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现在是大城市房子供不应求，三四线城市开发商造了很多房子没人买，人家三四线城市的人
现在是大城市房子供不应求，三四线城市开发商造了很多房子没人买，人家三四线城市的人去了大城市，买了房不会再回去了，老家注定没人买！所以供不应求的地方还是涨
　　据彭博报道，不愿具名知情人士表示，中国计划推出房地产去库存措施，其中包括鼓励中小城市对在城镇首次购买住房的农民给予财政补贴和税收减免。　　彭博社报道还称，中国还研究将农民工和个体工商户逐步纳入住房公积金制度。　　对此，中国财政部和发改委尚未置评。　　第一财经日报稍早之前报道了《》，第一财经记者从多个信源处获悉，中央经济工作会议将讨论化解房地产库存，多项政策有望推出。　　延伸阅读　　　　新一轮去库存的重点显然不是在楼市火爆的一线和二线核心城市，而是在广大三四线城市和部分冷清的二线城市。　　离中央经济工作会议召开的时间越来越近。第一财经今日报道，习近平总书记在中央财经领导小组会议上提出的化解过剩产能，开展降低实体经济企业成本行动，化解房地产库存和防范化解金融风险等“四个歼灭战”，将成为中央经济工作会议的重要内容。　　而在化解房地产库存方面，多项政策有望推出。在去库存的“歼灭战”中，除保障房货币化安置之外，包括财税、户籍领域等配套一揽子政策预计将在明年密集亮相。　　三四线城市必须做加法　　由于近年来，不同区域不同城市的分化十分明显，因此政策的效果也因城而异。去年以来，政府已经出台了一系列刺激政策，包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、松绑外资进入楼市等。这些政策作用下，虽然楼市整体有所回暖，但回暖主要集中在一线城市和部分二线核心城市，而广大三四线城市则改观不大。　　因此，此轮去库存的重点显然不是在楼市火爆的一线和二线核心城市，而是在广大三四线城市和部分冷清的二线城市。而新一轮的去库存政策，也很可能将因地制宜，对一二线和三四线城市区别对待。　　对于三四线城市，除了目前已有的契税、保障房货币化安置等刺激举措外，更为重要的是要增强三四线城市的吸引力。一般而言，三四线城市的外来人口主要是来自地级市所管辖下的市县，如果连下面的市县人口都吸引不了，那么三四线城市要增加住房需求也就无从谈起。　　厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华教授告诉第一财经记者，由于产业发展不够，公共资源配套不足，三四线城市对周围的吸引力不够。农村的人口大多直接向一二线城市发展，再加上很多三四线城市人口还在向一二线城市转移，所以三四线城市的发展一直比较慢。　　在这方面，加快户籍改革将是一个重要方面。此前11月11日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议提出，通过加快户籍制度改革带动住房、家电等消费，这无疑也是未来去库存的楼市政策的一大方向。　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在户籍改革方面，户籍制度改革和购房相结合的政策还存在错位问题，当前楼市库存较大、投资下滑严重的广大的三四线地级市乃至县级市，落户相对比较容易，如果只是购房落户，那么效果相对比较有限。　　也就是说，如果没有好的就业机会，良好的教育医疗等公共资源，即便有一个三四线城市的户籍，对周围的农民也无法产生足够的吸引力。因此未来如何加快三四线城市产业的发展和公共资源的分布亦十分关键。　　中原地产首席分析师张大伟说，三四线城市必须要做加法，即增加市场和人口的容量，而这就要提高三四线城市的就业机会和公共产品的供给。