四大银行算个球! 澳洲房屋贷款利息它们才是最便宜的!
您还在为澳大利亚四大银行目前，越来越高的房屋贷款发愁吗？
您还在每天度日如年地等待着，等待着···四大银行的贷款审批吗？
那么······你就OUT了！
目前面对澳洲四大银行越来越高的贷款利息，非银行房贷机构正凭借更低的利率、折扣以及针对外国买家、只付息借款人和次级借款人的特别优惠，从银行的阴影中走出来，逐步崛起。
由于澳洲监管部门对大银行的逐步施压，要求银行收紧借贷标准，限制投机性购房，并缓解房价压力。因此很多澳洲的小众银行趁机加大了对房地产领域的放贷力度。这些澳洲的小银行通常被称为“影子银行”。
另一方面，介于前几年的宽松贷款氛围，很多人都能够轻松贷到款。但是一个很严重的问题是，这其中有很多人并不能顺利偿还贷款。
因此，澳洲审慎监管局（APRA）就这一情况，还限制了银行可提供的高风险贷款的数量和增长速度，并加大对银行的施压，确保借款人能轻松地偿还贷款。
这一情况的出现，客观上也加大了贷款的难度。因为，目前市面上约90%的住房信贷是由受APRA监管的贷款机构提供的。
最近，一份涉及到对广告、银行和“影子银行”之间的利率对比，以及只付息贷款利润率的分析报告显示，非四大银行贷款机构正在异军突起，并且在慢慢开始“收拾残局”。
接下来，我们将以一个非银行机构为实例，来进一步解析“影子银行”的低利率优惠措施。
例如，对于寻求购买已获外国投资审查委员会（FIRB）批准的澳洲房产的外国人，若抵押经纪人向其发放贷款，非银行贷款机构Better Choice将支付50个基点的佣金。
针对购房和转贷的客户，该机构提供利率为7.99%的浮动利率贷款，可面向收入来自特定国家的借款人发放。
若贷款与估值比率（LVR）为70%（即首付30%），最多可贷款200万元，若LVR为65%（即首付35%），则最多可贷款500万元。
此外，PepperGroup也在填补市场空白，为“近乎优级”（near-prime）借款人提供产品，这些借款人可能在按时还款方面有困难，但是这在该公司看来并不能作为拒绝客户贷款的条件。
Pepper最近推出瞄准“近乎优级”或次级借款人的营销活动，为他们免除约2000元的开户费、法律费和产权保险费。
Canstar对最佳利率的分析显示，非银行贷款机构还通过为一系列产品提供大幅折扣来扩大市场份额。
例如，贷款额为100万元、LVR为80%的借款人可从一家非银行贷款机构那获得利息为4.42%的投资性只付息贷款，相当于比四大银行提供的最优利率低86个基点左右。
此外，这些机构提供的自住业主只付息贷款和自住业主还本付息贷款的利率分别比四大银行低66个基点和35个基点。
Canstar集团金融服务主管Steve Mickenbecker表示：“与四大银行相比，非ADI贷款机构对只付息贷款的处罚力度较小，这使得它们在只付息贷款领域更具竞争力。这既适用于投资性贷款，也适用于自住业主贷款。”
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澳洲房产贷款
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JIN_Xuepeng&,&name&:&Jin Xuepeng&,&profileUrl&:&https:\u002F\\u002Fpeople\u002Fjin-xuepeng&,&avatar&:{&id&:&v2-6983cec06aabe027cf7f4d&,&template&:&https:\u002F\\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},&memberId&:,&excerptTitle&:&&,&voteType&:&ARTICLE_VOTE_CLEAR&},&id&:771243}],&title&:&澳洲房产特色之对冲账户&,&author&:&jin-xuepeng&,&content&:&\u003Cp\u003E在澳洲买房或者投资房产的过程中，在支付了一定比例的首付款项后，剩余部分产生的房屋贷款还贷就是买家接下来需要面临的主要环节。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E按部就班和循规蹈矩的还贷方式可能会给很多人带来\u003Ci\u003E资金上的压力和不便利\u003C\u002Fi\u003E，尽管澳洲已经有了相对比较完善的贷款制度和体系。这里如果能很好的利用澳洲独特的\u003Cb\u003E对冲账户（Offset Account）\u003C\u002Fb\u003E，就可以在很大程度上\u003Cb\u003E减轻还贷压力和缩短还贷时间\u003C\u002Fb\u003E，甚至创造出\u003Cb\u003E其他的投资机会\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\\u002Fv2-a15d9572fd1dfe1f0017dba5b6f4a479_b.jpg\& data-rawwidth=\&950\& data-rawheight=\&632\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&950\& 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Account）\u003C\u002Fb\u003E。假设此时客户A贷款为$350,000，则此时贷款账户上的余额就是-$350,000。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果客户A此时开了一个对冲账户，然后客户A在对冲账户里存入$100,000，那么此时客户A需要支付的利息其实就是差额$250,000的利息。假如第二天客户A又存入$250,000到该对冲账户，那么客户A此时就\u003Cb\u003E不需要付任何利息了\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\\u002Fv2-453e1ce0d1bb8be1a3f0f_b.jpg\& data-rawwidth=\&950\& data-rawheight=\&588\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&950\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-453e1ce0d1bb8be1a3f0f_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='950'%20height='588'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&950\& data-rawheight=\&588\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&950\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-453e1ce0d1bb8be1a3f0f_r.jpg\& 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data-rawheight=\&506\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&950\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-1fefdeef27ae312c0df7d_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\\u002Fv2-1fefdeef27ae312c0df7d_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E注：以上相关计算结果数据来自西太平洋银行（Westpac Bank）“房贷对冲计算器”（\u003Ca href=\&http:\u002F\\u002F?target=http%3A\u002F\.au\u002Fhomeloans\u002Fcalculatortools\u002Foffset-calculator\u002F\& class=\& wrap external\& target=\&_blank\& rel=\&nofollow noreferrer\&\u003EHome Loan Calculators\u003Ci class=\&icon-external\&\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fa\u003E），且均为\u003Ci\u003E预估参考值\u003C\u002Fi\u003E。不同银行或者机构在对冲计算时可能会产生不相同的结果。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E通过前面的定义描述和案例的数据对比，我们可以很清楚直观的看到对冲账户的优势：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E1. 节省利息\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E澳洲房贷上每个月会有至少两笔交易记录。一个是银行收的月供（比如说$1000），另外一笔是银行收的贷款利息（比如说$900）。在这种情况下，其实每个月只是有效的减少了欠银行房贷的$100（$1000 - $900）。而对冲账户的优势，就是可以节省贷款利息（就是减少$900的那一部分）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E2. 资金自由化\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E因为对冲账户是自己开设的账户，所以能随时自由的存取（At Call）。需要资金的时候就取出来，有多余或者赚了的时候就可以放进去抵消相应贷款产生的利息，这样就可以使你的资金分配更加自由。