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重新安装浏览器，或使用别的浏览器海外房产成投资关注焦点 注意避开海外置业四大坑_网易财经
海外房产成投资关注焦点 注意避开海外置业四大坑
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（原标题：避开海外置业四大坑）
随着国内多个城市的政策收紧，再次成为中国买家关注的焦点。但购买海外房产不是件容易事儿，过程中隐藏着各种各样的“坑”，并不是每一个中国买家都可以顺利过关。本期北京晨报记者通过采访多位业内专家，揭露出海外四大陷阱。1买房送移民在海外买房人群中，不少中国买家受到了移民需求的驱动，他们希望购买国外的一套房产作为自己获得外国移民许可的敲门砖。正是因为抓住了此类中国买家的购房心理，一些海外打出“买房送移民”的宣传语推销海外房产。北京房展组委会副秘书长魏克非告诉北京晨报记者，“在国外，部分国家将房产认定为是投资开发项目，一般不与移民挂钩。比如，在美国、英国、澳大利亚购买房产，就不代表可以办理移民。”“与美国、英国等发达国家不同，南欧部分国家为缓解经济低迷状况，推出了吸引海外投资的移民政策。比如在葡萄牙或西班牙购买50万欧元的房产，可以办理家庭移民。在希腊购买25万欧元的房产，可以办理家庭移民。”魏克非说。魏克非提醒说，“中国买家为了移民购买海外房产，先要弄清楚外国当地的移民政策，不要一味地听信海外房产中介的‘买房送移民’宣传语。即使有的国家允许外国人买房办移民，对买房的门槛也有一定的要求。中国买家不要误信少数海外房产中介的虚报价格，造成买了房产还达不到门槛，最终无法办理移民。”2加价出售房产“很多中国客户觉得海外房产看起来很便宜，比如一套国外的别墅仅二三百万元起，但实际上这个价格已经比国外当地价格贵了10%到20%。”我爱我家海外事业部总经理吴洪斌说，由于海外房地产市场存在信息不对称的情况，中国买家并不能全面了解海外房产的价格。这给少数不正规的海外房产中介或国外小型开发商有了可乘之机，他们有可能会加价向中国买家出售房产。对于不正规的海外房产中介和国外小型开发商加价出售海外房产的原因，吴洪斌分析说，“一方面，国外小型开发商通过海外房产中介向中国客户出售海外房产，往往要支付相应的费用给中介机构，这部分费用被转嫁到了房价之中，由中国客户买单。另一方面，少数不正规的海外房产中介为了谋取更多利益，也会加价向中国客户出售海外房产。”据吴洪斌介绍说，在海外买房过程中，中国客户要注意核实海外房产的价格。通常情况下，中国买家海外房产的价格可以采用以下几种方式，一是大型品牌开发商打造的海外房产，会在自己的官方网站上公示价格；二是部分国家或地区的公共信息网站上，对海外房产的价格做了披露；三是部分国家政府机关网站上，公布了海外房产的价格；四是中国客户可以到外国实地看房，并聘请外国当地中介核查海外房产价格是否符合外国当地市场价格。3产权不清与在国内买房一样，中国买家在国外买房也要注意核实房屋产权真实情况。因为房屋产权不清，中国买家有可能会遭受损失。吴洪斌表示，“在国外，有些二手房存在产权不清的情况。比如海外房产的产权属于夫妻两人，妻子把房子卖给了中国买家，丈夫并不知情。过了一段时间，当丈夫发现自己的权益受到侵害的时候，他可以提起诉讼。而中国买家就会因此惹上麻烦。”“除此之外，在国外购买新房也有风险。”吴洪斌说，有的国外开发商开发建设的海外房产，并没有取得当地政府的批准，就出售给了中国买家。一旦此类房产长时间无法通过当地政府批准，中国买家就难以获得合法产权。4虚假包租承诺中国买家购买海外房产，容易遇到虚假包租承诺的问题。21世纪不动产中国区投资人俱乐部总监刘超表示，“海外房产销售宣传中，经常会出现包租承诺，可是并不是每一个包租承诺都能完全兑现。比如有的海外房产卖给中国买家后，第一年出租出去了，但第二年就租不出去了。国外开发商或代理商无法按照事先的包租承诺向中国买家支付租金。当中国买家飞到国外当地去查看房子时，发现经过一年的出租，海外房产已经变得破旧不堪了。所以中国买家要注意保留与包租承诺有关的证据，以便出了问题可以更好地维权。”北京晨报记者 武新■置业建议聘请专业人员把关
海外房地产市场对于中国客户来说是陌生的。面对不同的国家、不同的语言、不同的法律体系以及不同的市场规则，中国买家难以了解清楚。所以在海外房产交易过程中，中国买家需要聘请不同领域的专业人员来进行把关。21世纪不动产中国区投资人俱乐部总监刘超对北京晨报记者说，“海外房产交易比较复杂，中国买家应该聘请专业律师、专职翻译、正规海外房产中介等专业人士提供专业服务。实际上，中国买家与国外开发商签订购房合同，使用的是外语。中国买家难以搞清楚合同中每一个条款的意思，就需要专职翻译进行翻译，也需要专业律师对合同内容进行把关。”“对于海外房产的价格是否合理、海外房产的产权是否清晰等问题，正规海外房产中介可以帮助中国买家进行核实。”刘超说。
本文来源：北京晨报
责任编辑：王晓武_NF
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海外买房 千万注意各国的房产投资政策
