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买房为了避税想出歪招 小心最后得不偿失
　　法律咨询台　　王先生问：网传买卖二手房时，如买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，注明以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院。卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户，还省掉了交税这笔钱。这从法律上看可行吗？　　潘光伟律师答：《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》规定：对形式有瑕疵的“欠条”或者“收条”，要结合其他证据认定是否存在借贷关系；发现有虚假诉讼嫌疑的，要及时依职权或者提请有关部门调查取证。经查证确属虚假诉讼的，驳回其诉讼请求，并对其妨害民事诉讼的行为依法予以制裁……再说，如果卖方不守信，不积极配合买方办理买卖过户登记，将使买方面临“被动过户”风险。因此，网上流传的“绝招”是不利于保障购房者合法权利和财产安全的。　　父母房子大儿出租 小儿如何向哥讨房　　陈先生问：父母去世留下一套房子，无遗嘱。现该房产被大哥出租并收取租金。弟弟生活困难，四处打工租房，但碍于情面又不想到法院告哥哥，他如何向大哥讨房？　　苏士振律师答：父母的遗产只要没有遗嘱，按法定继承处理，子女都享有平等的继承权，一般是均分。也就是说，不管房子是租还是卖，弟弟都可获得一半房产。哥哥不能一人独吞，弟弟要保护自己权利，又要顾及亲情，建议弟弟先跟大哥协商，如协商不成再诉诸法律解决。　　遗产问题　　录音遗嘱无人见证 不符合要求无效力　　陈先生问：我父母1995年购一套房改房，母亲于2000年去世。2005年父亲又购一套商品房。父亲在我面前以录音形式立下遗嘱，他名下两套房由我继承，我妹妹不得干涉。没有见证人在场见证。请问，父亲立下的遗嘱是否有效？我妹妹是否有权继承父母遗产？　　潘光伟律师答：《继承法》规定，以录音形式立的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证；而且继承人、受遗赠人不能作为遗嘱见证人。陈先生的父亲在他面前以录音形式立下的遗嘱不符合录音遗嘱的形式要求，所以其父亲立下的遗嘱没有法律效力。其父亲立下的遗嘱无效，应当按照法定继承办理，其妹妹属于父母的第一顺序继承人，有权继承父亲遗产。　　儿子去世无遗嘱 房产问题咋处理　　李先生问：儿子去世没有留遗嘱，现在儿媳妇要房子，父母需要一起还贷款吗？儿子父母能否分得一部分房产？父母可以分得多少？　　苏士振律师答：作为男方的父母有权继承男方的部分遗产。父母想要继承儿子的房产，因房子已被儿媳所占用，男方父母只能继承房屋的价款。这就需要对房屋以继承发生之日这一基准日进行价值评估，确定房屋价值。在减去银行贷款后，房屋剩下的部分价值属于夫妻共同财产，减去儿媳的那一半，余下的一半再由配偶与父母平分。谁要房子谁还贷，是常态。　　租金问题　　租金被欠欲起诉 诉讼时效为一年　　陈先生问：2009年我将房屋租给张某，开始张某还比较按时交纳租金，但2011年以后就不交纳租金，请问如何维权？　　马开庆律师答：根据我国的法律规定，对于债务人迟延履行债务的，债权人可以向人民法院申请提起诉讼，据生效的法律文书向人民法院强制执行，但陈先生应当注意，租赁合同关于租金争议的诉讼时效为一年。陈先生应准备足够的证据以证明他已经持续地追索租金，才能导致诉讼时效中断，这样才不至于因为诉讼时效问题导致部分诉讼请求得不到支持。　　4月8日（周一）值班律师　　上午：杜培荣，广西万合律师事务所， 擅长公司法业务、房地产、金融业务、未成年人权益保护。　　下午：谢宛颖，广西桂三力律师事务所律师，擅长处理三大纠纷和各类非诉讼业务，热心妇女儿童维权工作。
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专家提醒：购房歪招暗藏重重风险
