为何房价越调越涨？
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    作者：叶子
　　【相关专栏】中国房价高因行政垄断力量
　　调控愿望屡成空 应急政策走到头
　　房价如何打破&一调就涨&魔咒(热点聚焦)
　　本报记者 叶子
　　随着房价的不断上涨，自2009年年底开始，中央政府对房地产市场进行了愈来愈严厉的调控。每次，众望所盼调控后价格下跌，然而事与愿违，房价越调越涨，特别在大城市。房价为何越调越涨？如何打破&一调就涨&的魔咒？
　　调控政策屡次失灵
　　2009年12月，为遏制部分城市房价过快上涨，中央政府出台了抑制投资投机性购房、大规模推进保障性安居工程建设的&国四条&。紧随其后，日，国务院又发布了&史上最严厉的调控政策&&&&国十条&。
　　严厉的&国十条&几乎涉及了所有能够使用的政策工具。政策出台初期，交易量大幅度下降，价格也有所松动，但经过4个多月的观望僵持后，交易量和房价又迅速反弹。
　　之后，在2011年至2012年，围绕着&限贷&、&限购&、&限涨&的&新国八条&等新政策不断出台，连续的调控使房价上涨幅度得到一定遏制，开发商资金出现紧张。就在大家以为楼市进入寒冬时，奇迹发生了。2012年11月，楼市突现火爆，最终以热销在年终收场。
　　进入2013年，调控新政&新国五条&面世：除强调继续严格执行商品住房限购措施和实施差别化住房信贷政策外，二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收，这被称为此次新政最大亮点。
　　然而，&新国五条&依旧没让楼市冷下来，反而掀起交易火爆和价格热涨的反应。据克而瑞信息集团发布的《2013上半年房企销售TOP50》显示，上半年大型房企的销售业绩普遍出现明显增长。另据统计，全国多地二手房成交量暴涨。
　　药劲不小疗效不佳
　　中央政府制定的调控政策，为何每次实施后，总是使房价稳定一段时期后再度上涨？
　　深入观察，房地产行业问题的根结在于土地。围绕土地，有诸多利益群体在角逐：地方政府通过出让土地增加财政，同时，他们希望地价上涨以增加投资、就业和GDP&&而开发商盼望房价上涨，一方面获取暴利，另一方面土地价格上涨，房价不可能下降。由此可以看出，虽然中央政府有良好的愿望，但其调控政策并未触及问题的根源，所以只能暂时抑制房价，过一段时间后，价格又强烈反弹。
　　其实，调控政策虽不能根治房地产市场的病，但药劲也不小，为何疗效不佳？专家分析认为，主要因为部分地方政府不希望房价下跌，所以在执行政策时不会真正到位，以致最终瓦解了调控效果。比如各地出现很多化解房价上涨的招数以向上面交差：有的将商品房价格和精装修分开计算，有的将远郊房地产价格纳入统计数据拉低房地产均价，有的暂停高价房预售证发放等等。此外，在统计数据上也有可做。
　　对于房价屡调屡涨的其他原因，内蒙古银行首席经济学家苑德军分析说，已有的房地产调控大多带有&应急&性。当房价涨势迅猛时，便紧急出台调控政策，此后便进入&政策真空期&。等到房价进入新一轮上涨，再临时抱佛脚启动新一轮调控。其次，没有把房地产调控问责制落到实处。
　　另有分析指出，对于普通消费者而言，因通胀原因不愿将货币存入银行，而喜欢投资在不断升值的楼市上，从这个角度看，住房已不仅具有使用功能，也具有了货币功能，这使房价也很难跌下来。
　　长效机制打出三重拳
　　随着房价的一再攀升，建立房地产调控长效机制的呼声日趋高涨。国家信息中心经济预测部世界经济研究室副研究员张茉楠[微博]认为，要培育房地产发展的长效机制，从房地产制度建设入手，建设多层次住房保障体系，不能只靠打压和限制，该交给市场的交给市场，该由政府管的给政府管。
　　专家指出，长效机制重点应在改革，而不能只做局部、应急的调控。中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌说：&楼市长效机制建立就是在于改革，我们过去比较重调控，所以改革进展不大，甚至没进展。&
　　顾云昌表示，房地产调控长效机制的建立，归根结底还是要通过财税、金融、土地等方面的改革实现，而改革方案必然要广泛征求意见。具体来说，房地产财税方面，要统筹考虑改革方案，房产税是重要的组成部分；金融方面，要在供应和需求两个方面的杠杆上做文章，差别对待；在土地方面，要打破城乡二元化&壁垒&，并早日整治小产权房。
