别是，前者戴有印有楼盘名称、姓名、工号的工牌，而后者并未戴有工牌。记者进一步观察看到，大厅内，与记者对接的，只有工作人员一人；而另外一桌，与购房者对接的，除一名中介外，还有一名戴有工牌的工作人员。工作人员解释，即使是通过中介最终成功交易，那么单子仍算是售楼部的工作人员做的。记者至此才明白，为了防止中介、售楼部工作人员之间，因为交流不畅导致尴尬，记者刚进入售楼部时，工作人员曾反复求证，是哪个人员介绍来此看房的，“男的还是女的，有没有他的电话号码？”“即使你不是中介电话联系后过来看房的，只要进了售楼部，首先找的是桌子边的中介，同样算作中介的单，也要给中介交钱的”，该工作人员称，之前曾发生过“外场”中介和“内场”销售跟客户报价不统一的“穿帮”事件，购房者怒骂开发商恶意欺骗：“因此这儿会特别注意。”地点：南海区狮山镇罗村某项目售楼部“带人看楼和负责谈价分开”而在南海区狮山镇罗村的某本土房企所开发的项目，中介、售楼部工作人员之间演绎的“双簧”，更令购房者防不胜防。距离售楼部50米外的路口，便有两名白衬衫、黑色西裤的中介在此揽生意。记者只是问了中介一声，售楼部如何过去，其中一名男子便形影不离地跟在了记者旁边。“你们是售楼部的工作人员吧？”“是，我们是楼盘售楼部的。”“那大厅一个桌子前，怎么有两名工作人员服务，算谁的单啊？”“哦，我们是负责带着看楼的，他们是负责谈具体价格的。”据该中介介绍，楼盘8月20日开盘推出新一期组团，生意特别火爆。记者前往样板房的路上，确实看到络绎不绝的看房者，但无一人系戴有工牌的工作人员引领。“你们这儿的房子卖得怎么样”，看完样板房后，记者站在一座今年初开盘的大楼前，仔细数一数，安装了空调的房子，仅有三成。“基本上都卖完了，卖得很好。至于为什么不装空调，很多是广州客，买来用作投资的”。最终双方坐在售楼部大厅一桌后，一名佩戴了工牌、同样西装革履的工作人员，很自然地跟着一起坐了下来。“你们都是售楼部的工作人员？”面对记者提问，佩戴工牌的男子同样做了肯定的答复。计算完房款后，双方再次聊到所谓的“3.5万抵8万”的“优惠”。“你如果决定了，除现付定金外，还要交3.5万元的折扣款，其余的正式签合同时一起付。”中介称。“3.5万能不能签合同时，一起计算后交付？”“不行，按照我们公司规定，付定金时要一起付。”中介很肯定地说，一脸真诚，而佩戴工牌的男子则附和着笑一笑。留下中介号码后，记者询问佩戴工牌的男子能否也留个号码，后者立即拒绝。“我是怕这边电话打不通，还有个备选号码可以打，要不你给我留个其他号码”？“不用了，就留我同事号码好了，电话一定打得通的”，佩工牌男子很肯定地说，而旁边的中介也频频点头。为何“场内”销售人员会拒绝给“场外”中介带进来的客户电话？某销售经纪人直言，“那是因为涉及到不同的佣金分成，这是一二手联动的‘规矩’。”临走时，记者特别留意到，与其他项目不同的是，该楼盘售楼部，除服务台边数人无工牌外，甚至服务台后的数人，也无一人佩戴工牌。焦点“团购费”、“折扣款”、“电商费用”……这费那费或是给中介的佣金买房要交“折扣款”才能享受优惠？看楼时要缴纳“电商费用”以登记单位？或者买房子要向二手中介缴纳“团购费”才能签订合同？和南都记者在楼盘遇到的情况相类似，南都佛山报料中心今年以来接到多宗报料和投诉，投诉者称看楼时缴纳的所谓“电商费用”，在最终没有成交时遭到拒绝退款，且据报料人提供的收据显示，收款方并非开发商，而是“×房网”或者是“房××”等第三方电商机构。正如禅城某楼盘销售人员透露，“诸如消费者提前缴纳的这三万到五万元不等的费用，其实并非交给开发商，而是交给中介的佣金。”而这部分“团购费”、“折扣款”和所谓“电商费用”只是这部分“佣金”不同的称呼。“销售代理一般分为‘前佣’和‘后佣’。目前市场上正规和传统的几大代理行，都是采用‘后佣’。