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我区创新农房流转机制促进城乡资产资源互动
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]信息来源：上虞新闻网
　　“一到周末我最愿意做的事情就是带上家人来到管梁村的家，过回锄草施肥的农村生活，摘点自己种植的蔬菜，做上几个小菜。”在宁波市区经营着一家饭店的李国良对记者说，去年他在下管镇管梁村租下一间农房，成了“新管梁人”。今年农房整修完成后，几乎每个周末，他都会驱车一个多小时从宁波来到管梁村居住。　　“这个有山有水的村子，就是我梦中向往的地方。”李国良是宁波人，他第一次走进这个村子，就被秀丽的山水风光吸引了。在村干部的牵线搭桥下，他花6万元租下一间闲置多年的两层石屋，租期一签就是30年，投入近70万元将原本的破石屋改造成一个古色古香小院落，别具一格。　　据统计，目前全区20个乡镇(街道)共有闲置农房1972间，建筑面积10.54万平方米。一边是城里人向往寻觅一处自然古朴的小山村放空身心，另一边是大量的闲置农房阻碍村庄治理与发展。如何更好地激活闲置农房，让更多城市人进村，唤醒沉寂的村庄？　　今年以来，我区不断创新闲置农房流转机制，完善区镇两级产权交易平台，制订出台了20余项制度和业务类交易细则，实现信息发布、操作规则、审核鉴证等“三统一”。同时还建立以政策风险、业务风险为主要内容的风险控制体系，并在下管镇管梁村和丁宅乡上宅村进行试点，以农村闲置农房为切入点，积极推动民宿、民居等农村资产交易、流转，促进城乡资产资源互动。　　今年3月重组的区产权交易公司开发了“农房e家-上虞区产权交易网站”，实现信息发布、业务管理、网络竞价等功能，并率先采用“产权淘宝”模式，标签化展示产品，交易人足不出户即可完成对竞拍标的的了解、询价和交易。今年9月，该公司又搭建“乡路country
road”网站。这是一个闲置农房的短租平台，设计了推荐房源、热门房源、四季出游、乡村体验等模块。“闲置农房可以上产权交易网站流转吸引客商，已经整修或开发完成的农房可以挂在乡路网上向游客招租，两大网站都是宣传推介闲置农房的重要平台，实现短期和中长期的全覆盖。”区产权交易公司负责人陈晨辉介绍。　　“开发商上百万元投下去，万一农民反悔，年年要涨租金收房子怎么办？”为了促进农房流转更加到位和顺畅，我区将在各村建立农宅经营服务站，按照“公司+服务站+农户”的运行模式，农户在服务站进行登记委托，签订委托经营协议，服务站与区产权交易公司签订委托交易合同，成交后由产权交易公司出具交易鉴证书。“有了农宅经营服务站做中介，产权交易公司做鉴证，通过一系列完整的程序保障，免去了后顾之忧，承租人可以安心投入，村民也能放心交房了。”陈晨辉说。为深化这一模式，区便民服务中心还与上虞农商银行签订了战略合作协议，就农村闲置农房开发特色信贷产品，为闲置农房改造租赁提供信贷资金保障。　　“未来，会有更多像李国良这样满怀乡愁的投资商和游客到农村租房过上田园生活。”管梁村党支部书记桑明华告诉记者，不久前，村里闲置的48户农房户主分别与村农宅经营服务站签订了《农房租赁委托代理合同》。他们的闲置农房将通过区产权交易公司建设的两大网站发布信息招租，吸引外来客商。农村的闲置宅基地、四荒地、空房子能“换大钱”？很多老板和农民都不知道！
农业有门道
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要发挥农业休闲、观光、旅游等功能,必须建设配套的商业和服务设施,势必要涉及土地问题。我国实行严格的基本农田保护和建设用地管理政策,它们之间会不会产生矛盾?下面就了解下发展休闲农业遇...
