城里人能否继承农村祖屋？
居民身份可以继承使用宅基地上的房屋
年少时，李明祥和父母兄妹居住在房山农村；成年后，他进城当了工人。年老了，李明祥打算将仅有的一套房屋留给儿子，自己回乡养老，住老父亲留下的三间瓦房。但当李明祥准备翻修房屋时，他的哥哥李明汉出手阻挠称：你是居民，没有权利使用农村宅基地。李明祥无奈，找到了北京市高文律师事务所律师周亚楠，和哥哥打起了遗产继承的官司。
弟弟回乡住祖屋遭哥哥反对
李老汉有两儿两女，长子李明汉，次子李明祥，一家6口住在房山农村。李老汉从祖辈那里继承了一套有着两个院落的宅子，东院5间正房，西院3间偏房。
在这座土石垒起来的农村院落里，李明祥和兄妹度过了单纯快乐的年少时光。
上世纪70年代初，李明祥通过招工进入了北京市一家国有企业，成为一名工人，也顺理成章地有了城市户口。李明祥的兄长和姐妹有的也进了城，有的留在了农村，李明祥的大哥李明汉一直和父母在祖宅中居住。
1994年，大儿子李明汉在父亲的建议下，对老宅的8间房屋进行了翻建，变成了东半院7间房，西半院3间房。李明汉和父亲的户口分别登记在东、西半院。
进城后的李明祥结婚生子、养家糊口，一转眼，他也退休了，儿子也到了要结婚的年纪。因为自己这辈子就挣下了一套房子，不愿意和儿子挤在一起的李明祥打算和老伴一起回农村养老。
回农村安度晚年的念头并非李明祥一时兴起，在他看来，回乡养老顺理成章：老父亲曾在分家协议和自书遗嘱中表示，将西半院的3间房屋留给自己。
2013年，李明祥回到房山。当他告诉自己的大哥李明汉想要对年久失修的房屋进行重修时，李明汉坚决反对，他认为整套祖宅都应归自己。
“你是城市居民，没有权利使用农村宅基地！”李明汉对弟弟说。
“这是父亲留给我的遗产，我有权利继承！”李明祥针锋相对。
弟弟拿出分家单哥哥不认可
一边是弟弟回乡心切，一边是哥哥出手阻挠，即便姐妹好言相劝，二人还是互不相让，甚至闹到报警。父母都已去世，这套祖宅本应是兄弟二人珍贵回忆的所在，现在却成了矛盾的来源。
兄弟阋墙，无奈之下，李明祥以遗产继承纠纷为由，一纸诉状将兄长李明汉以及姐姐妹妹诉至房山法院，并请北京市高文律师事务所律师周亚楠担任自己的代理人。
在调查取证阶段，周亚楠律师了解到，李明祥手中有两份证据：一份是1989年李明祥父亲写的分家单，一份是1994年老人写的一份自书遗嘱。
分家单载明：祖宅东院中的5间正房归长子李明汉所有，西院的3间偏房归次子李明祥所有，“西院房屋的维修使用暂归李明汉负责，待李明祥用房时归李明祥负责，李明祥需支付李明汉修缮费1000元”。
自书遗嘱载明：目前的祖宅全部由李明汉拆掉，改建北房5间、东房2间，设在东半院，归李明汉所有；西半院的北房3间暂时由我居住，死后归李明祥所有。
法庭上，当李明祥拿出这两份证据时，李明汉对其真实性都予以否认。
李明汉辩称，李明祥不是适格主体，因为根据相关规定，城市居民不能享有宅基地使用权。另外，李明汉还称，分家单上的名字并非自己亲笔签写，在打官司之前也从未见过所谓的自书遗嘱。
居民能使用宅基地的房屋吗？
据周亚楠律师介绍，根据《土地管理法》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
但本案原告李明祥回乡居住宅基地上的房屋属于何种性质呢？
周亚楠律师分析，此案并不涉及宅基地的出卖、转让，因为宅基地并非遗产，此案也不涉及宅基地的继承。原告的行为仅仅是对宅基地地上物——西半院三间北房的继承。也就是说，因为李明祥不是农村户口，他虽然不享有宅基地的使用权，但却因为继承，拥有宅基地上所建房屋的使用权。
分家单遗嘱是否具有法律效力？
庭审中，原被告的大姐李明霞作为证人出庭作证。据她说，分家单上的签名的确不是弟弟李明汉亲笔签写，“分家时，弟弟李明汉在场并同意分家单的内容，他当时让我帮他代签，都是亲人，我就同意了。”
除了作上述证明外，李明霞还证实了分家单中“李明祥需支付李明汉修缮费1000元”情况的存在。
对于遗嘱，法院审查后认为，原被告的母亲先于父亲去世，其遗产应该由李老汉和四个子女共同继承，但李老汉在之后订立遗嘱时，将整份家业都作为自己的财产来处理分配，因此，法院认定该份遗嘱部分无效。
新证据出现
