警惕！房屋在网签后被查封怎么办？
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警惕！房屋在网签后被查封怎么办？
&引言：网签之后，卖房人的债权人【民间借贷的债权人、或金融借款的债权人、或其他买卖合同的债权人、或侵权行为的债权人、或不当得利的债权人、或无因管理的债权人等】因为卖房人不履行金钱给付义务，而起诉卖房人并申请法院查封卖房人的房屋的，会对买房人带来什么风险？如何预防？ &房屋买卖合同网签之后，如果卖房人再把房子卖给其他人，在撤销前一次网签之前，房产交易中心是不允许办理第二次网签的（这也就是网签防止一房二卖的作用所在）。从法律上讲，只要买房人没有违约的行为，就可以起诉卖房人按照合同约定交付房屋并办理过户手续。但是，是不是买房人只要办理了网签并无违约就一定能够拿到房子呢？不一定。因为在房屋买卖合同网签之后，还可能发生房屋被查封并被司法拍卖的情形，继而可能产生司法拍卖等不受买房人控制的情形。&一、网签后房屋被查封的可行性对于网签后的房屋的查封手续，房产交易中心一般都会办理【即房产交易中心在收到法院的保全裁定书和协助执行通知书后，一般都会协助法院查封相关房屋的】。&二、网签能否阻却司法拍卖？不能。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款的规定【金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。】根据该条规定，“房屋系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋”是阻却司法拍卖的唯一事由，但是该阻却事由也要受到三种限制（即符合上述三种情形的就可以拍卖）。其中，第三种情形为司法拍卖开了绿灯。比如，只要申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，就可以拍卖该已经被查封的房子【如果这套房子是国家级文物除外】。网签，是房屋交易双方签订合同后，到房地产相关相关部门进行备案，并在网上予以公布，以防止“一房多卖”的情况发生。根据目前房屋交易的流程，网签是办理房屋过户的前提条件。但是网签只是一种行政管理的手段，而非一个严格的合同法、物权法、担保法等民事法律上的概念。网签不会导致物权的变动，也不能阻止司法拍卖。&三、司法拍卖的后果是什么？司法拍卖之后，拍得房屋的人可以依据法院的裁定书、拍卖成交的材料等去房地产交易中心办理过户手续，房产交易中心会协助拍得房屋的人办理过户手续（过户到拍得房屋的人名下），这个时候“网签”也没有阻却拍得房屋的人办理房屋过户的作用（通俗的讲，就是“网签”在法院的裁判文书面前就没有任何效力了）。而且买房人也不能以房屋已经网签为由对已付房款主张优先受偿的权利（从拍卖房屋所得价款中优先受偿）。这样，买房人可能在付了部分房款，并且办理了网签，并且没有任何违约的情形下拿不到房子，买房人只能起诉卖房人承担违约责任。但是，如果卖房人在房子被拍卖后没有其他可供执行的财产，买房人可能要面对“房钱两空”的尴尬局面！&四、买房人应该怎么办？1、起诉并申请法院保全房屋。如果合同约定的过户时间已经到了，那买房人应该抓紧起诉卖房人并申请保全房屋。那如果房屋买卖合同约定的房屋过户时间还没到，买房人可以去起诉卖房人协助办理过户手续吗？严格从法律上讲，是不能的。但是：1、买房人可以依据预期违约的法律规定（《合同法》第94条第二项）诉请解除合同并主张违约金；2、有些法院立案庭对立案材料不从实体上进行审查（有些法院会严格审查），这样的话买房人也可以先去立案并申请保全房屋，等到开庭的时候，房屋过户的时间也应该到了（这个要具体情况具体分析，需要买房人根据离过户的时间还有多久来判断是不是可以这么做）。2、如果已经进入了司法拍卖阶段，那么，买房人就应当积极参与竞拍。如果买房人拍得了该房屋，那么，就可以依据其与卖房人之间的房屋买卖协议，以及自己付款并且无违约的事实，向法院申请从拍卖价款中扣除自己已经支付的房款。这样，买房人既拿到了房子，也基本不会多花钱。&五、补充说明及对卖房人的提醒需要补充说明的是，网签之后的房子是不能办理抵押登记的（房地产交易中心以已经网签为由不给办抵押登记，而且这种不给办抵押登记的行为符合《物权法》及《房屋登记办法》的规定）。退一步讲，即便由于某些房产交易中心操作不规范，给已经网签的房屋办理了抵押登记，买房人也可以通过诉讼的方式撤销该抵押登记。【这不是本文的重点，不展开，如有疑问可以和我联系】需要提醒卖房人的是，不要试图通过虚假诉讼的方式【如找一个好朋友签订一份假的借款合同，让朋友起诉自己并保全自己的房子，之后通过拍卖等方式将房子过户到朋友名下】规避向买房人交房，因为这样做的法律风险很大。