对于拿出来的部分以及存进去的部分，对冲的贷款利息会从拿出来和存进去的当天开始计算。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E3. 税务利益\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E澳洲税法规定如果你购买自住房，当\u003Cb\u003E自住房转为投资房\u003C\u002Fb\u003E的时候，你贷款账户里的余额所产生的利息都可以用来抵扣税款。所以如果不用对冲账户的话，你多余的钱放在贷款账户里就只能减少贷款账户里的余额，导致可以抵扣税的数额变少了。但是如果你把多余的钱放在对冲账户里的话，就不会有这些麻烦；而且照样能抵消相应贷款产生的利息。另一方面，\u003Cb\u003E利息收入必须缴纳相应的税款\u003C\u002Fb\u003E，单纯还款账户中的利息收入需要申报，并且缴税。而100%对冲账户是为了抵消贷款利息而存在的，所以并不构成收入的一部分，因此也不必缴纳税款。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\\u002Fv2-83b23aa6f7a1a3b6c422a4b35f10e1f9_b.jpg\& data-rawwidth=\&950\& data-rawheight=\&605\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&950\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-83b23aa6f7a1a3b6c422a4b35f10e1f9_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='950'%20height='605'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&950\& data-rawheight=\&605\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&950\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-83b23aa6f7a1a3b6c422a4b35f10e1f9_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\\u002Fv2-83b23aa6f7a1a3b6c422a4b35f10e1f9_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E对冲账户应用的诀窍\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1. 我们可以把\u003Cb\u003E工资等收入\u003C\u002Fb\u003E直接放到这个对冲账户中，这样打进去的当天就可以开始抵消对应的贷款利息，从而最大化的节省利息。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2. 因为\u003Cb\u003E房屋贷款的利息相对于车贷和商贷便宜不少\u003C\u002Fb\u003E，所以可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者做生意，这也会让你更容易管理的你投资和生意，因为它能增加您的现金流 。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\\u002Fv2-45a5aa4c458e030ce514_b.jpg\& data-rawwidth=\&950\& data-rawheight=\&712\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&950\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-45a5aa4c458e030ce514_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='950'%20height='712'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&950\& data-rawheight=\&712\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&950\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-45a5aa4c458e030ce514_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\\u002Fv2-45a5aa4c458e030ce514_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E对冲账户的注意点\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1. 因为对冲账户的优势，银行或机构一般都会对其\u003Cb\u003E收取年费\u003C\u002Fb\u003E，不同银行或机构会有不一样的年费，一般在$150-$400左右。但是在同一个贷款套餐（Package）里面不管有多少个贷款，年费只要交一次。也就是说，不管你是买1套房子还是买5套房子，只要贷款都是放在同一个产品下的，就都只要付一个年费。而且付了年费就不用付贷款申请费，贷款申请费一般在$500-$600左右。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2. 住房贷款的利息通常是\u003Cb\u003E按天计算\u003C\u002Fb\u003E的，然后在每个月底收取。银行或机构将在每个工作日结束时将未偿还的贷款金额乘以适用于你房贷的利率，然后除以365天（或闰年366天），从而得到当天的应付利息。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E例如：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E你今天的贷款账户余额是$100,000，对冲账户的余额是$10,600，假设贷款利率是4%，则今天的贷款利息就是：（$100,000 - $10,600） * 4% \u002F 365= $9.797；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果你第二天向对冲账户里打进了$500，则第二天的贷款利息就是：（$100,000 - $10,600 - $500） * 4% \u002F 365 = $9.742；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果你第三天从对冲账户里取出了$800，则第三天的贷款利息就是：（$100,000 - $10,600 - $500 + $800） * 4% \u002F 365 = $9.83。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3. 在偿还澳洲贷款时，即使有再多的钱在对冲账户里，银行收的月供是不变的。该月供取决于贷款数额，贷款利息和贷款期限。如果要想减少银行收的月供就要在贷款数额（比如说少贷一些），贷款利息（比如说找利息低的）和贷款期限中做文章了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cnoscript\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\\u002Fv2-b0c8cd5a154b52ae351b50fa7f95637e_b.jpg\& data-rawwidth=\&950\& data-rawheight=\&791\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&950\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-b0c8cd5a154b52ae351b50fa7f95637e_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Fnoscript\u003E\u003Cimg src=\&data:image\u002Fsvg+utf8,&svg%20xmlns='http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002FFsvg'%20width='950'%20height='791'&&\u002Fsvg&\& data-rawwidth=\&950\& data-rawheight=\&791\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb lazy\& width=\&950\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-b0c8cd5a154b52ae351b50fa7f95637e_r.jpg\& data-actualsrc=\&https:\u002F\\u002Fv2-b0c8cd5a154b52ae351b50fa7f95637e_b.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T03:21:50.