“房地产不是孤立的，房地产的发展和城镇化的战略、产业的转移、财税体制的改革等是联系在一起的。”　　“如果有好的就业机会，很多人还是愿意回来置业的。”江西南部一家房地产公司从业人员说，当地不少农民工在沿海大城市打工多年，但沿海房价那么高，他们很难在那里置业落户，现在沿海很多产业转移到内陆后，这些人可以就近就业，很多人也开始返乡置业。　　也有专家认为，相比三四线城市，一些二线城市尤其是省会城市对农村人口有很大的吸引力。而且相比北上广深，这些省会城市控制城市规模的压力仍比较小，城市规模仍有较大的拓展空间，因此如果这些省会城市的户籍政策能够进行适度调整，那么对市场成交的效果也会比较明显。　　供应端：区别对待　　一方面是增强三四线城市产品的吸引力，另一方面则是在供应端方面要减少土地供应，着重消化存量。实际上，当前我国房地产市场严重分化，土地市场也相应分化。实力房企越来越倾向于布局北京、上海、广州等一线城市，而三四线城市的土地市场则无人问津。　　前述江西房地产公司人士说，今年以来，当地政府曾召集几家开发商开会，希望开发商能多拿地。“问题是现在房子难卖，各家开发商手上的地都够开发好多年，怎么可能还会去拿地。”　　在过去较长的时间内，地方政府对于土地财政和房地产有着很大的依赖。目前，房地产开发投资增速的大幅回落在很大程度上影响到了GDP，也影响到了地方财政。在本轮去库存过程中，地方政府要逐步摆脱这种依赖。　　也就是说，对三四线城市来说，未来再指望通过卖地来获得土地财政收入的路径已经行不通了。广东江门一位政府人士告诉记者，像江门这样的三线城市，绝对不能走一二线中心大城市的道路。“中小城市还是要踏实发展好相关产业，依靠实业发展城市，而不能依赖房地产。”　　因此，未来在供应端，三四线城市的土地供应将大大减少。但在需求旺盛的一二线城市，适当增加供应满足需求就十分必要。虽然一二线大城市严控城市规模和边界，但仍有很多结构调整的空间。　　一二线城市要在有限土地供应的前提下增加住房供应，只能通过提高容积率、增加中小套型占比等办法，引导普通商品房建设，让土地市场降温，抑制地王的产生，进而控制房价，增加销售。　　比如，目前地方政府规划的商业配建面积过大，也导致商铺泛滥，商业营业用房严重过剩，加上电商的冲击，商业投资回报率明显下降，因此对于住房供不应求的一二线城市，也应当缩减商业和工业用地，增加住房用地供应，这不仅可以去掉商业地产的库存，也能满足真实的住房需求。（一财网）　　楼市新政将出&&&　　　　　　　　
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全国人大代表胡葆森：房地产市场分化态势明显&去库存三四线城市需要时间
日15:38&&来源：
　　北京3月8日电（记者 ）去年底中央为行业定下去库存的主基调，3月5日，政府工作报告中再次对此加以强调，并提出要“因城施策”。
　　当下市场，一边是一线城市房市场明显升温，一边是三、四线城市去库存艰难。
全国人大代表、建业住宅集团董事长胡葆森接受记者采访。 人民网记者 孙红丽/摄
　　3月7日，两会河南代表团联组会议后，全国人大代表、建业住宅集团董事长胡葆森在接受人民网记者采访时说，目前房地产市场分化态势明显，三、四线城市供大于求，去库存成为最大难题。
　　胡葆森认为，去库存，肯定不是两三年的事情，会贯穿整个“十三五”，用三到五年时间，去库存就会见到效果。
　　房地产分化 越来越严重
　　日前，住建部部长陈政高在接受采访时提到，当前房地产市场出现三大特点，一是房地产销售实现由负转正，去年销售面积增长6.5%，销售额增长14.4%，这种态势在今年1、2月份继续保持；二是城市间分化严重，一线和二、三四线城市不一样，而且这种情况越来越严重；三是待售面积太大，今年已经把去库存列为五大重点工作之一。
