聚焦业委会成立:先选楼长 再选筹备组成员
面对发展商分化业主:先选楼长　再选筹备组成员
11:12:49 来源:南方都市报
业委会成立是一件事关全体业主利益的大事。　本报记者邹阳军　摄
　　先选楼长　再选筹备组成员
　　成立业委会若遇开发商“分化瓦解”策略，专家建议，业主应——
　　楼市聚焦
　　［聚焦业委会成立之组建筹备组］
　　业委会成立一直是小区近年来的大难题之一。有统计显示，目前广州1200多个新建住宅小区中，已成立业委会的只有400个左右。为什么会出现这种情况，说白了，就是开发商、小区业主、物管公司之间或小区业主之间的利益角逐和博弈。黄金楼市从本周起，以个案的形式关注业委会成立难的问题，解剖目前广州业委会成立的程序问题，尝试性地提出一些建设性的意见。本周，我们将焦点对准成立业委会程序的第一步：筹委会的成立。这是小区成立业委会的第一步，也是问题最多的一步。
　　■　镜头
　　筹建业委会，突遇另一筹备组
　　位于洛溪新城的洛涛居南区的一些业主目前在为成立业委会四处奔走，首先在组建业主大会筹备组时，就遭遇了一波多折的尴尬境地。这些业主从6月中旬开始行动，至今能否成立仍是个未知数。
　　据最早发起筹备业主大会的李小姐介绍，7月5日，她与另外5位联名建议成立业委会的业主，按照规定在小区显要位置张贴公示。在公示期间，又有两名业主自荐参与筹备组成员。当公示、组织报名等各项工作完成后，7月25日上午9点向番禺区房管局递交了含有8位筹备组业主名单的申请材料，并经房管局屋管科工作人员确认。
　　然而，让李小姐们意想不到的是，7月28日上午，他们从房管局得知，小区出现了第二批25名业主组成的筹备组名单，且提交的时间竟然是在7月25日上午八时半，比自己还要早半个小时。
　　后经了解，原来是物管处在获得发展商的授权后，牵头组织第二批筹备组成员，“且几乎是在一夜之间准备了所有的资料、签名表，没有任何的公示”。
　　对于这种现象，区房管局给出了指导建议：两批被推荐业主互相协商，若协商不成，则由被推荐业主开会表决产生。
　　可李小姐就表示不理解了，“另一批筹委组成员都没经过公示就突然杀了进来，这怎么可能成为筹备组人员呢？这现象让人怀疑”。
　　据了解，目前该盘仍允许业主报名参加，而那些被推荐业主仍没开会表决产生筹备组成员，该盘最后能否成立业委会仍是个未知数。
　　■　综述
　　分化业主是发展商惯用伎俩
　　与洛涛居南区的情况相似，广州大道南某楼盘至今还没有业委会。2004年5月，该小区也是先有5名业主自愿报名参加筹备组，并在房管局科室登记后公示。此后突遭变故，在不断有大批后来被证实是发展商亲信的业主报名自荐，双方经过多方协商都未能达成一致，最后筹备组无果而终，更不用提成立业委会了。
　　广州大道南某楼盘的业主张先生分析说，根据2003年建设部制定的《业主大会规程》第五条：“业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。”因此，在组建筹备组时，一般都要求有发展商的代表，如果发展商支持就可以利用其已有的资源，加快业委会的成立。
　　然而，事实上，多数发展商并不会主动去成立业委会，从中作梗的也不在少数。像洛涛居南区的例子，按照正常的程序，筹备组成员都要经过张贴公示10天，告知全体业主后才报送资料给房管局，第二批筹备组成员既没有经过公示，又不是在第一批公示期间提出自荐申请，其合理性令人怀疑。但由于物业管理条例、办法等里面也没有说他们不可以参加的规定。经此一弄，筹备组的成立被滞后了。