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:2,&collapsedCount&:0,&likeCount&:0,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&lastestTipjarors&:[],&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&titleImage&:&https:\u002F\\u002Fv2-48fcf3c21a768a77e5525bcf29bbd8bd_r.jpg&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&reviewers&:[],&topics&:[{&url&:&https:\u002F\\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&澳洲房产&},{&url&:&https:\u002F\\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&对冲&},{&url&:&https:\u002F\\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&贷款买房&}],&adminClosedComment&:false,&titleImageSize&:{&width&:950,&height&:629},&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&excerptTitle&:&&,&column&:{&slug&:&c_&,&name&:&澳洲房市&},&tipjarState&:&activated&,&tipjarTagLine&:&真诚赞赏，手留余香&,&sourceUrl&:&&,&pageCommentsCount&:2,&tipjarorCount&:0,&annotationAction&:[],&hasPublishingDraft&:false,&snapshotUrl&:&&,&publishedTime&:&T11:21:50+08:00&,&url&:&\u002Fp\u002F&,&lastestLikers&:[],&summary&:&\u003Cimg 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data-original=\&http:\u002F\\u002Fv2-a15d9572fd1dfe1f0017dba5b6f4a479_r.jpg\&\u003E在澳洲买房或者投资房产的过程中，在支付了一定比例的首付款项后，剩余部分产生的房屋贷款还贷就是买家接下来需要面临的主要环节。按部就班和循规蹈矩的还贷方式可能会给很多人带来\u003Ci\u003E资金上的压力和不便利\u003C\u002Fi\u003E，尽管澳洲已经有了相对比较完善的贷款制度和体系。这…&,&reviewingCommentsCount&:0,&meta&:{&previous&:{&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&titleImage&:&https:\u002F\\u002F50\u002Fv2-282ddb09b8a52a2c3afce_xl.jpg&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&topics&:[{&url&:&https:\u002F\\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&澳洲房产&},{&url&:&https:\u002F\\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&信托&},{&url&:&https:\u002F\\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&定金&}],&adminClosedComment&:false,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&excerptTitle&:&&,&author&:{&bio&:&澳洲海外服务、跨境电商、英国留学、背包旅游&,&isFollowing&:false,&hash&:&2e1f139fd&,&uid&:646100,&isOrg&:false,&slug&:&jin-xuepeng&,&isFollowed&:false,&description&:&现从事澳洲海外综合服务，包括澳洲房产、留学移民和金融贷款等相关事宜。之前留学英国，游历过爱英法意瑞，以及美加。个人喜欢背包旅游和结识朋友。WeChat: JIN_Xuepeng&,&name&:&Jin Xuepeng&,&profileUrl&:&https:\u002F\\u002Fpeople\u002Fjin-xuepeng&,&avatar&:{&id&:&v2-6983cec06aabe027cf7f4d&,&template&:&https:\u002F\\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},&content&:&\u003Cp\u003E在澳洲购房会碰到很多澳洲独特的特色产品，这里要提的是澳洲购房环节当中要涉及到的一个特色账户——\u003Cb\u003E信托账户（Trust Account）\u003C\u002Fb\u003E。首先，这里需要说明的是，这里所说的信托账户和一般意义上的信托并不是同一个概念。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E一般的信托包括\u003Cb\u003E设立者\u003C\u002Fb\u003E（settlor）、\u003Cb\u003E信托人\u003C\u002Fb\u003E（trustee）和\u003Cb\u003E受益人\u003C\u002Fb\u003E（beneficiary）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\\u002Fv2-e9c9dd8b02_b.jpg\& data-rawwidth=\&950\& data-rawheight=\&538\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&950\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-e9c9dd8b02_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E例如下面的案例（\u003Ca href=\&http:\u002F\\u002F?target=http%3A\u002F\u002Fwww.\u002Fch-what-is-trust.html%25EF%25BC%2589%25EF%25BC%259A\& class=\& 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class=\&icon-external\&\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E起因：陈先生拥有一百万的积蓄，他想找个稳妥的方法存放这笔钱留给他的孩子，同时他的生意还需要用这笔钱。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E方案：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1）陈先生于是设立一个名字叫“陈氏家庭信托”的信托，并为该信托开立银行账户，把他的一百万存放在信托账户里面。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2）陈先生是该信托的\u003Cb\u003E设立者（settlor）\u003C\u002Fb\u003E，是他创立了这个信托。他还需要一个或几个\u003Cb\u003E信托人（trustee）\u003C\u002Fb\u003E来运作和管理这个信托。他可以指定别人担任信托人，比如\u003Ci\u003E律师、会计师或者一个专业的信托公司，也可以指定家人、朋友或者他自己担任信托人\u003C\u002Fi\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3）陈先生通过指定和撤换信托人，或者自己担任信托人，合法地实际控制了信托名下的资产。而这些资产名义上已经不属于陈先生了。日后如果陈先生婚姻破裂，他的配偶不能分割这笔资产；如果陈先生因为商业或民事纠纷欠别人债务，债权人不能追索这笔资产；即便日后陈先生因为刑事犯罪被罚没家产，法院也不能追究这笔资产。因为这笔资产在法律上所有权属于信托而不属于陈先生个人。\u003Cb\u003E这笔资产因此得到安全保护\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E4）陈先生作为信托设立者可以指定任何人为\u003Cb\u003E受益人(beneficiary)\u003C\u002Fb\u003E，比如\u003Ci\u003E他的孩子、孩子的孩子、其他亲属，甚至他自己\u003C\u002Fi\u003E。只有在\u003Cb\u003E信托终止的时候\u003C\u002Fb\u003E信托财产才全部转给受益人。陈先生可以自由设定信托终止的时间，比如\u003Ci\u003E规定的信托存续期限到期之时，也可以是某个事件发生之时，比如陈先生过世之时，或其孩子大学毕业之时\u003C\u002Fi\u003E。即便信托资产转给了他的孩子，信托也能保证他孩子离婚的时候这份资产不会被分走一半。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E5）由于信托具备了公司的所有功能，陈先生可以把信托的资金借给他自己用于生意，或者直接投资于证券、股票、房地产。\u003Cb\u003E信托还可以向银行抵押贷款\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E6）如果陈先生本身还有一份工资收入，如果这些投资还在自己个人名下，那么因为收入高他可能需要按照比较高的税率缴纳个人所得税。