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专家：商住房产权到期后无法自动续期 房子或被国家无偿收回
来源：央视网
北京“商住房”政策已经全面收紧，央视财经频道又给商改住项目浇了盆冰水。
3月26日晚间，北京商办类项目房屋正式启动限购，禁止违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途。
北京“商住房”政策已经全面收紧，央视财经频道又给商改住项目浇了盆冰水（还真不是冷水）——在央视的报道中，法学专家称，所谓的商住房，40年或50年产权到期后无法自动续期，若申请续期被驳回，不仅土地收归国有，连房子都有可能被国家收回。
按照北京市不动产法研究会副会长尹飞的说法，由于“商住房”本身并非住宅性质，一般是商业用地或工业用地，按照《物权法》相关规定，住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期，而商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主动申请续期，续期也有可能被驳回。如果没有主动续期或申请续期被驳回，不仅土地产权要被国家收回，连房子也可能会被国家无偿收回。
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323商住房土地使用权到期后如何处理?-地呱呱资讯
地呱呱服务号
商住房土地使用权到期后如何处理?
来源：地呱呱整理
由于商住房的特殊性质，及我国近期关于土地使用的相关政策出台。最近，关于商住房土地产权到期后，房子有可能会被国家无偿收回的说法在网上飞速流传，那么如果现在你有商住房，就需要赶紧了解一下商住房土地使用权到期后该怎么处理的问题，避免真的被国家无偿收回。
一、什么是商住房对于商住房有两种解释:一是既可以作店面,又可以作住房(商住两用).二是楼下是店面,楼上是住房,产权为同一人。一般来讲,土地原有的规划性质,如商业、综合、住宅这几类,开发商在签订了土地使用权合同后,是无法改变的。但出于市场的不同需要,开发商可以做出与原有土地使用性质不同的产品。比如在商业性质用地上建设产品定位为住宅的房产,或者在住宅性质用地上建设产品定位为商业的房产。虽然购房者最终取得的产权证的用地性质仍为原来的土地使用权证的土地性质,但购房者可以将房产做其它用途使用。其中,在商业用地上建住宅用房,是近两年由于严格禁止土地协议出让,实行招拍挂后,导致住宅供应大幅减少,稀缺性增强后,开发商开始采用新的做法，在住宅用地建办公用房,就是购房者所熟识的“商住房”。因为国内有小部分地方已经出了相关管理的规定,不允许出现一般的住宅房子用来商住房，工商部门也已经开始对于非商业用房或者商住房的住宅停止进行注册公司用途的工商登记手续。而商业性住房,用来注册公司是没有问题,部分地区甚至是允许从事经商活动的。二、商住房土地使用权到期我国法律规定土地的产权是属于国家的,老百姓所购买的是商品房的产权,以及房产所在的土地的使用权,并不是说是土地的产权。土地的使用年限分为下面几种,商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年,以所在房产的土地使用权证所示为准。三、土地到期后处理办法土地所有权始终归国家所有,个人只获得土地使用权。到期后土地使用权的处理有以下几种方式:1、需要土地使用者向土地管理部门提交续期申请书,除根据社会公共利益需要收回的,应当予以批准。获得批准续期的,重新签订土地有偿使用合同,支付土地有偿使用费。这样,你的房产所有权便得以延续。当然,变成危房强制拆除的除外。2、需要土地使用者未申请续期的,土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。3、需要土地使用者提出续期申请,根据法律规定没有批准续期的(即根据社会公共利益需要收回的),土地使用权国家无偿收回,但对于地上房产,根据收回时的残余价值给予相应补偿。此外,土地使用权未到期国家也可征用,但应就剩余使用年限的土地使用权及房产进行补偿。商住房土地使用权到期，主要是看该商住房所在的土地性质。如果住宅性质的住房土地，会在土地产权到期后自动续期，业主可以不用担心，也不会出现被国家无偿收回的情况。但如果是商业或工业用地，到期后需要主动申请续期，但根据相关法律规定，续期也有可能被驳回。
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北京“商住房”限购！
相信这个政策一出
不少商改住项目商心里都是一惊
而这边心还没放下呢
那边央视财经频道又给浇了桶冰水
真的是透心凉了！
央视报道中称
商住房并非住宅性质
一般是商业用地或工业用地
不仅土地使用期只有40年或50年
到期后还需要主动申请续期
