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集美法院：“小产权” 房购买无保障 购房协议违法被判无效
作者：集美法院 陈慧君&&发布时间： 10:30:01
　　“小产权”房是指在农民集体土地上建设的房屋，因其未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门办法，而是由乡政府或村政府颁发。林某因其购买的“小产权” 房五年后仍未交房，将房屋的出售方田园公司告上法院，要求法院确认购买合同有效。近日，集美法院审理了这起因买卖“小产权”房引发的确认合同有效纠纷案。
　 日，原告林某与被告田园公司（化名）签订一份《使用权转让协议书》，合同约定田园公司将一套位于厦门集美区的公寓使用权以2800000元的价格转让给林某，该公寓使用年限70年，自日至日。田园公司应于日将上述公寓的使用权房屋交付给林某使用。林某签订协议书后，立即将全部购房款3800000元支付给田园公司，但时至今日，距离协议书约定的交房时间已经过去三年有余，田园公司仍未能交付上述公寓。焦急的林某向法院提起诉讼，要求确认其与田园公司签订的《房屋使用权转让协议书》合法有效。
　　法院经审理查明，林某向田园公司购买的公寓原规划性质为在集体土地上建设的民办社会福利机构。作为建设方的田园公司为了谋取更大的利润，擅自变更土地的使用方式，在原定建设福利机构的集体土地上建设公寓出售，也就是建设所谓的“小产权”房用于出售获利。法院认定，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”即建设用地必须依法申请国有土地，即使是集体所有的土地也必须经依法批准，现田园公司的用地建设未经土地、规划部门的批准或同意，因而田园公司所转让的房屋系违法建设，进而林某与田园公司所签订《房屋使用权转让协议书》违反法律规定，依法确认无效。法院依法驳回林某的诉讼请求。
　　法官寄语： “小产权”房实际上没有真正的产权，这种房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，且购买“小产权”房所签订的合同因违反相关法律法规是无效合同，所以一旦出现纠纷，房屋购买人无法通过法律途径获得购入的房产，只能要求开发商退还购房款并支付相应的利息。法官提醒，目前购买小产权房买房并无法律保障，小产权房屋的开发建设也得不到银行贷款的支持，开发过程中大量的开发资金没有政府和银行进行监管。对购房者而言，购房资金安全、开发商资金是否按时到位、能否按时交付房屋均存在很大风险。
责任编辑：曾还彪小产权房买卖纠纷：三家法院判例各不相同
来源：大河网
　　省委书记郭庚茂―　　抓法治建设，坚持依法办事，完善法规制度，加大执法力度，依靠法律来约束行为、调节关系、规范秩序。　　河南商报记者 訾利利　　房价居高不下，不少人选择价格相对低廉的小产权房。而随房价不断上涨，不少卖家撕毁合同，买卖双方对簿公堂。　　然而记者发现，小产权房买卖合同纠纷，多种案例判决结果和判定依据均各不相同。　　在郑州，小产权房买卖合同是否有效？郑州一名法官介绍，目前郑州多按照“协议有效”处理，认可买房者的使用权、收益权。　　同是小产权房买卖纠纷　　法院判定结果各不相同　　纠纷　　2010年1月，北京阴女士将一套小产权房出售给朱先生，双方签订《房屋买卖协议》。今年10月，阴女士请求法院判令双方当时签订的合同无效。　　卖房者　　小产权房不能买卖，与朱先生签订的协议违反了国家关于“小产权房禁售”的规定，因此，协议属于无效合同。　　买房者　　对方之所以起诉，是因为现在房价飙升，觉得亏了，才萌生毁约的想法。买房者拥有房屋使用权。　　法院判定　　北京市门头沟区人民法院：本案中，《房屋买卖协议》是买卖双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。　　