呼和浩特公司开发商业地产的可行性调研报告 - 房地产业-
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官方公众微信02中国人民银行××分行宿舍楼物业管理投标书(117)目录_甜梦文库
02中国人民银行××分行宿舍楼物业管理投标书(117)目录
**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书第一部分：报价函山东省齐鲁国际招标有限公司： 我们根据编号为 IST-200518 竞争性谈判采购文件的要求，对中国人民银行 济南分行宿舍楼物业管理服务竞争性谈判采购项目进行报价。由供应商 **物业 管理有限责任公司 （全称） 正式委托全权代表 市场研发部经理 石作欣 （姓名、 职务）提交报价文件正本一份，副本五份。 在此文件中，供应商全权代表声明并同意： （1）如果我们的报价文件被接受，我们将履行谈判采购文件中规定的每一 项要求，并按我们报价文件中的承诺按期、保质完成该项目的物业管理工作。我 方有责任和义务完成合同与谈判采购文件中的条款。 （2）我方承诺报价文件所报的物业管理人员与最终实施合同的物业管理人 员相一致。 （3）我方已详细检查所有报价文件、附件以及所提供的参考文件，由模糊 和误解产生的一切后果，由我方自负。 （4）报价文件在公开报价后 90 天内有效。如果我方在规定公开报价后的有 效期内撤回递交报价文件，将被没收报价保证金。 （5）我方同意采购代理机构的要求，提供与递交报价文件有关的其他数据 和资料。 （6）我方愿按《中华人民共和国合同法》履行自己的全部职责。 （7）我们理解，最低报价不是成交的唯一条件，你们有选择成交供应商的 权利。 （8）我方若未成为成交供应商，采购代理机构有权不做任何解释。 （9）我方将遵照《物业管理条例》的要求。 （10）与本报价有关的所有往来信函，应按下列地址进行： 地址： 电话： （ 电子信箱：0000 供应商全称：**物业 公章： 法人代表签字： 开户银行名称：农 0000000 银行帐号： 开户行地址：5 年 8 月 4 日 管理有限责任公司 邮政编码： 传真： （1**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书第二部分：法定代表人授权委托书本授权委托书声明： 0000 军（姓名） 我 系 **物业管理有限责任公司 （供应商全称）的法定代表人，现授权委托 **物业管理有限责任公司（单位名称） 的 市场研发部经理 （姓名、职务）为我公司全权代表，以本公司的名 义参加 SIT-200518 中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理服务竞争性谈判采购 项目。全权代表在报价文件、谈判过程中的书面承诺、合同谈判过程中所签署的 一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。 全权代表无转委权。特此委托。（附被授权人身份证明复印件）被授权人姓名：0000000 单位：**物业性别：男 职务：经理年龄：28部门：市场研发部管理有限责任公司 供应商： （盖章） 法定代表人： （签字、盖章） 日期： 2005 年 8 月 4 日2**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书第三部分：报价一览表供应商全称 总报价（元/年） 总报价（元/年） 综合 住宅楼 其 中 单价（元/月?O） 面积（约） 总报价（元/年） 岔路街 宿舍楼 乐山小区 宿舍楼 太合里 宿舍楼 资质、资格 物业管理经理、部门经理 物业实现规范时间 出现问题服务响应时间 地上停 车费 地下停 车费 车位数 小计（元/年） 车位数 小计（元/年） 车位数 小计（元/年） 其 中 单价（元/月?O） 面积（约） 总报价（元/年） 其中 面积（约） **物业管理有限责任公司 小写：￥1350650 元/年 大写：壹佰叁拾伍万零陆佰伍拾元/年 599722 元/年 1.50 元/月?O 33400 O 599651 元/年 0.97 元/月?O 51600 O 76774 元/年 4800 O 74503 元/年 4800 O 二级资质 李艳艳，**物业第二物管部，经理 综合楼装修完毕，其余 15 日内 5 分钟 单价 （元/月? 车位） 80 元/月?车位 50 个 48000 元/年 128 个 153600 元/年 227 个 217920 元/年单价（元/月?O） 1.33 元/月?O总报价（元/年） 其中 面积（约）单价（元/月?O） 1.29 元/月?O综合 住宅楼单价 （元/月? 车位） 100 元/月?车位岔路街 宿舍楼 备注单价 （元/月? 车位） 80 元/月?车位 停车费供应商： （盖章）供应商全权代表： （签字）3**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书第四部分：费用测算表一、费用测算(综合宿舍楼）序号 一 1 2 3 4 5 费用项目 保安部费用 保安主管 1 人， 保安员 12 人 工资相关费用 服装费 保安协管费 小计 二 1 2 清洁费 保洁班 4 人人 服装费 保洁员 596 元，园艺师 596 元 夏装 1 套 60 元/套，春秋冬装 2 套 90 元/套，雨衣 1 套 65 元/套， 雨鞋一年 1 双 16 元/双 工具及各种耗材,平均每人每月 80 元 每月每户 4 元，412 户 每月 200 元 小计 三 1 2 3 日常维修人员工资及相关费用 技师 1 人 工资相关费用 服装费 工资 1000*1 保险费每人 182.98 元 夏装 2 套 60 元/套，春秋冬装 2 套 90 元/套，雨衣 1 套 65 元/套， 雨鞋 1 双 16 元 物业管理小修，单件材料 200 元 以内，每月 800 元 年检每台每年 1200 元，维保费 1000 元 附《共有分摊明细》 一+二……+四 五×5％ （五＋六）×10％ （五＋六）×5.555% 五＋??＋九 公共部位水电费4测算依据 工资标准 1000 元 工资 750 元× 人，596 元× 人， 4 8 保险费，182.98× 人 4 每人每年每套 600 元月合计（元） 年合计（元） 1,000 8,550 1,464 650 12,000 102,600 17,566 7,800 6 28,608每人每月 170 元（含服装费） ，按 1,020 6 个名额缴纳 12,684 2,38480 963 240 1,648 200 4,552 2,880 19,776 2,400 54,6273 4 5清洁耗材费 垃圾费 消杀费1,000 2,74512,000 32,93632 381 800 2,017 6,593 5,710 29,539 1,477 3,102 1,723 35,84114136.14 5零星维修 电梯费 8 部 小计9,600 24,200 79,117 68,520 354,470 17,724 37,219 20,675 430,089四 五 六 七 八 九 十公共费用分摊 以上费用合计 企业管理费 利润 营业税 物业管理费合计 水电费**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书十一总计 综合宿舍楼面积 物业费单价（元/平方米.月） 水电费单价（元/平方米.月） 总费用单价（元/平方米.月）49,977
0.42 1.50599,722二、费用测算(岔路街宿舍楼）序号 一 1 2 3 4 5 费用项目 保安部费用 保安班长 1 人， 保安员 6 人 工资相关费用 服装费 保安协管费 小计 清洁费 保洁主管 1 人 保洁员 6 人 绿化员 1 人 工资相关费用 服装费 工资标准 800 元 工资 750 元× 人 6 保险费，182.98× 人 4 每人每年每套 600 元 每人每月 170 元 （含服装费） 按 ， 1,020 6 个名额缴纳 7,702 保洁主管 800 元/月 596 元/月×6 人 596 元/月×1 人 保险费，182.98× 人 7 夏装 1 套 60 元/套，春秋冬装 2 套 90 元/套，雨衣 1 套 65 元/套， 雨鞋一年 1 双 16 元/双 工具及各种耗材,平均每人每月 80 元 每月每户 4 元，412 户 每月 500 元 小计 三 1 2 3 四 五 六 七 日常维修人员工资及相关费用 设备运行 3 人 零星维修 换热站保养 小计 公共费用分摊 以上费用合计 企业管理费 利润 附《共有分摊明细》 一+二……+四 五×5％ （五＋六）×10％5测算依据月合计 （元） 年合计（元） 800 4,500 732 650 9,600 54,000 8,783 7,800
9,600 42,912 7,152 15,370二 1 2 3 4 5800 3,576 596 1,281187 560 1,648 500 9,1482,247 6,720 19,776 6,000 109,7776 7 8清洁耗材费 垃圾费 消杀费工资 850*3 物业管理小修，单件材料 200 元 以内，每月 2500 元 保养费每年 30104 元2,550 2,500 2,509 7,559 8,656 33,065 1,653 3,47230,600 30,000 30,104 90,704 103,872 396,776 19,839 41,662**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书八 九 十 十一营业税 物业管理费合计 水电费 总计（五＋六）×5.555% 五＋??＋九 公共部位水电费1,929 40,118,97123,143 481,420 599,651岔路街宿舍 物业费单价（元/平方米.月） 水电费单价（元/平方米.月） 总费用单价（元/平方米.月） 0.19 0.97三、费用测算(太合里宿舍楼） 序 号 一 1 2 3 费用项目 保安部费用 保安员 2 人 工资相关费用 服装费 小计 二 1 2 3 4 5 6 清洁费 保洁员 0.5 人 工资相关费用 服装费 清洁耗材费 垃圾费 消杀费 小计 三 1 日常维修人员工资及相关费用 物业管理小修，单件材料 200 元 零星维修 以内，每月 200 元 小计6测算依据月合计 （元）年合计 （元）工资 750 元×2 人 保险费，182.98×2 人 每人每年每套 600 元1,500 366 650 2,51618,000 4,392 7,800 30,192596 元/月×0.5 人 保险费，182.98×0.5 人 夏装 1 套 60 元/套，春秋冬装 2 套 90 元/套，雨衣 1 套 65 元/套， 雨鞋一年 1 双 16 元/双 工具及各种耗材,平均每人每月 80 元 每月每户 4 元，63 户 每月 50 元298 913,576 1,09813 40 252 50 745161 480 3,024 600 8,9382002,400**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书200 四 五 六 七 八 九 十 十 一 公共费用分摊 以上费用合计 企业管理费 利润 营业税 物业管理费合计 水电费 总计 综合宿舍楼面积 物业费单价（元/平方米.月） 水电费单价（元/平方米.月） 总费用单价（元/平方米.月） 四、费用测算(乐山小区） 序 号 一 1 2 3 费用项目 保安部费用 保安员 2 人 工资相关费用 服装费 小计 二 1 2 3 清洁费 保洁员 0.5 人 工资相关费用 服装费 596 元/月×0.5 人 保险费，182.98×0.5 人 夏装 1 套 60 元/套，春秋冬装 2 套 90 元/套， 雨衣 1 套 65 元/套，72,400 7,644 49,174 2,459 5,163 2,868 59,664 ,503附《共有分摊明细》 一+二??+四 五×5％ （五＋六）×10％ （五＋六）×5.555% 五＋??＋九 公共部位水电费637 4,098 205 430 239 4,972 ,209
