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盐城房产网客户服务电话：3 苏ICP备号三四线火不起来！开发商买地是在制造新一轮库存！
最近一连串的消息都是关于商品房市场不好的消息，但部分三四线城市的实际情况可能跟我们感受的有差距。苏南、苏北、华南等地的三线城市都出现了开发商大规模买地的情况。
这是没错的，地的确卖出去了，而且卖的还相当不错。
嘉兴、漳州、常州等城市，它们是今年以来比较活跃的城市。但是你会发现，这些所谓的三四线城市“血统并不纯正”，它们可以归结为“都市圈三四线城市”，主要都围绕着核心城市。这些城市的特点是，与都市圈核心城市休戚相关，核心城市好，它们就好，核心城市差，它们率先差。长远来看，一旦解决了交通问题，它们与核心城市的关系将更加密切，享受到更多利好，这种类型的三四线城市，的确可以长期看好。
但如果我们仅将目光盯在这些城市的话，那么问题就不大妙了。有一些城市是与核心城市距离较远的，但是这段时间以来土地市场也比较热。这类城市典型的有盐城、阜阳、沧州、徐州等地。
这些城市为什么会比较热呢？因为这些城市商品房成交量出现了放量增长，打破了当地商品房市场的平衡状态。主要来自于两类需求的释放，一类是大城市回去买房的人，去年一二线楼市的增长让他们感到买房无望，转而回乡置业，另一类是非本地需求，也就是外地资金的进入。
需求的释放打破了当地的平衡，本来房子是够卖的，而且还有点库存，但是现在房子完全卖空了，开发商需要迅速补货进场。于是出现了开发商大举进入三四线城市买地的情形。
但此时买地，或许已经晚了
上面所列的这些三四线城市，实际上都没有什么库存问题。以盐城为例，这个城市城区的商品房几乎可以达到一对一的状态，也就是说，市场上一套房子对应了一位购房者。你可以认为这是理想的供需平衡状态。但实际上这种平衡是非常不稳定的。因为供需始终是有错位的。
我举个抽象点的例子，假设一个城市只有一个开发商，他在偏郊区的地方开发了一个项目，总共100套房子，而当地也恰好只有100个购房者，理想状态是100套房全部卖掉，100个购房者都满心欢喜地买到了自己的房子，谁也不用抢。
可事实真的如此吗？当然不是。上面的例子忽略了最关键的一点，那就是购房者的需求是千变万化的，我们能确保100个购房者都很满意自己所买到的房子吗？很显然不是，有的人有实力希望买更好的，但市场上没有这种房子，这就叫供需错配。100套房子对应100个购房者，大概只有40位购房者算是买到满意的房子，剩下的购房者虽然买到了房子，但是要么不满意，要只是凑合。
那么如何解决这种供需错配呢，答案是给购房者更多的选择，更多的选择要求开发商盖更多的房子，也就是说当市场上有100位购房者的时候，开发商需要准备120套甚至150套房子来共购房者挑选，这样才能让所有的购房者满意的房子。
所以在任何时候，市场上是必须要有房子是处于待售状态的，这叫合理库存。就好比商场卖东西一样，东西卖完了不补充，货架上是空的，你会怎么想？货架上要一直摆满了商品才让顾客觉得舒服，否则就要担心这个商场是不是经营不下去了。
当前部分三四线城市土地市场的火爆，跟上述例子十分相像。实际上是当地没有把握好提前量，让合理库存被消化掉了。这样做可以理解，上一轮堆积了太多房子，不敢再卖地了。但他们却犯了过犹不及的错误，房子都卖完了，那些买不到房子的人肯定害怕啊，也着急上赶着要买房，结果就是房J又上来了。这可不是什么好事，因为这意味着买房不仅要花自己的钱，还有可能要花父母的钱。结果就是需求被透支。
地方被吓怕了，非得等到房子卖光了才补充地，不知合理库存在稳定房价上的重要性。所以，现在大卖并不是什么好事，它反而预示着后市的乏力，房子盖了卖不出去，形成新一轮的库存，而且是成本更高的库存，因为现在的地比之前的更贵。