　　要发挥农业休闲、观光、旅游等功能,必须建设配套的商业和服务设施,势必要涉及土地问题。我国实行严格的基本农田保护和建设用地管理政策,它们之间会不会产生矛盾?下面就了解下发展休闲农业遇到的用地那些事。　　01哪些地可作为休闲农业用地　　▽　　1.农民自有住宅、闲置宅基地　　惯性思维:在休闲农业园区中常常存在一些村落,开发者的惯性思维常常是将这些破旧的房子拆掉重建,而不是根据现有的基础进行改造和装修。殊不知这不仅破坏了乡村田野的原始风味,而且也在无形中增加了开发者进行酒店住宿土地审批的难度和建设成本。　　正确做法:农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐,闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业,因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。　　2.农村集体建设用地　　是什么:指乡(镇)村建设用地,乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地。　　主要包括:　　乡(镇)村公益事业用地　　公共设施用地　　农村居民住宅用地　　3.四荒地　　具体指:荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地,属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。　　使用期限:“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。　　国家政策:2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业,对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业,其建设用地指标给予倾斜。　　4.城乡建设用地增减挂钩　　指什么:指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地,数量和质量验收合格后,再用作建设用地。　　转换方式,具体政策通过制定相应的法规来规范。如:　　数量上——异地垦地与当地占地面积之比,可根据不同情况,分别为3倍、4倍、5倍。　　质量上——保证新垦地总产量大于所占地原产量　　异地可以是本乡镇、本区县,经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证18亿亩耕地只增不减,又保证必要的建设用地供应。当然还有许多具体政策要进一步研究,比如垦地与生态保护的问题、操作中的管理监督问题等。　　5.其他方式　　《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发[2015]93号)提出,对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等,允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下,利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。　　02休闲农业用地有哪些限制　　▽　　1.不得占用基本农田　　基本农田俗称“吃饭田”、“保命田”,其重要程度不言而喻。对于基本农田有“五不准”:　　不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网;　　不准以农业结构调整为名,在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动;　　不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设;　　不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划,将基本农田纳入退耕范围;　　不准非农建设项目占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除外)。　　2.不得超越土地利用规划　　各地区国土资源部门都会制定土地利用总体规划,规划会规定土地用途,明确土地使用条件,土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地;此外还会确定土地利用年度计划,对年度内新增建设用地量,土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等做出具体安排。　　该怎么做:休闲农业开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途,符合规划使用条件的要积极争取土地建设使用指标,以满足休闲农业园区对建设用地的要求。　　3.严禁随意扩大设施农用地范围　　以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐,以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地,必须依法依规按建设用地进行管理,而非按农用地管理。　　进行建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续,农业设施兴建之前为耕地的,非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建设成本,而且也使得农业休闲开发变得更为复杂,甚至会使部分休闲农业夭折。　　03如何规避这些限制　　▽　　有些人在休闲农业开发中,可能会使用以下六种方式来规避休闲农业用地限制:　　用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设;　　以建设临时生产用房名义进行修建;　　修建水泥柱,将建筑物腾空,以满足不破坏耕作层的要求;　　修建木屋或钢架房,即使查处也能低成本拆除;　　以建设温室大棚的方式建餐厅;　　用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。　　但是,以上方式为规避政策的监管,打了“擦边球”,碰触了土地使用政策的红线,从根上将不仅无法规避休闲农业用地的限制,还隐藏着很大不确定性和风险。道哥请大家注意!　　最合法安全的方法就是通过立项审批,申请建设用地,这当然也是最困难的方法,拿地费用也相对很高。
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联系方式（*必填）你在农村空着的老房子，会不会被收回？
随着很多农民外出务工、放弃耕地，以及城镇化程度的加深，很多农民出去之后就不再返回到家乡，导致现在农村出现越来越多空置的老屋，它们会不会被回收？
随着城市化进程的不断加快，农村住房闲置问题日益严重。据我国城市化进程的分析资料估计，今后20年，全国每年约有1200多万农村人口要转移到城镇地区。人口和户口都进行了转移，但是农村的住房却都闲置下来。
许多进城后的朋友不愿意将空着的农村住房转让出去，但也担心一直空着会不会被集体收回。今天，就来为大家解答这些疑惑。
哪种情况将被回收？
你可能有所不知，农村住房的闲置和农村宅基地的闲置是两码事。宅基地要是闲置下来，且你已经不是农村户口，那闲置个一两年就肯定会被收回。但农村住房却有另外一番情况。
通常，长期空置的农村住房主要有两种类型：
（1）农村父母去世后留下的房屋
以前，农村都会有好几个兄弟姐妹，孩子长大成家后，就会与父母进行分家，独立出来，最后，只剩下年迈的父母相依为命，他们住在老房子里等到百年之后，房子就会被闲置下来，历经风雨的沧桑，最后变成非常颓废的残垣断壁。
这种情况，记住关键词：“地随房走”。
意思就是说如果你是合法继承人，那么你就可以继承父母遗留下来的农村老宅，老宅所占的宅基地使用权也会给予确权。当然要取得土地权利，那么你的户口应该是本村户口。