　　据悉，目前房地产调控长效机制正在推进之中，其中的三大基础性工作，包括房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度已开始起步
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为什么房价越调控越涨？
&&& 本文首发于微信公众号：云豹财熵。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
&&& 近期包括厦门和武汉在内，更多的城市以限贷或限购的形式收紧了楼市政策。许多人担心的却是，房价会不会越调越涨。
　　实际上越调越涨只是非常短期的现象，通常六个月内房价就会向政策组合拳屈服，放缓涨幅乃至下跌。不过，若是放在一个更长的期限里（5-10年），房价似乎的确越调越涨。
　　原因在于，政府对房价下跌的忍受程度远低于对房价上涨的忍受程度，房价稍有回调，政策便迫不及待地放松；而上涨时，政策收紧总在暴涨乃至泡沫化时才姗姗来迟。
　　所谓调控，只是调控节奏罢了。毫无疑问，这与土地财政、产能严重过剩和作为经济发展的中流砥柱密不可分。只要经济发展需要，楼市始终处于“时刻准备着为共产主义事业而奋斗”的状态。
　　然而，这并不意味着投资者现在仍应冲进火爆的楼市。无论从经济转型升级，还是从中央到地方的财税改革、步入议程，都意味着本轮或是楼市的最后疯狂。若楼市继续榨干百姓血汗，(,)拿什么去消费，经济从投资向消费依赖型转变又谈何说起？况且，随着广大的三四线城市对楼市上涨无动于衷，而热门的一二线城市又步入了存量交易时代（二手房交易量超过新房），楼市上涨拉动经济的边际效用也已经大大地减弱了。
我们正处在从一个时代向另一个时代过渡的大河中央，一边“望梅止渴”，一边又难免“饮鸩止渴”。买了房的在赌我们到不了时代的彼岸，政府永远离不开房地产这杯毒酒，不买房的在下注我们将迎来地产、投资的新经济。
而现实是，如果到不了彼岸，我们可能也回不到此岸了。地产，毕竟已是强弩之末。
　　反复的调控，两年就是一个轮回
　　你或许觉得，招致调控的最直接原因是房价的绝对价格过高、或者涨幅过大。实际上，与其说是这两者，倒不如说是库存降至了一个政府难以忍受的心理阈值。
　　对于政府来说，怎样的价格算太高，多大的涨幅算太大，是比较模糊的。为什么有的城市房价涨了30%甚至50%才想到调控，而有的城市20%不到就出手了？为什么有的城市过去一年也涨了10%却从来不提出手？
　　相比之下，政府更关心的是库存的去化水平，及其对投资、土地成交的拉动作用。对于库存还能卖多久这一概念，政府是很有数的，底线是不能让这个城市的房子断供，否则市场将会陷入到恐慌。况且，到了这个阶段，去库存、刺激投资的目的早已经达到，何必过犹不及呢？因此我们时常看到，政策在库存降至阶段性底部收紧，在库存逐渐升高的过程中松绑：
　　在高库存、地产投资减少和土地出让金锐减的背景下，二线城市自2014年中后便纷纷取消限购政策。到2014年底，除了北上广深四大一线城市和房价畸形的三亚共5个城市外，其他城市均取消了限购。与此同时，国家辅之以信贷新政、救市新政：日，中央就房地产政策接二连三放出“大 招”，为房地产市场回暖助力，简称“3?30新政”，主要内容包括二套房商业贷款从此前的七成首付降低为四成首付、营业税免征5年改2年等。到2015年 11月，在房地产市场库存高企、投资持续下滑的形势下，从中央到地方，去库存新政陆续出台。
　　终于，“久违”的暴涨在2016年“如期而遇”，楼市政策也按着预期从一线到热门二线城市开始收紧。
　　逆天的一线城市在1-2月录得了有记录以来的最大涨幅，其中深圳的同比涨幅更是超过了50%。随着库存降至2013年以来的底位，和深圳在3月率先升级了调控政策。
　　但效果似乎比较有限，楼市库存在短暂的反弹后开始重新下滑。与此同时，关于上海将再次收紧楼市政策的消息此起彼伏，甚至造成了民众为能买房而“排队离婚”的奇怪。在官方辟谣几日后，21世纪经济报道再度爆出相关人士正在研究新政策，尽管这篇新闻很快就被删除了。
　　实际上，只要你看看一线城市库存的变化趋势就知道了，调控政策升级是势在必行的：
　　除了一线城市外，楼市政策收紧的火星还蔓延至了热门的二线城市：南京、苏州、合肥、厦门和武汉。这些近期收紧楼市政策的城市均在上半年经历了库存的大幅去化，库存水平（一度）跌破了2013年那一轮上涨时的水平：