此外，从购房者的角度来看，这些城市并不存在明显的增量，整体需求是比较稳定的，现在这些人都买了房，新的需求培育也需要时间吧？开发在这些城市大规模买地，也只会徒增库存。
需要指出的是，本轮三四线需求的增加还有人为的因素，比如拆旧和货币化安置，这些人房子没了也买不到安置房，只能拿着钱去市场上买商品房，这也是需求短期显著增加的原因之一。但拆旧不会一直大搞，这波搞完了，下一波就没了。未来为不存在的需求所准备的房子只能摆在货架上，无人问津。
这张图就反映了部分三四线城市商品房购房需求是处于持续萎缩的状态的：
所以，不要看什么开发商在三四线买了多少地，多花了多少钱，要认准各类城市的定位，以及它的供需潜力。
围绕着核心城市的这些三四线城市，有先天的地段优势，会有波动，但长期来看，还不错，一旦打通了区域交通循环系统，还会更好地享受到核心城市的红利。
没有围绕着核心城市的这些三四线城市，就很危险了。它们即使现在卖得很好，但没有足够的新鲜人口进入，当地缓慢释放的购房需求一股脑被割了韭菜。接下来随着开发商的大举买地，形成新一轮库存的概率很大。
至于那些一直没什么动静的城市，现在还需要发奖金房子才能卖得出去，也没有开发商去买地，其实早已经趴窝了。
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这下盛世家园小区彻底火了，都上齐鲁电视台了。收藏
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确实火了，我现在知道了
我们也是醉了
牛逼了，盛世家园
滕州黑心开发商，官商勾结
强烈要求置顶，这些开发商跟政府都不作为
删帖的思全家
反正滕普没毛病
炫酷暗黑奇迹MU页游强悍来袭，秒怪秒BOSS，奇迹重生，新版魔剑士归来！
怎么滕州净出这事，这些开发商都把咱滕州人的脸都丢净了
盛世家园的业主呢，都来顶贴了
开发商吃相太难看，我们的达康书记呢
官商勾结，有关政府部门不作为，
戴口罩干嘛，怕报复
滕州的房价要命，开放商***，背后还有嘛就不知道了
开发商都是挨砍挨炮日的
旁边的上善也不是什么好熊，一个小区12号楼和别的楼层配套设施都不一样
这个小区在哪
这样的环境1.3的物业费
我也是滕州人，滕州还有更决的，房屋预售合同都没有，只给手写收据，给要预售合就讲网签没下来为由。滕州真的还不够火?，什么时候等全部房民被逼都跳楼了那才火?。贷款下来房产证几年，十几年开发商都不给办。
无良开发商
消防都不做
绿化面积根本打不动合同标准 水电暖气燃气开口费合同写的很清楚开发商承担
还捆绑这些东西真***
特别是老板的闺女 那个装那什么呀 ju滴不撑
官商勾结，有关政府部门不作为，
它后面的上善玺园这两天也在上房呢，一个小区，分三六九等，安不一样的门窗，这是要火的节奏
这些开发商没个好熊
我也是滕州人，滕州还有更决的，房屋预售合同都没有，只给手写收据，给要预售合就讲网签没下来为由。滕州真的还不够火?，什么时候等全部房民被逼都跳楼了那才火?。贷款下来房产证几年，十几年开发商都不给办。滕州开发商真的能把人逼死，只顾往包装钱，从不为百姓着想，只要开发商能诚实守信也不会有违约。滕州的西城，大同等等大多数开发商都该枪毙
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国庆楼市火爆：开发商劝别来买房 没关系买不到
来源：扬子晚报
国庆期间火爆的绝不止景区，各个选在长假期间开盘的项目售楼处，也是绝对的人潮涌动。据记者了解，截至目前，选在“国庆档”开盘的项目几乎都是大卖。而过热的楼市也催生了许多怪现象。有的楼盘因为太火，置业顾问竟劝客户别来买，还有的则表示不找关系买不到。买房如此，实在可叹。
&&开发商真牛，&劝&购房人别来买房
&&南京&国庆档&开盘的项目几乎都是大卖，楼市火爆致&怪象&频出