0.26 1.29测算依据月合计 （元）年合计 （元）工资 750 元×2 人 保险费，182.98×2 人 每人每年每套 600 元1,500 366 650 2,51618,000 4,392 7,800 30,192298 91 133,576 1,098 161**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书雨鞋一年 1 双 16 元/双 工具及各种耗材,平均每人每月 80 元 每月每户 4 元，63 户 每月 50 元 小计 三 1 日常维修人员工资及相关费用 物业管理小修，单件材料 200 零星维修 元以内，每月 200 元 小计 四 五 六 七 八 九 十 十 一 公共费用分摊 以上费用合计 企业管理费 利润 营业税 物业管理费合计 水电费 总计 综合宿舍楼面积 物业费单价（元/平方米.月） 水电费单价（元/平方米.月） 总费用单价（元/平方米.月） 附表：费用测算（共有分摊明细） 序 号 一 1 费用项目 管理人员费用 管理处主任 1 测算依据 工资标准 2000 元/月84 5 6清洁耗材费 垃圾费 消杀费40 252 50 745480 3,024 600 8,938200 2002,400 2,400 7,644 49,174 2,459 5,163 2,868 59,664 ,774附《共有分摊明细》 一+二??+四 五×5％ （五＋六）×10％ （五＋六）×5.555% 五＋??＋九 公共部位水电费637 4,098 205 430 239 4,972 ,398
0.30 1.33月合计 （元）年合计 （元）**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书人 2 3 4 5 6 事务助理 1 人 客服接待 2 人 工资相关费用 服装费 综合办公费 小计 二 1 2 3 4 日常维修人员工资及相关费用 工程主管 1 人 日常维修 8 人 工资相关费用 服装费 小计 三 四 开办物资折旧 费 以上费用合计 入住时需配备的治安、 清洁、 维修、 办公工具，明细表附后 一+二＋三 主管工资 1200 元 平均工资 850 元×8 保险费每人 182.98 元 1,200 3,400 1,098 工资标准 1100 元/月 工资标准 800 元/月*2 包括社会保险、教育、福利、工会 经费等,工资的 55％ 冬装每人 1 套每套 200 元， 夏装每 人 2 套每套 150 元 交通费 100 元/月， 电话费 200 元/ 月，办公用品 80 元/月，主任手机 费 160 元1,800 1,100 1,600 2,475 12521,600 13,200 19,200 29,700 1,500 11,880 97,080990 8,09014,400 40,800 13,175夏装 2 套 60 元/套， 春秋冬装 2 套 90 元/套，雨衣 1 套 65 元/套，雨 鞋 1 双 16 元 191 5,888 1,572 15,5502,286 70,661 18,860 186,601以上费用为公共费用，按面积进行分摊： 面积 综合宿舍楼 岔路街宿舍 太合里宿舍 乐山小区 合计 43,000 64,500 4,800 4,800 117,100月分摊 5,710 8,565 637 637 15,550年分摊 68,521 102,782 7,649 7,649 186,6019**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书10**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书附表：开办物资明细表 分类 名称 电脑、打印机 单位 台 台 套 套 组 部 根 张 个 辆 台 支 台 个 个 套 台 套 套 个 套 个 米 个 数量 1 1 1 5 4 12 3 20 4 4 1 2 1 2 3 10 2 1 1 1 1 1 200 1 单价 00 300 600 800 40 150 70 600 00 350 200 200 800 80 200 300 3 600 折旧 年限 3 3 3 3 3 3 3 3 1 3 3 3 3 1 1 1 2 4 3 2 1 3 1 3 合计 2,000 667 333 500 800 3,200 40 1,000 280 800 500 800 933 700 600 2,000 800 500 667 640 200 100 600 200 18,860办 公 用 品空调 沙发 办公桌椅 资料柜 对讲机治 安 用 具橡胶警棍 双层床 强光手电 清洁车清 洁 设 备吸尘吸水机 高压水 枪 洗地机 3 米人字梯 2 米人字梯 小型工具维 修 工 具管道疏通机 压力钳、 老虎钳工作台等 电锤、电钻 工作梯（6 米铝合金） 小型工具绿化 工具 总计高压喷雾器 蛇皮管 三轮车11**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书附表：公共部位水电费明细 序号 一、 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 二、 1 2 3 4、 小计 三、 1 2 3、 小计 四、 1 2 3 4 小计 五 1 2 3 4 项目名称 综合住宅楼 给水泵 排污泵 地下停车场照明 主楼地下一层照明 主楼地下二层照明 电梯用电量 地上公共部位照明 每年消防设备实验 室外照明 中央空调设备分摊 消防设备分摊 绿化用水 小计 岔路街水电费 楼道照明 院落照明 变压器损耗 绿化用水 太合里水电费 楼道照明 院落照明 变压器损耗 泺山小区水电费 楼道照明 院落照明 泵房 变压器损耗 各处每平方水电费 综合住宅楼 岔路街水电费 太合里水电费 泺山小区水电费 功率 15 35.2 35.2 4 4 140 11.52 170 4 日用 时间 3 2 8 8 8 2 3 0.4 10 年用 天数 年用量 年费用
17110 月费用 739.125 5.28 525.6 525.6
3.06 657 0 0 737.5
39.42 39.42 6.6 0 41.391 29.565 197.1 5.82501365 696 365
60 300011 24 503 10 1365 365 60 00.8 0.243 10365 365876 876 257280.84 0.18 43 10 3365 365 365919.8 657
单价 0.42 0.19 0.26 0.30面积
12**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书第五部分：拟参加本项目管理处主任简历表姓名 职务 参加工作 时间 已完成项目情况 单位 **物业 项目名称 **集团本部 面积 40000 O 日期 项目标准 00 经理 性别 职称 女 助理工程师 从事物业管理 年限 年龄 学历 26 本科2001 年4年2001 年 7 月至 2002 年 10 二级 月**物业新世界阳光花园150000 O2002 年 10 月至 2004 年 9 一级 月**物业省立医院高层住宅70000 O2004 年 9 月今一级13**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书第六部分：拟参加本项目物管工作主要 业务骨干的配置人选和人员素质介绍名称 一、 总部 姓名 0 副总 经理 职务 职称 主要资历、经验及承担过的项目1、项目主管物业管理师，**物业副总经理， 助 理 15 万平方以上写字楼管理经验。 工 程 师二、现场1、物业管理经理2002.5 至 2002.10 **集团本部管 管 理 助 理 理处主任 处 主 工 程 2002.10 至 2004.9 新世界阳光 任 师 花园管理处主任 2004.9 至今 省立医院高 层住宅楼管理处主任2、事务助理事 务 助 理济宁车管所项目3、保安部主管主管集团本部项目4、保洁部主管主管省立医院项目5、工程部主管 ． ．主管槐荫政务大厦项目备注：助理、主管为备选人员，若现有人员有合格优秀的予以任用。14**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书第七部分：资格及商务情况表供应商名称 **物业管理有限责 任公司 二级 同谈判采购文件要求 1、依托**集团汽车综合服务势力，业主可享受购车、修车、 美容、租车等服务的最大优惠。 2、业主家庭保洁等特约服务实施打折优惠。 3、倘若办公楼能一起中标， 太合里和乐山宿舍的物业费可优 惠到岔路街宿舍水平。 省级以上获 奖项目 同类项目业 0 成立日期 ISO9000 质量认证 1996 年资质等级 付款方式 优惠条件（如有）通过近 三 年 主 要 业 绩绩 最大 合同值 最复杂项目 目前在管项 目 其他业绩 1、**物业保安部连续三年被授予济南市“青年文明号”荣誉 称号 2、**物业工 0 人” 省立医院高层住宅 **集团 00 60 万服务分类标准及服 务承诺 备注标准：达到全国物业管理一级标准 承诺：综合宿舍楼 1 年内创市优15**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书供应商： （盖章）供应商全权代表： （签字）16**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书第八部分：偏差表序号 偏差内容 采购文件 要求 商务偏差： 无偏差 报价文件 实际情况 其它说明技术偏差：无偏差说明：我公司完全按照招标文件要求编制管理方案，无偏差。供应商： （盖章）供应商全权代表： 签字） （17**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书第九部分：物业管理实施方案第一章**物业简介 **集团是一家跨地区、跨行业的综合性大型股份制企业集团，注册资金 1.2 亿，经营范围涉及汽贸、房地产、药业、物业管理、广告、IT 等多个产业，入 围全国服务行业 500 强，全国汽车销售 50 行业强。**物业管理有限责任公司是 **集团旗下的国家二级资质物业管理企业， 于一九九六年经山东省工商局批准成 立，注册资金 300 万。成立之初，通过引进香港世纪酒店管理集团、深圳市莲花 物业管理有限公司先进的管理理念， 结合自身优势， 形成了独特的 “宾馆式服务” 、 “星级化管理”的经营模式；并顺利通过了 ISO）质量标准体系认证。 公司现有员工 400 余人，管理人员全部具有大专以上学历，其中，硕士生、本科 生占 85%，高级工程师、物业管理师、经济师、园艺师 21 人，其他各类技术人 员也都 100%持证上岗。 **物业公司除承接集团各分公司商业物业管理工作外， 外拓业务已由济南延 伸至济南、济宁、临沂、潍坊等地区，承接了槐荫政务中心大厦、中国重汽销售 大厦、临沂华通国际商务大厦、济宁车管所、新世界阳光花园、山东省立医院高 层住宅区、实力?