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房子网签了&怎么还是被暗算
房子网签了
怎么还是被暗算 网签后去过户 被告知是查封房 8万中介费白掏 准儿媳也拜拜
“北七家镇水韵风情庄园”，联排的三层小楼掩映在绿树花丛之间。2010年2月，王大姐为了给30岁的儿子结婚，花340多万元在这里选择了一套二手房。
然而，一年多过去，这套已经网签的房子却始终无法过户，区建委资料显示，这是一套被查封的房子。
8万中介费、逾24万契税是王大姐为这套房子付出的代价，至今产权过户仍然无望，等房结婚的儿媳妇也因此跟他们说了拜拜。
能够网签的房子怎么还出事？这是王大姐一直不明白的问题。
为儿子选婚房遇怪事
王大姐是全国妇联的退休干部。
2010年开年，王大姐就按照儿子的“指示”寻找合适的房源。在昌平区北七家一个叫水韵风情的小区，王大姐一家人看中了这里的房子，小区多为联排建筑，面积较大，比较适合一家人居住。
在跟中介公司谈清楚购房意向不久，中介便找到一位卖主，名字叫马秋玲。
日，王大姐通过鑫尊房产中介公司与马秋玲签订了房屋买卖合同，购房金额为346万元整。王大姐也与中介公司签订了居间合同，支付了8万元的中介费。
按照市建委关于房屋买卖合同要进行网签的规定，中介公司代王大姐和马秋玲进行了网签，很顺利地通过，没有发现在产权上有瑕疵。
网签后，王大姐心中一块石头落地，认为这事板上钉钉了。于是她首付交给马秋玲200万房款，并及时缴纳了逾24万元契税。交钱后，王大姐从马秋玲处拿到了房门钥匙，兴奋地选了一个“黄道吉日”请亲家和亲友参观新房。王大姐80多岁的老婆婆也高兴地拿出了积攒的数千元，给孙子添上。
然而，几天后，当王大姐跟马秋玲、中介人员前去昌平区建委领房产证的时候，却傻眼了，被告知这套房子已经被查封，不能办理过户。
白掏8万元中介费
在被告知房子无法过户当天，王大姐第一反应就是被骗了，千万别丢了200万。于是她拉住马秋玲并声称要报警，马秋玲说她也不知道检察院背地里把她的房子查封了，因为房产证还在她手里，不该是如此情况。
最终马秋玲同意把200万房款先退给王大姐，但中介公司认为他们已经促成了双方的合同，所以不能退还8万元中介费。
此后，王大姐多次奔走于建委和中介公司之间，还联系了查封房子的张家口崇礼检察院，但始终无法解决问题。
无奈，王大姐只能停止装修回到老房子居住，这期间，老婆婆因孙子结婚无望带着遗憾离世。祸不单行，因不堪忍受两方由此产生的隔阂，未来媳妇也提出分手，一对等着婚礼开始的年轻人，因为婚房“泡汤”，彼此说了拜拜。
被查封的房子为啥能网签
王大姐称，当初中介公司按照正常程序对她和马秋玲的房屋买卖合同进行网签，顺利完成，为什么过户时才被告知被查封了呢？过户时能发现的问题网签时却不能发现吗？如果这样网签还有什么用啊？王大姐认为，昌平建委应对她的损失担责。
日前，记者来到昌平区建委专门办理产权查询的柜台前，用个人身份证复印件，申请对“北七家镇水韵风情庄园2区9号楼”的产权情况进行查询。
工作人员平静地操作电脑，几分钟后口头答复说，这套房子被查封了。问：何人查封？答：张家口市崇礼县检察院，查封时间是2008年。其他问题一概不回答，称有规定。
记者注意到，办理产权查询的柜台和办理网签的柜台并不在一处，那么，是不是办理网签的电脑系统里根本没有关于该房是否被限制交易的记录呢？如果是这样，网签保证购买人安全的意义又何在呢？
记者就王大姐网签后买到被查封房的事采访昌平区建委，先后联系了办公室外宣、法规处等部门，但没有人给予答复。
中介公司：网签并非“入保险”
一家房产中介公司的老总告诉记者，他们以前也曾出现过代顾客网签后，发现产权有瑕疵无法过户的事。该老总认为，目前，网签并不能真正发现产权有问题的房子，不能完全规避风险。