　　对此，胡葆森认为，从2014年开始，房地产行业开始出现分化，市场开始分化，一线城市大幅度攀升，三、四线城市急欲去库存；阵营分化，强者越强，百强市场份额由5年前的20%多上升到40%多；产品也出现分化，精装、度假、养老、文化地产，产品越来越丰富。
　　在他看来，中国房地产经过20多年的发展已经进入成熟时期，政府对市场的控制越来越成熟，百姓在选房方面越来越理性，对产品和服务的需求越来越挑剔。
　　去库存 三四线城市需要时间
　　“由于市场的分化，一线城市房价快速上涨，三、四线城市房价不但没有上涨，有的反而还在下跌。”
　　对于房价变化，胡葆森认为，一线城市房价上涨主要是因为供求关系，房价短期由供求关系决定，一线城市没有库存，所以房价就上涨。
　　胡葆森分析说，过去十几年，是中国房地产快速发展的十几年，地方政府，尤其是县级市场和部分地级市场，在土地出让方面，计划性不够，由于土地过量出让，加上宏观经济这几年的调整期，这样两头一挤，就使得双方的供求矛盾比较突出。
　　“去库存是一个多方合力的结果，三、四线城市需要时间。”胡葆森建议，在这个过程中，一要严控新土地的供应，将自己的家底缕清，尤其是存量过大的城市，不能再新增土地供应；二是要消化库存，现在政府出台了很多优惠政策，包括鼓励农民进城，加上契税减免等等；三是在发展生产的前提下鼓励百姓就地。
　　作为河南的知名开发商，建业多年来深耕河南市场。如今三、四线城市房地产的“不容乐观”也影响了建业的发展。不过，胡葆森向记者表示建业不会走出去，“在转型，建业已经由原来单一的房地产开发企业，逐渐提升为综合性的城市新型生活方式服务商。”
　　胡葆森向记者透露，建业将进军旅游业，专注于私人定制旅游服务，三月底将会成立一家旅行社或者旅游服务公司。&
(责编：朱江、孙红丽)& 大数据告诉你，像德州这样的三四线城市的房子还值得投资吗？
大数据告诉你，像德州这样的三四线城市的房子还值得投资吗？
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关于房产的话题，永远都伴随着争议
一季度，三线城市取代一、二城市
成为全国房价上涨的主力军
之前被认为供给远超需求的三、四线房产
似乎在“去库存”、“大城市需求溢出”
等种种因素刺激下
甚至超过一、二线房产
年初两月，三四线城市地产销售火爆，部分三四线城市人口流出略放缓，其人均GDP接近10年前的一二线水平，共同引发市场猜想：三四线能否复制一二线的城市化经验，从而形成新的经济增长点？
三四线城市要破解三个难题
在我们看来
短期数据的改善并不意味着长期趋势的形成
三四线城市化至少面临以下三方面的挑战
人口能否集聚
人口是决定中长期经济发展的关键因素，因而三四线城市化的首要条件是人口的集聚。然而，从国际经验看，人口向大中城市群集中才是普遍规律。
人为的管制人口流动、控制大城市的土地供给，固然降低了特大城市的人口增速，但却无法改变人口继续向大城市集聚、三四线人口持续流出的局面。
我们根据第六次全国人口普查数据测算了我国分省各地区的人口净迁入率（净迁入人口/人口总数）。我们发现，人口流动的方向主要是由中西部向东部迁移，特别地，人口向大城市集聚的特征尤为明显。北京和上海两个一线城市的人口迁移率高居前列，天津作为热点二线城市紧随其后。在一线城市和二线城市较多的广东、浙江和江苏等省份，人口迁移率普遍较高。
　　东北地区是最近几年人口净流出省份的典型代表。2010年以来，东北三省人口持续流出，导致当地经济增速大幅下滑，销售量、价均持续低迷。过去两年全国房价普涨，但东北三省省会城市房价整体横盘。
产业能否支撑
城市经济比重≈人口比重