荣祥花园、同济杰座社区、济宁同济科技工业园、济宁赛宝量 贩超市等各类物业，委托管理面积 100 多万平米，积累了丰富的住宅小区、政务 办公楼、工业园区、智能化商贸大厦、商场超市以及高层楼宇电梯、中央空调设 备维护、园林设计等物业管理经验。 公司在发展中形成独具特色的企业文化，以其超前的理念、务实的作风，凝 聚成强大的向心力。以“**物业，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“偕 齐鲁淳朴之风，用真心服务；融国际时尚理念，为业主当家”的服务理念，激励 着优秀的**物业人，不断追求卓越，回报社会！ 物业概况 1、 2、 综合住宅楼：济南市经七路 382 号，建筑面积 33400M2，共 136 户，2005 年 4 月启用，设施设备齐全。 岔路街宿舍楼：济南市经七小纬六路 139 号，建筑面积 51600 M2，共 41218概况**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书户，1996 年 12 月投入使用，设施设备较陈旧。 3、 4、 乐山小区宿舍：济南市乐山小区 21 号楼，建筑面积 4800 M2，共 63 户， 1989 年投入使用，房屋及配套实施严重老化。 太合里宿舍楼：济南市经五路 107 号，建筑面积 4800 M2，共 45 户，1984 年投入使用，房屋及配套实施严重老化。 物业管理服务范围 一、小区房屋建筑共用部位的养护和管理； 二、小区内共用设施设备（泵房、监控系统、配电室、消防设备、照明）的日常 养护、管理； 三、 区共用绿地、花木、建筑小品、公共建筑物的日常养护、管理； 四、 区内公共环境、房屋共用部位的卫生清洁、消杀及生活垃圾收集、清运； 五、小区内公共秩序维持、车辆疏导、停放管理；消防、安全监控、24 小时社 区巡逻。 六、小区内住户水、电、暖收费及报修服务； 七、物业资料归集管理； 八、小区社区文化建设和精神文明创建； 九、 《物业管理条例》规定的应由物业公司提供的其他服务； 十、小区业主委托的其它物业管理内容。第二章物业特点分析物业管理的服务构想根据招标文件和现场实地考察，现就物业特点分析如下： 一、拟招标的四处物业，是中国人民银行首次对职工宿舍进行后勤社会化改 制的试点工程，长期享受单位后勤福利的业主对物业管理的理念较弱。 二、四处物业面积较小，且分散，物业档次参差不齐，物业管理的难度较大， 因规模小、分散带来的管理成本增加。 三、业主群体收入高，汽车的拥有量高，对车辆的科学管理和售后服务要求 高，提供应急便捷服务，是贴心管家的真情所在。 四、物业的服务人员不变的情况，将服务质量提，服务内容增加，达到物业19**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书服务一级标准。委托管理之目的 1、为人民银行的住户提供安全、文明、优美、舒适的生活与居住环境。 2、保持和提高物业的完好程度，通过加强对物业的管理维护和对本物业使 用人的管理和服务，防止使用不当，损坏物业。 3、统筹安排物业各项设施的管理养护，强化宣传，对住户与外来人员的行 为依法进行管理约束，共同维护花园环境。 4、维护业主（住户）的权益，业主置业大都用来居住、保值、增值、享受 良好的服务等，加强对业主（住户）的行为管理，服务就是为了维护业主的整体 利益，从而有利于每一位业主。 5、加强对小区实施社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量， 维护和提高本住宅区的社会声誉，达到“双赢”效果。 灵活、高效的管理机制 一、功效合一的住宅小区物业管理中心。 我们拟在新综合宿舍楼设立物业管理服务中心， 全面负责四处宿舍楼的物业 管理工作，一方面整合整个物业服务中心的人力资本；另一方面，可以全面开展 服务中心的各项服务功能。 使物业保证高质量的服务，为业主创造方便快捷的生 活环境。 二、精练的管理处组织架构。 组织架构描述： 1、管理处组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用管理处主任负 责制，签订经营责任书，由**物业公司直接领导。 2、管理处所需管理人力资源配置实行**物业管理公司供应下的完全双向选 择，以保证管理处主任建立一支高效、协调的团队。 3、管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证 信息渠道的畅通。 4、公司委派的管理20**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书5、组织架构**物业人行济南分行宿舍物业管理处管理处主任 1 人 主任助理 1 人工 程 部 主 管 1 人保 洁 部 主 管 1 人内 卫 部 主 管 1 人客 服 部技 师 1 人设 备 运 行 3 人维 修 电 工 4 人维 修 水 工 4 人园 艺 师 2 人综 合 楼 3 人岔 路 街 宿 舍 6 人乐 山 太 和 里 1 人综 合 楼 门 岗 6 人综 合 楼 车 库 3 人综 合 楼 监 控 3 人岔 路 街 7 人乐 山 小 区 2 人太 合 里 宿 舍 2 人客 服 接 待 2 人人员配置说明：管理处共 54 人 管理人员： （2） 主任 1 人 事务助理 1 人 客服部： （2） 客服档案 1 人 前台接待 1 人 内卫部： （24） 主管 1 人 门岗 16 人（综合宿舍楼 6 人，岔路街 6 人，乐山小区 2 人，太合里宿舍 2 人） 车库 3 人 班长 1 人21**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书安全监控、消防监控 3 人 工程部： （13 人） 主管 1 人 技师 1 人（电梯） 设备运行 3 人（水泵房、换热站、配电室） 日常维修电工 4 人 日常维修水工 4 人 保洁部： （13） 主管 1 人 综合宿舍楼：3 人 岔路街宿舍楼：5 人 乐山、太合里宿舍：1 人 园艺师 1 人 6、岗位职责 管 理 处 主 任 事 务 助 理 ― ― 全面负责人行宿舍区物业管理工作 协助主任完成各项工作任务，监督管理处的服务质量， 为管理处主任反馈各类管理信息。 客 服 接 待 ― 负责投诉处理，负责档案管理，负责物业管理收费，负 责代收代缴水电费 工 程 主 管 ― 协助主任负责各项设施、设备的日常使用、管理和维修 养护，对各项服务进行整体协调 技 维 设 内 备 卫 修 运 主 师 工 行 管 ― ― ― ― 负责辖区内电梯等各种设备的技术指导工作 负责公共设施设备的日常维修，师生日常报修 负责设备的日常运行及日常养护 协助主任负责内卫方面的培训、计划、日常管理、工作 安排、协调质量监督等方面的工作 内 卫 班 长 ― ― ― 负责本班内卫的执勤巡逻监控的管理工作 负责 24 小时消防、安全监控 负责各个宿舍区的门岗警卫工作，人员、车辆出入登记监 控 室 值 班 员 门 岗 警 卫22**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书车 保库 洁内 主卫 管― ―负责车库车辆管理工作 协助主任负责保洁的培训、计划、协调、质量监督、工 作安排等方面工作楼 内 保 洁 员 楼 外 保 洁 员 绿 化 主 管― ― ―负责楼内公共部位的卫生清洁、垃圾清运、消杀工作 负责室外公共部位的卫生清洁、垃圾清运、消杀工作 由园艺师担任，负责绿化管理及技术指导、绿化养护工 作层层选拔的管理者队伍 高品质的物业管理服务水准，依托于一支优秀的管理管理团队，优秀的管理 团队来源于合格、 合适人才的甄选和合理搭配，**物业历来重视管理者队伍的组 建，并将其作为工作的开端。根据现在有人员情况，物业公司将派公司培训部人 员，按照公司 ISO9000 质量体系文件的要求，做长期培训计划，对现有人员分岗 位培训。并从中选拔个岗位骨干，作为管理处的中坚力量。 管理处主任的选聘 公司的派出机构和小区管理第一责任人的物业管理处主任，同时担负执行者和管理者的双重角色，其作用尤为明显。因而，对其素质 的要求颇高，人才的考察不仅仅是工作年限、从业经验等阅历性因素，我们拟从 以下几个方面进行了选拔， 1、服务意识 任的首要条件。 2、 “执行力” 的重要保障。 3、计划能力 管理处有条不紊工作的开展，和日常维保功能的体现，在于 在全球倡导的潮流中，管理处主任的执行力如何成为 职业经理人是否称职的重要筹码。也是贯彻企业决策不走样，确保工作质量稳定 物业管理工作是一项以商品（行为的付出）交换获得收益的 第三产业，因而，服务意识至上，是工作的前提和基础。也是选拔物业管理处主计划制订的科学性与详尽化，把各项目标按照轻、重、缓、急列出计划表（计划 表应明确完成时间、责任人、督导人及未完成原因等） 。因此，计划制定能力是 管理处主任必备要素之一。 4、督导能力 计划制定得再周到，如不能有效地执行，也达不到良好的预 期效果。管理处主任要善于借力，激发下属的潜意识，提升下属的责任感与使命23**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书感。充分调动下属的主观能动性。是其日常督导能力的直接体现。 5、协调能力 物业管理是一项劳动密集型工作，队伍的庞大、服务对象的多样化、工作的琐碎性，要求管理处主任将大部分时间花在协调上。协调包括内 部纵向和横向协调及与外部业主、派出所、市政部门等相关方的协调，以保障计 划的按期实施 。 6、创新能力 创新是衡量一个人、一个企业是否具备竞争力的标志。管理 处主任作为一线物业服务的提供者。对业主潜在的需求会有先知先觉的超前认 识。 通过对业主需求层次的剖析， 可以为企业制定以后的战略提供一线真实材料， 同时，也为企业的可持续发展带来生机。 事务助理的选聘 效果。 工程部主管的选聘 建筑本体、设备、设施是物业的核心内容，是物业发 事务助理是管理处主任的得力助手，是项目管理的执行者，是管理信息的收集者，工作质量的监控者，并要求其与管理处主任形成互补挥其功能体现其价值的保证。 工程部主管的选聘应同时具备两个要素，一是具有 设备管理经验，二是具备室内维修工作经验，这是根据小区设备情况复杂，设备 新旧程度参差不齐的情况考虑， 我们拟派公司品保部工程师常驻小区，并兼任小 区工程部主管。 内卫队主管的选聘 安全、祥和、文明小区的创建，需要有一支高素养的内卫队伍，内卫队伍主要还是依靠现有员工力量，保证对现有物业情况熟悉，有 利于工作的连续性， 但是一支优秀的保卫队伍，是服务技能和服务理念的有机结 合体。因此我公司拟派有多年带队和培训经验的管理处主管担当此任。 保洁主管选聘 绿化技师的选聘 拟在现有保洁员工中选聘，前期公司先对现有保洁人员进 错落有致、造型优美、生机勃发的园林、绿地，不但起 行理论和实操培训，并通过考核来确立保洁主管人选。并有 到防风固壤、净化空气之功效，还为业主营造茶余饭后休闲、健身之良所。我们 拟从下属花木公司绿化技师中抽调， 并由花木公司副经理担任长期技术 监督。 措施得当的服务方案 把握小区自身特点， 把握物业管 理难点，把握业主需求焦点。是制定24**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书切实可行物业管理服务实施方案，实现高水平物业管理服务的前提和保障。 我方将在实地调研的基础上，将物业特点为出发点，以业主需求为主导，以 ISO9001 为指导思想，制定严谨、实效的针对性工作方案。以物业档次为基点， 做好三个把握，实行针对性、分层次物业管理。 设备、设施管理思路 一、物业建筑本体的维护 包含墙体的外观维护、结构维护。 