父亲日记证实分家单真实性
通过对自书遗嘱、分家单等证据的分析，周亚楠律师认为李老汉并非头脑简单之人，相反，是一位有想法的老人。周亚楠律师提醒李明祥，其父亲是否留下其他证明材料，例如回忆录、日记等。
果不其然，在李明祥保存的众多父亲的遗物中，发现了一本父亲的日记。其中涉及诉争房屋的记载有多处。
其中有对1989年分家协议的记载，内容与庭上出示的分家单一致。日记还提到李明祥支付大哥1000元修缮费的细节：李明祥当年付李明汉1000元修房费，当时通知领回，该人拒绝，说不要弟弟的钱，将款存在我手使用。
随着时间的推移，日记中，老人表露出对大儿子李明汉的不满：李明汉想将分家单推翻，钱不收，房不修，生活费赡养费不拿，不管老人的一切，实无道理野蛮透顶，再候至春节看如何，仍如此的话，我准备起诉。
法院审理后认为，老人日记记载的内容与分家单相互印证，证明了1989年分家单的真实性。
分家析产 弟弟胜诉
在诉讼中，李明祥的姐姐妹妹都表示，如果按继承分割遗产，二人若有份额皆赠予李明祥。
法院认为，分家单系各方合意所致，系各方的真实意思表示，应确认有效，各方应按此执行。因为分家单在自书遗嘱之前，因此，此案可按照分家析产进行审理。最终，法院判决西半院的房屋归李明祥所有。之后，李明汉上诉。
二审法院认为，分家单合法有效，李明祥虽为居民身份，但该房屋系分家析产所得，与居民身份无关，故维持原判。
房屋可修缮 不能重建
周亚楠律师称，虽然李明祥赢得了官司，但需要注意的是，他仅享受宅基地上房屋的所有权，他可以修缮、装修房屋，但是不能将原有房屋推倒重建，一旦宅基地上附属物消失，那么作为非农村集体经济成员的李明祥就无资格再继续使用宅基地。
另外，本案中，李明祥回到了老宅，他是否可以获得相关产权证明呢？根据《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定：城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。
“本案的原被告都已年逾古稀，虽然官司有了判决，但两位老人住在紧紧挨着的东、西两院，以后的相处也是个大问题。希望兄弟两家捐弃前嫌，和睦相处。”周亚楠律师说。
(文中当事人均为化名)城里人能否继承农村祖屋？律师:可使用不能重建-中新网
城里人能否继承农村祖屋？律师:可使用不能重建
日 14:58　来源：北京晚报 　
　　城里人能否继承农村祖屋？
　　居民身份可以继承使用宅基地上的房屋
　　年少时，李明祥和父母兄妹居住在房山农村；成年后，他进城当了工人。年老了，李明祥打算将仅有的一套房屋留给儿子，自己回乡养老，住老父亲留下的三间瓦房。但当李明祥准备翻修房屋时，他的哥哥李明汉出手阻挠称：你是居民，没有权利使用农村宅基地。李明祥无奈，找到了北京市高文律师事务所律师周亚楠，和哥哥打起了遗产继承的官司。
　　弟弟回乡住祖屋遭哥哥反对
　　李老汉有两儿两女，长子李明汉，次子李明祥，一家6口住在房山农村。李老汉从祖辈那里继承了一套有着两个院落的宅子，东院5间正房，西院3间偏房。
　　在这座土石垒起来的农村院落里，李明祥和兄妹度过了单纯快乐的年少时光。
　　上世纪70年代初，李明祥通过招工进入了北京市一家国有企业，成为一名工人，也顺理成章地有了城市户口。李明祥的兄长和姐妹有的也进了城，有的留在了农村，李明祥的大哥李明汉一直和父母在祖宅中居住。
　　1994年，大儿子李明汉在父亲的建议下，对老宅的8间房屋进行了翻建，变成了东半院7间房，西半院3间房。李明汉和父亲的户口分别登记在东、西半院。
　　进城后的李明祥结婚生子、养家糊口，一转眼，他也退休了，儿子也到了要结婚的年纪。因为自己这辈子就挣下了一套房子，不愿意和儿子挤在一起的李明祥打算和老伴一起回农村养老。
　　回农村安度晚年的念头并非李明祥一时兴起，在他看来，回乡养老顺理成章：老父亲曾在分家协议和自书遗嘱中表示，将西半院的3间房屋留给自己。
　　2013年，李明祥回到房山。当他告诉自己的大哥李明汉想要对年久失修的房屋进行重修时，李明汉坚决反对，他认为整套祖宅都应归自己。
　　“你是城市居民，没有权利使用农村宅基地！”李明汉对弟弟说。