现象：大城市GDP占比≈人口占比。人口集聚本质上是产业的集聚。对比全世界的大城市所拥有的人口和它们的GDP，会发现一个非常有意思的现象，除了伦敦以外，这些城市在国内占有的GDP比重和人口比重非常接近。
规律：城市经济-人口份额比趋近于1。这一规律是否不仅适用于大城市？从长期看，决定一个城市人口集聚规模的关键是城市经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距。这种区域收入差距可简单的用区域经济份额与区域人口份额的比值来表示。当城市发展比较稳定时，其经济份额与人口份额的比值应保持在1附近。2012年OECD测算了248个城市功能区的经济-人口比值，其中位数为1.01，均值为1.07，这一规律得到了验证。这说明了一个非常简单的经济现象：如果承认每个人都是理性的个体，那么他一定会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的地方。
当前中国不同层级城市的产业状况如是怎样的？我们可以从不同线级城市经济-人口份额比、数量及规模、居民收入及纳税情况等多个角度进行考察。
经济-人口份额比
一二三四线城市在人口、面积等方面存在巨大差异，因而单纯比较其GDP意义有限。我们借鉴OECD的研究方法，比较各城市的经济-人口份额比（GDP占全国比重/常住人口占全国比重），该比值刻画的是在该城市中，单位人口创造的GDP在全国的相对水平，该比值越高，意味着城市的产业优势越明显，对人才的吸引力越强。
4个一线城市的经济-人口份额比均在2.0以上，大部分二线城市的经济-人口份额比也都在1.0以上，意味着当前一二线城市对人才的吸引力保持强势，未来仍有望保持人口净迁入状态。而反观三四线城市，其经济-人口份额比则徘徊在1.0左右，未来人口迁入迁出或保持平衡。
优质企业占比微
500强企业：三四线占比仅10%。从世界500强的企业分布来看，在中国大陆的98家企业中，总部在一线城市的企业为75家，占据了绝大部分，热点二线城市和非热点二线城市共有企业14家，三四线城市仅有9家企业，不足总数量的1/10，可见优秀企业资源在大城市集中的特征尤为明显。
居民收入和所得税
居民人均收入：三四线远低于一二线。江苏、浙江、福建、广东四省公布了其历年省会及计划单列市，以及地级市的人均可支配收入。我们发现，除个别二线城市人均收入能比肩省会城市及计划单列市（江苏的苏锡常、浙江的绍兴等），大部分二线及三四线城市人均收入与省会及计划单列市有着不小的差距，其中三四线城市人均收入平均仅为前者的一半左右。
而所得税数据同样应验了二八定律。2015年上海、北京居民个人所得税均已突破千亿元大关，“一线”名副其实，深圳、广州也分别突破500亿和300亿。杭州是二线城市中的个人所得税“纳税大户”，规模突破200亿，而大部分的二线城市个税纳税规模停留在40-160亿左右。三线城市则普遍位于20亿左右。
资源是否充沛
城市一方面因产业优势而吸引人才，形成人口净流入，即“开源”；另一方面则因资源充沛而留住人才，防止人口净流出，即“节流”。因而充沛的资源也是城市化的必要条件。而城市资源中最具代表性的分别是教育资源和医疗资源。
教育资源集中在一线城市
教育资源在城市间的分布并不均衡，特别值得注意的是，在更高级别的教育资源上，一线城市的资源集中优势更为突出。在小学数量上，一线城市平均有767所，而三四线城市平均有633所，两者数量大体相当。但在更高层次的普通中学、中等职业教育学校数量上，一二线城市均数倍于三四线城市。而在普通高等学校数量上，一线城市平均拥有62所，而三四线城市平均只有4所，不到前者的1/10。高等级教育资源向一线城市集中可见一斑。