1、根据综合宿舍楼特点，我们将设备、设施管理的重点放在，物业的保修 期返修工作和设备设施公共管理制度的宣传。 通过外部管理和自我约束来保障业 主的合法权益。 2、岔路街宿舍楼 此楼正处在一百多户业主装修搬家阶段，防治防止破坏 楼宇外观、楼层防水、承重墙体及共用设施设备的设计、管线走向改变，施工污 染、对建筑墙体、公共部位的保护、噪声控制等，并对空调、太阳能热水器的安 装统一规划、统一要求。严格按照《小区室内装修管理规定》的装修申报、施工、 验收程序进行管。 供暖设备的采暖前的检修和使用期间的维护工作是设备管理的 重点。 二、保障水电基本设施的正常运转，牵系到千家万户的正常生活起居。 1、根据小区业主平时与节假日居住数量差异较大，摸清水电供应量落差规 律，制定针对性操作方案以及时调整，避免超负荷现象出现供应中断，及因此造 成的设备非正常损耗，致使工作性能下降和运转寿命缩短等现象。 2、根据季节的变化，做好设施、设备的检修、检测。例如，春季供暖期结 束后的供暖设备保养，避免“跑、冒、滴、漏” ，注意平时观察压力变化，及时 补水，确保管道使用正常。针对春冬季 节气候干燥、风力大，为火灾多发季节 的特点，加强对消防监控设施的检修、 灭火设备的性能测试工作， 确保消防硬 件系统处于随时待命阶段； 夏季雷雨天 气多，变化突然的特点，对楼宇屋面防 水检查、避雷检测、防汛检修、针对夏 日气温高，输电系统因高温炙烤、用电 负荷量大，易因起短路的特点，及时进 行检查、检测，确保供电正常化。 冬季供暖期来临前的设备检查及试运行。雨 季对排水沟、挡水网等进行降雨前、后的清理、疏通、检修，特别是重视对半地25**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书下车库的防汛监控工作，制定定期检查制度，防汛、排水应急措施，确保防汛沙 袋、推水器、水泵、吸水机等设备得到一应俱全。附： 《低压配电柜控制柜保养》 、 《水泵定期保养》 《火灾报警控制系统的保养》 总之，在日常工作中，利用三个月的时间，熟悉设备性能及供求特点，绘制 供求曲线，及时调整工作方案。结合我们管理省立医院高层公寓、济宁同济杰座 小区设备管理的经验，确保设备负荷运转，并向经济化运行过渡，以降低消耗， 节约成本。为此，我们将制定严格按 ISO9001 指导下的《设备管理作业指导书》 ， 从详细的年、季度、月、周维保、检修计划及日常保养计划、定期维保计划、入 手，完善工作程序、操作手册等，为设备安全、经济化运行奠定基础。附： 《电 梯安全管理规定》《电梯维修安全保养工操作规程》《电梯困人救援规程》 、 、 另外，及时向业主提供有关家电保养知识、宣传安全用电、经济化用水等也 是贴心管家的真诚所在。环境美化管理思路 小区业主生活质量的体现， 环境管理工作将起到显性效果，高品味的生活环 境，关键在于树立一个质量的标杆，奠定一个良好的工作平台。因此，接管后的 开荒工作尤为重要， 我们将环境美化管理分为两个阶段，即入住开荒阶段和日常 维护阶段。 第一阶段，入住开荒。开荒工作是一场艰苦而又细致的工作,开荒工作的准 备充分程度， 开荒质量的高低直接影响到第二阶段工作的开展。因综合宿舍属新 入住楼宇，给业主一个干净整洁的生活环境，显得尤为重要。其他宿舍因投入使 用时间长，清洁死角及二次污染相当严重，开荒不仅仅是对物业,设立静态的质 量标杆,而且是检验员工队伍培训效果，调整保洁方案等最有效手段。因此，我 们非常重视入住开荒工作。 第二阶段，日常维护。在经开荒工作锤炼、对员工队伍调整及保洁方案重新 修正后，我们将制定严格按 ISO9001 指导下的《环境管理作业 指导书》从日常保洁与计划保洁的 ， 环境区域划分，员工工作量核定、 工作操作程序、工作时间、保洁维 护方式方法、质量标准等，制定一 套符合小区业主生活作息习惯的日26**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书常清洁、计划清洁工作方案,并对此进行全程控制。 此外，小区业主的身心健康，将是我们时刻关注的话题，营造清新、洁雅环 境的同时，消杀工作也是环境美化工作的重要组成部分。为此，我们将制定根据 季节变换的常规性消杀计划和根据小区周围环境特点、 越来越多的宠物饲养等现 象的针对性消杀方案以及根据国家防疫部门公告的突发性疾病应急防范措施， 如 非典、禽流感等。常规性消杀内容如下: 1、杀虫灭鼠消毒 （1）为保证楼宇的环境卫生符合国家规定，公司在夏季每月 6 次、春秋季 每月 2 次、冬季每月 1 次进行空气消毒，重点部位每日喷一次杀虫剂杀灭蚊蝇。 （2）春秋季节每季度对地下室及设备间等隐患处灭鼠一次，确保大楼不受 “四害”侵扰。每日对宿舍区域进行消杀，以及时消灭病菌传染源，阻断传播途 径。 2、生活垃圾的定期收集、封闭化管理、清运及垃圾箱内外的每日清洁、消 毒。 安全管理思路 安全永远是人的第一需求， 安全保障因而成为物业管理服务中最基本的工作 原则。社区安全管理，牵扯到住户的切身利益，比如，外来人员的控制，是住户 首要担心所在。物业的安全问题始终是每个物业管理人的无法回避的课题，物业 的安全从其性质可分为治安安全与消防安全两大类。 一、确保护卫员的综合素质 l、素质管理。对现有护卫员实施准军 事化管理， 采用我们在实践中总结的一整套 人员管理程序，做到“五统一” “三集中” ， 即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着 装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集 中管理。 2、意识培养。大力培养现有护卫员的 服务意识， 树立 “业主需要就是工作” 的观念， 改变原来护卫员单一的护卫功能， 使我们的护卫员成为“护卫员、迎宾员、服务员”的统一体。 二、安控管理体系的建立 安全管理工作的重点是巡防和预警，单靠人员巡逻，势必存在精力、巡查路 线的时间误差， 因此采用设计科学、交接严谨的安全运作模式是物业管理工作的27**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书核心问题。 1、在巡逻岗位设置上，我们将打破传统三班四运转模式，实行“7、8、9” 式，以保持工作的延续，避免集中上下岗交接工作中的疏漏。 2、在巡逻方式上，实行巡逻路线定 点制，确定日间、夜间的分时段巡防重 点。实行点对点、对时间进行严格控制， 缩短时间差，确保不出现安全盲区。轮 回式循环，使各执勤岗位始终处于动态 警备中， 确保物业始终处于安全控制下。 3、人、车出入登记制度。我们拟在 小区实行封闭式管理体制，以有效的降 低安全隐患。对车辆进出实行出入证制 度，来宾实行登记制度，在车辆、人员、大宗货物出入登记上，严格遵循“对人、 对证件、对车辆”的三对原则，严格控制、及时疏导人车流量、保持秩序始终井 然， 重视安全制度的执行力度， 完善交接班确保工作衔接严密， 杜绝隐患和疏漏。 车辆的疏导、登记是安全工作的重点。 4、强调全员管理，充分发挥现代通讯设备。我们要求管理处其他员工亦应 担负起安全管理和防范的义务，建立起“快速反应，快速支援”体系。在防范的 策略上强调辖区内各岗位的的联防意识，发挥备岗、备勤人员的规模优势。通过 监控中心，形成统一的有机护卫整体 三、消防管理体系的建立 现代物业的规模越大、 配套设施设备功能越齐全也就意味着消防安全渐渐摆 上了每个物业管理人的案头了， 消防安全平时不发生则已、一旦爆发后果不堪设 想， 它所造成的损失可能是毁灭性的乃至灾难性的破坏，甚至危及整个建筑的安 全。因火灾危害之大、灭火难度之大、突发性较大的特点，使消防成为一项长抓 不懈的工作。 当然， 事情的发生都是有其 规律可循的， 火灾也是一样。 “防消结合、 预防为主”是我们消防工作一贯的工作 方针， 就是要消灭每一个消防隐患、 每一 起初期火灾，只有把它消灭在萌芽状态， 才能使我们的物业乃至我们的家园远离 火灾，并将其造成的损失降到最低限度， 这些都得依靠我们物业管理人全面细致28**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书的巡查制度与周密使用的防灾救灾应急方案来保障了。特别是综合宿舍楼，具有 高层建筑的不利因素，具体表现在，高层建筑楼层高，一旦发生火灾，极易形成 烟囱效应，加快火势蔓延，加之人口密度大，人员疏散困难，因此，消防工作难 度大、要求高。制定防患于未然，科学的消防预警措施，警钟常鸣的消防常识宣 传、 培训工作是小区管理要素之一。我们除工程人员进行定期的消防设施设备的 检查检修外，要求内卫部全力配合、树立第一责任人意识，起到有效预警作用， 拟从以下方面抓起： （一）强化消防管理意识 1、消防管理目标 坚持“预防为主，防消结台”的消防工作万针，严格实行防火安全责任制， 并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务消防员制。 2、加强消防教育宣传和培训演练工作 （1）消防教育宣传工作： 管理处将在物业辖区内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防 中队前来举办消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主进行消防知识宣传。 （2）做好消防培训及演练工作： 重点加强护卫员的消防实战演习， 每年组织义务消防队员和广大业主共同参 与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃” 。消防演练包 括灭火应急方案和进行消防演练两个步骤： 第一步骤，订灭火应急方案 各管理处在认真调查研究的基础上，制订灭火应急方案，经管理处负责人审 核后实施： 1）报警的召集讯号； 2）灭火组织分工，将各班组人员分工组成灭火战斗组，后勤保障组。 3）灭火方法与消防器材； 4）疏散抢救人员、物资的地点和方法； 5）防爆炸、防毒措施、安全措施。 为了使应急方案在实践中得到正确运用， 各管理处应安排时间按照应急预案 要求进行消防演练。 第二步骤，消防演练 1）要求： 消防演练的次数应根据单位的具体情况而定。一般要求每年应不少于一次， 开展演练的时间， 可根据季节变化情况来确定， 通常可安排在冬、 夏季到来之前。29**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书2）演练形式： A. 模拟操场训练：按接警、出动、指挥、分工配合及临时处理等综合动作 演练，检验是否符合应急预案。 B. 模拟实战训练，即按接警出动到现场按照实战要求出水、泡沫、1211 灭 火，同时进行抢救和疏散物资的训练。 C. 演练的范围可分整个单位综合性演练或分部位、分段（片）开展演练。 3）演练注意事项： A. 演练前必须做到有计划、有步骤、有组织，做到参练人员明确演练任务、 方法和要求。 B. 要选择适当时间，尽量不要影响本单位的正常工作。 C. 要点火演练的，必须做好安全保护工作。 （二）建立消防档案 消防安全重点单位应建立健全消防档案，小高层属消防安全重点单位。 1、单位基本概况和消防安全重点部位情况。 2、建筑物消防设计审核、消防验收以及消防安全检查的文件、资料。 3、消防管理组织机构和各级消防安全责任人。 4、消防安全制度。 5、消防设施、灭火器材情况。 6、义务消防队人员及其消防工种人员情况。 7、与消防安全有关的重点工种人员情况。 8、新增消防产品，防火材料的合格证明。 9、灭火和应急疏散预案。 10、消防设施定期检查记录，自动消防设施全面检查测试的报告 以及维修保养记录。 11、火灾隐患及其整改情况记录。 