以公司名义买房、借亲戚朋友之名买房、先签合同暂不过户、冒充公司员工骗取纳税证明……新一轮楼市调控政策出台后，购买二套以上住房、异地购房等受到了更为严格的限制，不少购房者被挡在门外。于是，网上出现了许多“见招拆招”化解政策的“歪招”。对此，业内专家提醒，网上传播的规避招数风险很大，购房者贪图眼前利益很有可能得不偿失，提醒买房人应循规蹈矩，莫要试水冒险。 以公司名义买房需谨慎【购房歪招】“按照新政策规定，我没有买房资格，才想出以公司名义买房这一招数。”王先生老家是江苏，来济南做生意5年时间，前年买了套房子，本来打算今年夏天再购买一套，方便孩子读高中。“济十条”的出台让他的计划泡了汤。“既然个人没法买，我就只能用公司名义买。”王先生告诉记者，他身边不少做生意的朋友，由于不符合买房条件，都在考虑用公司名义买房。记者近日走访多家房产中介获悉，这段时间他们接到不少客户的电话，咨询能否用公司名义买房来回避新政。【专家提醒】借用公司名义买房虽然不受买房套数限制，但仍然存在巨大风险。首先，公司买房的买卖交易环节纳税成本较高。以公司名义买房在购房环节的税费不高，但一旦房子转手，就必须缴纳高额税费，从而使投资收益锐减。其次，以公司名义购房，房产就将被视为公司固定资产，需要每年列入财务报表计算折旧。另外，一旦公司财务状况出现问题，房产也有可能被抵押、变卖等来弥补欠债损失。最后，在国家和地方的调控下，房价如果保持平稳或者下跌，那么实际出资人将得不偿失。“借名买房”易产生纠纷【购房歪招】在某中外合资企业工作的韩女士，4年前买了第一套房，现在又看好了东部某楼盘的一套精装修户型，总价90万元左右。如果是首套房，首付三成，只需拿出不到30万元，利率为基准利率；但她现在要买已属第二套房，首付不低于六成，需要拿出54万元，而且利率为基准利率的1.1倍。韩女士因此琢磨，以二套房名义购房，首付比一套房要多出20多万元，压力不小。她于是想到了借用别人名字买房的念头。“以后再过户给我，这样购房资金相对更充裕。”记者发现，与韩女士有同样想法的人还有不少。有的买房人试图通过与名下无房的亲朋好友进行私下协议，借用其身份购买房产，以规避限购令的调控政策，待房价上涨后通过出卖房屋并按照约定分享收益。【专家提醒】“借名买房”是否存在风险？法律界人士表示，房产涉及物权，目前购房采用的是房产登记制度，即产权证上登记的是谁的名字，房子就是谁的。为规避国家房产调控政策，而借用他人名义购房存在着很大风险，处理方式稍有不同，引发的风险也不同。很多购房者借名买房，首先想到的是父母，认为这样风险最小。借用父母名义买房，我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准，如果父母不止一个子女，则意味着今后兄弟姐妹将享有房产的同等继承权。其次，借亲戚朋友名字买房，双方签订相关协议规避风险。“借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的，应视为一种合同关系，但其中并不涉及物权。如果房价上涨或其他原因，“借名者”将房产进行过户交易，即使最终法院认可了双方协议的效力，但已过户交易的房产将无法追回。此外，出借姓名的名义产权人也一样承担着风险，允许他人使用自己的名义购房或按揭贷款，不但在房屋产权登记部门有了自己的房产记录，在金融机构也会有按揭贷款的征信记录。即便日后将房屋过户给出资人，但职能机构的记录资料不会随房产过户而消除，这些记录会成为日后审核各种资格的依据，也就意味着名义产权人会丧失一定的资格，如无法享受首套房贷款优惠或受限于其他“限购”政策。先签合同暂不过户存隐患【购房歪招】先签购房合同书，等以后有了购房资格再过户。这是很多人想出的另外一购房“歪招”。已经看好一套二手房的小刘，因为拿不出纳税证明而犯愁，一直陪着他看房的中介担心生意黄了，就建议小刘“先签购房合同书，以后有购房资格之后再过户”。小刘一方面担心以后房价上涨更买不起，另一方面又怕钱交了房子没过户就不是自己的，内心很纠结。