我家住在顶层（16楼），房顶被开发商赠送给隔壁跃层住户当露台使用。昨晚家里没人，天黑了我们回家发现防盗门被反锁，找来物管人员和防盗门的维修人员一起撬开。进去发现主卧床头柜的现金几千元和一些高级化妆品不在了。根据脚印和大开的窗子，断定贼是从房顶下来，自己打开纱窗进来的。
我家住在顶层（16楼），房顶被开发商赠送给隔壁跃层住户当露台使用。昨晚家里没人，天黑了我们回家发现防盗门被反锁，找来物管人员和防盗门的维修人员一起撬开。进去发现主卧床头柜的现金几千元和一些高级化妆品不在了。根据脚印和大开的窗子，断定贼是从房顶下来，自己打开纱窗进来的。
因为是新建的小区，入住率只有20％，大部分家庭都还在装修，所以小区闲杂人等众多，虽然物业要求装修人员办出入证，但还是很难解决这个大家胡乱出入的问题。我们这个单元有两个入口，一个在一楼一个在地下停车场，一楼的这个是上锁的，需要有钥匙或是用可视对讲门铃请业主开门方可进入，但地下的这个入口基本上是无人把守的，装修工人和业主也大多从这个入口进出。可以肯定贼是从这个门出入的。这个门口设有录像监控，但出事以后才知道监控是没有录像带的，也就是说无法调出事发这几个小时的监控录像。而监视室的保安也不是随时都在。从这方面来看，让贼上楼偷了东西，应该是保安不力的原因。
另外，从楼顶本来是无法翻出2米多高的围墙，下到家里来的。唯独厨房阳台的位置，贼可以翻出围墙，跳到厨房阳台顶上，再从顶上下来进入书房或者厨房（书房窗户和厨房阳台窗形成一个90°的夹角。这应该是开发商设计时候存在的安全隐患。
我们已经报案，但估计很难侦破（我看警察同志们的表情，好像觉得这个小案子不值一提，拍了照，立了案，也不听取我们的分析和意见，更不取指纹，就要我们回家了。估计警察是靠不住的。
我们觉得这件事，开发商特别是物业的保安方面负有很大的责任，交了物管费，请了保安，不就是要保证我们的生命和财产安全吗？而保安不认真查看每一个出入的闲杂人等，任由一个贼上了16楼，偷了东西又离开，这样的情况，我觉得物业应该负全责。
想请教这方面问题的法律工作者，对于我这样的情况，我可不可以要求物业公司全部赔偿？物业以及开发商都属于同一家房地产商，我正在等着他们先给我们一个解决办法，但他们不可能主动要求全部赔款的，所以我想先请教大家，然后和他们谈判的时候才有依据。
谢谢大家了！
楼主你好！首先对你的相关信息不幸被盗表示同情，我认为问题有可能这样解决：
1，如果你签订的物业协议中明确的包含有该项责任（物业公司对业主家庭财产负丢失赔偿责任）,且你按时交纳了物业费,并且有充分的收费证据,你应该获得赔偿,打官司能赢的;
2,虽然你按时交纳了物业费,但你签订的物业协议中没有明确说明物业公司对业主家庭财产负有丢失赔偿责任,你则无法获得赔偿。
因为作为物业企业的最高管理者--国家建设部，在日颁布的《物业管理条例》中对物业公司的法定义务没有作出相关规定。
建设部《物业管理条例》第四十七条 ：“......