如果这些\u003Cb\u003E投资转到信托名下\u003C\u002Fb\u003E以后，他个人和信托就都可以以较低的税率纳税，达到\u003Cb\u003E合理避税\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E7）如果陈先生已经把他所有的资产都放在信托的名下，那么他自己就成了“穷光蛋”。只要他已经转移资产的年限符合政府规定，陈先生就可以以穷人的身份\u003Ci\u003E享受福利，比如失业金、政府免费养老等\u003C\u002Fi\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E综上所述，可以总结出设立信托可以达到：\u003Cb\u003E保护财产、增加投资渠道、合理避税、享受政府福利\u003C\u002Fb\u003E等目的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E但是在澳洲购房中提到的信托账户并没有相似的概念。下面将主要对澳洲购房流程中涉及到的信托账户做一个简单的讲解。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在整个购房流程的环节中，一共有两处涉及到信托账户：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E1. “小定”环节\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在交付购房定金的$5000的时候（不同开发商或地区的定金可能会不同），这个定金将存入到澳洲\u003Cb\u003E房产销售公司的信托账户\u003C\u002Fb\u003E中（不是销售公司的直接账户）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E注意点：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1）正规的销售公司在交付购房订金时会提供以公司开头的\u003Cb\u003E正式预订单（Sales Advice）\u003C\u002Fb\u003E，上面会说明\u003Ci\u003E预订房屋的信息，预定金额以及相关细则\u003C\u002Fi\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2）在交付“小定”后，购房者有几天的\u003Cb\u003E冷静期（Cooling-off Period）\u003C\u002Fb\u003E，在冷静期之内（\u003Ci\u003E签署交换合同之前\u003C\u002Fi\u003E），客户可选择是否继续购买。假如在正式签订合同前，购房者决定放弃购买，定金会\u003Cb\u003E全额退还\u003C\u002Fb\u003E给购房者。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E2. “大定”环节\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E在交换合同（Exchange of Contract）之后支付10%首付的时候，这个10%的首付将进入到\u003Cb\u003E开发商合作律师行的信托账户\u003C\u002Fb\u003E中（不是律师的直接账户）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E注意点：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1）购房中涉及的信托账户是\u003Ci\u003E由澳洲政府和律师监管\u003C\u002Fi\u003E的，在房子交房之前，谁也动不了信托账户中的资金（包括开发商和购房者），所以对于该笔首付资金的安全性，购房者可以完全放心。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2）\u003Cb\u003E在成功交房后\u003C\u002Fb\u003E，10%的首付款才会由律师转给开发商，而此时，\u003Ci\u003E之前“小定”的费用会返还客户或者直接抵扣“大定”\u003C\u002Fi\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3）在签署交换合同之后，也会有一个\u003Cb\u003E冷静期\u003C\u002Fb\u003E，通常要求购房者在冷静期内完成10%的首付。该冷静期也允许购房者的反悔，但是此时的反悔可能\u003Cb\u003E会带来相应的损失\u003C\u002Fb\u003E。如果过了冷静期而反悔，则会有更大的损失。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E4）不同的地区和州对于合同交换后反悔的罚金赔偿略有不同，购房时一定要注意查明。比如在冷静期内反悔，在\u003Cb\u003E新南威尔士州（NSW）\u003C\u002Fb\u003E将会损失合同上购买价的\u003Cb\u003E0.25%\u003C\u002Fb\u003E作为罚金；在\u003Cb\u003E维多利亚州（VIC）\u003C\u002Fb\u003E为\u003Cb\u003E0.20%\u003C\u002Fb\u003E。如果\u003Ci\u003E过了冷静期反悔，则将损失全部10%的定金首付\u003C\u002Fi\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E5）对于冷静期的期限，不同的州和地区也略有不同：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\\u002Fv2-fabaaf77d6c99dd1c73abca_b.jpg\& data-rawwidth=\&950\& data-rawheight=\&393\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&950\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-fabaaf77d6c99dd1c73abca_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E6）\u003Cb\u003E公开拍卖（Auction）\u003C\u002Fb\u003E的房屋\u003Ci\u003E没有冷静期\u003C\u002Fi\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E对于该信托账户的\u003Cb\u003E利率\u003C\u002Fb\u003E方面：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E房产销售公司的信托账户，因为定金的\u003Ci\u003E存放时间较短\u003C\u002Fi\u003E（指从交付定金到交换合同的时间。因为交换合同后，定金$5000将同样打入开发商合作律师行的信托账户中抵扣10%的首付，或者直接退还给购房者），所以利率一般是\u003Cb\u003E0%\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E而开发商合作律师行的信托账户，因为10%的首付存放的时间相对较长，尤其是\u003Cb\u003E期房（Off-the-plan）\u003C\u002Fb\u003E，所以一般律师会选择有利率的账户（一般类似于储蓄账户Savings Account的利率）进行存放10%的首付。对于最后利息的分配，一般会是\u003Cb\u003E50\u002F50\u003C\u002Fb\u003E，即开发商和买家各收益一半；但是类似于定期存单，买家只能\u003Cb\u003E在交房的时候拿到该笔分配的利息\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&https:\u002F\\u002Fv2-09bad35cf2f_b.jpg\& data-rawwidth=\&950\& data-rawheight=\&537\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&950\& data-original=\&https:\u002F\\u002Fv2-09bad35cf2f_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&state&:&published&,&sourceUrl&:&&,&pageCommentsCount&:0,&canComment&:false,&snapshotUrl&:&&,&slug&:,&publishedTime&:&T19:55:00+08:00&,&url&:&\u002Fp\u002F&,&title&:&澳洲房产特色之信托账户&,&summary&:&在澳洲购房会碰到很多澳洲独特的特色产品，这里要提的是澳洲购房环节当中要涉及到的一个特色账户——\u003Cb\u003E信托账户（Trust Account）\u003C\u002Fb\u003E。首先，这里需要说明的是，这里所说的信托账户和一般意义上的信托并不是同一个概念。