　　洛涛居南区的一发起业主则表示，本来我们业主委员会的筹备按照建设部的指导建议执行，虽然有些烦琐，但是都按流程做到了。业主委员会不能顺利成立的原因就是因为存在各种利益集团，都想在业主身上榨出些利益，所以才这么艰难。如果没有发展商、管理处及房屋管理局部分人员组成的利益团体的阻挠，业主委员会的成立远不会那么艰难。
　　■　筹委会成立程序
　　成立业委会的第一步是成立业主大会筹委会，主要步骤有：
　　1 联名业主提出申请
　　5－15名业主联名在小区所在地的区国土房管局指导下，将拟订的《关于组建首次业主大会筹备组的建议》和《筹备组成员自荐表》在小区内明显位置张贴公示10日，告知全体业主筹备成立首次业主大会事宜。公示期内，业主可自荐参与筹备组。
　　2 联名业主报送资料
　　联名业主将组建首次业主大会筹备组的函、建议、推荐支持的业主签名表以及联名业主和推荐业主的有效房产证明资料(《房地产证》、《商品房预售合同》或《房屋买卖协议》)等送国土房管局。
　　产生筹备组
　　公示期满，在联名业主和自荐业主范围内(综合考虑房屋栋数和房管用途所占面积)产生5－15人为筹备组成员。
　　4 筹备组成员异议处理
　　筹备组成员产生以后，业主对成员有异议的，可向区国土房管局提出，未经超过半数投票权业主否决的，则视为通过。公示期间，建设单位必须授权委托一名代表参加筹备组工作。如果在公示期满后，建设单位没有委托代表参加筹备组工作的，则房管部门会向其发出通知。
　　5 筹备组确立
　　区房管局向筹备组发出〈关于成立首次业主大会筹备组的复函〉、〈首次业主大会筹备组成员名单〉，并需将复函和名单张贴公告。而筹备组转入下一阶段的工作。
　　■　破解之道
先选楼长　再选筹备组成员
　　针对业主被发展商或物管公司分而治之、出现多批筹备联名业主的局面，有业内人士建议可否采取化整为零的方式，先由每栋楼民主选出一个或数个楼主代表(数量根据社区的大小而定)，再由楼主代表集中选出筹备组成员，最后由楼主代表本栋的所有业主来选举业委会委员。
　　据记者了解，番禺区市桥东翠园小区在成立筹备组的时候，就是先由每栋楼的业主选出2－3位业主组建筹备组，并自动成为候选委员，但最后还是由全体业主从中选业委会委员；而白云区的城西花园则是在成立筹备组后，在发动业主从每栋楼选出一个楼主，最后经由楼主选举出业委会的候选委员。其选举过程都是在白云区或番禺区的房管部门的相关工作人员的监督指导下进行的。该形式可避免发展商在成立筹委会阶段，就大肆安插自己的亲信。且在一些大型社区里，也只有每栋的业主才经常见面，相互之间比较熟悉，确保选举出真正代表业主利益的委员。同时通过化整为零和适度集中，可以避免在确定筹备组成员、候选委员等阶段，就要召集全体业主来选。
　　■　成功案例
　　城西花园成功成立业委会
　　城西花园业委会的负责人彭女士曾向记者介绍了他们的做法。大体分为两部：
　　第1步　
　　民主选举楼主代表
　　据介绍，城西花园第三届业委会筹委会产生后，向全区76栋楼进行摸底，采用自主报名或推荐的方式在每栋楼定出2－3位楼主代表候选人，然后在每栋楼的显要位置张贴候选人的简介、事迹和决心等。公示一段时间后，筹委会成员和其他热心业主挨家挨户派发和收集业主的选票，并在行政部门的监管下封箱、开箱、点票。按规定，只有获得本栋楼50％以上的业主投票，才可成为楼主代表，因此有的候选人即使达到49.5％的也不能当选。为了体现公平选择，该百分率的计算方法为投票户数产权面积总和除以该栋的总面积，因此避免了不少小区以户数来计算，而复式和平层面积迥异的不公。