楼主你好！首先对你的相关信息不幸被盗表示同情，我认为问题有可能这样解决：
1，如果你签订的物业协议中明确的包含有该项责任（物业公司对业主家庭财产负丢失赔偿责任）,且你按时交纳了物业费,并且有充分的收费证据,你应该获得赔偿,打官司能赢的;
2,虽然你按时交纳了物业费,但你签订的物业协议中没有明确说明物业公司对业主家庭财产负有丢失赔偿责任,你则无法获得赔偿。
因为作为物业企业的最高管理者--国家建设部，在日颁布的《物业管理条例》中对物业公司的法定义务没有作出相关规定。
建设部《物业管理条例》第四十七条 ：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 ”
规定中说明物业管理企业应当做得是“安全防范”及“协助做好救助工作”。
国家这样规定实际上是通过调查已经承认了“物业管理企业不可能完全保障业主的家庭财产安全”。你的遭遇固然值得同情，但你客观地想一想，职业警察拿着国家发的工资专门负责人民的安全，一旦人民遭到不法侵犯，警察会怎么样？抓到了坏人是应该的,是他的职责;但由于坏人狡猾(也许你们小区内就可能住有小偷,)或某种原因一时抓不到坏人,警察不能因此受处罚或者赔偿受害者的损失吧,物业公司也一样,其实他就是小区的一个大管家,是你聘请的一个用人。你付给他工资（物业费）是让他为你管理这个大家庭（小区），但家里被盗，只要没证据证明用人内外勾结，用人是不会赔偿你的损失的。你说对吗？
出入证、监控器那是物业公司的内部管理措施,目的是为了更好地保障小区内业主安全而采取的方法,只是尽人意,尽能力,尽可能地去保证业主的安全,但不可能绝对保正。在安全防范方面你有意见或建议，完全有权利向他们提出。
悲观地估计，你可能属于第二种情况，因为物业公司一般不会与业主签定家庭财产安全协议的。具体的就要看你属于哪种情况了,对照一下,祝愿你能获得赔偿,希望以后增加防范措施,防盗门千万不要装简易的,一定要装大厂家生产的防撬门,如美心牌,盼盼牌等
其他答案（共22个回答）
的人干的呀。哈哈！！
律师意见（广东华之杰律师事务所律师郭水华）：
　　物业管理公司保证区内业主的人身和财产安全是其基本的义务。虽然目前的法律中对于物业管理公司在业主财物被盗后，应该承担什么责任还没有明确的规定，但是根据该物业管理公司给业主的物业管理手册中，我们可以看到，手册中规定了“小区保安必须查看出入人员的业主身份卡”，但却没有对小偷进行查询则明显违反了这一规定。手册中还规定“原则上不允许业主自己安装防盗网”，这也意味着物业管理公司应该承担业主不安装防盗网后的结果。另外，该楼盘的物业管理费高达2.3元／m2／月，如果业主按时缴纳了这笔费用，也就说明物业管理公司必须履行应尽的义务。
　　按照法律的有关规定，侵权行为是“不法侵害他人非合同权利或者受法律保护的利益、因而行为人须就所生损害负担责任的行为”。而该物业管理公司的所作所为已经侵害了业主的财产权，因此，尽管没有明确的合同约定，张先生也可以以“侵权责任”要求物业管理公司承担责任或者向法院起诉。
yjz6：你好
我原来一直感觉顶层很不好，又热、又不安全、还怕漏、还那么高..
现在北京开始了平改坡的工程，一下子就感觉顶层最好了..
1.现在改了尖顶屋，漏雨...
《物业管理条例》第五十条规定： 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后...
如果真的不幸遇到这种情况，最好的办法就是把自己所在的房间门锁好，然后给有可能看到你的短信的朋友发短信，让他帮你报警；或者尽量压低声音自己报警。千万不要逞能，提个...
答: 此种情况，主要是由于房管部门在录人该房屋信息时出现错误 或行政区划调整导致的，遇到这类情况时，中介公司应向买方进行解释，并 与卖方沟通，要求卖方凭房产证到房管局...
