美国夫妻买房，房产证上写谁的名字？
美国夫妻买房，房产证上写谁的名字？
基本上国内买房有个共识，婚前买房，加上自己的名字，房子就算自己的；至于婚后，写不写都是自己的。但是在美国买房，如果你还按这套标准，有可能最后连哭都没地儿哭去。在美国，夫妻买房怎样保证彼此的权益？加不加孩子的名字？会不会有遗产税的问题？以加州为例，房产的产权持有方式有8种之多！到底哪种产权方式拥有房产才最符合自己的利益？今天这篇全部告诉你！个人独立持有Sole Ownership房产写在个人名下，房产的所有权属于个人所有。如果是已婚，夫妻另一方必须签署权益书或者其他书面文件，声明同意放弃与该房产产权权利相关的一切利益，房屋的持有权归另一方所有。这个文件一定要事先同自己另一伴商量清楚，不然会非常伤害夫妻感情！这种方式的好处是房子属于一人所有，买卖、租赁或抵押等一个人说了算！不好的地方是房子以后面临继承时，会涉及到遗产税跟赠与税的问题！而且如果房产持有人面临财产纠纷等其他债务问题时，房子会受牵连！夫妻共有财产Community Property夫妻婚后双方共同购买或一方购买的财产，除非有特别声明，否则均为夫妻共有财产，夫妻各自拥有支配一半财产的权利。如果婚后一方得到了受赠或继承，则该房产产权并不是夫妻共有财产权。加州是美国少数实行夫妻共有财产制的一个州。这种方式里房子属于夫妻共同财产，一方想处置房产必须征得另一方的同意，否则无效。任何一方都可以针对自己的一半产权自立遗嘱；如果没有遗嘱，一方去世则由另一半取得产权；夫妻如有欠债时，此房地产有可能被拍卖用来偿还任何一方或双方所欠下的债务；当夫妻有一方去世时，夫妻共同共有的房地产全部成本由原购买时的成本提升到该配偶去世时的市价，可以省下房地产因历经多年增值所产生的一大笔增值税。夫妻共有财产制未亡人权益Community Property with Right of Survivorship这项规定是加州2000年通过，并于2001年开始执行的新规定。这项产权持有方式最大的特点是强调了未亡人的权益优先。夫妻双方一方过世后，房产可立即置于其配偶名下，双方共同拥有产权登记的房地产无须受到遗嘱的支配影响，与夫妻共有财产权(Community Property )相比，保护配偶的权益更彻底！联合共有Joint Tenancy两人或两人以上共同持有同一套房产，且每一位持有人的产权份额是均等分配的。这种方式最大的特点是强调了生还者的继承权。若其中一名联合持有人亡故，则其持有的房地产份额自动平均分配到其他共有者名下，而且联合共有产权登记的房地产无须受到持有人遗嘱的支配。这种持有方式如果是几个朋友合伙投资就需要注意了。在这种方式下，如果不幸亡故，持有人的房产自动被平分到合伙人身上，家人得不到任何权益，即使有遗嘱也不行。但如果是亲近的家人或者夫妻之间，可以考虑采用这种方式。好处就是其中一方持有人过世后，产权可以自动转移给其他的联合持有人，避免繁琐的法律继承和缴纳遗产税。另外，如果是夫妻联合共有产权，一方过世后，只有去世的一方的那一半的购买成本可以提升到过世时的市价，而不是房产的全部成本。普通共有Tenancy in Common两人或两人以上共同持有同一套房产，持有者根据需求等分或按约定比例持有产权。与联合共有(Joint Tenancy )不同，这种方式没有生还者的继承权，也就是说持有人可自行处置自己产权份额的权益，可以设立遗嘱，将自己部分的产权继承给他人。如果没有指明特别的比例，则产权由所有持有人平均分配。这种方式下，持有人的权益在亡故后可遵从遗嘱进行指定继承，无需担心自己的产权权益拱手让出。比较适合非夫妻间的合伙人共同投资使用。信托Trust在加州地产的产权可以以信托的形式来实现。信托机构持有房地产法律上及产业等值上的产权，而受托人则代理托付人及受益人的利益对房产进行控制和管理，托付人及受益人仍保留房地产的产权及责任。采用信托(Trust)拥有的方式是将个人或公司隐藏在信托管理人的背后，受托人(Trustee)则代理托付人(Trustor)及受益人(Beneficiary)的利益对房产进行控制和管理，托付人及受益人仍保留房地产的产权以及责任。目前许多夫妻或公司为了遗产问题将产业交付信托处理。很多人现在美国买房，都想把子女的名字加上，希望借此可以规避部分税费，但把小孩名字加到房产里并不能起到很好的规避税费的效果，反而会弄巧成拙。把子女名字加在房屋产权内，是一种赠与，赠与就要有赠与税。当大家将产权赠出时，是按当时购买房屋的的成本价转给子女，通常父母以前所购买的产业，其成本价格都较低；因此，当其子女将来卖出物业时，可能需要付出庞大的资金增值税，如果是出租产业而不是主要的居所，则全部的资金增值都要付税。但如果父母继续拥有产权，将来通过遗产方式把物业交给子女继承，子女所持有的物业成本价格，就不是父母昔日购买时的成本价，而是出售时的市值；将来他们出售这些物业时，就可以避免或减低资金增值税。所以具体怎么持有产权合理，能够使自己的权益最大化，还需要找专业的会计师给自己建议！想获取更多美国房源信息，敬请关注「领路美国房产」，我们将第一时间为您发布美国房源的最新情报。
