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请教一下关于物业公司收取水电费的账务处理问题
席老师，您好，我们公司是一家物业公司，水电费我们直接对水电公司，然后我们再找商户收取，我们每个月要交一大笔水电费，其中一部分是公共区域的，由我们来承担，实际是由商户来承担的，因为我们找他们收取水电费时是加了价的。现在我有三个问题请教一下：
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应该作为主营业务成本。这样才与上面的收入（主营业务收入）匹配。3、一般是开票时确认销项税，否则没有原始凭证，你们收取水电费是否在经营范围内。2，再收取商户的水电费作为你们的收入，做销项税？如果与前面一个问题匹配（计入收入和销项税）1、物业公司收取的水电费是作为你们的销售收入吗？如果是，水电费的进项税额可以全额抵扣，这样是匹配的。自用的部分属于你们的成本、还是同一个问题
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学习笔记： 2 物业公司代收水电费、暖气费问题——全国各地解答一表汇总 | 大力税手 | 税务知识分...
物业公司代收水电费、暖气费问题——全国各地解答一表汇总各地国税地区口径河北国税七、物业公司代水电部门代收的水电费征收增值税问题物业公司代收水电费可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，不征收增值税：（1）物业公司不垫付资金；（2）自来水公司、电力公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；水电部门对物业公司开具增值税发票，物业公司将水电销售给用户（业主）的，实质属于物业公司销售水电的应税行为，应缴纳增值税。物业公司销售水电，可以开具增值税发票。山东国税物业管理企业代有关部门收取水、电、燃（煤）气费增值税征收管理问题关于物业管理企业代收水电费、暖气费等问题的增值税处理原则，我们已在《全面推开营改增政策指引（三）》中进行了明确，基于上述原则，现对有关物业管理企业代收业务的操作口径进一步明确如下：1、物业管理企业代收的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租，在收到款项时向消费者开具收据，并全额转付给水、电等实际提供方的，不作为物业管理企业的增值税销售额，不缴纳增值税。2、物业管理企业的代收转付行为，不得向消费者开具增值税发票，同时，其接收的增值税发票也不得抵扣进项税额或作为费用列支，否则，将视为增值税的转售行为。3、物业管理公司向提供方或消费者收取的手续费收入，按照“经纪代理服务”缴纳增值税。青岛国税一、物业公司代收水、电、暖气费问题如何征税？答：物业公司代收水电费、暖气费，可暂按以下政策规定执行。（一)如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税。（二)物业公司利用设备制造冷气，供应客户，属于销售冷气行为。（三）物业公司代收水电费、暖气费等，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：&1、物业公司不垫付资金；&2、水、电暖气费的销货方，将发票直接开具给客户，并由物业公司转交给客户；&3、物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。第三只眼解读：这个口径，跟其他几个省份的有所接近，但还是看着“不大度”，如何说呢，对于物业公司来讲，确实是难受的，都解释的挺好听的，物业公司销售，销与进抵销，不吃亏，但如下：(1)物业公司是小规模纳税人，没得抵，多点开具发票就多计税，谁买单吗？(2)水费开具的是自来水公司的简易3%的征收率，再由物业卖出去，13%，因为没有自来水公司的简易的资质呢，这些真有难受的地呢，建议快快明确一下吧，如同我们的劳务派遣，这不是明确了吗，差呗，你们开具增值税专用发票，那就不“客气”了。福建国税物业代为收取的水电费，由水电公司给客户开具水电费发票；如物业有收取一定的手续费，则对收取的手续费按经纪代理服务开具发票。31、物业公司代收代交的水电费、代收的维修基金在地税时虽然开票但交营业税时可以差额扣除，营改增后，怎么开具发票？答：物业公司代收水电费，如果以自己的名义为客户开具发票，应按适用税率申报缴纳增值税。同时符合以下条件的代收代交的水电费，不属于物业公司的价外费用：（1）自来水公司、电力公司将发票开具给客户；（2）物业公司将该项发票转交给客户；（3）物业公司按自来水公司、电力公司实际收取的水电费与客户结算。住宅专项维修基金，是指物业公司接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金，不属于增值税征收范围，也不能开具增值税发票。32、物业费及水电费可以开具增值税专用发票吗？答：除了购买方属于其他个人不得开具增值税专用发票以外，其他情况可以按规定开具增值税专用发票。【福建国税】12366营改增热点问答（7.4）7月15日21、物业公司在提供物业管理服务中，向用户收取的公摊水费、电费等，应如何征税答：公摊的水、电构成物业服务的内容，属于混合销售行为，收取的公摊水电费一并按物业管理服务征收增值税。第三只眼解读：这个第三只眼表示看不懂，要么就是出租房的打包价中，要么就是转售水电，当下只有这种逻辑才是解释的通。解释为服务的成本，似乎不大通，也是当下大家所纠结的事项，别的地方也可以学这个，有点难度。