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居民住宅小区的外墙面所有权属于谁
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居民住宅小区的外墙面所有权属于谁
关注微信公众号　　【摘要】共有权是建筑物区分所有权中一项核心的权利。然而，由于我国相关法律规定及理论的空白或矛盾，使得业主对这一权利的行" />
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简论建筑区划中几个特殊区域的权属认定
　　【摘要】共有权是建筑物区分所有权中一项核心的权利。然而，由于我国相关法律规定及理论的空白或矛盾，使得业主对这一权利的行使往往得不到充分的法律保障，致实践中多发纠纷。其中，对于“共有部分”的界定，可谓是解决这些纠纷的先决问题。 中国论文网 /1/view-5762395.htm　　【关键词】建筑物区分所有权；共有部分；权属认定 　　中图分类号：D92 文献标识码：A 文章编号：（-03 　　在实践之中，对建筑区划中共有部分的认定是一个十分重要也极为复杂的问题，甚至连某些法定共有部分的权属都会引发争议。文章拟从《物权法》和《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）的规定入手，对区划内一些特殊区域包括车库车位、外墙面、楼顶平台、会所、绿地以及物业服务用房的权属状态进行分析，并对实践中这类纠纷的解决提供一些看法和思路。 　　一、车库车位 　　从《物权法》的规定中可以看出，建筑区划内的车库车位的所有权可能存在三种情形：一是通过买卖等方式由特定主体取得；二是由开发商保留，开发商可以自用或将其出租；三是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。前两种车库车位都能够成为专有权的客体，而后一种车位是业主的法定共有部分。 　　在2009年《解释》出台以前，争议的一个焦点在对于《物权法》第七十四条的“满足业主需要”的理解。对此，《解释》第五条给出了回答，即开发商按照房屋套数的比例为业主保留车库车位，并以出售、附赠或者出租等方式提供给业主的，即为满足业主需要。然而不难看出，这里面尚存在一些问题： 　　1.“比例”如何确定。“按比例”为业主保留车位看上去是一个合理的解决之道，然而，《解释》的规定到此戛然而止，并没有进一步规定“比例”或者确定“比例”的方法。这显然是把解释权让给了开发商。而开发商显然不可能做出不利于自己的解释（比如按一户两个或三个保留），而有可能将这个“比例”设置得低于一户一个。此时业主的权利如何救济，《解释》没有给出答案。 　　2.允许开发商能够通过保留车库的所有权，并将其出租给业主来达到“满足业主需求”目的。这种规定使得业主处于一种十分被动的地位。本来第七十四条旨在为业主提供在建筑区划内生活的基本便利，是一具有公益目的的条款。但由于其和《解释》都认可出租是“满足业主需要”的一种方式，就使得在实践中可能存在开发商自己保留了车库的所有权后故意抬高租金，侵害业主权利的情形。这无疑违背了立法本意，以至于有些学者认为这一法条是错误的。 　　3.对于共有部分的车位使用。理论上，既然第七十四条第三款规定的车位属于业主共有，则每一个业主都有权将自己的车停放在这些车位。且这是符合共有部分本来用途的合理使用，故不会构成第七十六条需要业主大会决议的事项，理论上每一个业主都可以仅凭自己的意志自由行使这一项权利。然而，如果真的任由业主这样使用，将会对购买了车库车位的业主造成消极影响：如果不买车库也可以停车，那么购买车库还有什么意义呢？但现实中，小区内这种类型的车位数量往往又不足以满足所有业主的需求，如果人人都抱着不买车库而使用免费停车位的想法，难免会僧多粥少，引发纠纷。因此，对于这一部分的车位，最好能由业主约定专用，或者约定按照普通公共停车位那样专门由管理人收取停车费。总之，既要保留业主的使用权，又不能让这种使用完全无偿。对于收取的费用，可以在支出管理费用后按照《物权法》第八十条由业主分配。 　　4.关于业主自愿放弃对车库车位的权利的问题。《物权法》第七十四条属公益条款，立法初衷是为了保障业主的权利。但若业主自愿放弃这项权利呢？