　　其余公布了库存水平的城市如下所示，其中杭州和福州库存下降亦较明显，当前库存水平已经接近2013年那一轮房价上涨时的水平，有望成为下一批限购的城市。但其他城市距离重启限购仍有较大距离，更别说根本去不动库存的三四线城市了。
地产，终究已是强弩之末
　　短期来看（六个月到一年），越调控房价越涨通常在6个月内就会被证伪，房价涨势最终会在政策组合拳下得到遏制，甚至出现一定时期的下跌。但从一个更长的期限上看（五到十年），房价的确存在越调控越涨的现象。
　　究其原因，在于政府对房价下跌的忍受程度远低于对房价上涨的忍受程度，每次房价稍有回调，政策便迫不及待地放松；而上涨阶段，政策收紧总在房价暴涨乃至泡沫化时才姗姗来迟。
　　所谓调控，从来不是为了打压房价，只是调控节奏罢了。毫无疑问，这与土地财政、产能严重过剩和房地产作为经济发展的中流砥柱密不可分。只要经济发展需要，楼市始终处于“时刻准备着为共产主义事业而奋斗”的状态。
（本图表来自CF40）
　　但是，我们目前正处在一个非常尴尬的时点，尤其让人彷徨，一不小心就成了最后接棒者。
　　无论是中国经济进入转型升级、一线城市房价开始超越顶尖国际都市，还是从中央到地方的财税改革、房产税步入议程，都意味着本轮或是楼市的最后疯狂。如果楼市继续榨干老百姓的血汗钱，老百姓拿什么去消费，经济从投资向消费依赖型转变又谈何说起？况且，随着广大的三四线城市（市民和地产商）对楼市上涨无动于衷，而热门的一二线城市又步入了存量交易时代（二手房交易量超过新房），楼市上涨拉动经济的边际效用也已经大大地减弱了。
　　我们正处在从一个时代向另一个时代过渡的大河中央，一边“望梅止渴”，一边又难免“饮鸩止渴”；新的发展蓝图已经描绘好，但又免不了重走一段旧时的发展道路。买房的在赌我们到不了时代的彼岸，政府永远离不开房地产这杯毒酒，不买房的在下注我们将迎来不再依赖地产、投资的新经济。　　而现实是，如果到不了彼岸，我们可能也回不到此岸了。地产，终究已是强弩之末。
&&& 文章来源：微信公众号云豹财熵
（责任编辑：马郡 HN022）
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房价为什么越调越涨收藏
经过了这十几年经济转型与结构调整的努力，房地产对于经济增长的支柱性地位却在不断增强，这才是没人相信房价会下跌的本源……【正文】摘要：经过了这十几年经济转型与结构调整的努力，房地产对于经济增长的支柱性地位却在不断增强，这才是没人相信房价会下跌的本源……昨日有权威媒体称，上海市政府近期将召开会议，考虑调整土地和住房政策(包括将首套房首付比例提高至五成，二套首付为七成)，以抑制近期上涨的房价和地价。另据三位知情人士称，北京和天津也在考虑出台新的举措控制房价。这原本是属于股市的重大利好，毕竟在“资产荒”的资金饥渴之下，房地产调控的加码与升级，是逼出房产投机资金，并分流、转向到股市的大好机会，但面对头顶不败光环的房地产，已经没有人相信房价会下跌，更不相信政府有意愿打压房价。调控的意思其实就是涨价？这就是政府多年地产调控，给民众留下的口碑与烙印，十几年的高压政策，最后变成了一堂“变味”的语文课：“调控的意思其实就是涨价(避免大起大落，其实就是永远稳定上涨)”!在这种强逻辑之下，面对上海新一轮房控政策的风声鹤唳，居然不是房产大量抛售，房价直线下跌，反而是激起了又一次房产抢购潮，以及伴随着这种“再不买就来不及了”心态下的房价上涨。房地产的高烧怎么退的下来?在供求关系中，但凡需要被限制供应的，一定是稀缺的、昂贵的!供给侧改革在房地产这头中国经济的怪兽面前，最终还是变成了对需求侧的压抑，但需求是不会凭空消失的，只会转移与绕道，一线城市被政策“封杀”，资金会洪水般的倾向二线城市，以及一线周边城市……即使是启动全面限购，在经济疲态需要房地产这根老支柱来搭把手时候，被压制的需求统一集中释放时，房价仍将刷新历史的天际线。有这样的心里预期，房地产的高烧怎么退的下来?投资房地产长期受益的既得利益者，又怎么可能因为纸糊的调控政策，就转身拥抱尚未走出股灾阴影的A股市场?没人相信房价会下跌我们还清楚的记得，受美国次贷危机的影响，2008年底，中国房价稍微降跌了一点，便将GDP数据由两位数增长拖累到了6.4%，社会上也是到处是打砸售楼处、闹事打骂的已购房人群，银行坏账在“断供”的大面积扩散下不断攀升。此后的“四万亿经济刺激计划”一出台，央行的印钞机开动，房价以V形反转的方式，拯救了失速的中国经济，消弥了银行坏账，购房者拍手叫好，地产商在悬崖边上捡回了一条命，继续买地盖楼，皆大欢喜!