　　“这是父亲留给我的遗产，我有权利继承！”李明祥针锋相对。
　　弟弟拿出分家单哥哥不认可
　　一边是弟弟回乡心切，一边是哥哥出手阻挠，即便姐妹好言相劝，二人还是互不相让，甚至闹到报警。父母都已去世，这套祖宅本应是兄弟二人珍贵回忆的所在，现在却成了矛盾的来源。
　　兄弟阋墙，无奈之下，李明祥以遗产继承纠纷为由，一纸诉状将兄长李明汉以及姐姐妹妹诉至房山法院，并请北京市高文律师事务所律师周亚楠担任自己的代理人。
　　在调查取证阶段，周亚楠律师了解到，李明祥手中有两份证据：一份是1989年李明祥父亲写的分家单，一份是1994年老人写的一份自书遗嘱。
　　分家单载明：祖宅东院中的5间正房归长子李明汉所有，西院的3间偏房归次子李明祥所有，“西院房屋的维修使用暂归李明汉负责，待李明祥用房时归李明祥负责，李明祥需支付李明汉修缮费1000元”。
　　自书遗嘱载明：目前的祖宅全部由李明汉拆掉，改建北房5间、东房2间，设在东半院，归李明汉所有；西半院的北房3间暂时由我居住，死后归李明祥所有。
　　法庭上，当李明祥拿出这两份证据时，李明汉对其真实性都予以否认。
　　李明汉辩称，李明祥不是适格主体，因为根据相关规定，城市居民不能享有宅基地使用权。另外，李明汉还称，分家单上的名字并非自己亲笔签写，在打官司之前也从未见过所谓的自书遗嘱。
　　居民能使用宅基地的房屋吗？
　　据周亚楠律师介绍，根据《土地管理法》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
　　但本案原告李明祥回乡居住宅基地上的房屋属于何种性质呢？
　　周亚楠律师分析，此案并不涉及宅基地的出卖、转让，因为宅基地并非遗产，此案也不涉及宅基地的继承。原告的行为仅仅是对宅基地地上物――西半院三间北房的继承。也就是说，因为李明祥不是农村户口，他虽然不享有宅基地的使用权，但却因为继承，拥有宅基地上所建房屋的使用权。
　　分家单遗嘱是否具有法律效力？
　　庭审中，原被告的大姐李明霞作为证人出庭作证。据她说，分家单上的签名的确不是弟弟李明汉亲笔签写，“分家时，弟弟李明汉在场并同意分家单的内容，他当时让我帮他代签，都是亲人，我就同意了。”
　　除了作上述证明外，李明霞还证实了分家单中“李明祥需支付李明汉修缮费1000元”情况的存在。
　　对于遗嘱，法院审查后认为，原被告的母亲先于父亲去世，其遗产应该由李老汉和四个子女共同继承，但李老汉在之后订立遗嘱时，将整份家业都作为自己的财产来处理分配，因此，法院认定该份遗嘱部分无效。
　　新证据出现
　　父亲日记证实分家单真实性
　　通过对自书遗嘱、分家单等证据的分析，周亚楠律师认为李老汉并非头脑简单之人，相反，是一位有想法的老人。周亚楠律师提醒李明祥，其父亲是否留下其他证明材料，例如回忆录、日记等。
　　果不其然，在李明祥保存的众多父亲的遗物中，发现了一本父亲的日记。其中涉及诉争房屋的记载有多处。
　　其中有对1989年分家协议的记载，内容与庭上出示的分家单一致。日记还提到李明祥支付大哥1000元修缮费的细节：李明祥当年付李明汉1000元修房费，当时通知领回，该人拒绝，说不要弟弟的钱，将款存在我手使用。
　　随着时间的推移，日记中，老人表露出对大儿子李明汉的不满：李明汉想将分家单推翻，钱不收，房不修，生活费赡养费不拿，不管老人的一切，实无道理野蛮透顶，再候至春节看如何，仍如此的话，我准备起诉。
　　法院审理后认为，老人日记记载的内容与分家单相互印证，证明了1989年分家单的真实性。
　　分家析产 弟弟胜诉
　　在诉讼中，李明祥的姐姐妹妹都表示，如果按继承分割遗产，二人若有份额皆赠予李明祥。
　　法院认为，分家单系各方合意所致，系各方的真实意思表示，应确认有效，各方应按此执行。因为分家单在自书遗嘱之前，因此，此案可按照分家析产进行审理。最终，法院判决西半院的房屋归李明祥所有。之后，李明汉上诉。
　　二审法院认为，分家单合法有效，李明祥虽为居民身份，但该房屋系分家析产所得，与居民身份无关，故维持原判。
　　房屋可修缮 不能重建
　　周亚楠律师称，虽然李明祥赢得了官司，但需要注意的是，他仅享受宅基地上房屋的所有权，他可以修缮、装修房屋，但是不能将原有房屋推倒重建，一旦宅基地上附属物消失，那么作为非农村集体经济成员的李明祥就无资格再继续使用宅基地。