　　最后选择出76名楼主代表，报房管部门备案。
　　第2步　
　　由楼主产生业委会候选人员
　　楼主代表选举出来后，城西花园四个区每区根据楼房栋数的多寡联合选出2－3名代表，产生9名业委会委员候选人，并制作专门的宣传牌在小区的几个入口处公示。最终在业主大会上，选举出业委会7名成员。
　　■　资料
　　小区成立业委会程序
　　1.业主提出申请
　　5人以上联名向小区所在的区国土房管局或街道办事处书面提出申请成立首次业主大会，填报《首次业主(代表)大会筹备组成立申请表》，并提供申请人的(核对后退还)及复印件。
　　2.成立筹备组
　　区国土房管局或街道办事处收到申请后，在15日内发出《关于成立首次业主大会的复函》，告知全体业主成立业主大会事宜，指导业主成立业主大会筹备组，并将筹备组的成员名单在小区(大厦)内明显位置公告5日。
　　3.筹备组开展筹备工作
　　确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；拟订《业主公约》(草案)、《业主大会议事规则》(草案)、《业主委员会章程》；确定业主代表、业主委员会候选人产生办法及名单，核实候选人的业主身份、缴交管理费、专项维修资金的情况等。
　　4.召开大会选举委员
　　筹备组做好会务筹备工作，通知所有投票权人，知会区国土房管局、街道办事处、建设单位、物业公司等单位；区国土房管局或街道办事处接到筹备组通知后，到场对投票箱粘贴封条；选举产生业主委员会。
　　5.备案
　　业主委员会自产生之日起30日内，到所在区国土房管局办理备案手续；区国土房管局在15个工作日内给予备案后书面通知业主委员会、区物价部门、街道办事处、居民委员会等。
　　■　记者手记
　　什么力量支撑业主艰难前行
　　成立业委会，本来就是一个相当复杂的工程，如果发展商或物业管理公司再插上一腿，无异于难上青天。近两年来，在广州一批充满胆识、充满热心、充满激情的业主追求成立业委会的道路上，有被三伏天半夜停电，有受过恐吓而不屈的，甚至还有付出血的代价的。是什么力量支持他们前行？洛涛居的一位女业主道出了心声：我宁愿辞职在家，也要把业委会成立坚持到底，花几个月的时间有什么所谓，房子可是要住一辈子的。
　　04－05版撰文：本报记者　邹阳军　实习生　余利花
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小区首届业委会筹备组马上要成立了,请问有业主委托的业主家人是否可进筹备组
小区首届业委会筹备组马上要成立了,请问有业主委托的业主家人是否可进筹备组
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你好应该是可以的
不知道下面这条知识能否帮助到您
业主委员会,是指由业主选举产生,代表业主利益的组织,是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生,一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的权,它代表该物业的全体业主,对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
小区业主委员会成立的条件有哪些?