一二线城市学校数量远高于三四线城市，一定程度上与两者本身的人口规模差异有关。两者人均教育资源差距有多大？即便从省级数据看，教育资源的分配也是极其不均衡的。北京、上海普通高中生师比分别为8和9，一二线城市集聚的江浙地区，生师比也仅在10左右。但中西部地区各省生师比普遍高企，江西高达17.5，是北京、上海的两倍，这意味着其人均教育资源仅有北京、上海的一半。　
高等教育水平决定了国家竞争力。当前中国高等教育资源的集中度有多高？仅从高校口径来看，似乎较为有限——北京、上海高校占全国比重约为6%，招生人数约为4%。但科研机构口径下，相应比重则大幅提升，数量占比和招生人数占比分别为16%和22%。这意味着，在当前教育资源配置制度下，年轻人经由高考、考研，从三四线城市进入一线城市的高校和科研机构，并谋求就业机会，而这也是优质人才向京沪集聚的过程。
优质资源集聚京沪
医疗资源的分布同样存在着一线城市集中的现象。在医院、卫生院床位数量上，一线城市平均拥有约8万张床位，而三四线城市平均只有约1.6万张床位，一线城市约是三四线城市床位数的5倍。在医生数量上，一线城市平均拥有医生数量约5万人，而三四线城市平均只有约0.75万人，约是一线城市的1/6。医疗设施和从医人员的紧张，使得三四线城市人口为满足医疗需求，进一步地向一线城市集中。
如果分区域看，医疗资源分布的不均匀就更为明显了。一二线城市大多分布在东部地区，其医院数量占全国比稳定在40%左右，而三四线城市占比较高的中部地区则从05年的32.3%跌至15年的29.2%。过去10年间，北京、上海医院数量占比微幅回落了0.5个百分点。然而，12年以来，其三级医院，尤其是三级甲等医院数量占比不降反升，这意味着优质医疗资源再度向一线城市集聚。
优质医疗资源向一线城市集聚，是否本身就与人口集聚有关？未必如此，比较各省人均医疗资源（每千人口执业医师数量），其分布同样是向东部尤其是一线城市倾斜。北京每千人口执业医师数接近4，浙江接近3，而中西部地区普遍在2左右甚至更低。
交通资源倍于三四线
交通运输的便利与否是地区经济增长的制约因素，一二线城市常为交通运输的枢纽，起着连接各地区经济往来的重要作用，而三四线城市交通运输条件有限，基础设施的制约使其不足以带动地区经济的繁荣。平均来看，一线城市实有道路面积为106平方公里，而三四线城市仅12平方公里。在交通设备上，一线城市平均拥有营运公共汽车2万辆，出租汽车约为4万辆，而三四线城市平均而言，只有700辆左右的营运公共汽车和1700辆左右的出租汽车，公共交通水平与一线城市仍有显著差异。
短期反弹≠长期趋势
引发市场乐观猜想的其实都是短期现象。1-2月三四线引领全国地产销售反弹，但高频数据显示，3月三四线地产销量增速已拐头向下。个别三四线城市人口流出放缓，但持续性存疑，更何况人口流出放缓与人口集聚之间仍有巨大的鸿沟。而三四线人均GDP迈向当前一二线水平的过程，仍是以三四线城市化为前提的，在解决人口、产业、资源三大难题前，难言乐观。
三四线部分微观数据的改善，并不能代表长期趋势。年初两月PPI增速仍处高位、CPI增速见顶回落，意味着房地产对消费的挤出效应开始显现。因而微观层面自下而上观察到的消费改善，与其说是消费升级导致的，不如说是房地产的效应所导致的。前者是一个漫长而平缓的趋势，对短期经济波动的解释力相对有限，而后者却是一个已经得到验证的规律，几乎是“历史重现”——过去十几年来，中国房价涨幅与奢侈品消费、澳门博彩业收入走势高度相关，房地产的财富效应十分显著。
毕竟，单项中、微观指标的短期改善并不能简单线性外推出宏观经济的长期向好（除非该指标刻画的是中长期经济的核心驱动力），正如短期波动不等于中长期拐点。宏观经济的改善有赖于各项要素投入同等倍数的扩张。三四线城市化或仅是一个美好的愿景。
三四线城市房子值得投资吗