12、防火检查、巡查记录。 13、有关燃气、电气设备检测（包括防雷、防静电）等记录资料。 14、消防安全培训记录。 15、灭火和应急疏散预案的演练记录。 16、火灾情况记录。 17、消防奖惩情况记录。 （四）认真贯彻《消防管理规定》 附《防火安全“三级”检查制度》 《消防灭火流程》 《护卫工作手册》30**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书社区文化建设思路 社区文化建设是我们始终不渝的追求。 我们的目标是使物业社区的文化建设 具有代表性、先进性和实用性，使之成为整个文化生活中的一个标准性典范。人 行宿舍属自建公寓，业主成分单一，易形成群体意识的特点，为社区文化建设提 供了原动力；业主文化素质高、具有传统的人行文化底蕴，为高品味的社区文化 提供了良好平台我们将充分利用其有利条件，汲取人行文化、企业文化之精华融 会贯通，建设独具特色的人行宿舍社区文化。我们拟从以下几个方面进行努力。 社区文化的主要内容： 人 行 宿 舍 文 化 建 设 环境文化建设制度文化建设精神文化建设1、物业社区环境文化建设 物业社区的自然环境和人文环境构成物业社区的环境文化。 这是最直观的外 在表现，时时刻刻影响着业户的心理和情绪，影响业主的生活质量。对此我们高 度重视，主要设想有： （1）环境文化建设的目标是社区文明洁净，环境文化质量良好，资源合理 利用，生态良性循环，基础建设设施健全，生活舒适便捷，形成环保意识。 （2）我们将环境文化建设纳入物业管理日常工作中。拟定制度，及时监督， 并邀请业主代表组成环保小组，义务监督，沟通信息，发现问题，及时解决。我 们将定期向社区成员公布环境公告。 （3）宣传环保，倡导环保，奖惩激励。我们将积极与甲方协商，实现垃圾 分类箱、 电池回收箱、 环保垃圾箱等硬件设施， 定期组织住户开展社区环保活动， 激发社区成员共同关心环境的潜在热情。我们要通过不懈的努力，使业户形成节 约资源、能源的良好习惯，倡导业户尽可能重复使用塑料制品，在引导的基础上 要求社区内产品包装材料使用环保材料。 （4）配合 ISO14000 认证，保证环境的高度整洁和和谐，通过优美的环境培 养住户的自律意识，从而养成爱护环境、关心家园的良好习惯。31**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书2、物业社区制度文化建设 （1）为加强人行宿舍物业管理，维护全体业户的合法权益，实行业主自治 与专业化管理服务相结合的体制，保障物业的安全与合理使用，创造出整洁、优 美、 舒适的环境， 业主有义务遵守以下制度： 楼宇使用管理规定、 清洁卫生公约、 治安管理规定暂行管理规定、用户物品搬运管理规定、消防管理规定、车辆停放 （停车场）管理规定、安全用电用水管理规定等。除了遵守规定，业主也有权利 按照管理处廉洁制度对管理处进行指导和监督。 （2）引导业主公众管理意识、强化公众管理制度建设。 3、物业社区精神文化建设 精神文化是物业社区文化建设的核心， 是物业社区社区成员精神观、 价值观、 道德观等社区精神的重要生成途径。 物业社区精神文化的内涵就是中国传统文化 精髓和现代科技思想的高度结合。回归自然同时热爱生活，自我实现而又能关心 他人，长幼有序而又平等沟通。我们将通过各种途径将精神文化建设落到实处。 （1）利用各种纪念日、节假日，传播物业社区文化精神。 （2）充分利用社区老人、儿童群体 影响，开展各种形式上的主题讲座、主 题演讲，树立物业社区文化观。定期与 小区幼儿园联合举办各类社区宣传、公 益活动。如“节水保泉”“可持续发展 、 从点滴做起” “小区植物养护知识问答” 、 “我爱我家”有奖征文、老年书画展等 社区文化活动，提高文化向心力和社区 荣誉感。 （3）办好宣传栏、读报栏，社区图片展、文化剪影，宣传党的方针政策， 传播环保、免疫等方面的信息。独一无二的特色便民服务 便民服务，顾名思义以方便群众为根本出发点，以微利为目标，旨在通过便 民服务，拉近与业主的距离，通过这种方式，架起与业主沟通的桥梁，多途径、 多方式的感知业主需求， 实现提高小区物业管理服务水平，开拓物业管理经营思 路的双赢目标。 一、接管前期，开展业主需求问卷调查，业主需求进行排序，因地制宜的建32**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书立便民网络。我们根据小区的特点结合企业资源优势，首先向业主推出“房车一 体化”“书画一家人”“花木传情”特色便民服务思路，实现业主“现代起居、 、 、 书香人生、朝花夕拾”之目的。 房车一体化服务： **物业充分利用集团资源优势，可为每一位业主 提供车辆购置、置换、租赁、旧车评估、交易的代理、 代办、优惠一条龙服务，并以此为平台延伸，代客泊 车、代客洗车、汽车美容、汽车相关知识咨询等多种 服务，让您徜徉在理想的世界中，尽情享受**物业人 提供的超值服务。 专业花木公司： 公司下属的花木公司是济南大型 综合花木公司之一，拥有暖气大棚 15000 平方米，绿化施工面积 10 万平 方米，绿地养护面积 12 万平方米。公 司本着创优、争先、经典的管理理念， 竭诚为业主提供绿化养护、策划、室内 绿化装饰等一流的服务， 同时提供先进 的风景园林，以专业化、规范化、品牌 化的服务，创造全新的园林环境，创建 自然生态环境是我们综合实力的最佳体现！ 还可以为业主提供多种花卉养护等方 面的服务， 让您尽情体验园丁的乐趣，使你茶余饭后足不出户就能亲切体味大自 然的气息。 ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ 提供花卉栽培、园林景观设计、绿化施工、绿地养护、庆典花卉租 摆等多种服务 养花知识培训咨询、做您的家庭养花顾问兼花卉医生 春节举办年销花卉展览 病虫害诊断、花肥花药提供 室内养花设计，进行合理的布局、种类设计33**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书**书画院： 秉承华夏文化优良传统及深厚底蕴，公司成立“**书画院” ，设专业画室 6 间，装裱工作室 1 间，专业装裱师数名，画院提供创作、交流、书画修复、装裱、 保养等服务。每年都邀请国内知名的书画家前来创作，出版了“**系列画册”数 期，着力推广全国各流派著名艺术家，为其举办书画展览和学术交流。公司所有 展厅办公室挂有名家字画，将艺术的古典感和汽车的现代感呼应交融。 倘若我们中标，届时，我们将邀请人行业主书画家及爱好者前来创作，提供 交流的平台，在公司“汽车文化艺术节”活动期间举办业主书画展览，将汽车与 文化完美结合。千秋翰墨，万里烟霞，面对新世纪的宏伟蓝图，我们将以更加崭 新的姿态， 把多种画家的风格化为丹青之魂， 融入到现代物业管理服务理念当中， 为业主提供艺术化的服务。 二、便民服务公示制度 （1）可分为无偿服务和有偿服务两类，内容及价格应透明化； （2）无偿服务的成本费用从管理服务费中支出；有尝服务的价格应按政府 有关法规确定； 三、建立便民服务的管理程序及作业指导书，明确责任，规范服务人员的用 语及行为。 完善现代培训机制 随着管理方式、 管理手段的现代化， 物业管理队伍的结构也发生革命性变化。 项目物业管理人员的配备已从劳动密集型向技术密集型转化， 管理人员和操作人 员比例缩小， 管理人员应是高学历、 高水平的复合型人才。 在管理队伍的建设上， 我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体 员工的工作积极性，严格考核，并实行 10%的淘汰率，确保管理目标的实现。其 二，将员工礼仪、服务规范培训作为先期进入的重点工作，采取物业服务承诺公 示、质量标准公示、收费公示的办法，通过优质的服务、细腻的沟通、及时的回 访换取业主的信任，拉近彼此的距离，达到规范化管理的目的。 一、管理人员培训管理 企业的竞争是人才的竞争。而人才的竞争关键在于企业是否能最大限度地 开发人力资源。要实现管理人员素质的现代化，必须规范企业的培训制度，把 培训作为企业的发展战略长抓不懈。我们确定了极具针对性的项目物业管理人 员培训目标，确立了全员终生培训计划。公司拨专款用于购买培训所需设备、34**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书落实培训师资力量和培训场地等。采用计算机、摄像机、智能网络等先进的培 训手段，全方位、多层次地传输新理论，传授新技术，提高员工的综合素质， 为项目管理培养复合型人才。同时，我们确立了“全员培训、全过程考核”的 培训方针，使培训真正落到实处。 二、培训系统构成图 目标计划岗位应用组织安排考核评价构成图说明： 1、为了使培训更有实效性，我们根据项目物业管理智能化、物业类型复杂 化的特点，确定目标并拟订计划。在此基础上拟订培训的组织形式、课程设置、 培训方式及时限等。 2、计划制定后，根据培训计划进行落实，灵活运用合适的训练方式和方 法，使培训获得预期的效果。 3、培训的考核与评估是培训工作的一个极其重要的环节，我们籍此充分了 解培训功效，掌握员工的接受效果。 4、最后根据评估考核，及时调整培训思路，确定今后培训工作重点。并把 理论应用到实践工作之中，使培训工作真正落到实处。 5、培训的组织形式 公司凭借雄厚的师资优势，在品保部的调度监督下，项目管理处具体落实 执行。 三、培训计划： 1、第一阶段：在岗集训计划 公司将入职培训和岗前培训改为在岗集中培训。培训内容分为 4 个方面： 公司简介、物业管理知识、个岗位工作手册、考核制度。 2、阶段：在岗实操培训35**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书项目正式接管后，随着各项工作的不断深入，为确保管理人员严格按程序 操作，规范服务，巩固理论知识的培训提高水平，我们将在集中培训的基础上， 进一步进行实际操作的培训。 3、培训的评估考核： (1)培训前考核：了解员工的现状，制订切实可行的培训计划，确定员工培 训的需求方向。 （2）培训中考核：技术（能）方面的培训，要根据实际情况，边培训、边 考察，理论与实践相结合，便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作，对 没有按要求做的员工进行督导和指正。 （3）培训后考核：分为实操考评和书面考评两种，反馈培训绩效，把考评 的结果作为评核员工综合培训成绩的主要依据。 重视各级制度建设 ? 管理处内部岗位责任制 各个岗位的员工都应接受管理处主任的统一领导， 敬职于自己的岗位职责， 并对自己分担的工作负全面的责任，作到责任、权限、职位三方面到位，以保障 管理工作的正常运作。本制度系统规定公司和管理处各工作岗位的岗位职责。 ? 管理维护运作制度及标准 人行宿舍物业管理将引进 ISO9001 质量体系文件标准， 依此进行管理处的日 常管理维护运作，对服务过程进行有效的操作、控制和监督，使各项服务活动都 处于受控状态。制度由管理维护运作程序文件和作业指导书两部分组成。 程序文件具体包括：清洁、绿化管理程序，护卫、车辆管理程序，装修管 理程序，供水、供电管理程序 ，消防、公共设施管理程序、物业管理服务费的 收费程序、建筑物的维护和维修程序、员工培训程序，纠正和预防措施控制程序 等。 作业指导书具体包括：安全、清洁卫生、财务等工作检查制度和检查评分 标准，消防安全的检查规定和处理方法，还有各种设备、设施的操作规定，员工 培训大纲，员工考核及奖惩办法，房屋验收标准与措施、文档管理制度等。 管理人员考核制度及标准 ? 管理人员考核制度――《员工考核及奖惩办法》 。 ? 