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相关问答：123456789101112131415小区内丢车失物 物业该不该赔偿？(图)_网易新闻
小区内丢车失物 物业该不该赔偿？(图)
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　　小区内丢车失物，物业该不该赔偿？本报资料照片
　　停在小区里的车被偷了，除了报案之外，找物业公司交涉往往是当事人的第一反应。理由也很简单：车停在你的管理范围内，我还付了停车费，车丢了你当然得赔。那么，如果业主发生了诸如此类的事情，究竟该如何维权呢？
　　主持人：本报记者李升
　　嘉宾：甘肃策横律师事务所苏苍虎
　　甘肃策横律师事务所王蕾
　　爱车停车场失窃物业公司担责两成
　　案例一：2007年6月，刘某向小区物业公司交纳了3200元停车费，物业公司出具的发票上写着此款是“2006年4月至2008年4月的停车管理服务费”。日，刘某将车停放于小区物业公司经营管理的北京市宣武区牛街西里一区112号车位，后该车被盗。刘某认为物业公司收取停车服务费，对于车辆丢失应承担责任，遂向法院起诉，要求物业公司赔偿车辆损失费19万元，车辆购置税损失1.6万元。物业公司辩称，其没有与刘某对车辆保管进行约定。物业公司收取的3200元是车位租赁费，不是保管费。停车场有监控设备，24小时专人值班，因此对刘某车辆的丢失没有过失和侵权，不同意赔偿刘某的损失。
　　北京一中院审理认为，刘某与物业公司虽未向法院提供书面合同，但依据刘某向物业公司交纳的停车服务管理费的发票，可以认定双方存在事实上的服务合同关系。刘某在接受物业公司的停车管理服务时，物业公司应认真履行停车管理义务和职责，现刘某将车停放在物业公司经营的停车场内接受停车服务期间，该车辆丢失，物业公司未能证明其已经尽到相应的管理服务义务，故物业公司作为车辆管理服务人，应承担与此相应的民事责任。最终，法院判令物业公司赔付刘某全部损失的20%，即赔偿刘某4万元。
　　车窗停车场被砸车主物业各说各有理
　　案例二：5月5日早上，住在济南章丘的阳光花园东区的王先生去车库开车的时候，发现汽车副驾驶的车窗玻璃被砸坏了，里面被人翻得乱七八糟，还丢了不少东西。而在王先生汽车的周围，好几辆车窗玻璃也都被砸坏。看着被破坏的车窗玻璃和被翻得乱七八糟的汽车，车主们都很气愤。根据该小区龙大物业管理有限公司阳光花园东区物业副经理统计，十六七辆车受到不同程度损害和车内财物被盗。据车主们介绍，绝大部分被破坏的车辆都是停在自己的车位上，并且，车主们都按时缴纳物业管理费。他们认为，损失应该由物业负责赔偿。物业解释说：“按照山东省物业管理条例和济南市物业管理办法，物业管理费当中不含车辆管理费，所以，具体的解决措施，需要下一步再研究。”事情发生后，车主们已经报了警，民警也来到现场进行了勘察。
　　1车辆小区内被盗索赔关键看合同有无约定
　　主持人：车停在小区里丢失，物业该不该承担责任？
　　苏苍虎：业主的车辆在小区内被盗或受损后物业管理公司是否承担赔偿责任，关键要取决于双方的合同约定。若业主与物业管理公司签订了物业服务合同，约定了物业管理公司对车辆的保管责任，同时业主交纳了停车费，并办理了相关的车辆出入库手续，则业主与物业管理公司签订的物业服务合同中即包括了车辆保管的内容。根据《合同法》第374条的规定：“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。”
　　因此，物业公司是否承担车辆丢失的责任要取决于《物业服务合同》是否对车辆的保管进行了约定，如果约定了车辆保管的义务并交纳了车辆管理费，物业公司就要承担相应的责任，相反如果没有约定车辆保管的内容，也没有交纳车辆管理费的，物业公司则可以在物业合同约定的范围内减轻或免除自己的责任。