海南国税根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则、《海南省国家税务局关于物业管理公司销售水、电增值税有关问题的公告》（海南省国家税务局公告2013年8号）等有关规定，物业公司收取水电费，按以下情况区分对待：（一）物业管理公司销售水、电行为供水、供电公司统一将水、电销售给物业管理公司，统一向物业管理公司结算收取水、电费，并向物业管理公司开具货物销售发票。再由物业管理公司向住户销售水、电并收取价款的行为，属于物业管理公司销售水、电行为。物业管理公司发生上述销售水、电行为的，应向当地主管国税机关领取货物销售发票开具给用户，并按销售货物计算缴纳增值税。（二）物业管理公司代收水、电行为物业管理公司受供水、供电公司委托代收水、电费，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：1、持有相关代收协议；2、物业公司不垫付资金；3、代收水、电费时，将供水、供电公司开具给用户的货物销售发票转交给用户4、物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费（手续费部分按照经纪代理服务计算缴纳增值税）。北京国税物业费及水电费可以开具增值税专用发票吗?答：租赁给其他个人的情况下不能开具增值税专用发票。用于与公司经营有关的事项可以开具增值税专用发票。物业公司代自来水公司、供电局收取的水电费开具什么发票?公司代收后上交后自来水公司、供电局开具什么发票?答：物业公司代收的水电费，应按销售货物，适用税率开具增值税发票。自来水公司、供电局给物业公司可以开具增值税专用发票。四川国税暂未找到相关解答湖北国税10.物业公司在提供物业管理服务中收取的水电费，该如何计税？物业公司在提供物业管理服务中，向用户收取的水费、电费等，属于混合销售行为，一并按物业管理服务征收增值税。河南国税问题三 物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策，如何掌握？ 答复：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则有关规定，物业公司收取水电费，可视以下两种情况处理：一是物业管理公司销售水、电行为。供水、供电公司统一将水、电销售给物业管理公司，统一向物业管理公司结算收取水、电费，并向物业管理公司开具货物销售发票。再由物业管理公司向住户销售水、电并收取价款的行为，属于物业管理公司销售水、电行为。物业管理公司发生上述销售水、电行为的，应向当地主管国税机关领取货物销售发票开具给用户，并按销售货物计算缴纳增值税。二是物业管理公司代收水、电费行为。物业管理公司受供水、供电公司委托代收水、电费，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：1、持有相关代收协议；2、物业公司不垫付资金；3、代收水、电费时，将供水、供电公司开具给用户的货物销售发票转交给用户；4、物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款。如果物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款的同时，另外收取手续费，那么手续费部分按照经纪代理服务计算缴纳增值税。安徽国税暂未找到相关解答浙江国税六、关于物业公司代收水电费、暖气费问题物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，我们建议开具收据，暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税： & & （1）物业公司不垫付资金； & & （2）自来水公司、电力公司、供热公司等将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户； & & （3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。深圳国税暂未找到相关解答新疆国税暂未找到相关解答银川国税暂未找到相关解答江西国税暂未找到相关解答厦门国税1、物业公司代收代交的水电费、代收的维修基金在地税时是虽然开票但交营业税时可以差额扣除，营改增后，怎么开具发票？答：物业公司代收水电费，如果以自己的名义为客户开具发票，应按适用税率申报缴纳增值税。同时符合以下条件的代收代交的水电费，暂不征收增值税：（1）自来水公司、电力公司将发票开具给客户；（2）物业公司将该项发票转交给客户；（3）物业公司按自来水公司、电力公司实际收取的水电费与客户结算。维修基金，是指物业公司接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金，不属于增值税征收范围，也不能开具增值税发票。天津开发区国税一、关于物业管理公司收取水电费问题物业公司收取水电费，按以下情况区分对待：（一）物业管理公司销售水、电行为供水、供电公司统一将水、电销售给物业管理公司，统一向物业管理公司结算收取水、电费，并向物业管理公司开具货物销售发票。再由物业管理公司向住户销售水、电并收取价款的行为，属于物业管理公司销售水、电行为。物业管理公司发生上述销售水、电行为的，应当核定相应税目税率并按销售货物计算缴纳增值税。