一般的信托包括\u003Cb\u003E设立者\u003C\u002Fb\u003E（settlor）、\u003Cb\u003E信托人\u003C\u002Fb\u003E…&,&reviewingCommentsCount&:0,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&commentPermission&:&anyone&,&commentsCount&:0,&likesCount&:0},&next&:{&isTitleImageFullScreen&:false,&rating&:&none&,&titleImage&:&https:\u002F\\u002F50\u002Fv2-dfea0e6b9c9f7520a29d_xl.jpg&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&topics&:[{&url&:&https:\u002F\\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&澳洲房产&},{&url&:&https:\u002F\\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&印花税&},{&url&:&https:\u002F\\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&优惠&}],&adminClosedComment&:false,&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&excerptTitle&:&&,&author&:{&bio&:&澳洲海外服务、跨境电商、英国留学、背包旅游&,&isFollowing&:false,&hash&:&2e1f139fd&,&uid&:646100,&isOrg&:false,&slug&:&jin-xuepeng&,&isFollowed&:false,&description&:&现从事澳洲海外综合服务，包括澳洲房产、留学移民和金融贷款等相关事宜。之前留学英国，游历过爱英法意瑞，以及美加。个人喜欢背包旅游和结识朋友。WeChat: JIN_Xuepeng&,&name&:&Jin Xuepeng&,&profileUrl&:&https:\u002F\\u002Fpeople\u002Fjin-xuepeng&,&avatar&:{&id&:&v2-6983cec06aabe027cf7f4d&,&template&:&https:\u002F\\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},&column&:{&slug&:&c_&,&name&:&澳洲房市&},&content&:&\u003Cp\u003E为了能很好的促进消费者的购房以及提升公民可享受的福利，澳洲不同的州都会在满足一定购房条件下，给予购房者一定的印花税减免和优惠。下面主要将对新南威尔士州和昆士兰州的印花税减免政策做一个解说。\u003C\u002Fp\u003E\u003Chr\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E
新南威尔士州（NSW\u002FNew South Wales）\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E在日之前，新州政府对于印花税减免的政策主要体现在\u003Cb\u003E首次置业-新房计划（First Home - New Home Scheme）\u003C\u002Fb\u003E里面。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E该计划具体的条款内容如下：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1. 从日起，在新南威尔士州，满足条件的首次新房置业者（eligible purchaser），如果新房价值\u003Cb\u003E低于$550,000的\u003C\u002Fb\u003E，可以免除（exemption）印花税的交付；如果新房价值在\u003Cb\u003E$550,000和$650,000之间的\u003C\u002Fb\u003E，则可以享受相应的印花税优惠（concession）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2. 对于满足条件的购买住宅型空地（a vacant block of residential land）来建造新房的首次置业者，如果空地的价格\u003Cb\u003E不超过$350,000的\u003C\u002Fb\u003E，可以不用支付任何税费；若空地价格在\u003Cb\u003E$350,000到$450,000之间的\u003C\u002Fb\u003E，则同样可以享受不同程度的缴税优惠。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E对于符合印花税减免和优惠的条件主要有以下几点：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1. 至少其中一个申请人是\u003Cb\u003E澳洲公民\u003C\u002Fb\u003E（citizen）或持有\u003Cb\u003E永久居留权\u003C\u002Fb\u003E（permanent resident）；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2. 买卖合同必须是\u003Cb\u003E购买整个房产\u003C\u002Fb\u003E（purchase of the whole property）；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3. 申请人必须是自然人，而非公司或者信托机构（trust）；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E4. 申请人必须年满18岁以上；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E5. 申请人或其配偶不得在任何州或地区以任何形式持有房产；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E6. 申请人中至少有一个购房者需要在居住的12个月中\u003Cb\u003E连续住满至少6个月\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E
注意点\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果你的配偶之前已经持有房产或已经得到过首次置业的相关补贴，那么你就不能获得任何税务减免或者优惠。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E但是，从\u003Cb\u003E日\u003C\u002Fb\u003E起，上面提到的首次置业-新房计划将被新的\u003Cb\u003E首次置业援助计划（First Home Buyers Assistance scheme）\u003C\u002Fb\u003E所取代。该新计划在所针对的印花税减免和优惠的征税标的，以及印花税减免和优惠的价格标准上都有了较大的改动，具体计划内容如下：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1. 对于满足条件的购房者（eligible purchaser），如果新房（new homes）或者旧房\u002F二手房（existing homes）价值\u003Cb\u003E低于$650,000的\u003C\u002Fb\u003E，可以免除印花税的交付；如果新房或者旧房\u002F二手房价值在\u003Cb\u003E$650,000和$800,000之间\u003C\u002Fb\u003E的，则可以享受相应的印花税优惠。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2. 对于满足条件的购买住宅型空地来建造新房的购房者，如果空地的价格\u003Cb\u003E不超过$350,000的\u003C\u002Fb\u003E，可以不用支付任何税费；若空地价格在\u003Cb\u003E$350,000到$450,000之间的\u003C\u002Fb\u003E，则同样可以享受不同程度的缴税优惠。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E下面是对于现在新政下的印花税减免和优惠政策和之前政策的对比：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&http:\u002F\\u002Fv2-d6824eec46e3fef19648f90ccdf042bb_b.jpg\& data-rawwidth=\&950\& data-rawheight=\&250\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&950\& data-original=\&http:\u002F\\u002Fv2-d6824eec46e3fef19648f90ccdf042bb_r.jpg\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E那么，新政下符合什么条件的购房者才可以享受该计划的减免和优惠呢？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1. 买卖合同和交易必须是购买整个房产；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2. 申请人必须是自然人，而非公司或者信托机构（trust），且必须年满18岁以上；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3. 申请人或其配偶（spouse\u002Fde facto）不得在任何时候在澳州持有房产，无论是独自持有（solely）还是共同持有（with someone else），除非仅仅是以独立的受托人（trustee）或者执行人（executor）持有的财产；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E4. 申请人或其配偶没有在过去获得过首次置业-新房计划的相关补贴；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E5. 申请人中至少有一个购房者需要在购房合同完成（completion of the agreement）后的12个月中将其作为\u003Cb\u003E主要居所\u003C\u002Fb\u003E（principal place of residence），并连续住满至少6个月。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E