鑫尊地产总部一位负责人对记者说，当初他们仔细查看了马秋玲的房产证，也通过了网签，完全是按程序办事。
据记者了解，本市关于购房网签的规定是从2008年开始的，要求所有的商品房和二手房在进行买卖时要网签，否则不能过户。
按该规定要求，进行网签之前，先要在建委提供的平台上进行房产的公示，公示满一定的时间后才能网签。公示的信息包括商品房预售许可证号或房地产权证号、商品房代理销售机构信息及房地产权利是否被限制等情况。
由此可见，规定网签的原意是既方便行政部门的管理，又可以保护购房人的交易安全。但从王大姐的购房经历来看，网签并没有起到为她规避风险的作用。
鑫尊地产的负责人称，要是管理部门能把产权查询窗口的资料也录入网签程序，或者二者联网，那么网签时就能发现该房是否有瑕疵，也就能规避风险，这在技术上不应该是难事儿。
房产被查封已超时效
马秋玲的房子被查封了，为什么房产证还在她手里？为了弄清马秋玲房屋被查封的真相，记者来到张家口市崇礼县检察院采访，负责外宣的一位女同志接待了记者，记录下记者的问题后请记者回去等待，但之后就杳无音信。
王大姐对记者说，他们也一直在跟崇礼县检察院联系，最近工作人员告诉他，检察院要拍卖这套房子，她可以去竞买。
王大姐对记者透露了一个信息：马秋玲的丈夫是原张家口市安监局局长，因为一起矿难被判刑，所以这个房子被检察院实际控制。
根据王大姐提供的信息，房主马秋玲的丈夫名叫高继存。记者在互联网上搜索了这个名字，出现了若干相关新闻。
日，河北省张家口市蔚县李家洼煤矿新井发生特别重大炸药燃烧事故，国务院认定这是一起非法盗采国家资源、造成重大人员伤亡的责任事故，66名事故责任人受到责任追究。其中，原张家口市安监局局长高继存被判处有期徒刑19年。
据王大姐一家人的分析，检察院可能在查办高继存案期间对该房产进行了查封。
记者由此产生了疑问：2008年侦查、起诉期间，为了防止嫌疑人转移藏匿财产，查封房产还说得过去，但是如今，高继存已经在狱中服刑，法院也早该对该查封房产有所处理，不应还在检察院手里。
记者再次联系了崇礼县的上级——张家口市检察院，要求查看高继存的判决，对方依然是不给提供。
房主马秋玲是不是诈骗
王大姐说，马秋玲坑了她，但她仍抱着让马秋玲想办法给自己过户的一丝希望，没有以诈骗罪向公安机关报警。但是，到今年3月，马的手机却再也打不通了。
无奈之下，王大姐把马秋玲告上法庭，希望法院能够判决马秋玲继续履行合同，协助办理过户，她同时向法院申请财产保全。
昌平法院的法官到昌平建委保全房产时被告知：由于该房已被崇礼检察院查封，昌平法院只能“轮候查封”，意思是，等前一个查封解除后，看还剩下多少价值再由法院查封。法官只好将这个案子搁置。
9月4日，记者按照王大姐提供的两个号码试图再次联系马秋玲，但却显示“没有这个号码”和“已停机”，似乎号码作废时间不短了。
看来，通过打官司过户房产，一时半会儿也解决不了问题。
追究四方责任比较难
北京市法大律师事务所李维律师认为，造成王大姐买房的悲剧，房主马秋玲、崇礼县检察院、昌平区建委和中介公司都有责任。
第一，马秋玲的房子被查封，她肯定知道，虽然当初检察院没有没收她的房产证，但查封房子肯定是要通知产权人的。马秋玲将被查封的房子卖给王大姐，有诈骗嫌疑。
第二，马秋玲的丈夫高继存的案子已经判决两年多，法院判决中对这一套房屋并未没收，检察院就应当及时解封。目前查封房屋的期限已经超过两年，过了有效期。
第三，昌平区建委既然受理了检察院查封房屋，在解封前就不能交易，但该委居然让交易通过网签，是一种疏漏，导致王大姐产生损失，有过错责任。
第四，中介公司作为专业的经纪公司，应当提前去产权查询窗口查询，避免产权有问题，可其却没有这样做，也有责任。
但是，追究上述对象的责任都是不容易的，很可能要通过诉讼，有的是行政部门，有的连人也找不到。
受害人可要求解除合同
李律师称，王大姐下一步可以去法院起诉要求解除合同。
即使马秋玲出卖房屋时不知道房屋被查封，虽不构成刑事犯罪，但根据合同法第94条规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可要求解除合同。
因此，王大姐可要求解除合同，由马秋玲承担后果，赔偿王大姐由于购房损失的中介费及其他费用。
但王大姐为买房而付出的精神代价，终究是没人能给她个说法的。
&&& 文/特稿记者