（二）物业管理公司代收水、电行为物业管理公司受供水、供电公司委托代收水、电费，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：& 1、持有相关代收协议；& 2、物业公司不垫付资金；& 3、代收水、电费时，将供水、供电公司开具给用户的货物销售发票转交给用户；& 4、物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费（手续费部分按照经纪代理服务计算缴纳增值税）。吉林国税暂未找到相关解答江苏国税暂未找到相关解答广州国税2、营改增后，物业公司代收业主水、电费、煤气的收入该如何处理？ & 答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第三十七（二）规定“已委托方名义开具发票代委托方收取的款项”的，可不计算增值税销售额。若水电煤气公司的水电煤气费发票不是直接开给业主，不符合上述规定，则物业公司按转售水电煤气处理。内蒙古国税十三、关于物业公司代收水电费、暖气费问题物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，国家税务总局正在研究解决。在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税。2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：（1）物业公司不垫付资金；（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。
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对物业公司代收水电费营改增问题的浅见
声明：本文由会说作者撰写，观点仅代表个人，不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络，感谢原作者。
导读：类似于劳务派遣的差额征税，其实代收水电费和劳务派遣业务最终的结果都是一样的，赚的就是代理费或者手续费。如果物业公司能够差额征税，全额开票对于双方都是有好处的。
最近看了各务机关对&物业公司代水电部门代收的水电费征收问题&的解答，特如下：
上述省市解答基本可以归纳为：如果物业公司转售给住户，则属于销售水、电行为，应缴纳增值税；如果符合类似于解答的四个条件则不征收增值税。实际上这四个条件借用了增值税条例实施细则中的第十二条第二款同时符合相应条件的代垫运输不属于价外费用的条款。
但本人认为这个政策的制定以及解答并没有完全考虑住户以及物业公司的实际情况。
首先对于入驻在商务楼宇的企业来说，自来水公司和电力公司未必点对点的直接面对住户，都是通过物业公司代收水电费，如果住户是，肯定需要增值税专用并希望按照相应的进行抵扣，但物业公司如果是，是无法开具相应税率的增值税专用发票的，而小规模的物业公司转售水电赚的只是额外的手续费，对于水电本身没有赚钱，开具水电费发票却要缴纳增值税，进项却不能抵扣，这也许会加大小规模纳税人的物业公司的。
其次，即使物业公司是一般纳税人，取得的自来水公司的进项发票也许是3%，因为根据财税（2014）57号文，自来水公司可以选择按照3%的简易征收率，但物业公司转售却要按照13%的税率征税，这无疑也会加大物业公司的税负。
再者，如果物业公司符合四个条件属于代收行为，则无法开具增值税发票，对于住户来说用什么发票入账，如何税前列支却是个问题。
原的文件财税（2003）16号文第三条第十九款规定，从事物业的单位，以与物业管理有关的全部减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
这个规定是否可以在&&后借用呢？即类似于劳务派遣的差额征税，其实代收水电费和劳务派遣业务最终的结果都是一样的，赚的就是费或者手续费。如果物业公司能够差额征税，全额开票对于双方都是有好处的。
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我是株洲湘银小区一期的业主,由于湘银物业要张物业费,大部分的业主不同意,现在已经托管了,别墅有94户,只有几户交了物业管理费,所以别墅出面成立业主委员会,由于水电费问题栋主出面每户出200元作为水电费统一交费,就水电费问题还做了个成立业主委员的票数,我觉得这是欺骗业主投票而成立的业主委员,业主委员会制定了物业费的方案,我们楼梯和别墅物业费统一6毛请问这和不和理,我们业主改怎么做,谢谢
我是株洲湘银小区一期的业主，由于湘银物业要张物业费，大部分的业主不同意，现在已经托管了，别墅有94户，只有几户交了物业管理费，所以别墅出面成立业主委员会，由于水电费问题栋主出面每户出200元作为水电费统一交费，就水电费问题还做了个成立业主委员的票数，我觉得这是欺骗业主投票而成立的业主委员，业主委员会制定了物业费的方案，我们楼...
我是株洲湘银小区一期的业主，由于湘银物业要张物业费，大部分的业主不同意，现在已经托管了，别墅有94户，只有几户交了物业管理费，所以别墅出面成立业主委员会，由于水电费问题栋主出面每户出200元作为水电费统一交费，就水电费问题还做了个成立业主委员的票数，我觉得这是欺骗业主投票而成立的业主委员，业主委员会制定了物业费的方案，我们楼梯和别墅物业费统一6毛请问这和不和理，我们业主改怎么做，谢谢
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不知道下面这条知识能否帮助到您
说到物业费的问题,很多人都知道一些,但是都只是一知半解。比如住底层的业主要交电梯费吗?住宅专项维修资金怎么用?
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