判定依据　　我国针对小产权房的相关法律规定尚未出台，双方就诉争房屋正式产权手续的办理也无明确约定，对阴女士“合同无效”的诉讼请求，法院不予支持。　　2004年5月，房先生在郑州北环南王寨新村附近买了一套小产权房。7年后，这套房子被当年的卖主占据。　　占据房屋，并在对方起诉时提出反诉，要求房先生支付其10万元“房屋占用费”。　　将卖房者告上法庭，要求返还其15万元购房款。　　郑州市惠济区人民法院：此案涉及小产权房，卖主并不是该村村民，双方签订的合同无效，判处卖主返还房先生15万元购房款。　　法律规定，集体土地上的小产权房，不能办理房屋产权过户手续，其买卖行为并不受法律保护。　　2002年7月，画家李玉兰与农民马海涛签订协议，约定以4.5万元价格购买其位于北京通州区一处小产权房。　　马海涛向法院起诉要求确认双方房屋买卖协议无效，李玉兰返还房屋。　　双方协议合法有效，且对方是居民户口，无权要求退还房屋。　　北京市通州区人民法院：违反法律、行政法规规定的合同无效。李玉兰应腾退房屋，马海涛给付其补偿款93808元。　　李玉兰是居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员住房，故判决双方合同无效。　　观点1　　不应纵容不诚信行为　　买房者有使用权、收益权　　同样是小产权房，为什么会出现不同的判决结果？小产权房买卖合同是否有效？　　郑州市高新技术开发区法院民一庭副庭长赵宜勇认为，案件一，法院认定合同有效的判决很合适。　　“虽然房子暂无产权，买房者仍具有使用权和收益权，可以用来自住或者出租。”他认为，房屋的产权或性质并没有改变。　　他表示，郑州现在不会出现这样的问题，“郑州一般的做法是认定合同有效，买房人有使用权、收益权，不涉及房屋产权。”　　“小产权房出现合同纠纷，都是房价上涨闹的。”他说，如果房价不涨，原房主也不会找事，“不能助长这种不诚信行为。”　　观点2　　合同牵涉物品不合法　　合同不应认定为有效　　郑州大学法学副教授、北大法学博士许桂敏则表示，她不认同门头沟区人民法院认定合同有效的判定。　　她分析，这次法院的判决，是依据民法认定合同有效。但合同要建立在小产权房合法的基础上，否则无效。　　“小产权房不合法，合同肯定无效。就好像买卖毒品，即使合同是真实意思的表述也不合法，因为订立合同的事物本身是不合法的。”她说。　　“这种案件处理不好，容易激发社会矛盾。”她认为，法院的判决可能考虑了社会稳定的因素，保护了弱势方。　　声音　　应定性小产权房　　避免同案不同判　　许桂敏认为，小产权房买卖案件“同案不同判”，原因是没有可以普遍使用的法律依据。　　“司法机关应对小产权房进行定性，或予以明确的司法解释，建立准则，才能解决难题。不然，判案只能依靠法官个人的认知理解，风险很大。”她说。　　如果法律明确小产权房买卖合同无效，会不会出现大批原房主“否认合同”的现象？　　“只要小产权房没有确权，即使把房子要回来，也没有人敢接手，反而杜绝了小产权房买卖。”她认为，大多数房主不会这样做。　　她提醒，现阶段，小产权房明显不会转正，法律风险颇大，市民最好不要去买。　　链接　　钻法律空子　　必被其伤害　　案例1　　2010年，小吴通过中介，看中了一套两居室的房子，卖房者表示，房子次年3月份满5年，按照规定需另缴5.5%的营业税。　　如果满5年后办理过户手续，不仅能省不少税费，还可以省掉1%的个税。考虑再三，小吴同意了。　　过完年，二手房价格看涨，卖房者便提出取消合同，后经过调解，卖房者双倍返还小吴的定金。小吴看似没有损失，可是房价在上涨，人民币在贬值，损失肯定是有的。　　案例2　　今年10月份，市民夏先生通过中介看中一套170多平方米房子，总价200万元。因为银行贷款一个月后才到，夏先生与业主协商，准备提前装修房子。　　交完120万元首付款一个月后，他到房管局办理过户手续，却怎么也联系不上业主。经查询发现，他买的这套房子已因经济纠纷被法院查封，即将拍卖。　　无奈，夏先生只好到法院起诉卖房者“涉嫌诈骗”，才发现卖房者欠了300多万元外债，房子价值还不够抵债。　　点评　　案例1：这种情况常出现于市场回暖时。这种钻法律空子的做法，看似占了便宜，一旦出现纠纷，权益不能保障。　　案例2：过户手续应按照政策规定进行，不然极易受骗。如果买房者把首付款打到房管局指定的资金监管账户上，就安全多了。　　点评人：21世纪不动产　　郑州区域执行总经理 王川