&&国庆期间火爆的绝不止景区，各个选在长假期间开盘的项目售楼处，也是绝对的人潮涌动。据记者了解，截至目前，选在&国庆档&开盘的项目几乎都是大卖。而过热的楼市也催生了许多怪现象。有的楼盘因为太火，置业顾问竟劝客户别来买，还有的则表示不找关系买不到。买房如此，实在可叹。 扬子晚报记者 张遥
&&楼市火热
&&扬子晚报记者了解到，南京有5家楼盘选在长假前一天晚上抢开，有的楼盘选房甚至持续到昨日凌晨。这5家抢开盘中有3家都直接&夜光&，另有一家售出8成以上。而昨日江北开盘的一家商业公寓项目也卖出7成以上。
&&这3家抢开&夜光&的楼盘分别为江浦的中海万锦熙岸和北江锦城，以及仙林湖的保利罗兰春天。中海和保利两家大盘都把开盘时间选在了晚上10点以后，两盘加在一起共推房460套之多。其中万锦熙岸加推了200套94-107平方米房源，均价在11000元/平方米左右。而罗兰春天则推出了260套88-132平方米房源，均价14000元/平方米。两家楼盘都吸引了大批刚需购房者，当晚便完成&夜光&。&这不是选房子，根本就是在抢房子！&当天晚上大约10点半，一位气喘吁吁赶到万锦熙岸售楼现场的先生直呼自己来晚了，&我排在第38组，没想到会选得这么快。&
&&实际上，南京楼市目前的情况说抢房一点都不夸张。除了三家&夜光&盘外，另一家抢开的城南楼盘琥珀森林，也在当晚取得8成以上的销量。首次开盘的仙林别墅盘保利礼墅也卖出了十几套高总价的别墅。而就在昨日，江浦商业项目东方万汇城再次大批量推出628套酒店式公寓，户型面积31-71平方米，均价9700元/平方米，较前期有所上涨。该盘已在此前收获过两次大号&日光&，昨日又卖出7成以上，与前几家楼盘不同，其购买主力为中小投资客。
&&不少开发商年度任务提前一季度完成
&&购房者赶着送钱，开发商坐等收钱。楼市火热至此，让南京不少开发商都提前完成了年度销售任务。包括一些名不见经传的楼盘，也能低调把钱数。
&&据记者了解，目前南京已明确提前一个季度完成全年销售任务的开发商至少有10家以上。奥南的金地自在城，江北的旭日弘阳双盘、新城香溢紫郡，河西的莱蒙水榭春天，江宁的保利梧桐语、21世纪百家湖一号、翠屏城，城北的金地明悦，仙林的高科荣域等热点楼盘悉数在列。据365地产家居网的统计，这十余家楼盘中，更是有好几家都上调了年度任务，趁热打铁的意味很浓。例如，今年已热销15亿元的莱蒙水榭春天目前任务大幅增加到22亿元，21世纪百家湖一号从7亿元上调至10亿元，而保利梧桐语和翠屏城也分别有2亿元的上调。
&&此外，城南的琥珀森林自5月份首开以来，也已经完成约13亿元的销量，若按照半年销量统计，足可以位居南京房企前列。这家甚为低调的楼盘，加上前晚年度最后一次开盘，四次集中销售几乎每次都拿到准&日光&的成绩，价格也是屡次上调。而类似这样低调数钱的项目，在今年的南京楼市并不少见。
&&购房者抢房子，买方市场变卖方市场，开发商也变得越来越牛气。给开发商送礼才买到房、置业顾问劝客户别来买房等等楼市怪相频出。
&&就在国庆假期前夕，记者接到一位朋友打来的电话，他看中了城南西善桥区域的一家楼盘，考虑到开发商知名度不如央企，以为能轻松买到心仪的房子。没想到去售楼处打听了下，置业顾问直接泼来一头冷水，&您找关系了吗？我们在售房源不多了，没关系根本买不上。&无独有偶，河西某楼盘的置业顾问也曾对记者表示，如果关系不够硬，无法保证买到合适的房子。楼市之火热，连一般开发商的项目都要凭关系说话，不能不让人感叹。
&&日前，南京一位业内人士也向记者透露，朋友为了买到热点楼盘心仪的楼层，居然给营销经理送了约合5000元的&厚礼&。更有甚者，仙林湖一家品质项目的置业顾问，更是直接劝前来咨询的客户别来买房了。向记者爆料的人表示，他去看房时得到的答复是，&房子少，意向客户太多，不如等下一批再来。&卖房子卖到这种程度，真是做到躺着也能挣钱了。
&&记者观察