【专家提醒】从表面上看来，这种方式的确可以规避限购，购房者跟卖房者签订正式的房产交易合同，并且还可以去做公证，但是因为不符合限购条件就暂不过户，等到购房者交够社保或纳税证明年限，符合限购条件之后再去办理过户事宜，当然也可以等到政策变化之时再过户，一切看起来都合情合理，不过签合同到过户的时间太长，变数太多。先签合同后过户，潜在风险很大。首先，由于没有过户，虽然合同有效，但是并不能够完全保证房产就是购房者拥有，而且难免会出现业主“一房二卖”现象。其次，这几年难以保证政策就不会发生变化，而发生什么变化又很难预料。签约不过户，购房者权利和财产安全均得不到保障。最后，房价变动易导致合同毁约。采取这种先签订购房后过户的方式买房，房产证依旧属于老业主，从法律角度来讲房屋产权依旧属于原房东。从签订购房合同到办理过户，中间可能需要很长的一段时间，这段时间内若是房价出现大幅异动，交易双方能否履行购房合同办理过户就会存在疑问。房价上涨过多，原业主可能宁可赔违约金也不办理过户；房价下跌过多，购房者宁可放弃购房定金或者部分购房款也不愿意继续履约。骗取纳税证明风险大【购房歪招】房地产调控“济十条”规定，对在本市市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。此背景下，部分外地户籍买房者欲通过挂靠公司，让公司出具虚假工资证明和补缴社会保险证明，到社保部门补缴社保金和滞纳金的方式，规避对非本籍常住人员买房的限制，从而获取买房资格。孙先生就是其中一名。尽管知道自己“被限购”，孙先生还是来到售楼处打听政策的执行细节。看到他确实“有诚意”，售楼小姐告诉他，可以通过办理假的纳税证明来买房。“找一公司冒充员工，补齐13个月的税款，就可买房了。”听着似乎是那么回事，孙先生动了心。记者了解到，网上已经有不少“黄牛”开始做假税单和假社保的生意。【专家提醒】办假社保、假个税，其实是在“铤而走险”。这种行为实际上是规避政策的违规行为，存在巨大风险。首先，帮助员工非法购房的单位涉嫌违法，而且违规被挂靠参保的单位大多为经营不规范的“皮包”公司，往往会卷款而逃；其次，购房者个人也可能因不符合购房的实质性条件，让房产证“打了水漂”，一旦被有关部门查到这种弄虚作假的行为，房产证有可能被吊销。(记者 苏茂华 实习生 谷 青)(来源：济南日报)
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& 　3月2日，“榕十一条”正式出炉，作为“新国八条”落地的具体细则，也被纳入了“限购”范围，这在福州二手房市场引起了不小的波澜，二手房成交量锐减的同时，不少中介公司不得不应对因为限购政策的变化引发的一些买卖纠纷。　　最近，一些中介公司为了帮购房者避开“限购令”，歪招迭出：假离婚、移户口、委托延迟交易、更换产权人、补办等等。然而，法律界人士认为，这些招数，在规避了“限购令”的同时，却存在很大的法律风险，购房者对此应该慎重。　　歪招1　　为了买房，先假离婚　　风险指数：★★★★★　　编辑点评 有道是：“假作真时真亦假”，莫沦为“赔了夫人又折兵”　　为了应对“限购”，一些中介给买卖双方不少“建设性意见”。有提出，针对买方户口在福州（含五区八县市），已拥有两套房产的，建议从状况方面作调整。“如果夫妻双方有一方名下有多套房产，有些客户会考虑关系，再购房”，福州一家中介公司的经理强调，这就属于购房者私人事情。　　为避开楼市新政“假离婚”，这听起来有点无厘头，但是现实中却真有其事。世好律师事务所郑少芬律师告诉记者，在福州曾发生过因为购房“假离婚”引发的纠纷。据了解，去年银行实行严厉的，二套房首付提至不低于50%，后又提到不低于60%，不低于基准利率1.1倍，停购三套房等。一些购房者为了购房，争取比较低的利率，采取“假离婚”方案。“碰到过两三个这样的‘假离婚’案子，虽然说是为购房假离婚，但是从法律上，夫妻双方已经解除了，就是真离婚”，郑少芬表示，有碰到过这类客户，夫妻先是“假离婚”后面却演绎成“真离婚”，、问题没有明确，引发不少新矛盾。　　歪招2　　换产权人、延迟交易　　风险指数：★★★★　　编辑点评 “亲兄弟明算账”，如果产权人有问题，这账算得清吗？　　