申请也不是100%成功
如果没有主动续期或申请续期被驳回
不仅土地收归国有
连房子都有可能被国家无偿收回！
40年之后申请没过房子就没了？
辣么商住房到底该不该买呢？
为此蚊子特意给老铁们罗列了几条商住房的优缺点
咱们一起来研究研究
与普通住宅相比房价更低
这是商住房最大的优点
商住房一般以高层、小面积为主
容积率较高
但是售价相对低出不少
对于暂时无法负担普通住宅
或没有购房资格的人来说
作为过渡型住宅
商住房是非常合适的选择
与同等面积住宅相比空间更大
商住房比普通住宅高
可以隔成两层
也就是说房本面积为60㎡
那么实际居住面积就可达到120㎡
而且作为商住两用房
楼下可作为店面
楼上作为住房
这样既满足了居住需求
还兼具投资功能
除北京通州外不限购
目前除了北京通州外
其他城市商住房都暂未实行限购、限贷
而且与普通住宅相比
商住房购买门槛相对较低
虽说商住房有价格低
不限购的优势
但缺点也是十分明显
商住房产权40年到期
一般普通住宅产权为70年
而商住房产权只有40年
至于产权续约的问题
关注了今年两会的老铁应该了解一些
70年产权的普通住宅用地到期后可以续期
没有前置条件
也不影响交易
而40年产权的商住房则不同
到期后需主动申请
且申请续期有可能会被驳回
商住房首付支出更高
商住房房价虽低于普通住宅
但是商住房首付需支付至少50%
贷款年限一般不能超过10年
贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍
且不能使用住房公积金贷款
另外在交房时
商住房也需比普通住宅多支付至少1%的契税
商住房不能落户
现在很多人买房子
除了满足自己的居住需求
更多是为了后代的教育问题
但是商住房是不能落户
那些宣传有学区的楼盘实际是学位
只有1次上学机会属借读
蚊子在此提醒有孩子的老铁们
买学区房时一定要多打听！
商住房居住环境较差
商住房本就是商业用地改建而成
居住密度相对较大
周边环境较嘈杂
宜居性肯定是不如普通住宅
另外要注意的是
水电费都按照商用标准来
所以生活成本也会更高
说了这么多
老铁们觉得商住房值不值得买呢？
蚊子个人觉得
如果急着要结婚
但是又没条件买普通住宅的话
商住房作为过渡是可以考虑的
但是如果有条件的话还是选择普通住宅吧
赶脚自己在说废话
反正蚊子是买哪种房的钱都没有
还是租房比较适合我
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哭晕在厕所！传商住房产权到期后或被无偿收回！四十年后一场空？
中国金融观察网·
时间: 18:35:57
来源:中国金融观察网
【21俱乐部微信号（club21cbh）综合自央视财经、21财闻汇、京华时报、新华网、证券日报、大伟看楼市】因为不限购，又可以居住，商住房过去可以说是人见人爱的香饽饽，开发商也拼命抢地。但随着房地产调控的层层加码，特别是北京“325新政”的严厉打击，商住房仿佛一夜之间变成人人喊打的过街老鼠了。而现在，央视财经频道又在一则报道中，给全国的商改住项目浇了盆冷水！在央视的报道中，法学专家称：所谓的商住房，40年或50年产权到期后无法自动续期，若申请续期被驳回，不仅土地收归国有，连房子都有可能被国家收回。按照北京市不动产法研究会副会长尹飞的说法：由于“商住房”本身并非住宅性质，一般是商业用地或工业用地，按照《物权法》相关规定，住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期，而商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主动申请续期，续期也有可能被驳回。如果没有主动续期或申请续期被驳回，不仅土地产权要被国家收回，连房子也可能会被国家无偿收回。注意：是无偿！无偿！无偿！估计买了商住房的小伙伴都要哭晕在厕所了……楼市调控频频打击商住房？其实，在央视这则新闻出来之前，各地楼市调控政策已经把商住房当作最大的靶子了。其中政策最严厉的莫过于北京：这一轮北京所有政策都可以说用到了极致！3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》；4月18日《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》；4月19日《关于进一步加强产业项目管理的通知》。其次是上海：4月21日，上海市规划和国土资源管理局发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，加强对经营性用地出让的管理，本规定自日起施行，有效期至日。《规定》要求出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。同时提出，出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。