比如，有的业主没有车，不需要车库车位，那么开发商仍然需要按照《物权法》为他们留足车位，以备他们将来可能的需要吗？有学者认为，《物权法》第七十四条和《解释》第五条构成了一项强制性的规定，即无论如何，开发商都要按“与房屋套数的比例”来给业主保留车位，违反这一条的处分行为无效。这种观点是值得商榷的。如果业主明示现在和将来都不需要车库，则应认为开发商此时不再有义务为其保留车库车位，可以自由将之处分：我们不能对业主保护过度而将太多的限制加于开发商，否则最终蒙受不利的还是业主自己。 　　另外，关于业主可否将其因《物权法》第七十四条取得所有权的车库车位转卖给其他人，应该分情况讨论。一般来说，业主以正常或偏高价格购得或“被购得”车库，则其当然有权处分自己的财产。只不过业主转让了自己的车库以后，不得再向开发商主张权利。但是，倘若开发商真的“附赠”或者以极大的优惠把车库车位转让给业主，则业主再转让行为的正当性就值得考虑了。第七十四条本来是基于公益目的而设，如果利用这种公益性谋利似乎不符合民法的诚实信用原则。故此时可以参考法律对于经济适用房的有关规定，对业主的处分权作出限制，或赋予开发商优先回购权。 　　二、外墙面 　　《解释》第三条明确规定外墙面属于业主共有的部分。而由于外墙面可以悬挂广告等，具有较大经济意义，实践中开发商常常与业主签订协议要求取得外墙面的所有权。有学者认为这种协议属于排除业主权利的格式合同而无效。也有学者认为，此种合同无效的原因是外墙面不具独立的物理构造，不具单独的使用价值，因而不得被单独登记为不动产而进行交易。。考虑到外墙面的性质，后一种观点更值得赞同：业主对外墙面这一共有权客体本来就没有单独处分的权利，因为外墙面始终依附于建筑物而存在，故也不可能脱离建筑物而被视作独立不动产进行交易。 　　另需注意的是，在将外墙面认定为业主的共有部分之后，确定这一部分的共有权人之范围又是一个难题。因为外墙虽在构造上不符合专有部分的要求，但却带有强烈的专有属性。《解释》第四条中规定“……无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的”也强调了“相对应”。以悬挂广告为例，在一栋楼房的外墙悬挂广告，必然有某些楼层的业主要受到在其专有部分所“对应”的外墙面设置广告所带来的影响，这些业主相对其他业主显然承受着更多的不利益。但是，按《物权法》第七十六条和《解释》第七条，在决定外墙面的使用时，如果多数业主的决定将外墙面用于商业用途，则这些人即使不愿意，也必须忍受这种不利益。不仅如此，他们还可能只能按照《物权法》第八十条和整栋大楼的其他业主按专有部分比例分享收益，这显然是有失公平的规定。因此，涉及对外墙的使用、收益和处分时，应当从技术上重新确定共有权人的范围。
　　三、楼顶平台 　　根据《解释》第一条，“特定房屋买卖合同中的露台”可能成为专有部分，但是《解释》第三条第一款又规定，屋顶是属于建筑物基本结构的法定共有部分。这两个条文看似矛盾，其实不然。因为这里的“露台”指的是所有上方没有遮盖的平台，而非仅指楼顶。即“露台”既包括楼顶平台，又包括住户自己家里没有顶的阳台（挑台）。后者显然符合《解释》第一条规定的“构造上的独立性、利用上的独立性、能单独登记为所有权客体”的规定而得成为专有权的客体。而一般的楼顶是不可能满足这三个要件的，故在普通的公寓大楼中，应认为楼顶平台属于该栋全体业主所有。实践中，开发商往往把楼顶平台搭售给顶层业主，这时不能认为该业主有效的取得了楼顶平台的所有权。因为这里的楼顶根本就不具备专有部分的构成要件，不可能被单独登记成为某一业主的所有权客体。如果开发商在销售时履行了告知义务，即将楼顶“送人”这一情况进行了公示，并且也与该楼其他业主签订了协议，那么可以认为，其他业主一致同意将楼顶平台约定为顶层业主的专用部分。于此情形下，该业主取得了对楼顶平台的专用权。其他业主不得侵犯此专用权，但是可以基于相邻关系合理利用之。在实践中还可能发生的是，开发商在修建时，就把通往楼顶的楼梯修在顶层住户的房屋内，而使得其他业主在物理上就丧失了对楼顶进行使用的可能性。这时也不能理所当然地认为楼顶就属于该业主了。因为这种行为对于该楼其他业主来说是一个极其严重的权利剥夺，使得其他业主根本失去了使用楼顶的可能性。