管理人员考核标准――《员工工作评定表》 （每月考核）《员工年度考核 、 鉴定表》 （年终考核） 。月核成绩作为员工效益工资的发放依据，年终汇总，填写 《员工年度考核鉴定表》 ，汇总成绩作为员工年终奖金发放及晋级、降级的主要 依据。36**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书构建服务平台――客户服务中心 强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范物业服务的前提。 在人行宿舍 的服务形式上， 我们拟建立客户物业管理服务中心的运作体系。 即将管理处的内 部管理与对外服务分为后台和前台操作， 从而保证管理处对外形象的统一化。 客 户物业管理服务心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽， 业主所有的服务需求申 请及投诉建议都将汇总到客户物业管理服务中心， 由中心负责分类处理。 而管理 处所有需要公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主。 通过管理服务中心的 有效运作，第一，可保证管理处对外信息传播的□径统一化；第二，建立首问责 任制， 所有业主、 住户的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为主； 第三，中心 24 小时的工作时间将可保证业主、住户的需求全天候地得到受理及 满足。 ? 服务流程图：客户服务中心保洁绿化安全工 程业主指令下达 信息反馈 质量回访量化下的物料管理 一个企业物业管理工作的质量水平的高低，在主要表现在企业对人、财、物 的有效控制，在加强人员组织架构设计，分工合理的基础上，加强物料耗材的采 购、领用、报废等各环节控制，严格按照 ISO)工作标准，制定工作流 程。从对物料使用、申购、采购、入库等进行层层把关，分级量化管理，的质量、37**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书数量、情况进行定期进行市场调研、仓库盘点、报废检验，确保物业管理物料的 采购渠道畅通、质量过硬，是实现物业管理服务目标的基础工作。 物料采购流程图：拟定采购计划 采购申报 物料消耗 （盘点） 公司审批 物料报废 （检验）外出采购验收入库 项目领用质量监督与控制 物业管理工作的核心在于质量控制系统的建立和得以不断的提升服务质 量，运用 ISO)质量控制系统，以《作业指导书》 《工作手册》内容和 工作标准为检查依据，贯穿于工作准备阶段、工作实施阶段、事后检查阶段、 总结提高阶段的四个阶段，从依靠自检、互检、日检、周检、月检、季检、半 年考评、年终总评的质量监督检查手段进行全程控制。附《质量监督检查细则》 一、积极主动的应对投诉 1、物业管理公司应遵循公司的经营原则： （1） 接到投诉时，首先要假定我们的工作存在问题； （2） 出现投诉，一定要及时向上反映信息； （3） 面对重大的投诉问题，第一负责人要亲自处理； （4） 在处理投诉的过程中，应正确把握好与新闻媒体的关系； （5） 在满足客户的要求时，应遵循公司的经营原则办事，若客户的要求 违背了公司的经营原则，则应寻求法律援助。 2、规范客户投诉的处理程序； （1）认真听取住户的意见，弄清情况，做好笔录。 （2）即时处理，如非本部门工作范围的情况，及时通知有关部门或责任人。 （3）重大问题实行三级负责制：接待人――主管――主任逐级上报，直到 处理完毕。38**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书（4）态度和蔼，语言谦虚，不急不躁，耐心地做好解释工作；不得冷淡、 刁难、取笑、训斥住户、向住户索要钱物。 （5）凡在管理部工作范围之内的投诉，处理时间不得超过一周；隐瞒投诉、 漏记或漏报者除在本部门公开检讨，情节严重的，还要扣除当月效益工资。 3、物业管理公司应及时分析、总结客户投诉的案例，并列入岗位培训的教 材中。 二、重视及时回访 业主回访工作是贯彻物业管理工作完整性的结论部分， 是物业服务效果的有 效检验，也是物业公司诚信、负责态度的体现。在日常服务中，我们力求“件件 有着落，事事有回音” 。回访还将包括与派出所、业委会的沟通，不定期拜访等 等。任何一方协调不好都会影响到计划的实施，协调各方关系就是实现共赢。 1、回访形式： 1）上门回访 2）电话回访 3）信函回访（公开信） 2、管理处应对下列三类工作进行回访： 1）对用户意见征询的回访： 按《用户意见征询控制程序》的规定进行发放、回收、回访。 2）对投诉的回访： 日常工作中接待的投诉、上级单位转呈的投诉等。 3）对意见、建议的回访： A．主管在日巡视中收集的用户意见、建议。 B．管理处在接待工作中来访记录的用户的意见、建议。 4）向用户提供维修服务的回访： 维修质量的回访执行《维修工作手册》之“维修过程的检验”中规定的每月 抽查派工单的 5%（当月抽查总量≤总户数的 5 ?）主管进行电话回访，将回访 情况录入“回访记录”中。 3、回访工作的要求： 1）责任人：管理处主任和主管。 2）上门回访必须有用户的签名，电话回访不作此项要求，但在回访记录中 写明“电话回访” 。 3）管理处主任对主管的回访工作进行检查并签意见。 4）对回访中，用户又重新提出的意见、建议或投诉等：39**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书A．不能当即解释或暂时无法作出明确答复的，应告知预约时间回复； B．对需要进行第二次回访的必须进行第二次、第三次甚至更多次的回访， 在第二次以后的不属于第三次投诉的回访可采用电话回访。 5）当需要对同一问题进行回访工作时，管理处可以经公开信形式给用户答 复，公开信应存入回访档案。 6）对用户反映的问题做到“件件有着落，事事有回音” ，回访处理率 达 100%。 7）对同一问题多次投诉（指投诉人向不同部门投诉） ，作一次记录。 8）对投诉人没留下姓名或上级部门只要求复函的投诉，可不进行回访，但 应将复函情况附在投诉表后。 4、回访频率： 1）对“用户意见征询”和投诉的回访处理率 100%，有用户签名的上门回访 记录不少于 40%。 2）意见、建议的回访率，管理处可根据需要进行。 3）电话回访率和信函回访率不超过年回访总数的 70%。 5、相关记录： 回访记录 回访演示图：主任投诉处理表常规回访投诉回访维修回访特殊回访往后必访部门受理受理维修随时反馈 研究处理修后即访上报主任电话回访征询回访上报公司引入月访节日拜访反馈跟踪可根据需要，重叠或交错进行40**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书“高品质管理水准”的依托资源 ◆团队优势 物业公司拥有一支爱岗敬业、具有丰富物业管理知识和经验的管理团队以 及专业化的护卫、保洁、绿化和维修队伍。管理层 面拥有高级经济师、 人力师、 物业管理师、 工程师、 高级园艺师数名， 为我们提供优质高效服务的基础 和前提。 公司护卫连续三年被济南市公安局、 共青 团市委授予“青年文明号” ；2003 年，在《齐鲁晚 报》和《生活日报》联合主办的房地产调查中，** 物业被评为“济南市十大物业管理品牌企业” ；** 物业工程部在 2003 年济南市物业管理行业技能比 武中，荣获单项、团队一等奖。2004 年槐荫政务 中心大厦获得市级 “物业管理优秀示范大厦” 称号。 ◆经营理念优势 **集团要求每一位**人都是**品牌的传播者、缔造者、经营者的企业宗旨， ， 赋予物业管理经营主体，以宣传**品牌，扩大企业知名度，为集团其他产业发现 机遇、提供经营平台，创造合作契机为经营出发点。因此，我们更注重的是创造 社会效益，实现集团共赢。脱离了以经济效益为首要目标的**物业，具有其他以 利润最大化为首要目标的物业管理企业不可比拟的理念优势。 从而更能体现我们 的服务理念，实现服务承诺。 ◆深厚底蕴的企业文化感召力 优秀的企业文化是企业得以生存的灵魂，也是企业发展、进步的原动力。集 团公司一贯重视企业文化的建设工作，并逐步形成**特有的企业文化纲领，构筑 了一定的文化平台。职工通过**报、百年**、**沙龙等企业内部媒介，不断交流 经验、传播感情、提升文化，凝练成强大团队精神，在日常工作中的各个角落， 企业文化始终伴随着我们，营造高雅的工作环境，奉献细致周到的服务，无不显 示着**蓬勃的发展力和向上力。**人将这份对**的热爱之情化为工作的原动力， 倾情尽心为广大业主提供高水平的服务。 ◆科学规范的管理模式41**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书今天的物业管理， 已不仅仅是单纯的管理或者服务， 而是寓管理于服务当中。 **物业通过与香港世纪酒店管理集团的合作，为物业管理打下了“宾馆式” 标 准烙印，在吸收深圳莲花物业个管理精髓过程中，形成了“星级化”管理、重视 环节、过程控制的严谨模式，公司通过引进 ISO）质量标准体系，进 一步实现了科学严谨的规章制度，标准化的作业规程，规范有序的实际操作，是 我们服务水平得以提升、服务理念得以延伸的基础。2003 年末，在集团公司的 制度整合工作当中， 物业公司的制度整合工作得到集团领导的好评，这是我们两 年多来矢志不渝探索科学化管理的结果，更是我们理论与实践成功结合的杰作。 ◆可比性的物业管理经验 **物业通过竞标接管中国名盘 50 强的新世界阳光花园入手， 经历了甲方新加 坡狮城物业顾问的“拷问” ，经历了 10 万平米物业的全面精细开荒，经受了业主 装修管理的考验，造就了“青年文明号”的威武之师和对开荒工作的深刻认识。 通过我们前期介入 12 万平米的同济杰座小区， 感受了前期介入工作的重要意义。 特别是通过接管省立医院高层公寓（同为首次对自建公寓管理实行社会化尝试、 业主同为高级知识分子） ，积累了业主集中入住、细微入致的超值服务、消除业 主抵触情绪、 齐心合力物业管理等过程的丰富经验，赢得了业主的高度信任和一 致认可，并由此接管了又一所高层公寓。因而，形成了从前期介入、接管验收、 业主入伙、日常管理、突发事件处理、业户协调等一系列完整的管理方案，具备 了人行宿舍这种可比性更强的全委托管理能力和质量水准。 