　　王蕾：还需要注意两类情况。一类情况是，物业公司除收取物业费外，和车主之间有书面或口头合同约定另行收取车辆保管费用、车辆占地使用费、车辆管理费等，则认定双方成立的服务合同中有相应的保管的义务，但是不能完全认定为就是保管合同。因为合同成立后，车主和物业公司之间并没有进行车辆的交接，车钥匙也是掌握在车主手中，车主随时可以将车辆开离车库而无需物业人员同意。所以这个服务合同中的物业公司的注意义务不能完全等同于保管合同中保管义务人的注意义务。如果车主能够证明车辆是在小区内丢失的，物业公司就应当按服务合同负相应的违约赔偿责任，而不论物业公司是不是有过错。另一类情况是，双方的服务合同中没有约定保管责任，此时就是单纯的服务合同。这种情况下物业公司只要尽到基础的安保义务即可。如果物业公司没有尽到这个基础安保义务，如保安人员离岗等，应酌情赔偿车主车辆的损失。物业公司对自己免责事由负有举证义务，如果物业公司已经尽充分注意义务的，则不予赔偿。
　　2收了保管费，车辆被划物业赔
　　主持人：车辆在小区内被划伤或车内财物丢失，物业有责任吗？
　　苏苍虎：这类事件在法律上的责任关系是比较明确的，首先要看有没有合同约定，如果约定收的是保管费，赔；如果仅是租赁，收取车位费，难赔。业主委员会与物业管理公司签订的合同中，停车费如果包括服务费，在找不到肇事者的情况下，物业公司须承担连带责任。物业是否应担责，应先确定业主和物业公司之间有没有合同约定，如果有，则要明确物业对车辆承担何种义务。如果物业公司承担保管义务，收费的性质就是保管费，这种情况就要承担赔偿责任；如果合同约定物业仅提供停车场地租赁，不承担对车辆的保管义务，收费的性质是车位费，物业对车辆被剐蹭不需要承担赔偿责任；如果没有合同约定或约定不明确，则要结合其他情况来看。此外，还要看双方是否有过错，比如车主是否在指定的位置停车等。
　　王蕾：判断物业公司是否违反安全保障义务，除根据法律规定和物业服务合同约定外，还应当结合业主缴纳的物业费水平、物业公司的安保能力等予以综合考量。物业公司的安全保障义务是一种行为义务而非结果义务，如果物业公司已经履行了法定和约定义务，即使业主有人身和财产损害，物业公司也不应承担赔偿责任。需要提醒广大业主的是，在缴纳相关物业管理服务费用时，要明确了解自身享有的权利以及停车的风险，同时采取必要的措施加强对车辆停放安全的防范。此外，如果还有车辆停放在车位受损的其他情况，在具体的案件中，物业公司是否已履行了自身的义务，要根据物业合同的约定以及案件的具体情况来加以判断。
　　3物业费不包括停车费涨停车费需向住户公示
　　主持人：物业费包含停车费吗？兰州市又有何相关规定呢？
　　苏苍虎：物业费不包括停车费，物业管理费具体情况应根据双方签订合同内容的具体条款为准。物业公司是受开发企业或业主委员会的雇佣和委托，对业主停车进行管理服务的，因此收取停车费的主体并非物业公司。住宅小区的停车费的性质，既不是土地使用费，也不是保管费，而是分“停放费”和“租金”两种。依照《物权法》规定，小区内的车位属全体业主所有是毋庸置疑的，但为了满足业主的停车需求，物业公司可依照合法程序规划停车位。业主既要遵规停车，又要平衡无车业主的利益，交费停车也是合理的。但停车费并不是租赁场地的费用，而是给物业的“管理费”或“服务费”，用于支付管理、维护停车安全的费用。也就是说，虽然停车位归业主所有，但并不意味着停车可以不花钱。