注意点\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果合同涉及的所有购房者均不符合上述2、3、4条提及的内容，您仍然有机会可以根据首次置业援助计划里的\u003Cb\u003E共同权益合约（shared equity arrangements）\u003C\u002Fb\u003E享受到相应的缴税优惠。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E那么，什么是共同权益合约呢？\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首次置业援助计划里的共同权益合约可以让满足条件的购房者（eligible purchasers）和其他方（other parties）一起购房房产，并享受相应的印花税优惠。为了符合该合约，购房者必须购买\u003Cb\u003E至少50%以上比例\u003C\u002Fb\u003E的房产。印花税是根据其他方所购买的房产比例来计算的。但是如果该比例是\u003Cb\u003E低于5%的\u003C\u002Fb\u003E，则不考虑利息（interest）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E
注意点\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果首次置业者（first home buyer）的配偶之前已经持有房产或已经获得过首次置业援助计划的相关补贴的，那么该购房者就不能获得共同权益合约的相关印花税优惠，无论该配偶是否是购房者之一。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E具体可以减免的印花税金额，可以直接通过新州官网的首次置业援助计划计算器（First Home Buyers Assistance calculator）进行计算：\u003Ca href=\&http:\u002F\\u002F?target=https%3A\u002F\u002Fwww.apps08.osr.nsw.gov.au\u002Ferevenue\u002Fcalculators\u002Ffhba.php%25E3%\& class=\& wrap external\& target=\&_blank\& rel=\&nofollow noreferrer\&\u003EOffice of State Revenue\u003Ci class=\&icon-external\&\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&http:\u002F\\u002Fv2-a16c66fde40c025d89b0e03f062d5d54_b.png\& data-rawwidth=\&869\& data-rawheight=\&712\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&869\& data-original=\&http:\u002F\\u002Fv2-a16c66fde40c025d89b0e03f062d5d54_r.png\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E按照要求填入相应的数据：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1. \u003Cb\u003EExecution date (dd\u002Fmm\u002Fyyyy)\u003C\u002Fb\u003E：购房合约或交易执行的日期；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2. \u003Cb\u003ELand usage\u003C\u002Fb\u003E：土地的用途，即直接购房（home）还是购买空地（vacant land）；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3.\u003Cb\u003E Purchase price or value (whole dollars)\u003C\u002Fb\u003E：购买的金融，请用整数；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E4. \u003Cb\u003EIs this a shared equity arrangement under section 78B of the Duties Act, 1997?\u003C\u002Fb\u003E：是否是共同权益合约下的房产。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&http:\u002F\\u002Fv2-f5210c0ebed98bdafb8d84_b.png\& data-rawwidth=\&858\& data-rawheight=\&494\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&858\& data-original=\&http:\u002F\\u002Fv2-f5210c0ebed98bdafb8d84_r.png\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E然后点击计算（Calculate），你就可以看到需要缴纳的印花税以及可以减免的税额。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&http:\u002F\\u002Fv2-3feb932f12c2ac3d5bc70e_b.png\& data-rawwidth=\&588\& data-rawheight=\&726\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&588\& data-original=\&http:\u002F\\u002Fv2-3feb932f12c2ac3d5bc70e_r.png\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E在弹出窗口中的“Result（结果）”就是你需要交付的印花税和减免或者优惠的金额。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E上例中，对于房子价格是\u003Cb\u003E$759,000\u003C\u002Fb\u003E的情况（介入$650,000和$800,000之间），\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E该购房者需要缴纳的印花税为：\u003Cb\u003E$22,880\u003C\u002Fb\u003E，\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E而优惠的印花税为：\u003Cb\u003E$6,765\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E更多相关内容，可以直接进入新州官网查看：\u003Ca href=\&http:\u002F\\u002F?target=http%3A\u002F\u002Fwww.revenue.nsw.gov.au\u002Fgrants\u002Ffhba%25E3%\& class=\& wrap external\& target=\&_blank\& rel=\&nofollow noreferrer\&\u003Ehttp:\u002F\u002Fwww.revenue.nsw.gov.au\u002Fgrants\u002Ffhba。\u003Ci class=\&icon-external\&\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Chr\u003E\u003Ch2\u003E\u003Cb\u003E
昆士兰州（QLD\u002FQueensland）\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fh2\u003E\u003Cp\u003E昆士兰州主要有三种不同的印花税减免政策。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E1）住房减免（home concession）\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E对于符合下面条件的购房者，可以申请相应的住房印花税优惠。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1. 在购房后交房日期（transfer data）起1年内入住；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2. 将该住宅作为你的主要住所（principal place of residence）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E