接管前期管理运作 1、日常管理工作的内容 （1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防; （2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理; （3）装修管理； （4）车辆管理； （5）客户档案管理； 2、安全保卫 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案 件 发生率控制标准； （2）制定物业管理区治安管理条例，护卫员岗位职责及护卫工作作业指导 书；42**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书3、清洁 （1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁 率； （2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业 书； 4、绿化 （1）根据业主的要求参与制定绿化方案或承担绿化方案的实施； （2）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定； （3）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业指导书； 5、消防 （1） 向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、 设备完善率及火灾发生控制率的标准； （2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人； （3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业指导书、确保消 防系统符合国家规定要求； 6、水、电设备的管理、维护 （1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电 设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准； （2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业指导书，以保证其达到应有 的性能标准； （3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责； 7、房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理 （1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问 题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标； （2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定； （3）公制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业指 导书； （4）业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按 照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。 8、车辆管理 （1）车辆管理包括机动车及非机动车的管理； （2）制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任人 的岗位职责及作业程序；43**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书9、业户档案管理 （1）业户档案包括与业户有关的各类入住资料、申请表格、维修记录、合 同、协议、收费记录； （2）建立业户档案的管理规定，明确责任人的岗位职责及作业程序。第三章 总体目标物业管理目标承诺在管理合同期内把社区管理成“安全、文明、优美、舒适”的物业区。根据 委托管理事项和《普通住宅小区物业管理一级服务标准》执行，对社区的房屋设 备、市政公用设施、绿化卫生、交通、治安和环境容貌等项目进行维护、修缮和 管理。 分项指标： 1、综合服务满意率 80%以上。 2、环境卫生达标率 90％。 3、治安消防责任事故发生率 0% 。 4、违章发生率 3%以下，处理率 100%。 5、投诉处理率 100%。 接管服务承诺 1、确保主要管理人员三日内到位，两周内所有服务人员经培训后符合岗位任职 条件并到位。 2、接管后保证无违章装修现象，确保业主的正常生活。 3、保证业主报修及时率 100％。 4、保证业主有效投诉处理率为 100％。44**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书第四章：附件附一：小区装修管理规定 为加强社区管理，规范装修行为，保证物业的完好和安全，保持物业社区的 整洁美观，维护全体业主的合法权益，根据国家建设部颁发的《住宅室内装饰装 修管理办法》 及相关法律、 法规， 特制定本社区的装修规定， 敬请广大业主遵守。 第一条：装修程序 1、业主的室内装修，应提前 7 天向物业管理处提出书面申请，并提交装修 方案，装修方案包括以下资料： （1）装修平面图； （2）照明系统和电力布线图； （3）给排水系统管理图； （4）对煤气、供暖管线系统的改造方案。 2、业主应详细填写《装修申请表》 ，管理处在接到书面装修方案的 3 天内予 以书面答复，经物业管理处审核同意后方可进行装修施工。 3、业主应和其所雇请的施工队一起，在施工之前到物业管理处签订《装修 工程队治安责任书》及《装修施工保证书》 。 4、施工队伍交纳装修保证金，登记注册，领取《施工人员临时出入证》后， 方可施工。 5、装修施工完毕，由物业管理处对装修工程进行检查，如无违反本规定及 物业辖区内其他管理规定的行为，无对他人财产、公共设施、场所、绿化带等造 成污染或损坏之现象，物业管理处将如数退还保证金，收回出入证，准许施工队 伍撤离。 第二条：施工规定 1、业主装修时，禁止拆改房屋原有的主体结构部件，包括墙、柱、梁、楼 板等部位。 2、业主不得私自封闭阳台、改动窗户，以保持小区内房屋外观规划的美观、 统一。 3、装修中不得损坏、拆除、改动、接驳房屋供电、供暖、供水、通讯、排 水、排污等原有设施。 4、装修施工时，装修垃圾必须实行袋装化，并及时清运，严禁在楼梯、过 道、等公共场所堆放、抛撒垃圾。 5、严禁将建筑垃圾倒入下水管道或将生活污水由雨水道排出。 6、房间的空调器外机应安装在指定的位置，以保持外观整齐、美观，空调45**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书出水必须接回阳台或室内。 7、非上人屋面严禁安装太阳能热水器，在上人屋面安装非公用设施须经物 业管理处审批，并签定相关协议。 8、 装修施工人员需办理临时出入证，施工人员应将临时出入证佩戴在胸前， 并在指定的区域内活动。 9、小区内严禁运入散装沙子、石子、水泥等施工材料。 10、装修施工不得占用或损坏楼梯、通道、墙面、屋面、平台、道路、停车 场、绿化带等公用设施和场地。 11、搬运装修材料、工具等，不得在上下班高峰期进行。 12、装修施工时间应安排在上午 7：30―12：00，下午 14：00―19：30 的 时间内进行，以免影响他人正常生活。 13、装修施工人员需着装整齐，不得赤足，不得穿背心、拖鞋、短裤在非工 作区域逗留，不得随地吐痰，不得在公共地方吸烟，不得高声喧哗，不得打闹， 不得高声使用放音设备，禁止赌博、酗酒。 第三条：违规责任 1、物业管理处工作人员有权对不按照施工方案或不正当的施工行为予以制 止，装修户应及时纠正。 2、因装修施工违规作业造成的房屋本体结构或管线损坏（渗、漏等）或隐 患，除立即停止施工，恢复原状、消除隐患外，还应对将来可能发生的潜在危险 后果，承担一切法律责任。 3、因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠物等造成公共设施或他人利 益受损， 装修户应负责修复或承担修复费用， 并视情况给予受损害者必要的赔偿。 4、在施工过程中，造成的楼梯、通道、墙面、屋面、平台、道路、停车场、 绿化带等公用设施和场地损坏或污染，装修户应承担全部赔偿责任。 5、施工队伍违章堆放、抛弃装修垃圾，管理处有权限期清理或代为清理， 费用将在保证金中扣除。 第四条：管理权限 1、业主装修管理由**物业管理公司全权负责，任何人无权批准超出本规定 之装修行为。 2、装修施工过程中，物业管理处监管员有权在工作时间随时进入施工现场 进行检查、监督，任何拒绝检查之行为将视为违章作业，物业管理处有权责令其 停工。 3、装修施工队伍违反本规定，物业管理处有权责令其停止装修行为。 4、在装修施工中，有违反上述所有规定之行为，除承担相应法律责任外，46**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书物业管理处有权根据情节严重程度给予扣罚部分保证金、全部保证金、罚款。附二：低压配电柜控制柜保养1、目的： 确保低压配电柜和各设备控制柜的正常安全运行。 2、范围： 适合低压配电室配电柜，各设备的控制柜视具体情况参照有关条款执行。 3、职责： 由机电安装维修工程部维修组每年对其进行一次全面检查保养， 并在最短的 停电时间内完成保养工作。 4、内容： 1)准备工作： A.在配电柜停电保养的前一天通知用户停电起止时间。 B.停电前做好一切准备工作，特别是工具的准备应齐全；办理好工作票、操作票 手续。 C.由维修组组长负责统一指挥，力求参加保养工作的人员思想一致，行动统一， 分工协作合理，以便高效率完成工作。 2)保养程序： A.实行分段保养，先保养护卫负荷段。 B.停护卫负荷电，其余负荷照常供市电。断开供护卫负荷市电的空气开关，断开 发电机空气开关，把发电机选择开关置于“停止”位置，挤开蓄电池正、负极线， 挂标示牌，以防发电机发送电。 C.检查母线接头处有无变形，有无放电变黑痕迹，紧固联接螺拴，螺接若有生 锈应予更换，确保接头连接紧密。检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。 D.用手柄把总空气开关从配电柜中摇出，检查主触点是否有烧溶痕迹，检 查灭弧罩是否烧黑和损坏，紧固各接线螺丝、保洁柜内灰尘，试验机械的合闸、 分闸情况。 E.把各分开关柜从抽屉柜中取出，紧固各接线端子。检查电流互感器、电 流表、电度表的安装和接线，检查手柄操作机构的灵活可靠性，紧固空气开关进 出线，保洁开关柜内和配电柜后面引出线处的灰尘。 F.保养电容柜时，应先断开电容器总开关，用直径 2.5mm2 以上的导线把电 容器逐个对地放电，然后检查接触器、电容器接线螺丝、接地装置是否良好，检 查电容器有无胀肚现象，并用吸尘器保洁柜内灰尘。 G.高压负荷段保养完毕，可起动发电机对其供电、停电保养其余母线段。47**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书H.逐级断开低压侧空气开关，然后断开供变压器电的高压侧真空断路器，合 上接地开关，悬挂“禁止合闸，有人工作”标示脾。 L.按 C、D、B、F 项所有要求保养完毕配电柜后，拆除安全装置，断开高压 侧接地开关，合上真空断路器，观察变压器投入运行无误后，向低压配电柜逐级 送电，并把护卫负荷由发电机供电转为市电供电。 5、安全注意事项： 1)停电后应验电。 2)在分段保养配电矩时，带电和不带电配电柜交界处应装设隔离装置。 3)操作高压侧真空断路器时，应穿绝缘靴，戴绝缘手套，并有专人监护。 4)保养电容器柜时，在电容器对地放电之前，严禁触摸。 5)保养完毕送电前， 应先清点人数检查有无工具遗留在配电柜内，并拆除所 有安全装置后方可送电。 6、相关文件及记录： 1)检修工作票 2)配电柜、控制柜年保养记录 3)设备维修记录 附三：水泵定期保养 1、目的： 确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。 2、适用范围： 所有大楼安装的生活水泵，消防泵，喷洒泵， 补压泵，排污泵，潜水泵、空调水泵。 3、职责： 由机电维修部维修组负责。 4、内容： 1)消防水泵、 喷洒泵、 补压泵每两月进行一次试运行， 运行时间 3―10 分钟， 消防泵起动时在管网顶部试消火拴出口喷水射程达 6M 以上；每年进行一次全面 保养。 2)排污泵，潜水泵每半年进行一次全面保养。 3)水泵保养时应把将泵体相连的 5 米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同 时保养。 4)泵体的保养： A.检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清楚、外观整洁、油 漆完好。