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违法信息举报邮箱：关于馨怡园小区组织成立业委会筹备组公告
尊敬的馨怡园小区业主：
根据国务院《物业管理条例》[中华人民共和国国务院令第504号]、《南京市物业管理办法》及《南京市业主大会和业主委员会指导规则》（宁房物 [2009] 70号）等法规、规章规定，在迈皋桥街道办事处、长营村居委会的监督和指导下，成立本小区业主委员会。
为遵循“公平、公开、公正”的原则，共同建立温馨和谐住宅小区，维护业主合法权益。现将成立本小区业委会筹备组的相关规定公布如下：
一、筹备组构成
本小区筹备组由9名成员组成，其中街道办事处或镇人民政府代表1名、社区居委会代表1名、建设单位或者物业服务企业代表1名、业主代表6名。筹备组组长由街道办事处或镇人民政府代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处或镇人民政府在符合条件且愿意参加筹备工作的业主中确定。筹备组成员名单确定后，将在物业区域内显著位置公告，公告时间一周。
二、筹备组的职责
（1）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；
（2）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（3）核实业主身份和业主人数及专有部分面积，确定选票、表决票的发放人、计票人、唱票人和监票人，监票人应由街道办事处或镇人民政府派员担任；
（4）确定业主委员会委员候选人产生办法；
（5）确定首届业主委员会委员候选人；
（6）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
三、筹备组中的业主代表应具备的条件
（1）具有完全民事行为能力；
（2）遵守管理规约，履行业主义务，不欠交物业服务费及其它相关费用；
（3）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（4）具有一定的组织能力；
（5）具备必要的工作时间。
四、业主代表参加筹备组的方式
本小区业委会筹备组成员采用业主自荐和推荐的方式，每户业主只能领取一张自（推）荐表，可自荐或推荐一名业主做为筹备组成员。
（1）业主领取自（推）荐表和交表时间为：2009年10月31日―2009年11月14日；
（2）领表和交表地点：长营村居委会（注：递交表格时居委会将对业主身份给予核实确认，请各业主携带业主身份证复印件、产权证复印件或者房屋买卖契约复印件，近期物管费和车位管理费复印件）。
感谢大家对迈皋桥街道办事处、长营村居委会工作的支持和配合，希望广大业主踊跃参加业主大会、业主委员会的筹备工作，并给予热情的支持。
特此公告！
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
迈皋桥街道办事处
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&长营村居委会
馨怡园业主委员会（筹）
2009年10月30日
楼主邀你扫码
参与上面帖子讨论
发表于：09-10-30 10:33
终于有盼头了！
&&& 但偶有个疑问： 业主代表有一条件：必需为不欠交物业服务费及其它相关费用，对现在这样的物业，还样样费用都交的，是不是缺少点反抗精神了，将来能不能为广大业主说话，值得商榷。
&&& 当然偶是不赞成无故拖欠物业费的，但现阶段，这也是业主反抗的不得已手段哎。
昨夜梦入旧尘
&&&&&指间仍有余香
发表于：09-10-30 23:01
以下是引用 第2楼 生命的守候 的话：
终于有盼头了！ 但偶有个疑问： 业主代表有一条件：必需为不欠交物业服务费及其它相关费用，对现在这样的物业，还样样费用都交的，是不是缺少点反抗精神了，将来能不能为广大业主说话，值得商榷。
当然偶是不赞成无故拖欠物业费的，但现阶段，这也是业主反抗的不得已手段哎。 ...
回答2楼的提问：对于这个条件，我们也有异议！但是这是物业管理条例等等这些条文的必须条件！讲直白点，想要成立业委会吗？想的话，这是先决条件！国家就这么规定的！
以下这段话仅代表个人意见！（目前我个人的意见是不赞成交物业管理费用的，业委会没成立之前，这是业主手上唯一的筹码了）。以上仅代表我个人意见。与业委会筹备小组的公立性无关！！请若要拿砖拍的人看清楚。只拍我个人就ok！
发表于：09-11-01 10:26
钱不是问题，只要能真正代表业主的利益，保护我们家园，这点钱算什么，
我是物管，牛，牛，牛
发表于：09-11-01 10:26
愿意加入临时业委会组织的请飞我，我们大家齐心协力
我是物管，牛，牛，牛
发表于：09-11-02 12:25
先交吧& 物业不好归不好，但没有也不行的呢
我就是我＾
发表于：09-12-23 20:57
支持业主委会的成立！
发表于：10-01-15 17:10
回复 第1楼 的 业委会联络员：