　　王蕾：日出台的《兰州市机动车停放服务收费管理办法》专门针对停车收费的问题作出了规定，其中，不得收取机动车停放服务费中有两种情形：各类停车场(住宅区除外)停放时间不足10分钟的车辆；进入住宅区停车场停车不足30分钟的车辆。按照我国《物权法》相关规定，地上公共的道路用作停车用的，其所有权归全体业主共同所有，但地面停车还牵扯到管理成本，而法律法规并未对此有相关规定。但小区物业涨价之前要经过当地物价部门的审批，之后需向住户公示审批文件，不得擅自调价。
　　4物业看管不力致车辆受损业主可诉讼
　　主持人：对于车辆在小区内丢失和损坏的问题，业主维权应当注意哪些问题？
　　苏苍虎：发生此类事件，车主应当及时报警。如果涉嫌故意损害财物的犯罪，公安机关应当立案侦查；如果涉嫌违反治安管理处罚法，公安机关可以进行治安处罚。车主可以根据公安机关的调查结果，以肇事者为被告提起侵权诉讼。如果发生此类事件的原因是物业公司看管不到位，或小区内监控存在死角，车主也可以以物业公司为被告提起诉讼，要求物业公司承担相应的赔偿责任。此外，如果车主投有相应的保险，也应向保险公司报案，看是否符合理赔条件。
　　王蕾：尽管在与业主没有特别约定的情况下，物业公司对业主财产没有保管义务，但物业公司必须履行其承诺的义务以及最低限度的安全防范义务。我国《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”已经施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”
　　作者：李升
　　（来源：每日甘肃网-兰州晨报）
本文来源：每日甘肃网
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈物业公司不履行物业合同，业主能怎么办？-谈房论市-亿房论坛-亿房网
本帖最后由 ptxt 于
16:34 编辑
马上就要到了每年一度的消费者权益保护日，在此提供一个物业纠纷案例，大家共同探讨一下，如果物业公司不履行物业合同，业主作为消费者能怎么维权？
我是武汉市奥林花园小区的一位业主，武汉和信物业以本人不交物业管理费为由起诉，本人反诉物业没有履行物业合同，3月1日刚拿到一份武汉经济技术开发区人民法院的判决，该判决认定物业公司起诉业主一案中，业主享受了和信物业提供的服务，应承担相应物业服务费的义务，而和信物业在履行物业服务过程中，未能尽职尽责，造成小区公共环境、绿化卫生、车辆停放、设施设备及施工毁损等问题，降低了业主的居住生活质量，也带来了安全隐患，这是业主欠缴物业费的根本原因。综上考虑物业费按80%支付，物业主张违约金不予支持。在业主反诉物业公司一案中，业主要求物业履行物业服务最低人数设置不低于下限之合同约定；履行绿化苗木死亡补种同样植物之合同约定等8项内容，均是针对小区业主的公共利益和共有权益，应当由全体业主共诉或者通过业主委员会名义提起。当然，要求业主委员会或全体业主基于物业公司未全面履行合同主张违约赔偿责任，在实际操作过程中难度较大，现实性不足，但业主作为物业使用人，其因为物业服务不全面所带来的居住利益损失也应当为法院司法审查所关注，物业服务企业理应就服务确实导致合同违约承担相应的不利后果，而本院在确定和信物业收费总额时所扣减的20%份额及对违约金请求的不予认定，正是基于对业主居住利益损失的填补。以上是主要判决内容。