48**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书B.补充润滑油，若油质变色，有杂质应予更换。 C.检查盘根密封情况，盘根不宜过紧，漏水以 5-10 克/分钟为宜， 若有不正常漏水应增加或更换石棉绳填料。 D.联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。 F.紧固机座螺丝并做防锈处理。 G.生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应对泵体进行一次大修。 5)电机的保养： A.外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。 B.拆开电机接线盒内的导线连接片，用 500V 兆欧表摇测电机绕组相与相、相对 地间的绝缘电阻值应不低于 0．5 兆欧。 C.安装电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。 6)相关阀门、管道及附件的保养： A.各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏，闸阀阀杆应定期加注润滑油。 B.单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。 C.压力表指示准确，表盘清晰。 D.管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。 F.点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。 7)控制柜的保养： A.断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。 B.检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线 头和接线端子的接线螺丝。 C.保洁控制柜内外灰尘。 D.合上总电源，检查电源指示应正常。 8)保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。 9)观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无 不良噪音。 5、相关文件及记录： 水泵及电机半年保养记录。 附四：火灾报警控制系统的保养 1、目的： 确保火灾报警控制系统运行在良好状态， 能及时准确地报警。 2、内容：49**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书2.1 周检(对火灾报警主控屏进行自检功能检查)。 1)按自检键， 让主控屏进行自检， 观察主控屏液晶显示， 并把自检结果打印出来。 2)按消声键，消除声音。 3)按复位键，使主控屏恢复到正常状态。 4）将检测情况记录在值班记录表中。 2.2 月检： 1)测试主控屏主要工作电压， 检查备用电源蓄电池是否正常，并进行备用电源的 自检试验。 2)检查楼层井道内的分线箱箱门及箱体外观情况， 箱内外线路有无缺损和故障 隐患。 3)对消防中心集控柜进行清扫除尘，检查接线端子有无电线松脱，导线编号是否 完整清晰。 4)因受环境影响而导致烟感器、温感器脏污应及时保洁。 2.3 年检： 1)逐个拆下烟感器、温感器，对其上的灰尘、锈斑进行保洁，并对电线接头进行 紧固。 2)对每个楼层井道内的分线箱，进行开箱清扫，并对箱内外导线进行紧固。 3)喷烟检查每个烟感器报警的正确性。 3、相关文件及记录： 1)消防中心值班记录； 2)消防设施月保养记录； 3)消防设备年保养记录。 《设备管理工作手册》其他相关文件： 岗位职责 管理规定设施 设备故障报告制度 配电房管理规定 消防控制中心管理制度 水泵房管理规定 电气维修管理规定 供水管理规定 大楼避雷带接地电阻测试操作规程 低压配电柜控制柜保养50**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书水泵定期保养 风机的保养 火灾报警控制系统的保养 防火卷帘门的保养 自动喷水灭火系统的保养 烟、温感系统的保养 附五：电梯安全管理规定 （1）电梯维修保养人员必须持证上岗，无操作证人员禁止操作。 （2）物业值班的电梯管理人员每天对电梯全面巡视一次，发现问题及时通知维 修人员处理。 （3）电梯保养人员严格按照保养计划和保养技术规程进行作业，遇到乘梯者违 章使用时，应及时纠正。 （4）电梯维修人员应努力学习，提高工作技能，当电梯发生故障时在规定的时 间内赶到现场，采取措施处理问题，确保电梯的正常安全使用。 （5）物业统一在消防中心设 24 小时值班室，保证电梯发生故障时能得到通知， 及时处理。 （6）在电梯机房悬挂《电梯困人救援规程》 ，电梯困人时，应严格按规程执行放 人程序。 （7）经特种设备质量安全检测不合格未取得《安全检验合格证》的电梯严禁投 入使用，严格执行电梯年审制度。 （8）所有电梯必须由取得电梯维修保养安全资格的单位进行维修保养。 3、乘梯须知 一、用手按钮严禁撞击 二、不许吸烟勿靠厢门 三、运行之时挤门危险 四、危险物品禁止进梯 五、保持清洁勿吐勿丢 六、运载货物须先报批 七、若遇意外请按警铃 八、超载铃响后进退出 九、儿童乘梯成人携带 十、发生火警切勿乘梯 4、电梯困人救援51**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书凡遇故障，应首先通知电梯工，如电梯工超过规定时间仍未到达，则机电维修部 经过培训之值班人员可根据不同情况，依下列步骤先行释放被困乘客： （1）轿厢停于接近电梯口的位置： 1)确定轿厢所在位置（根据楼层灯指示或小心开启外门察看） ； 2)关闭机房电源开关； 3)用专用外门锁匙开启外门； 4)用人力开启轿厢门（要慢、用力不要过大） ； 5)协助乘客离开轿厢； 6)重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止） 。 （2）轿厢停于远离电梯口的位置时： 1)利用电话或其它方式， 通知轿厢内的乘客保持镇静， 并说明轿厢可能随时移动， 不必惊慌，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭； 2)进入机房，关闭该故障电梯的电源开关； 3)拆除电机之轴端盖（如有） ，安上旋柄座及旋柄； 4)救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员，手持掣动释放杆，轻轻撬开掣动， 注意观察平层标志，使轿箱逐步移动至最接近之电梯门口； 5)确认刹车制动无误，放开盘车手轮； 6)然后按照上述“一”中所列步骤救出乘客。 7）遇到其它复杂情况，应及时报告电梯维修保养单位处理。 8）此规程如与个别电梯实际不相符，以该电梯的困人救援程序为准。 5、电梯维修安全保养工操作 为保证电梯维修保养工作时人员和设备的安全，制定本规程。 1）在维修保养工作时，不得乘客或载客，必须在电梯首层大堂标识“电梯维修， 暂停使用”标志牌。 2）维修保养电梯中，如维保人员分置作业在机房、轿厢、轿顶或底坑时，必须 确认可靠的联络，不得进行重叠作业。 3）在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣板的清理、保养 等工作。严禁用湿毛巾擦机身。 4）维保人员进入轿顶，应告确认轿顶安全开关使用正常，在操作电梯运动之前 要确定所有人员均处在安全位置。 在轿顶须停车长时间维修或保养时应断开轿顶 急停开关， 严禁一脚站在厅门口一脚站在轿顶或轿内长时间。严禁开启厅门探身 到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯。 5）维修保养电梯时，如需连接短接线，要先确定电梯轿门与各层厅门已完全锁 闭，所短接位置不得引起误操作。工作完毕一定要拆除短接线方能离开现场。52**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书6）对有集成芯片的控制部分电路板不得随便触动，有必要进行调整或需重新设 定时，应由熟练技术人员依调试程序进行。底坑和轿顶、机房不得同时作业，如 须同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物 伤人。 7）操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。 8）操作时如果需用轿内人员配合进行，轿内操作人员要精神集中，严格服从维 修人员的指令。 9）进入轿顶或底坑工作，必须确认底坑急停开关和厅门锁闭开关安全正常，并 将检修盒急停开关断开，才能开始工作。 附六：电梯维修安全保养工操作规程 为保证电梯维修保养工作时人员和设备的安全，制定本规程。 1、在维修保养工作时，不得乘客或载客，必须在电梯首层大堂标识“电梯 维修，暂停使用”标志牌。 2、维修保养电梯中，如维保人员分置作业在机房、轿厢、轿顶或底坑时， 必须确认可靠的联络，不得进行重叠作业。 3、在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣板的清理、 保养等工作。严禁用湿毛巾擦机身。 4、维保人员进入轿顶，应告确认轿顶安全开关使用正常，在操作电梯运动 之前要确定所有人员均处在安全位置。 在轿顶须停车长时间维修或保养时应断开 轿顶急停开关， 严禁一脚站在厅门口一脚站在轿顶或轿内长时间。 严禁开启厅门 探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯。 5、维修保养电梯时，如需连接短接线，要先确定电梯轿门与各层厅门已完全锁 闭，所短接位置不得引起误操作。工作完毕一定要拆除短接线方能离开现场。 6、对有集成芯片的控制部分电路板不得随便触动，有必要进行调整或需重 新设定时， 应由熟练技术人员依调试程序进行。 底坑和轿顶、 机房不得同时作业， 如须同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落 物伤人。 7、操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。 8、操作时如果需用轿内人员配合进行，轿内操作人员要精神集中，严格服 从维修人员的指令。 9、 进入轿顶或底坑工作， 必须确认底坑急停开关和厅门锁闭开关安全正常， 并将检修盒急停开关断开，才能开始工作。53**物业中国人民银行济南分行宿舍楼物业管理投标书10、维保人电应经常清理门头和轿顶卫生，不得将杂物抛入底坑。 11、电梯使用中，轿厢的载重量不能超过电梯额定载重量。 12、 电梯困人需断电采用手动松闸拯救乘客时，一定要确定轿厢门和所有厅 门完全锁闭，并通知轿厢内乘客冷静等待，不得试图离开轿厢，之后才可开始工 作。 13、进行维修工作，包括季检、年检，应由两人以上协同进行，以确保工作 安全及检验可靠。 14、电梯以检修速度运行，做维修检查时，不准载客运货。 15、同一部电梯检修时不允许同时在机房、轿顶或底坑重叠作业。 16、严禁维修人员从井道外探身到轿顶，或在厅门与轿门之间作业。 17、使用的手灯必须带护罩，并采用 36 伏以下的安全电压。 18、电梯维修保养注意事项： A．非维修保养人员不得擅自进行维修作业，维修保养时应谨慎小心。 B．工作完毕后，要装回安全罩及挡板，清理工具不得留在设备内。 C．离去前拆除加上的临时短路线，电梯检查正常后方可使用。 19、禁止