&&& 南京市和燕路356号馨怡园小区，绝大多数业主在2008.4月前入住时被金盛物业管理公司强行收取了半年高出周边小区一倍的物业费，大多业主不满，经过多次提意见无果后致使少数业主半年后拒绝缴纳后期物业费,物业公司就停止了对7号楼等处的一切服务造成现在楼道脏乱差.大量垃圾堆放楼前道路，指使个别物管人员深夜破坏业主停放的车辆（已多次向警方报警）对广大业主造成巨大伤害。物业公司将物业用房（1000多平方）1楼、2楼出租给美容院、施工队做经营（原设计为小区活动中心）造成进出小区人员繁杂，3号楼业主多次被盗。小区道路画上停车位强行收取业主停车费（有地下车库，收费高，空置），注；物权法规定物业公司应由业主大会授权业主委员会于其签订委托服务收费协议后方可。小区业主已入住近三年了，社区居委会多次要求物业公司通知业主召开业主大会，物业公司百般刁难阻拦据不通知业主，业主已交物业费（600多户近百万元/年，物业管理人员约20人）物业公司不为业主服务。物业公司利用管理“管你”业主的优势用小区物业经营收费，据为己有。现在是新小区没有多少维修，如果若干年后物业公司已经更换、撤出、变更、注销、倒闭小区的物业维修费用找谁？究竟有谁监管？这已是社会通病，物业管理公司给若干年后的社会稳定埋下的“定时炸弹”？不能因为是普片现象政府主管部门就视而不见而牺牲百姓利益！恭请政府、社会、媒体关注！！！！！！！！！！！
&&&&&&& 1；物业管理公司只是服务行企业而非行政管理单位。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&& 2；工商行政管理部门应该将《物业管理公司》改为《物业服务公司》。
&&&&&&& 3；业主已交物业费.物业公司应当提供通行、停车次序等各项服务。
&&&&&&& 4；南京市物价局出的小区停车收费标准不是物业公司收费权的许可。
&&&&&&& 5；开发商将小区所有物业建设成本已打入房价，物业用房是业主免费提供给物业公司使用的。
&&&&&&& 6；百姓倾其所有购买了物业成为“业主”.共用物业不是给物业公司用来赚钱的。
&&&&&&& 7；业主拿到_匙就开始缴纳物业服务费.买来的不是服务确是《被管你（理）》。
&&&&&&& 8；物业公司多为开发商的下属企业或关系单位.确定了它的强势地位，蛇鼠一窝。（是否可以招标.由购房人投票）。
&&&&&&& 9；物业公司收取的物业费、停车费、共用物业出租费、广告费等都是它的收入，并未将经营性收益的70％纳入维修基金。（无人也无法监管）
&&&&& 10；业主在办理房产证时已经向房产局缴纳了不菲的物业维修基金。
&&&&& 11；全国数千万物业服务人员大多数工资低下工作超时节假日加班无工资补贴和三金一险，造成人员工作积极性低下。
&&&&& 12；物业公司多收少支，大量资金当利润拿走（都是百姓的血汗钱）。
&&&&& 13；有谁能告诉大家物业公司的合理利润究竟应该是多少？谁有能力监管？
&&&&& 14；有小区更换新物管，老物管却坚决赖着不走，是暴利所致！！
注；&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
中华人民共和国物权法
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
第六章 业主的建筑物区分所有权
&&&&&&& 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
&&&&&&& 第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
&&&&&&& 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
&&&&&&& 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。&&&&&&&
&&&&&&& 第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
&&&&&&& 第七十六条下列事项由业主共同决定：
&&&&&&&&(一)制定和修改业主大会议事规则；
&&&&&& &(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
&&&&&& &(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
&&&&&&& (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
&&&&&&& (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
&&&&&&& (六)改建、重建建筑物及其附属设施；
&&&&&&& (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
&&&&&& &决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&南京市物业管理办法
& &&&&&&第三十条；物业广告等经营性收益扣除物业公司代办费后30％补贴服务费、70％纳入维修基金。
发表于：10-02-23 15:42
业主委员会
发表于：10-02-25 20:01
什么时间可能成立啊
都讲了那么久了
是不是中断了啊
现在的能叫物业吗
整天牛逼的一塌糊涂
我已跟他们“单干”好多次了
加快工作啊，算我一个
发表于：10-02-25 20:01
什么时间可能成立啊
都讲了那么久了
是不是中断了啊
现在的能叫物业吗
整天牛逼的一塌糊涂
我已跟他们“单干”好多次了
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