(责任编辑：UN641)
原标题：买小产权房？您得多掂量！
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小产权房的合同法院予支持吗？
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
案例：不能 购房人起诉返还购房款及 原、被告双方签订《购房协议书》一份，由被告将某村的安居住宅一栋三层的房屋卖给原告，价格为240000元。合同签订后，双方即履行了该协议。后因该房系小产权房，双方无法办理产权过户手续，原告向法院起诉要求被告返还房款并支付房款利息。 审理结果：小产权房无效 互相返还房屋及房款 经法院审理认为，双方争议的房屋是小产权房，不能买卖，故双方签订的《购房协议书》无效。原、被告均明知该房性质仍予买卖，对本案的发生负有同等责任。原告要求被告退回购房款，法院予以支持。原告要求被告支付房款的利息，于法无据，法院不予采纳。遂作出上述判决。 小产权房能买吗 购房知识：小产权房能买卖吗？ 小产权房能买吗？严格来说，小产权房属于不能对外交易的房屋，对外交易不受法律保护。购房人交付房款后得不到合法的房产，不能确定房屋的产权归属。因此，购房者购买的小产权房不能公开转让、抵押。遇到情况的，也不能依法得到补偿。 虽然有的小产权房出售人认可购房人转让房屋并办理所谓的转让“登记”，但是这种“登记”是没有法律效力的，一旦发生纠纷不能产生保护购房人的效力。所以，当卖房人反悔并起诉到法院的，出售人只需返还房产，而购房人则需要返还房产，这就吃了大亏。 从购房者的角度来说，购买小产权房虽然价格便宜，但是产权状况存在很多问题，要承担巨大的风险。因此，有意向购买小产权房的购房者需要自己对风险和收益作出选择判断，作出正确的决定。
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市区房价昂贵，能不能到城中村买幢便宜的楼，享受“有天有地”的别墅生活？
很多城里人都有这样的梦想，但是，购买了“城中村别墅”的市民杨先生近日却为此吃了官司。
原来，房价上涨后，卖房的农民反悔了，因此起诉请求法院判决认定“房屋转让合同无效”。
交易16年之后，周边房价涨了几十倍，这个时候，卖出去的房子还能收回来吗？近日，厦门中院开庭审理了这场卖房引发的官司。
仅花13万 买岛内三层房
家住厦门岛内的城镇居民杨先生已经年近五旬，他一直想买一幢“有天有地”的房子，好好享受生活。但是，面对市区高昂的房价，杨先生只能“望房兴叹”。
1998年年底，杨先生偶然从朋友处得知，思明区莲前街道何厝村的村民老何有一幢三层楼的房屋要转让。这幢房屋面积193.49平方米，当时的转让费很便宜，只有13万元，每平方米差不多仅671.8元。
杨先生当时心里盘算，市区房价高昂，而何厝村房价如此便宜，成本低，离市中心也很近，而且，这幢房屋面积又大，当时又是刚建不久的新房，完全是他理想的“乡间大别墅”。
于是，求房心切的杨先生与老何见面沟通后一拍即合，随后，双方很快就签订了一份《房屋转让合同》。
双方约定，老何自愿将新建房屋转让给杨先生，金额13万元，该房屋位于思明区何厝村顶何社内。由购房者杨先生自行对房屋进行装修，装修资金将投入10万元。
当时，杨先生担心农屋交易原本就不受法律保护，如果老何事后悔约，自己恐怕要吃亏。