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近日，多地相继出台以限售为主的楼市调控新政，宣告着新一轮的调控周期将开启。从目前的情况来看，今年的“金九银十”想要重现过往的火爆几无可能。对于当前的楼市现状及未来房价走势，已经无需专家学者来分析了，大家心里都有数，房价在今后一段时间内想要强势上涨很难。对此，小编认为，其实早在去年底本轮调控伊始，当提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一口号，就已预示楼市将要变天。到了现在，楼市调控迎来一周岁生日，今天小编说道说道楼市调控周年记。准确地来说，持续一年的楼市调控已进入第七轮，总体而言，强调住房居住功能、抑制投机炒房以及保障行业稳健发展这些都是调控政策的具象。其中，对于炒房行为的打击最为明显，可以说，对其进行了全方位的封堵。就现在来看，此次楼市调控成效明显，其中的亮点很多。为此，之前小编曾多次表示看好这次的调控，但同时我们也应该清醒地看到一些问题。例如，喊话租凭市场，提出了“租售同权”的新思路，而调控政策中起到关键性作用的仍是各类“限字决”，可从过去的经验不难发生，这显然绝非长久之计。说好听一点，是短效调控手段，说难听一点，这只是权宜之计，最终结果就是把一些存在的问题藏得更深，埋下房价报复性上涨的可能。所以，才会有越调越涨之说。再比方说，关注小编的朋友应该记得本人曾经对分类调控极为看好，但从目前的情况来看，“因城施政”或将成为过去式。在新一轮楼市调控中，我们可以看到各个城市一致主打限售牌，旨在对调控进行查漏补缺，再次强调住房的居住属性，封堵投机炒房行为。这无疑表示未来的楼市调控放松的可能性很小，反而有从严的趋势。截止到目前为止，据小编不完全统计，限售的城市已经超过40个，限售年限为2-10年不等，可以预计未来更多的二三线热门城市将加入此队列，因此，楼市调控中亮点之一的“分城施策”有演变为全民限售的趋势。
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十年调控为何房价越调越涨
　　文/新浪财经专栏作家 陈志龙
　　十年调控，越调越涨。某个部门的一项工作或者政策失误走眼难免，但大部分工作和政策都失效，就太奇葩了。从住房信息系统几年联不上，到不能指望房产税成为“立竿见影”降房价的利器，再到“从来没有提出把房价调下去”。
房价为何越调越涨？
　　昨天，住建部在一份新闻稿中说，中国住房供应总体不足的局面短期难以改变，部分城市房价上行压力依然存在。高烧的房价稍一降温，百城新住宅均价环比24个月来首度下行，一线城市房价刚一松动，"比谁都急"住建部坐不住了，挺身而出，释放出所谓“总体供应不足”和“上涨压力犹在”的信号，这个暧昧的信号令人匪夷所思。
　　城市化进程和刚性需求不减，如果“总体供应不足”，言下之意当然是“上涨压力犹在”，住建部简短精到的通稿中所体现的逻辑的自洽和圆融，超乎以往任何一次。中国式的产能过剩是个复杂的命题，从制造业到房地产业，无论是供给的过剩还是不足往往表现为结构性的、相对的。10亿吨钢产量，普通钢过剩，特种钢要进口。同样，有钱人囤别墅，或出租、或养鸡，或空关，那是一种过度投资或者说资产富裕型过剩。
　　最近，一个犯事官员就被曝出有27套房，人们对房叔早已见怪不怪。一度传说北京有370多万套空置房，最近传得多的是深圳，也是一个未经核实的吓人数字。从官员抛房的风声看，这种类型的房子是开发过度了，不存在供应不足的问题。
　　对于低收入者而言，与其购买力相匹配的供应(主要是保障类住房)显然不足。凯恩斯主义盛行的年代，泛市场化大行其道，历史欠债，现在要补上，“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”一些发达地区，棚户区和城中村依然触目惊心，改造任务艰巨。