也就是开发商按照成交金额，和一定的点数，支付销售佣金，这是市场正规的操作方式。由开发商支付，消费者购房的房价不变。但是‘前佣’则为消费者提前以各种诸如折扣款等名义，先行支付给二手中介或者电商公司，作为佣金。这部分不在房价里体现。比如原本100万元的房子，经纪人会报价108万，再减去用3万元‘买’来的优惠后，以100万元成交。3万元支付给中介或者电商公司。”据知情人士透露。所以，正如禅城某楼盘销售人员透露，“如果是售楼部直接接待，那么这个优惠已经直接算在房价内。”而知情人士进一步补充，不少楼盘还会采用将“上门客（直接到销售中心买房的客户）”转为二手中介或者电商公司带来的客户，以提高佣金，这也被称为“内转外”。事实上，今年2月2日，佛山市发展和改革局和佛山市住房和城乡建设管理局已经联合发布《关于规范新建商品房销售环节律师服务费和网络营销等收费行为的通知》。其中再度明确提到，根据《明码标价的通知》第十条：“商品房经营者要严格按照明码标价进行销售，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。”其中特别明确：商品房销售实行明码标价和一套一价。属于房价外加收项目的一律禁止。而记者调查发现，部分楼盘仍旧对于这部分“团购费”、“折扣款”和“电商费用”的去向没有明确交代，而多数消费者面对这笔费用甚至在缴纳之后，并不清楚具体资金去向。影响楼市“火爆”下的隐忧在诸如三水、狮山等区域部分楼盘宛如兴奋剂下的“火爆”成交，将给市场带来哪些可能存在的问题？房地产泡沫危险据业内人士分析指出，首先是房地产过度的投资行为很可能会带来“空城”等房地产泡沫。据记者调查发现，这类一二手联动销售项目，除了部分中介经纪人会守在楼盘附近，招呼过往车辆前来看楼之外，其余主要客户群体来自于广州，或者珠三角其他城市。以诸如轻轨、高铁站、几分之一价格、升值空间等区域利好，吸引投资客户入市。投资客户购买这类物业的目的，包括升值后转手卖出或者出租，未来并不会在该项目居住。后期管理留隐患其次，不容忽视的是不少销售到尾声的项目，为了追求快速回笼资金而“快销”，甚至有些开发商在该项目之后，逐渐退出房地产市场。对于后期管理和品牌维护存在一定不确定性。“选择一二手联动快速清货的项目有一个共同点，就是需要快速回钱。”有中介经纪人透露。“通常大型品牌房企不会这样做，之前偶尔有品牌房企项目做过，后来因为管理混乱或者纠纷增加，被叫停或者禁止了。”“还有，因为不少中介并非楼盘原有的经过正规培训的销售人员，对于楼盘的情况未必完全掌握，可能存在的不利因素或被隐瞒。甚至不排除出现过度承诺的情况。因为他们卖完这个项目很快就转场了。”该经纪人表示。忽然被推高的房价再次，不容忽视的是，这种快速“洗”盘的情况，也带来了忽然被推高的房价。如三水北江新城项目售价已经从年初的5500元/平方米上涨至7500元/平方米，罗村本次调查的楼盘，对消费者的报价已经达到毛坯价格元/平方米。“这个价格对于广州客户来说可能还是便宜的，但是本地有实际居住需求的消费群体面对的却是被投资客户迅速追高的楼价，而非随着城市升级和区域发展而应有的价格涨幅，这种现象值得关注。”有业内人士表示。提醒如何辨明不合理费用？那么，消费者如何辨明这类“房价之外”的不合理费用？据业内人士介绍，首先看该笔费用的开收据方，其次看是否计入房价。正常的认购登记意向金，不论是销售代理公司成交还是开发商的直接销售团队，收据都应该由开发商开具，并且，该金额在成交后转入房价。也就是说，预交了3万元，购买100万元的房子，房价需要再补97万元。反之，如果是其他二手中介机构或者电商公司所开出的收据，并且不能转入房价，那么该费用或就是消费者为成交佣金而“买单”的房价之外费用，为住建局禁止款项。专题统筹：南都记者程俊采写：南都记者&吴曦&冯雷亮