故如果开发商在将房屋售予这些业主之前没有明确告知该楼房的结构和他们将无法使用楼顶平台的这一事实，且与他们签订协议取得其同意，其行为就构成对这些业主共有权的侵犯。如果这些业主事后果真行使物权请求权，要求开发商排除妨碍、恢复原状，则开发商必须为其行为承担责任。 　　四、会所 　　关于会所是否是《物权法》第七十三条中规定的“建筑区划内的其他公共场所”而应属于业主共有，答案应该是否定的。和一般的“公众场所”不同，会所往往带有商业性、经营性，如果认定其为业主共有就意味着业主要共同管理，共负盈亏。按《物权法》第七十二条之规定，业主不得以放弃对共有部分的权利而不履行义务。若将会所视作业主共有部分，则业主必然要承担一定的商业风险。然而业主大都没有能力对会所进行管理，更不愿意负担经营不善所造成的损失。并且，共有部分存在的基本目的，乃是为小区业主提供生活上的便利。虽然业主有权就共有部分获得经济上的利益，但若为此要让他们背负遭受损失的风险，则显然背离了共有制度的初衷。因此，由开发商自己保有会所所有权，或将之卖与有经营能力的第三人，反而更为合理。 　　五、绿地 　　根据《物权法》和《解释》，绿地的归属有以下几种可能：1.城镇公共绿地。2.属于业主共有。3.属于个人所有。这里的“个人”可能是业主，也可能是开发商或者第三人。 　　实践中对于前两项的绿地权属争议不大，关键在于对《物权法》第七十三条“明示属于个人”除外条款的理解。首先，何为“明示”？对此，江平先生认为：“明示归私人所有的，例如业主根据商品房销售合同约定取得的特定绿地。”。即是说，买卖就是“明示”的一种方式。然而，要使开发商和业主关于绿地的买卖合同有效，前提是开发商对该绿地的所有权是合法有效的。如果绿地本来是城镇公共绿地或者业主共有，则开发商根本就是无权处分。因此这里就涉及到另一个概念――“属于个人”。 　　“属于个人”，无论是属于开发商、业主还是第三人，首先都必须是专有部分，即据《解释》第一条，需要符合“构造上的独立性”、“利用上的独立性”、“能单独登记为所有权客体”这三个特征。要做到前两点并不困难，比如可以把绿地围起来。所以界定的要点在于这块绿地是否能够登记成为特定业主所有权的客体。然而，什么样的绿地才能单独登记为所有权客体呢？《物权法》没有做出回答。在考虑这个问题时，我们不能忽视的一个事实是：在销售宣传时，开发商往往将绿地作为吸引购房者的一种手段，使得绿地成为了业主们共同期待享有的公共资源。故如果允许绿地归个人所有，将在一定程度上剥夺其他人对这种资源应有的权利，甚至出现小区绿地都被富人占据的荒唐局面。。因此，原则上对于建筑区划内的绿地，除了城镇公共绿地，都应视为业主共有的绿地。除非基于普遍观念（比如独栋别墅的院内绿地）或其他业主一致认可而属于特定个人，开发商在擅自将其出卖时――如实践中常常发生的开发商将楼前绿地捆绑销售给一层业主的情形――登记机关应当以“土地权属有争议”拒绝对其进行登记。此外，即使绿地属于某人所有或专用，其他业主也可以基于相邻关系利用之，并可设消极地役权。 　　六、物业服务用房 　　与其他共有部分不同的是，业主很难对物业服务用房进行占有、使用或者收益。另外，从表面上看，物业服务用房不论是构造上还是利用上都具有独立性，符合《解释》第二条对于专有部分的规定，“应当”被认定为专有部分。但是《物权法》第七十三条已经明确将其规定为法定共有部分，共有权属于业主。《物业管理条例中》第三十八条也再次强调“物业管理用房的所有权依法属于业主”。出于对业主权益的保护，这种规定是极有必要的。因为如果让开发商或物业公司取得物业服务用房的所有权，将使小区业主在选择、更换物业管理公司时处于极不利的地位。因此，开发商不得以物业服务用房没有计入购房款或者公摊面积为由拒绝将其所有权交予业主。
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xzbu发布此信息目的在于传播更多信息，与本网站立场无关。xzbu不保证该信息（包括但不限于文字、数据及图表）准确性、真实性、完整性等。装不装防盗窗不是业主自己说了算
法官建议通过业委会约定或装内嵌式防盗窗
本报讯(记者璩介力)买了房子当然要考虑安全性，所以，不少市民都会在阳台上装防盗窗。然而，前不久新区一住户就因为装了防盗窗被告上了法庭，最后还输了官司。不少市民都会有这样的疑问：难道就不能装防盗窗了吗?家里的安全如何保证呢?