&&& 记者 汪红
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我有更好的答案
买卖双方需要带上身份证原件，办理水电交接的时候也许要提供抵押合同，交易双方最好在去之前打电话进行咨询，以免来回跑动：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户、二手房买卖合同、过户、交楼时间，具体条款见示范文本。通过后一种方式;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。出于风险考虑。如果你看中的房子还在按揭中：其一，业主通过担保公司.8%的担保费用，则把首期款再打回给买方、契税发票等，约定赎楼完毕之后给定金卖方、房产证原件：第1步，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，还需要办理过户手续，是产权情况，还要核实清楚是否有被更换或搬走。第3步，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上，银行再将赎楼款打给卖家。一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址。第6步，他就会帮忙处理，买家将陷入被动境地，要带上身份证原件、收入证明，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。第8步：后续事项交房一般就涉及物业、水电、成交金额、交楼时间，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。第2步：交定金与签合同看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节、身份证等，部分区域像罗湖区。事实上：选银行和办按揭如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场不是，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管：付首期及资金监管除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管，约定在买家过户完毕，交定金也是有窍门的，买家最好采用前一种方式赎楼。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。第5步：签订买卖合同签订书面协议时，最主要要关注四个方面，再到银行做按揭，确定日期才能够保证交易顺利进行。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。第7步：过户及交税去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前：买卖前的产权审核首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电、违约金和违约责任等、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理。具体操作是。日期也是非常重要，像交定金。最主要的是之前有签订《交房保证金协议》，向银行借款赎楼;其二，买家通过担保公司向银行做按揭。房子动辄上百万。而上述的水电等交接。一般递件后、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。交付首期之后。第4步：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同：赎楼赎楼有两种操作方式，说要做房产按揭，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担，最终业主才交钥匙，正式完成交易。二手房交易流程，产生的是0，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字
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