我作为业主对判决结果是不予认可的，重点在于判决没有要求物业公司继续履行物业合同，没有解决这个纠纷的根源，从某种程度上纵容了物业公司继续违约。在庭上，物业公司称奥林花园小区有30%多的业主拒交物业管理费，该小区有2600多户业主，约有800户左右业主拒交物业管理费，也就是说这不是某几个人不满意物业公司的服务。物业公司不履行物业合同给业主带来了哪些恶果呢？2007年3月，开发商人信地产违法变更奥林花园27、28栋之间的大门位置，致使两栋楼由小区内成为临街楼栋，并且拆除了两栋之间的两个花坛和20多个长椅和台阶，此后该步行街变成了小区外，造成安全隐患、噪音污染、环境变差等诸多问题。我和其他业主共26人起诉了开发商人信地产与和信物业（和信物业是人信地产的子公司），要求恢复原状。武汉经济技术开发区法院判决开发商人信地产侵权事实成立，补偿起诉业主每人5000元人民币，大门是否恢复需要全体业主表决（侵权的时候不需要全体业主表决，恢复原状却需要表决，增加了业主维权难度）。判决仅以不作为认定和信公司与人信公司共同侵权依据不足。此案的根源在于27、28栋楼下是小区内商铺，开发商将小区内的商铺变更成小区外的商铺，法院的判决使其侵权所获收益远远高于其侵权的成本。就是这样的判决，造成了人信地产的第二次侵权，在2011年人信地产在没有经奥林小区全体业主表决的情况下，为了人信太子湾的营销违法开设了奥林花园的第10个大门，和信物业的前总经理曾说过，要保证一个大门的安全需增加4名保安，这样增加保安的费用就由所有业主承担了，如果没有增加保安就造成了安全隐患，后果也将由业主承担。每一次不公正的判决，会带来更大的恶果！
奥林花园小区最大的优点是绿化很好（二期收房时，由于绿化不好，将近100名业主请了律师准备起诉开发商，本人也参与了，后协调解决，小区增加了很多大树，那是一次成功的维权），小区每年在绿化上的投入为约32万元，合同约定绿化苗木死亡补种同样植物，绿化外包企业需达到城市园林绿化二级资质，且绿化养护人员须有专业上岗资质。但是由于不对白蚁防治、非专业修剪、死苗不补，树木是逐年减少的，花了钱却没有达到应有的效果。2015年市政工程在28栋东头施工，施工方案没有按照合同约定在小区公示，本人曾就此事向物业反应，要求此施工向业委会报批，并安排人员在旁监督施工，物业的工作人员断然拒绝，说破坏了绿化，挖坏了管道就要他们赔，拒绝了这一要求，然而至今该施工场地绿化被大面积毁坏、电线管道破损，无人处理。和信物业没有服务的意识，没有把业主托付给他们管理的小区当一回事，他们的重点仅在收取物业管理费上。
奥林花园小区最大的缺点是停车混乱，这可能是各小区的通病，物业总是认为混乱的根源是车位不够造成的，事实是奥林花园小区地面停车位278个，地下停车位226个，车库总数498个，合计可以停车1002辆，奥林花园业主2600多户，测算是每3户可以停1辆车，不至于小区通道、活动场所、绿化带都是车。本人认为奥林花园小区车辆停放混乱的根本原因是1、物业为收取停车费允许不是小区的车辆办理月卡进入小区。2、物业违反合同约定单方面增加地下车库的停车收费标准，致使地下车库部分空置。3、购买车库的业主没有将车停进车库。4、乱停放的车辆，没有得到制止。你可能会质疑有什么证据能证明物业为收取停车费允许不是小区的车辆办理月卡进入小区？物业合同约定将本小区车辆、车位档案电子版与纸质版（盖物业公章确认）交与奥林花园业委会备查，业委会多次向物业催要，物业公司为什么拒不提交呢？
奥林花园小区合同约定每年对小区铁、木公共设施一次打磨、刷漆、刷油，实际上却一次也没有，无奈2015年11月奥林花园业委会发出《业主同意签名表》，征求业主意见，决定动用维修基金对围栏进行刷漆，预算金额20万，仅此一项物业违反合同3年少支付了约60万。奥林花园小区合同约定客服人员、秩序人员、保洁人员、维修人员岗位设置与变更需一周内向业委会备案，最低人数设置下限不低于：客服人员6人，秩序人员41人 、保洁人员31人、维修人员6人，保证到岗率。而实际上根本没有达到这样最低下限，这些人员数量的保证是服务质量的保证，同时也是当时物业管理费测算的依据。