“现在最简单的方法，就是变更产权人”，一家中介后期经理表示，把产权名字换成未被限购的亲属，这就可以规避“限购”新政。　　据了解，此次新政出台后，一些交易未完结的单子碰到“限购”，买卖双方都不愿意解约，一些中介公司给出建议：买卖双方签署补充协议，推迟收件时间，或者是委托延迟交易。　　据介绍，委托延迟交易即买卖双方找一个第三方，一般为买方亲属，到公证处做卖方委托第三方在合适的时间点进行的公证。“等到‘限购’解除，只要买方和第三方去办理过户手续就可以了，卖方不用去办理这些手续。而在操作中，买方支付了房款，可以入住房子，除了最后的过户手续，其他都没有影响”。　　对此，郑少芬律师表示，更换产权人和委托延迟交易都有一定的风险。由于更换产权人，房子实际产权并非本人，一旦更换的产权人在婚姻、债务方面出现问题，或者是出现其他意外状况，该房产的产权权属问题就扯不清楚了。而委托延迟交易，买方虽然支付了房款，签了购房合约，但是未实际过户，房产产权实际拥有人仍然是卖方，一旦卖方出现债务等问题，其名下的资产可能被强制冻结，买方的权益无法得到保障。此外，“限购”解除时间无法预估，延迟交易也存在不确定因素。　　歪招3　　移户口或者补办社保　　风险指数：★★　　编辑点评 雾里看花，水中望月，你能分辨这变幻莫测的房价？　　据介绍，“榕十一条”规定，买方产权人为福州市户口（含五区八县市），以家庭为单位，在福州市最多只能购两套房产，第三套限购；买方产权人户口在八县市外（包括外省），在福州市只能购一套房产，同时买方产权人需提供在福州市工作满1年社明或1年个人收入的纳税证明，若无法提供，则无法在福州市购房。针对外地户口的购房者“移户口”，把户口移至福州，就可以多买一套房子。“我们也会建议一些客户去补办社保”，上述中介后期经理告诉记者，一些购房者虽然在福州工作，但户口没有移入福州，且公司未帮其办理“社保”。这种情况，可建议去争取自费办理社保，即可购房。　　对于目前市场林林总总的避开新政的做法，业内人士表示，一些方案存在一定的法律风险，购房者应该谨慎。此外，目前国家在严厉调控楼市，房价的走势存在较多不确定因素，削尖脑袋高房价进入楼市投资，未必明智。　　“卖一可买一” 但房贷会有影响　　“本来是要换房的，可这边刚卖了房子就碰到限购，这可怎么办？”昨日，福州的陈女士拨打968111，投诉中介公司未明确告知“二手房限购”新政，导致她换房卡壳。陈女士是外地人士，为了孩子能在福州读书，她在福州市区内买了一套房子。今年下半年，她孩子就要读中学了，为了让孩子上中学更方便，陈女士希望换一套离中学近一点的房子。“我是2月28日那天签约，把房子卖掉的”，陈女士告诉记者，当时中介说换房没有问题。未曾料到，前日她准备去签买房协议时，却被告知，福州出台“榕十一条”，目前无法买房。“这孩子下学期就读书了，没房子可怎么办啊”。陈女士非常郁闷，她认为福州出台的“榕十一条”中明确新政2月28日就开始执行，当时中介如果告知有限购，就不会出现目前这个尴尬的情况。　　而记者联系这家中介公司，该公司有关人士表示，2月28日她们未接到任何关于新政的通知，是3月2日才看到相关文件，所以无法提前预知新政出台。中介公司有关人士表示，陈女士家庭只有一套房子，把这套房子卖掉，完结过户手续后，她家庭是可以再买房子，不影响换房。“目前虽然她签了卖房合约，但是房产还未过户，还属陈女士所有，所以她暂时无法直接购买房子”。　　据了解，房地产登记交易中心“限购”条件中，家庭房产数是以房地产登记交易中心系统内的该家庭成员名下实际房产拥有量为依据。因此，陈女士卖掉房产，家庭名下没有房产记录，虽然是外地户口，但是根据限购条件，她仍可购买一套房子。　　而某房产中介后期经理陈先生表示，目前大多数银行房贷是“既”，因此，购房者如果已用购房，无论是否还清，再次申请房贷都将视为“二套房”来执行房贷政策，而如果有三套房贷记录，房贷将被拒绝审批。（更多相关信息请点击 ）
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