注意点\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1. 发生在日到日之间的购房交房，该住房减免政策不适用。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2. 如果该住宅是你的\u003Cb\u003E首次置业（frist home）\u003C\u002Fb\u003E，你将仍可能享受\u003Cb\u003E首次置业减免（first home concession）\u003C\u002Fb\u003E的政策，后面会具体述及该政策内容。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3. 优惠的印花税率（concessional transfer duty rate）只适用于住房总价值中的\u003Cb\u003E$350,000\u003C\u002Fb\u003E，剩余的价值部分仍然按照普通的印花税率（general transfer duty rate）交付印花税。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E4. 该住房减免政策不适用于\u003Cb\u003E非住宅型目的（non-residential purpose）的土地\u003C\u002Fb\u003E。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E为了便于统一计算，住房减免政策的印花税率阶梯如下：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&http:\u002F\\u002Fv2-54cfd7dfb558459fbd9367f_b.png\& data-rawwidth=\&950\& data-rawheight=\&302\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&950\& data-original=\&http:\u002F\\u002Fv2-54cfd7dfb558459fbd9367f_r.png\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E
案例\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果一套房子的应税价值（dutiable value of home）是\u003Cb\u003E$550,000\u003C\u002Fb\u003E（介于$540,000和$1,000,000之间），那么按照上面的优惠税率阶梯表计算为：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E
（$550,000 - $540,000）\u002F $100 * $4.50 + $10,150 = $10,600\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E而如果按照没有印花税优惠的税率计算的话，应交的印花税为：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E
（$550,000 - $540,000）\u002F $100 * $4.50 + $17,325 = $17,775\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E所以，实际优惠的印花税就是：$17,775 - $10,600 = \u003Cb\u003E$7,175\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E2）首次置业减免（First home concession）\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E对于满足下面条件的购房者，可以申请首次置业印花税的减免优惠：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1. 在其他任何地方（anywhere in the world）没有住宅型土地（residential land）的相关利益；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2. 之前没有获得过首次置业空地的印花税减免优惠（first home vacant land concession）；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3. 购买的住房价值\u003Cb\u003E低于$550,000\u003C\u002Fb\u003E（如果你的购房价值超过了$550,000，那么你就不能申请首次置业的印花税减免政策，但是仍可以申请住房减免政策）；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E4. 该住房是你的主要住所；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E5. 申请人年龄至少在18岁以上。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E
注意点\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E该减免政策不适用于非住宅型目的的土地。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首次置业印花税减免优惠政策的计算方式是：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E
在住房减免政策下的计算结果 - 首次置业减免政策的优惠额度\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首次置业减免政策的优惠额度阶梯如下：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&http:\u002F\\u002Fv2-80ddcde9bef_b.png\& data-rawwidth=\&950\& data-rawheight=\&804\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&950\& data-original=\&http:\u002F\\u002Fv2-80ddcde9bef_r.png\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E
案例1\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果一套房子的应税价值是\u003Cb\u003E$530,000\u003C\u002Fb\u003E，首先按照前面的住房减免政策的优惠税率阶梯表计算：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E应税价值是$530,000（介于$350,000和$540,000之间），\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E住房减免优惠后的应交印花税为：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E
（$530,000 - $350,000）\u002F $100 * $3.50 + $3,500 = $9,800\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E然后按照首次置业减免政策的优惠额度阶梯表计算：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E应税价值是$530,000（介于$530,000和$534,999.99之间），\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E优惠额度是\u003Cb\u003E$3,500\u003C\u002Fb\u003E，\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E所以最终的应缴印花税就是：\u003Cb\u003E$9,800 - $3,500 = $6,300\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E而如果没有任何印花税优惠的话，应交的印花税为：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E
（$530,000 - $75,000）\u002F $100 * $3.5 + $1050 = $16,975\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E所以，实际优惠的印花税就是：$16,975 - $6,300 =\u003Cb\u003E $10,675\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E
案例2\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果一套房子的应税价值是\u003Cb\u003E$465,000\u003C\u002Fb\u003E，首先按照前面的住房减免政策的优惠税率阶梯表计算：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E应税价值是$465,000（介于$350,000和$540,000之间），\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E住房减免优惠后的应交印花税为：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E