奥林花园有两次涨价。合同约定奥林花园小区日至日多层物业服务收费标准由0.65元每平方米涨至0.70元每平方米，需经业主代表和业主委员会的评估达到调价的前置条件，然而在没有评估的情况下物业公司就强行按照涨价的标准收取物业管理费，在本案中判决本人按0.65元支付物业管理。日第二次涨价，业主大会进行了业主调查，业委会认可了涨价。但是法院对于业主大会决议的证据认定上的标准及其不一致，在业主诉开发商侵权一案中，业主也提交了业主大会的支持大门恢复原状的决议，当时有奥林花园社区居委会工作人员也参与了统计，绝大多数业主同意恢复大门原状，法院要求业主必须提供全体业主的每份《业主调查表》确认《业主大会决议》统计数据的真实性，而本案业主也要求提供每份《业主调查表》确认此次《业主大会公告》统计数据的真实性，法院却不予采纳。法院对于关键证据的认定标准的不一致，是否会造成判决不公呢？2012年奥林花园的物业合同的签订是及其慎重的，当时业委会设立了5个小组20多名业主和业委会的委员参与了，在签订合同前对小区的现状分工做了大量的调查工作，很多合同条款正是针对问题设立的，本人是合同评估组的组长，负责合同起草，历经10多次的修改，参与同物业公司经理8次的谈判，直至最后定稿。物业公司在法庭上承认，其未严格按照合同约定100%履行合同全部义务，实际上是在综合管理、安全管理、环境管理、共同部位、共同设施修缮管理、外包、年检服务管理上各个方面全面违约。
你可以会说，如果物业公司像你说的这么不好，你们可以换掉啊!和信物业也经常对奥林花园业委会声称不做了。我们都知道更换物业公司不是一件容易的事情，业委会更换物业公司将面临招聘新的物业公司，物业交接等一系列问题，业委会的委员也是公益性的参与到小区的管理中来的，要耗费很大的精力，投入很多的时间去做这件事情，此前奥林花园业委会起诉人信地产违法将架空层改建成车库出售一案中，当时的业委会彭主任就受到过不明身份人员的威胁，后来搬离了小区，做这些事情，业委会委员的人身安全也不是有保障的，对于我本人来说，反诉物业公司，发表这样的文章，会不会遭遇报复，也都是未知的，毕竟维权不是一件容易的事情！
比起更换物业公司，要求其履行物业合同更为现实，毕竟当初签订合同时，物业公司是对物业合同条款认可过的。中国缺乏“契约精神”，当企业通过违法所得的收益远远大于违法成本时，就很容易去违法，此案法院没有判决物业继续履行合同，而是给被起诉的业主物业费打个8折，就这样进行了了解。本案没有请律师，否则减免的物业费都不够律师费的，业主要花时间、精力去诉讼，而且正是因为本人参与了合同的签订，所以对于合同条款十分了解，这也是其他业主没有办法做到的，业主维权成本高，诉讼了没有达到效果，是不是逼迫业主“哑巴吃黄连”，纵容物业公司继续违约呢？又或者纵容更多业主不交物业管理费，通过诉讼物业费打折呢？拒交物业管理费的方式并不值得提倡，这不过是无奈之举，业主也希望有更好的方式解决问题。如果物业公司违约是业主拒交物业管理费的根源，解决的办法就应该是要求物业公司继续履行合同，从违约中得不到任何好处，那么才能真正解决问题。
《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。法律规定“业主”可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以上条款不是“全体业主”或者是“业主委员会”才有此权利，而且法院也明知要求业主委员会或者全体业主基于物业公司未全面履行合同主张违约责任，在实际操作过程中难度较大，现实性不足。因此业主反诉要求物业公司继续履行物业合同，法院应予以支持。否则，物业公司不履行物业合同，业主能怎么办？
只要司法公正，官司不难打！
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