如果你关注过经济发展史，那么可能会注意到，在非战争、政治格局没有发生剧变或者没有资源使用效率革命的情况下，一个经济体内城市经济的排名顺序是很难发生变化的。更不要说这种变化是指三四线城市的经济增长速度普遍超过一二线城市了。
而普通的技术和科技的发展，一般来说总是让经济较发达城市的经济发展水平和相对闭塞的城市的差距增大而不是缩小。这个规律有点像对电影的投资急剧增长后，大明星们的获益远远超过行业从业人员的平均获益水平——安妮·海瑟薇和章子怡的年收入与北影厂门口等盒饭的演员的收入差距肯定是越拉越大的。
三四线城市除了获得经济发展的基础性收益，也受到了大城市聚集效应的挤压。年轻人迁出，经济结构单一，缺乏有吸引力的竞争性职位，实际人口的减少让这些城市的房屋的价格增长并不乐观。
在农村居民城市化的过程中，越来越多的人也更愿意直接到相对发达的大城市“城市化”，而不是就近进城。对于大多数人来讲，这两种城市化方式的成本虽有区别，但预期收益的差距更大。
在这种基础上很多三四线城市政府的发展思路却和一二线城市类似，卖地收入成为政府的主要收入来源。这也造成三四线城市的房屋存量大于一二线城市，而存量消化速率却比一二线城市慢得多。
在当前的经济状况下，如果说把流动性导向实体经济更有利于整体经济的发展，鼓励居民购买北京、上海这种超级城市的房屋对整体经济有害，那鼓励普通投资者购买三四线城市的房屋便是更糟的行为。把一些地方性房地产商的杠杆卖给普通投资者，也更容易引起坏的连锁反应。
三四线的能繁荣多久
要想看清三四线楼市的走向
就要看清政府
对于三四线楼市的核心政策是什么
核心政策：去库存
为了化解金融风险等，政府将会不惜一切代价去库存。但政府并不希望三四线楼市呈现一二线楼市的超级繁荣状态，因此政府会出台各种限购限贷措施。三四线楼市的大繁荣最多持续一两年。
在三四线楼市回暖的背景下，已经有多个城市启动或者升级了限购限贷措施。其中包括多个重点三线城市。
目的：化解金融风险
政府不惜一切代价去库存有多重目的，其中一个重要目的就是化解金融风险。
在房价持续下行的一些区域，已经开始出现比较严重的按揭违约和以房地产作为抵押的其他贷款的违约现象。如果不去库存，不扭转之前这种趋势，那么越来越多的区域性的金融系统风险的爆发就很可能形成金融系统的系统性风险，从而引发类似美国次贷那样的危机。
在当前时间点，将库存去化到底是政府的最佳选择。去库存没有完毕，政府意愿不会转变，目前政策难以转变，三四线繁荣难以停止。
三四线只是阶段性繁荣
尽管政府希望将库存去化到底，但三四线城市的繁荣只能是阶段性繁荣，三四线城市很难会出现超级和长期繁荣的状态。
据“投资工厂”分析，三四线楼市在未来一到两年的大繁荣之后，大概率是保持一个平稳状态。有三大原因：
政府对于三四线城市的政策引导主要目的就是为了去库存，不是让三四线出现持续超级繁荣的趋势。
同时政府在不断降低首付比例的时候就必然会意识到自己是在用强力加杠杆手段去库存。银行为了配合政府去库存在三四线城市给房地产提供了过高的杠杆上限，蕴含的风险自然远远大于一二线城市。
政府近期对于河北涞水等地的限购案例充分说明了政府的态度和未来的行为趋势。2016年9月以来，除了核心一二线城市之外，一些基本面快速回暖的三四线城市如廊坊“北三县“——三河市、大厂回族自治县、香河县，以及张家口市怀来县、涿州市、保定也宣布限购。在这种情况下，政府的态度是非常明确。
总结下来，三四线城市的楼市繁荣最多火爆一到两年，绝不会出现超级繁荣，想要在三四线，尤其是不靠近中心城市、没有显著人口增量的三四线城市买房投资的一定要小心再小心，楼市投资不是炒短线，而且在政策的诸多限制下要背负太多的风险。
　　而对于那些在城市打拼，有返乡置业的需求，或是有改善性需求的话，三四线的房子还是值得考虑。
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