于是，杨先生特意要求在合同中写明违约责任。约定说，如果老何要毁约或更改合同，杨先生可以全部要回该房屋的转让费、装修费、安置费及利息，利息由杨先生来定。
购房之后 房价一路飙升
这一份合同签订后，老何当年就依约向杨先生交付了房屋，之后，也把自己的及农村房屋所有权证交给杨先生。
杨先生随后花了一笔钱，对房屋进行了装修。此后，杨先生一家人一直住在这幢“乡间别墅”里。
但是，杨先生没有想到，时隔16年，房价暴涨了几十倍之后，老何竟然会毁约，回来找自己讨房子。
近日，老何找到杨先生说，宅基地不能交易，同样，宅基地上的房屋也不能交易，因此当年的交易无效，他要收回房屋。
对此，杨先生很气愤，称自己已经花了钱装修，而且，现在房价涨了这么多，怎能说收回就收回？
为此，最近双方闹上了法庭。最先起诉的是村民老何，他请求法院判决认定“房屋转让合同无效”，并要求杨先生将三层房屋腾空，退还给他。
卖出的房 16年后还能讨回？
杨先生获悉自己被告上法庭后，也提出了反诉。他起诉要求，老何返还13万元房屋转让费、10万元装修费，并支付利息17万多元。
与此同时，杨先生还要求老何赔偿因毁约给他造成的损失375万多元。杨先生说，讼争房屋面积193.49平方米，而2013年上半年思明区住宅平均市场单价每平方米27730元，按这个价格算，他的损失高达500多万元，现在，他只要求老何承担70%的责任，即赔偿375万多元。“房子已经卖了16年，现在起诉要求退房，这是不诚信！”杨先生还说，现在，他无法也不应腾退房屋，因为，当年他向老何购房后，出于对合同及老何的信赖，再也没有购买其他房屋，损失巨大。而且，他和配偶都没有固定工作，女儿还在读初中，又没有其他可居住房屋，不具备腾退房屋的条件。
面对杨先生的指责，老何为自己辩解说，他并非不诚信。只是当年交易房屋时，对法律政策“了解不够”。现在，他知道法律明确规定，私自买卖宅基地及附属房屋是违法无效的，因此，他起诉纠正自己当初的违法行为，并不违反诚信原则。
经过审理，近日，厦门中院作出终审判决，认定双方签订的《房屋转让合同》无效，判决要求杨先生将房屋退还给老何，与此同时，老何要返还13万元房屋转让费和10万元装修费。
市民买农屋 合同无效力
“农村宅基地不能转让，宅基地上的农屋同样不能买卖！”法官说，根据我国《土地管理法》第六十三条规定：农村集体所有土地的使用权不得出让、转让。
本案中，讼争房屋建造于宅基地之上，在房地合一的格局下，“地随房走”，房屋买卖必然涉及宅基地的转让，农屋的转让必然导致宅基地使用权的转移。因此，宅基地上的农屋不得转让。所以，双方所签订的《房屋转让合同》已经违法，应当认定为无效合同。
针对杨先生索赔的“利息损失”以及375万多元“房价上涨损失”，法官认为，因为合同无效，所以合同当中有关违约责任的条款不再具有法律约束力。
而且，杨先生对合同无效亦有过错，应当自行承担该部分利息损失，因此，索赔利息和房价上涨损失的诉求于法无据，依法不予支持。
法官还说，根据合同法的相关规定，合同无效后，有过错一方赔偿对方的损失仅限于“信赖利益损失”，即当事人因信赖合同有效而在订立和履行合同过程中支出一定费用，从而在合同无效后蒙受的一定损失。同时，基于无效合同自始无效，有过错一方赔偿的损失不应包括合同有效情形下履行合同“可以获得的利益”（即通过房价上涨获得的利益）。
无效合同 不受保护
近年来，随着城市房价居高不下，不少城镇居民选择向农民买房，由此引发的矛盾也愈加频繁。“城市居民通过购买，获得农村土地上的住房，不受法律保护。”福建信海律师事务所林敏辉律师认为，本案及全国其他地方的类似判决，实际上表明了法院对于此类案件的一致看法，即无论双方所签订的合同文书形式如何，只要实质上存在城市居民购买村民宅基地行为，都是无效合同，不受法律保护。
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