（$465,000 - $350,000）\u002F $100 * $3.50 + $3,500 = $7,525\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E然后按照首次置业减免政策的优惠额度阶梯表计算：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E应税价值是$465,000（介于$0和$504,999.99之间），\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E优惠额度是\u003Cb\u003E$8,750\u003C\u002Fb\u003E，\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E所以最终的应缴印花税就是：\u003Cb\u003E$0\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E3）首次置业空地减免（First home vacant land concession）\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E满足下面条件的购房者，可以申请首次置业空地的印花税减免优惠：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1. 空地价值\u003Cb\u003E低于$400,000\u003C\u002Fb\u003E；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2. 申请人年龄至少在18岁以上；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3. 在其他任何地方没有住宅型土地的相关利益；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E4. 申请人将在该空地上\u003Cb\u003E建造首房\u003C\u002Fb\u003E；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E5. 申请人在该空地上\u003Cb\u003E只建造一个住宅\u003C\u002Fb\u003E（one home）；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E6. 在申请人购买空地的时候，空地上没有其他建筑或其他部分建筑（part of a building）；\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E7. 之前没有获得过首次置业空地的印花税减免。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首次置业空地印花税减免政策的计算方式是：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E
在基本印花税税率下的计算结果 - 首次置业空地减免政策的优惠额度\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E首次置业空地减免政策的优惠额度阶梯如下：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&http:\u002F\\u002Fv2-bfa_b.png\& data-rawwidth=\&905\& data-rawheight=\&950\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&905\& data-original=\&http:\u002F\\u002Fv2-bfa_r.png\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E
案例\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E如果一块土地的应税价值（dutiable value on land）是\u003Cb\u003E$380,000\u003C\u002Fb\u003E，首先按照基本的印花税率计算应交的印花税：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E应税价值是$380,000（介于$75,001和$540,000之间），\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E应缴印花税为：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E
（$380,000 - $75,000）\u002F $100 * $3.50 + $1,050 = $11,725\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E然后按照首次置业空地减免政策的优惠额度阶梯表计算：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E应税价值是$380,000（介于$380,000和$389,999.99之间），\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E优惠额度是\u003Cb\u003E$1,000\u003C\u002Fb\u003E，\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E所以最终的应缴印花税就是：\u003Cb\u003E$11,725 - $1,000 = $10,725\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E为了便于计算大致的应缴印花税数值，昆州同样有一个计算器：\u003Ca href=\&http:\u002F\\u002F?target=https%3A\u002F\u002Fwww.treasury.qld.gov.au\u002Ftaxes-and-royalties\u002Ftransfer-duty-first-home-buyer-grants-estimator\u002F%25E3%\& class=\& wrap external\& target=\&_blank\& rel=\&nofollow noreferrer\&\u003Ehttps:\u002F\u002Fwww.treasury.qld.gov.au\u002Ftaxes-and-royalties\u002Ftransfer-duty-first-home-buyer-grants-estimator\u002F。\u003Ci class=\&icon-external\&\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cfigure\u003E\u003Cimg src=\&http:\u002F\\u002Fv2-6fd3bc69ce136cadd7c4_b.png\& data-rawwidth=\&615\& data-rawheight=\&671\& class=\&origin_image zh-lightbox-thumb\& width=\&615\& data-original=\&http:\u002F\\u002Fv2-6fd3bc69ce136cadd7c4_r.png\&\u003E\u003C\u002Ffigure\u003E\u003Cp\u003E更多细节内容，请访问昆州官网：\u003Ca href=\&http:\u002F\\u002F?target=https%3A\u002F\u002Fwww.qld.gov.au\u002Fhousing\u002Fbuying-owning-home\u002Fhome-transfer-duty-concession-rates%25E3%\& class=\& wrap external\& target=\&_blank\& rel=\&nofollow noreferrer\&\u003Ehttps:\u002F\u002Fwww.qld.gov.au\u002Fhousing\u002Fbuying-owning-home\u002Fhome-transfer-duty-concession-rates。\u003Ci class=\&icon-external\&\u003E\u003C\u002Fi\u003E\u003C\u002Fa\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&state&:&published&,&sourceUrl&:&&,&pageCommentsCount&:0,&canComment&:false,&snapshotUrl&:&&,&slug&:,&publishedTime&:&T16:45:20+08:00&,&url&:&\u002Fp\u002F&,&title&:&澳洲房产投资之印花税减免&,&summary&:&为了能很好的促进消费者的购房以及提升公民可享受的福利，澳洲不同的州都会在满足一定购房条件下，给予购房者一定的印花税减免和优惠。下面主要将对新南威尔士州和昆士兰州的印花税减免政策做一个解说。\u003Cb\u003E 新南威尔士州（NSW\u002FNew South Wales）\u003C\u002Fb\u003E在日…&,&reviewingCommentsCount&:0,&meta&:{&previous&:null,&next&:null},&commentPermission&:&anyone&,&commentsCount&:0,&likesCount&:0}},&annotationDetail&:null,&commentsCount&:2,&likesCount&:0,&FULLINFO&:true}},&User&:{&jin-xuepeng&:{&isFollowed&:false,&name&:&Jin Xuepeng&,&headline&:&现从事澳洲海外综合服务，包括澳洲房产、留学移民和金融贷款等相关事宜。之前留学英国，游历过爱英法意瑞，以及美加。个人喜欢背包旅游和结识朋友。WeChat: 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