　　在外国买房子？对于多数人来说这可能还很遥远。但是，随着美元持续走强进入升值通道，对房价的拉动作用进一步明显，抑或是家有奔赴海外求学的孩子，在海外进行房产置业也成为一部分人的选择。
　　但如果花四五百万人民币买的一套房产，每年要交20万的税费，即便是土豪，也需要好好考虑考虑了。海外买房子，除了房子本身的价格，咱可得把其他税费和当地对外国人买房子的政策都打听清楚，要不，很可能买得起房子，交不起税费。
　　大连一位老板在韩国济州岛买了2年的房产，突然被通知要提高税费――每年缴纳的税费十倍以上的增长，这就意味着，价值人民币500万元的房产，每年要缴纳的税费就要达到20万元。
　　记者了解到，伴随中国“买房团”所涉版图不断扩大，一些国家对外籍人士购房的限制也明显增强。正想或已经在海外置业的大连人，是时候仔细研究一下各国的房产投资政策。
　　韩国济州岛买房没想到“附加条款”那么多
　　黄先生是大连一家电器设备生产厂家的老板。两年前，他在韩国济州岛买了一套房产，房价折合人民币500万元左右。“当时销售人员告诉我，房子每年的税费加上物业费每年折合人民币大概3万元左右，”黄先生向记者表示，因为知道国外购置房产可能和国内有所不同，因此在当初买房时特地询问了销售方相关政策并得到了明确回答。
　　但最近，黄先生得到的一条消息让他吃惊不已。他收到关于当地购房政策调整的通知大致的意思，非用来长期居住的别墅项目，优惠税费在2015年10月已经到期，今后将逐年提高税率，到2019年，每年要缴的财产税从现在的0.1%至0.4%涨到4%；再上市的所得税从现在的1%到3%，涨到9%到11%。“我大致计算了一下，按照这个说法，我的财产税每年就要缴纳20万，”黄先生告诉记者，这个养房成本，是他万万没有想到的。
　　记者了解到，之前，济州岛经济不景气，在1999年曾推出了一个别墅财产税、房产税税收减免的优惠政策，这个政策在日到期。而跟黄先生一样的其他中国人购买的休养型度假房，买的时候正好赶上税收优惠。现在优惠期结束，未来可能被征收重税。
　　在海外买了一处房产，没有想到却成为一个大累赘，这让很多跟黄先生有同样情况的中国购房者感到非常无奈。“这个房子税费如此之高，现在就算是低价出售都卖不出去，”黄先生告诉记者，他现在已经面临进退两难的困局。
　　先缴纳40%的遗产税
　　儿子才能继承在美房产
　　还有比大连人黄先生更惨痛的遭遇。国内媒体报道，国内一位民营企业家，自2009年始以自己的名义在美国各地购置了20套美国别墅。然而这位企业家去世之后，他的儿子想要到美国继承父亲20套房产时却遇到了大麻烦。他父亲在纽约州和马萨诸塞州的房子里面已经被别人住上了。因为其持有上述房屋多年却没有过来居住，也没有安排当地中介负责照看经营，结果拖欠了多年房产税。因此，这基础房产已经被政府拍卖。
　　而他们在美国的另外多套房产，也因为他们没有美国绿卡，要先行征收40%的遗产税，才能过户到儿子名下。而如果是美国人，就可以享受545万美元的遗产税免税额度。
　　谨慎解读海外“限制外国人购房置业政策”
　　据仲量联行统计，随着国内投资者全球资产配置需求的增多，国人投资海外房地产金额同比激增50%。而伴随中国“买房团”所涉版图不断扩大，一些国家发布了限制外国人购房置业的政策。如澳大利亚银行决定不再接受非居民、持外国自雇收入和持澳洲临时签证的人士的房屋贷款申请；有外国收入的本地人申请贷款，贷款比率也有所下降。英国、加拿大等国虽未有明显动作，但限制外国人买房的政策也正在探讨和制定当中。
　　今年4月，澳大利亚各大银行就在政府压力下几乎同时收紧了对国外投资者的放贷，贷款额度从房产评估价的70%降到60%。另外，从今年7月1日起，所有销售的房屋如果超过200万澳币，购买者必须将房款中的10%作为预付税款支付给澳大利亚税务局，作为保证买家要缴纳资本增值税的预付税。虽然澳大利亚本地买家也受此限制，但实际操作中澳大利亚本地居民买家和新西兰买家可以通过申请税收清缴证书而免此预付税款。
　　在美国，对房地产占有、处置、收益各个环节征收的各类税项统称为房产税。“外国人”在美国的房产，如果是出租，每年获利部分的交税额为个人所得利润的20%，扣除房子的折旧费，一般是3.5%左右的20%为实际交税的费用。美国国税局定义的“外国人”，是一年中在美国居住时间未超过183天的外国人。所以如果非美国籍也无绿卡的外国人，若长期居住在美国，则不算是“外国人”。如果房产卖掉，则需交获利的33%，在此之前卖方还要支付各种费用，这些费用几乎要占房屋全价的7%左右。业内人士提醒，美国房产维护保养的费用相当高，“以林女士在美国购买的一套房子为例，总价32万美元，占地面积1万平方英尺，这套物业每年的税费、维护费等各项费用约1万美元左右。其中，房地产税5000美元左右，保险费美元，物业管理费约600美元。”记者孙霞
（责任编辑： HN666）
和讯网今天刊登了《海外买房 千万注意各国的房产投资政策》一文，关于此事的更多报道，请在和讯财经客户端上阅读。
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