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简介: 熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。
作者最新文章中国人在美国置业&产权人该写谁最好
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中国人把子女送往美国升学的人数与日俱增，同时也有许多人为了让在美国上学的子女有个住宿，决定以自己名义买下房子，甚至多买几栋用来出租，一方面是想通过收取房租来补贴他们的生活费，另一方面是担心已泡沫化的中国房市会带来资产贬值。因此，将目前价值仍居高的中国大陆房产出售，把卖掉房产获得的款项转移到被视为避风港的美国。
在美国置办多套房产的过程中，殊不知，美国要缴纳的税种多到令人咂舌。几日前，本公众号推送了在美国纳税的相关知识，今天，本文将具体分析外国人在美国置业所涉及的遗产税和赠与税的问题。其中，房产证上写谁的名字，是很多人关心的问题，因为这会牵扯到继承人将来要缴纳多少遗产税。
在美国，房产证上写谁的名字会出现以下几种做法：
做法1：房契上只写大人名字，之后会留给孩子。
做法2：房契上同时写上大人和孩子名字(联权共有)。这样，在孩子继承房产的权利高于其它任何亲属或债权人。
做法3：仅写孩子名字。在美国，18岁以下未成年人无权签署任何法律文书，只能靠父母或监护人代理，当父母或代理人无法继续代理时，必须事先设定继承代理人。这样的实际操作非常麻烦，不建议采用此种方法。
那么，我们就来分析一下前两种做法的利弊。
一、房契上只写大人的名字，之后会留给孩子
假如，您现在以个人名义买了80万的房子，在您百年之后，您的孩子才继承，他以后卖房付税的计税底数是您去世那一天的房屋市价(假设为120万)，如果他马上以120万卖掉房子，收益所得是零(120万售价&120万计税底数=
0)，不需付任何收益所得税！
外国人在美国的遗产税上免税额只有6万美金，虽然没有收益所得税，但是孩子必须支付40%的遗产税才能拿到房子的产权。也就是说，如果您的孩子是以这样的方式继承遗产，将会额外再交很多遗产税。
二、房契上同时写上大人和孩子的名字（联权共有）
假如，您买的这栋80万的房子，房契上写的是您和您孩子的名字，这在美国算作是赠予他一半产权，他的计税底数会是您买价80万的一半，即40万。在您百年过后，由他继承，计税底数就是您去世那天房屋市价120万的一半，即60万。再加原先他受赠那一半的计税底数40万，总计税底数为100万。他若马上以120万卖房。收益所得是120万售价&100万计税底数=20万，他需要为这20万收益纳税(如果这不是他的主要居所）！可以看出，联权共有也会增加孩子的纳税负担。
另一方面，它也对您本人增加了额外的负担。以下几方面的例子非常的现实，但是“忠言逆耳”，有些情况不得不提前考虑，做好万全准备。
如果将来有一天，因某种原因您急用钱，非常需要卖掉这个房子。但是，万一儿女在这紧要关头阻拦卖房，您可是一点办法也没有！
如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世，结果可能是他的合法继承人和您一起拥有这个房产。另外，他的债权人也会来找您。
如果孩子有税务问题，会有税务留置扣押权“绑”在房子上。
如果孩子申请破产，即使您有一半产权，房子仍可能被强制卖出。
如果孩子被起诉承担车祸责任，受害人要求赔偿金额巨大时，房产也会被牵扯到。
联权共有房产还会影响到申请低收入医疗福利Medicaid。美国联邦的 Medicaid
计划是针对低收入人群，为其提供免费或减费的家庭护理等必要医疗服务。申请时，政府会调查申请人有没有通过转移财产，使自己成为低收入后以骗取福利。把孩子名字加进房契被认为有转移财产嫌疑。&
以上种种说明房契上写上自己和孩子两个人的名字，弊大于利。
和孩子联权共有房产在法律上算是您赠送一半房产给他，如果房价超过14000美元,需要申报联邦赠与税。对于三口之家及人口较少的家庭来说，最常用的方式就是利用每年赠与豁免额给儿女留钱。按照税法，2013年每个人每年可向任何人赠与14000美元，在这个额度以下任何的财产赠与都无需缴纳赠与税。如果一对夫妻有3个未成年孩子，每一个孩子夫妻两人一年可以赠与28000美元，3个孩子就可以赠与81000美元而不必缴税。不用多，10年下来父母转让给孩子的财产可以达到810000美元，这可不是一个小数目。而且这些钱用来投资，投资所得和本金则都属于孩子的财产，赚多少钱都名正言顺的落入孩子的腰包而无需缴纳赠与税。
总之，如果您想要在美国拥有多套房产，最好能够举家移民美国，这样才能享受高达545万美元的美国人遗产税免税额度，而不至于以中国籍的身份只拿到6万美元的免税额度，这显然是杯水车薪的。
注意: 本文由资深地产经纪人 胡译丹 推荐, 内容及图片均来自网络,
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美国移民：在美国购买房产，房产证写谁的名字好？
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