装防盗窗的业主败诉只能拆掉
这是虎丘法院巡回法庭审理的一起案件。原被告双方是同一幢楼的上下楼邻居。被告在阳台外搭建了凸出的全封闭金属防盗窗，并在顶部用遮雨板材覆盖。楼上的原告发现后就不乐意了。“他们搭了这个栅栏，不是等于给小偷搭了个梯吗?他家是安全了，可我们家就危险了。”原告这样投诉到了物业。物业得知情况后向被告致函，要求拆除防盗窗。被告当然也不愿意。
最终法院审理认为，被告所在单元的其他业主均未搭建防盗窗，其搭建的外凸出全封闭金属防盗窗不仅破坏了房屋的外观和整体结构，而且对其他住户也构成一定的危险，故判决被告应于判决生效之日起十日内，自行拆除防盗窗。
法官：装防盗窗不能影响别人利益
虎丘法院民一庭庭长王耀华介绍，我国《物权法》第71条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。而根据相关司法解释，“破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观”也是损害他人合法权益的行为。
案例中，外凸式防盗窗影响了建筑物外墙面的形状，同时也可能成为从外墙体或下一层进入上一层住宅的阶梯，给楼上邻居带来潜在的安全隐患。所以，法院判令拆除防盗窗。
不允许装任何防护栏是无效条款
其实，现在不少市民在与物业公司签订《物业管理服务合同》时发现里面可能有约定：为保持小区整体外观，不得擅自封闭阳台或平台;不得在阳台或平台上安装任何防盗网或防护栏。那么这防盗窗真的就装不得吗?
王耀华表示，防盗窗是可以装的，但不能影响市容环境和他人的利益。首先，在小区里，业主是房子主人，物业是“管家”，阳台是业主的，物业只是负责管理罢了。在《物业管理服务合同》中，如果有约定，诸如“为了保持小区整体外观，不得擅自封闭阳台或平台;不得在阳台或平台上安装任何防盗网或防护栏”。那么这样的条款是无效的。
防盗窗该怎么装才不惹麻烦?
如果业主封闭阳台使用的材料及样式统一，未影响小区内的整体美观、市容环境及其他公共利益，则是法律允许的。
法官建议，遇到业主想装防盗窗，而物业不同意的情况时。业主委员会可以听取业主意见，根据小区建筑物特点，通过订立公约的方式，就是否安装防盗窗、安装何种规格的防盗窗进行统一约定。
如小区没有成立业主委员会，或者就安装事宜未达成一致意见，业主又需保障家中安全，建议安装内嵌式防盗窗，避免因外凸式防盗窗带来的诉讼风险。
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日 第27735篇《》　年第期
论共有部分的专用权
&&&&&&在涉及建筑物区分所有权的案例中，有一类纠纷时常出现，即将本应由各业主依本来用途共同使用的共有部分设定专用权交由特定人（特定业主或第三人）专属的独占使用，比如允许特定业主在楼顶加盖房屋，在外墙悬挂招牌等。&[1]&&&&&&较为常见的，如在业主使用与其他业主共有楼房的外墙面引发的纠纷中，目前通用的处理方式是依照《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》）第4条的规定，作出如下认定：其一，业主利用自己专有部分的外墙面是合法的；其二，若要有偿出租给业主以外的人，需要全体业主同意，且该收益归业主共同所有；其三，如果利用自己专有部分的外墙面，侵犯其他业主相应的权利，或者存在违反规约并超出合理界限的行为，则应当被认定为侵权。&[2]&&&&&&陈华彬教授在论文中认为，无论是在《物权法》还是在其草案中，均未将共有部分的专用权作为一项独立的制度形式进行规定。并且，上述处理方式也过于笼统和片面。然而，陈华彬教授仅仅用较小篇幅对该主张进行了阐述，却并未介绍外国相关的立法例和我国立法未将其纳入物权法规范的原因。因此，笔者翻阅了王利明教授、梁慧星教授、王泽鉴教授等学者的代表性著作，发现王利明教授与梁慧星教授并未在其著述中详细论及共有部分的专用权，而王泽鉴教授则对该制度有较为完整的介绍。[3]&此外，笔者对国内与共有部分专用权有关的文献资料进行了检索，发现寥寥无几。&&&&&&那么，第一，我国立法是否有必要将共有部分的专用权以专门制度的形式列入《物权法》或将来可能会颁布的《建筑物区分所有权法》中？第二，何种类型的规范适合规制共有部分的专用权？
编辑：陶玺
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