（2）农村户口转成城镇户并在城市居住后闲置的房屋
有的农村家庭出身的，经过在外地上大学，然后落户成家的，就把原来的农村户口迁出来了，慢慢有了能力之后，把老家的父母也接到了城里去住，然后，农村的老房子就被空置下来，成了无人打理的空屋。
非农业户口的情况下，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第48条“非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回”的规定，将土地权利确定给原房屋所有权人。
通俗来讲，就是说房屋已经拆了的，将会面临被收回。若是房屋没有拆除，你还可以保有它的使用权。需要注意的是，这些当事人因此而享有的土地权利是基于房屋所有权的，并不是无期限的，如果房屋灭失，他们对土地的权利也将不再存在。
房子还在，就很难被收走
依照以上两种情形来看，如果你的房子还在，那么就很难被收走。
如果你农村老家的房子一直空着，还是有偿转了比较好，毕竟一直闲置着，不仅造成了土地资源的严重浪费，而且阻碍了村庄的治理与发展，转了之后也不用老想着了不是？
当然，只是建议，如果有特殊原因不想转让，就要把房屋加固好，做好权属证明，以免产生不必要的纠纷。
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要发挥农业休闲、观光、旅游等功能,必须建设配套的商业和服务设施,势必要涉及土地问题。我国实行严格的基本农田保护和建设用地管理政策,它们之间会不会产生矛盾?下面就了解一下发展休闲农业遇到的用地那些事。哪些地可作为休闲农业用地1.农民自有住宅、闲置宅基地惯性思维:在休闲农业园区中常常存在一些村落,开发者的惯性思维常常是将这些破旧的房子拆掉重建,而不是根据现有的基础进行改造和装修。殊不知这不仅破坏了乡村田野的原始风味,而且也在无形中增加了开发者进行酒店住宿土地审批的难度和建设成本。正确做法:农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐,闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业,因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。2.农村集体建设用地是指乡(镇)村建设用地,乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括:乡(镇)村公益事业用地公共设施用地农村居民住宅用地3.四荒地具体指荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地,属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。使用期限:“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。国家政策:2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业,对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业,其建设用地指标给予倾斜。4.城乡建设用地增减挂钩是指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地,数量和质量验收合格后,再用作建设用地。转换方式,具体政策通过制定相应的法规来规范。如:数量上——异地垦地与当地占地面积之比,可根据不同情况,分别为3倍、4倍、5倍。质量上——保证新垦地总产量大于所占地原产量异地可以是本乡镇、本区县,经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证18亿亩耕地只增不减,又保证必要的建设用地供应。当然还有许多具体政策要进一步研究,比如垦地与生态保护的问题、操作中的管理监督问题等。5.其他方式《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发[2015]93号)提出,对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等,允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下,利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。休闲农业用地有哪些限制1.不得占用基本农田基本农田俗称“吃饭田”、“保命田”,其重要程度不言而喻。对于基本农田有“五不准”:不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网;不准以农业结构调整为名,在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动;不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设;不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划,将基本农田纳入退耕范围;不准非农建设项目占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除外)。2.不得超越土地利用规划各地区国土资源部门都会制定土地利用总体规划,规划会规定土地用途,明确土地使用条件,土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地;此外还会确定土地利用年度计划,对年度内新增建设用地量,土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等做出具体安排。该怎么做:休闲农业开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途,符合规划使用条件的要积极争取土地建设使用指标,以满足休闲农业园区对建设用地的要求。3.严禁随意扩大设施农用地范围以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐,以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地,必须依法依规按建设用地进行管理,而非按农用地管理。进行建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续,农业设施兴建之前为耕地的,非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建设成本,而且也使得农业休闲开发变得更为复杂,甚至会使部分休闲农业夭折。如何规避这些限制有些人在休闲农业开发中,可能会使用以下六种方式来规避休闲农业用地限制:用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设;以建设临时生产用房名义进行修建;修建水泥柱,将建筑物腾空,以满足不破坏耕作层的要求;修建木屋或钢架房,即使查处也能低成本拆除;以建设温室大棚的方式建餐厅;用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。但是,以上方式为规避政策的监管,打了“擦边球”,碰触了土地使用政策的红线,从根上将不仅无法规避休闲农业用地的限制,还隐藏着很大不确定性和风险。最合法安全的方法就是通过立项审批,申请建设用地,这当然也是最困难的方法,拿地费用也相对很高。来源丨吾谷网整理｜互联网农业& 编辑丨王芳转载请注明半农学院休闲农业与乡村旅游高级研修班（六期）抢先报名热线同时欢迎各地方政府及企业进行培训定制与合作
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