　　所以，经济进入中速区间后，保障房建设和棚户区改造成为“微刺激”的主战场。结构性过剩和结构性供应不足并存，都是相对不同需求而言的。而这又与过度开发、供应过剩、触目惊心的“鬼城”并行不悖，这是中国房地产多层次复杂供求关系的写照，也是中国式房地产剪不断理还乱的困境所在。
　　毋庸讳言，多年来，住建部是行业“娘家人”，充当了“娘舅”角色，鉴于其特殊的功能定位和市场影响力，近年来它在调控楼市上含糊不清的解释、言不由衷的表态、南辕北辙的效果和引发的混乱屡遭诟病。
　　一段时间，住建部一再表态 “不打压、不刺激”，“尊重市场规律对房地产市场的作用”，但透过这次暧昧的表态来看，它不仅难以做到政策层面的精准发力，关键时刻还是没有静气和定力，“闲不住的手”跃欲试极易成为“咸猪手”，轻佻而随性，谈不上什么尊重不尊重。
　　其实，人们对相关部门言不由衷早就习以为常。当年反危机应急措施出台时，有人说这几万亿一分钱都不会投进房地产，结果呢，大量资金堆积进入房地产业，房价飞天。
　　去年“两会”期间，住建部领导说 “国五条”一定要严格执行，“房价今年一定会往下走”，结果呢，去年房价涨幅是最凶悍的一年。最不可思议的是，2012年底，中央经济工作会议提出要求“扩大个人住房房产税改革试点范围”， 财政部、发改委也把这项工作作为财税体制改革的重要任务，但住建部专家针锋相对地说，房产税作为一项长期的税收政策，在调控中难以“立竿见影”。
　　住建部政策研究中心一位专家甚至称：大家对政策的执行和政策的目标理解不准确，中国从来没有提出把房价调下去，一直是提房地产市场稳定、房价保持稳定增长，还有“增长”两字呢！网路上大家吵成一片――原来是住建部在死扛高房价！
　　十年调控，越调越涨。某个部门的一项工作或者政策失误走眼难免，但大部分工作和政策都失效，就太奇葩了。从住房信息系统几年联不上，到不能指望房产税成为“立竿见影”降房价的利器，再到“从来没有提出把房价调下去”……
　　住建部“通稿口径”基本精神一脉相承，路数同出一辙，就是为房价只涨不跌背书担保。作为房地产调控的具体执行部门，其一再“不自觉”地“增加透明度”，把底牌摊开。这就不难理解，为什么利益集团总在与政策制订者玩“胆小鬼游戏”，并且总是它们赢。
　　过去十年间，以住建部名义出台的调控政策车载斗量，最后总沦为“空调”。集运动员和裁判员为一身的利益固化的藩篱，使得住建部出台的许多政策偏离靶心，王顾左右，心不在焉，头痛医脚。而政策上的机会主义又必然表现为实践中的首鼠两端。如从利益机制入手，很容易厘清那些、翻云覆雨，反逻辑和反常识悖论背后深层利害关系。
　　任何一个市场，如果管理者有了太多的自身利益，政策制订和执行效果就难免按下葫芦浮起瓢，首鼠两端、摇摆不定而错失良机。房地产市场十年调控的诸多教训在于，许多言之凿凿的条例、规章，只要触及既得利益，就会有人上下其手，百般掣肘，掺沙子，千方百计地进行阻挠和对冲实际效果。
　　当利益相关者主导并影响公共政策制订、甚至控制经济资源的配置时，游戏规则的底牌就袒露无疑、公众利益必输无疑。
　　住建部刚卸任的一位领导最新一次谈话说了两重意思，一是说没想到住房信息联网如此艰难。难在技术还是难在多方掣肘？他没有细说，反正就是双手一摊，难。但此项工作划归国土部后，国土部三下五除二就拿出了时间表。
　　这位领导表达的第二层意思是，“希望以后大家对我的评价是这人没有白吃饭，还为百姓做了点事。”反过来一想，基础的住房信息系统联网都久拖不决，就算部长没有白吃饭，那下面肯定有人白吃饭没干活，在那里磨洋工，不作为。
　　(本文作者介绍：陈志龙，财经专栏作家，报人。) 　　本文为作者独家授权新浪财经使用，请勿转载。所发表言论不代表本站观点。（由新浪财经主办的“2014新浪金麒麟论坛”定于日在北京JW万豪酒店召开，本届论坛主题：变革与决策。聚焦改革深水期的中国经济的转型与挑战。 2015，决策下一步，等你来！）
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陈志龙，财经专栏作家，报人。
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