　　另外，本案中，李明祥回到了老宅，他是否可以获得相关产权证明呢？根据《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定：城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。
　　“本案的原被告都已年逾古稀，虽然官司有了判决，但两位老人住在紧紧挨着的东、西两院，以后的相处也是个大问题。希望兄弟两家捐弃前嫌，和睦相处。”周亚楠律师说。
　　(文中当事人均为化名)
【编辑:王忠会】
>社会新闻精选：
　| 　|　　|　　|　　|　　|　　|　
本网站所刊载信息，不代表中新社和中新网观点。 刊用本网站稿件，务经书面授权。
未经授权禁止转载、摘编、复制及建立镜像，违者将依法追究法律责任。
[] [] [京公网安备:-1] [] 总机：86-10-
Copyright &
. All Rights Reserved祖屋修了20多年须重建，有集体所有产权证长期的要补办手续吗_百度知道
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。
祖屋修了20多年须重建，有集体所有产权证长期的要补办手续吗
我有更好的答案
最好叫有关部门检测或认定危房后，到规划部门，村镇建设部门办理修建或重建手续
采纳率：73%
还要有建筑许可证
为您推荐：
其他类似问题
祖屋的相关知识
换一换
回答问题，赢新手礼包请问：城镇农转非户口买自家堂兄的祖屋买卖有效吗？_百度知道
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。
请问：城镇农转非户口买自家堂兄的祖屋买卖有效吗？
本人是农转非户口，在2002年上半年我的一个堂哥欲把一间祖屋卖于别人，我父亲得知后便要我把堂哥的祖屋买下来（因祖屋于我家只有一墙之隔，并且在我堂叔去世之前已曾卖给我父亲半间房屋了），我因在城镇未曾购买一处房屋就把此屋买来以便日后居住，并和我堂兄...
我有更好的答案
如果你确信村里不会故意跟你们家找麻烦，并且该屋被拆迁的可能性不大，买此房还是可以考虑的，所以相信今后会对此类情况作出法律解释，到时契约就会有用了。个人建议，但是根据《物权法》的精神，法律尊重并保护事实上的所有权。农村集体所有土地以及地上建筑物的买卖现在属于法律的盲点，所以你购买的祖屋不能确权登记，没有合法的所有权国家规定城镇居民不得购买农村集体所有土地
采纳率：54%
为您推荐：
其他类似问题
祖屋的相关知识
换一换
回答问题，赢新手礼包浙江省的老祖屋被火烧了数年后重建小房子,有土地证，只是没有审批手续，属于违章建筑要拆掉吗_百度知道
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。
浙江省的老祖屋被火烧了数年后重建小房子,有土地证，只是没有审批手续，属于违章建筑要拆掉吗
我有更好的答案
还有时出现地面上有合法的房屋而没有土地使用权证，在处理这类手续不全问题时通常有房随地走的做法，即有合法的土地手续，土地上又实际建有房屋你不能不承认现实，二是房屋建筑物补偿不属违章建筑但属于手续不全，征收补偿是分两块补偿的，一是土地补偿
我房子建的地面比证上还要小一点，就是被别人举报的，那个人有个亲戚在乐清市，虹桥镇规划局做事，他叫他亲戚把我们家老房子强行拆掉，而我跟那个人有过节，可是那个人自己也现在在建楼房，而且是违章建筑，什么手续都没有，难道像我这样的孤儿，家里又没有长悲，又没有钱，就这样受这样的驱辱吗
　　你可以向当地政府部门反映你这房子是火灾后重建，只不过是由于本身是孤儿经济条件原因没有及时建起来，现在好不容易有了条件重新在原土地上建成房子，这是与没有火灾原因占地建违章建筑是有本质区别的，如需补办手续可以立即补办，现由于有在建违章者反咬别人想避免处罚，恳请政府帮助弱势群体避免有势力关系的人侵害没钱没势的孤儿。
为您推荐：
其他类似问题
土地证的相关知识
换一换
回答问题，赢新手礼包