&&疯狂买房的你：看到楼市背后的风险了吗？
&&开盘&日光&不是新闻，不&日光&才是新闻；过去卖不掉的楼盘，现在不找人不托关系就买不着，关系不&硬&也买不着；为买一套房不惜送5000元大礼；不挑楼层，不看户型，不问朝向，捧着大把的钞票苦求一套商品房&&楼市的滚滚热浪令人窒息，&疯狂的房子&成为国庆黄金(.20,&0.24%)周南京市民最热的话题之一。由于看好房价上涨，众多消费者争着不惜代价追高入市，而其不理性的购房行为也埋下了风险隐患。
&&调控的风险
&&当前一线城市商品房销售火爆，过热势头已赶上2009年，因而不少业内人士预测，调控加码的可能性越来越大。房地产调控长效机制呼之欲出，有消息称，由国家发改委、住建部等联合起草的长效机制已研究了两年之久，很可能在年内出台，房地产税收、商品住房供给、信贷政策等内容都会涉及。其中最为引人关注的是房产税的扩容，南京试点开征的可能性较大。而调控新政一旦出台，必然会给过热的市场浇上一盆冷水。人们不会忘记，2010年四月国十条发布后，楼市陷入长达两年多的低迷。历史会否重演？还真不一定。
&&房价的风险
&&就如股市上人们&买涨不买跌&，涨得越高买得越疯狂，楼市现在的追涨现象也愈加明显。不少消费者购房，是基于对房价上涨的预期，而房价真的会大涨吗？冲动买房的你会不会触到房价的&天花板&？
&&扬子晚报记者从一些开发企业了解到，由于前九个月房价涨得较快，今年南京房价控制目标完不成的风险加大。为了守住涨幅底线，近期不少开发商都被政府相关部门约谈，要求不许涨价。另有消息称，长江隧道北口的高端地王盘雅居乐滨江花园由于定位豪宅，预期精装修售价2.2万元，但这个价格并没有得到政府相关部门的认可，也就迟迟办不了手续无法上市销售。虽然该楼盘有其特殊性，但&江北房价过两万&显然是政府不愿看到的。政府极力&维稳&房价，因此，虽然销售持续上升，但年内房价大涨的可能性并不大。而年底前若出台调控新政，明年的房价可能滞涨，甚至有下行趋势。2011年南京不少楼盘上演老业主因房价下跌而&维权&的一幕，今天疯狂买房的你，会不会明天也疯狂&维权&？
&&买到不称心房的风险
&&作为老百姓最大宗的消费支出，买房本应精挑细选，多方比较。但在癫狂的市场中，买房像买青菜萝卜一样随意，很多消费者的预期目标已经缩小到只求买到一套房，不挑楼层，不看户型，不问朝向，不管位置好坏。90平方米抢不到，120平方米的也行；采光好的中间楼层不指望，一楼、顶楼也可以；买沿街的房子也打破头，什么噪音、灰尘污染，那就不算个事。&买房&变成了&抢房&，最终买到不称心房的风险也加大。而房子自住少则几年，多则十几甚至几十年，这种&不称心&难以弥补。前段时间市民陈女士抢购了一套河西某小区的住宅，原本想买的90平方米房源没买到，就临时抢了套130平方米的房子，当时甚至对户型都没细研究，买完才发现，客厅朝北，几个房间面积都比较小，阳台更堪称&迷你&，户型的各种缺陷让陈女士颇为后悔，而多出的百万元房价款也增加了沉重的资金压力。
&&绕限购的风险
&&要买房，先离婚，成了当前楼市的一大怪现象。在限购令的严格约束之下，不少已有两套以上住房的人开始用各种方式谋求一纸购房证明。
&&除了假离婚之外，还有的人以父母、兄弟姐妹的名义买房，而这些绕限购行为具有一定的风险。假离婚弄假成真的例子已不鲜见。江苏省高级人民法院今年4月就已经明确，为买房假离婚，弄假成真想复婚的，法院不予支持。而若是以他人名义买房，房产证写了别人的名字，今后也有可能引发产权纠纷。为了一套房，夫妻离散，兄弟反目，这样的风险，你愿意承受吗？
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
金蓝领时代“颁奖
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