广州也不甘落后：规定商住房不得销售给个人。商服类（商业和办公，下同）房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途。房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。成都也马上跟进：上周五，成都进一步出台政策，明确要求严禁把办公用地更改为居住用途，并对项目产品的开发、销售等方面进行了严格的限定。成都市房产管理局等多部委联合发出《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，严禁商业、办公类项目（含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分）改变为居住用途，商业、办公类建设项目（不含酒店）宜采用公共走廊、公共卫生间式布局，不得设置外挑阳台，不得采用住宅套型式布局与功能设计；不得接入天然气；水电气使用均按照商用标准收费；禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式对商业、办公类建设项目进行分割和销售；项目标准层办公用房分隔的，层高不应大于4.2米，不分隔的，层高不应大于4.6米；不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住。不过，《通知》仅适用于新建商办项目。文件明确，“本通知发布之前已办理建设工程规划许可证的商业、办公类建设项目，按原规划许可执行。”那么问题来了，那么要打击商住房？这些政策影响有多大？未来还有多少城市会蔓延调控商住？还能买商住房吗？小业主手里的商住房咋办？回答这些问题，我们要先从商住房的前世今生说起。商住房这个概念房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。目前，我们通常所说的房屋产权大致分为：1）住宅用地，产权年限是70年；2）综合用地，产权年限是50年；3）商业用地，产权年限是40年。商改住这个概念，并非产权概念，而是使用用途的概念，就是将商办用地（40年、50年产权）的规划性质用地改建成住宅形式的使用产品类型。不能落户，不能使用学区等住宅配套。购买时，首付款跟商办物业一样，需要50%首付10年贷款期，且用不了公积金，不计算住宅贷款次数。另需要注意的是：改变的只是建筑形式及使用功能，用地的规划性质是不会改变的，所以产权还是40年或者50年的。为什么商改住为比较活跃2016年的公寓市场上，大家也应该都看到有很多很多的商住类型的公寓，也就是40年产权的公寓，有不同的类型，比如精装修；有的开发商还可以包出租，绝对体现投资的价值；甚至有40年商住公寓还打出了学区的概念，简直就是破天荒，别不信，还真的有的！在08年之前，商住公寓基本没有成规模市场，因为很简单：房价绝对值太低，均价不到1万的市场下，公寓也要成本，便宜不了多少，而且得房率、配套等先天缺点存在。产生公寓的原因：是因为其他政策，特别是11年限购后，土地供应结构：即使在住宅土地中，也配套了大量的公建类物业。活跃的原因：主要是因为住宅限购及住宅的高端化，商办类，是否居住完全看使用用途，soho与写字楼的区别其实主要只有两点，隔间大小+生活设施配套。商改住因为土地属性与住宅土地相比有溢价（一般计算，商业地块楼面价是同区域住宅楼面价的一半左右），而且不具备住宅的配套，一般市场价是同区域商品房住宅价格的50-60%，而且不限购。所以从2011年全国开始,全国执行非常严格的一二线城市限购，给了商住公寓市场空间，被限购抑制了的投资需求，和部分刚需，进入了商住房市场。从出租角度看，商住房的价值与住宅类似，所以租售比比住宅要高很多。另外从套总价角度看，商住房一直活跃在总价200万以内，这样就使得商住房的投资属性非常强。公寓虽然首付要求一半，但依然很多总价在100万上下，这使得刚需有买房的可能性。毕竟在北京，双职工年收入在20万以内的是主流，而这部分人群200万的确是上限。40年后怎么办？对于40年产权的概念，其实我们现在的纠结不过就是40年之后房子怎么办？说到总理回答的续约产权的问题，可是总理提到的可是70年产权的住宅呀~有提到40年的么？李克强：中国有句古话：有恒产者有恒心。网民们实际上也是群众，对70年住宅土地使用权到期续期问题普遍关心可以理解。国务院已经要求有关部门作了回应，就是可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。所以，40年产权的房屋会比70年产权的房屋更先面临产权到期的问题。而现在央视已经解答了：商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主动申请续期，续期也有可能被驳回。如果没有主动续期或申请续期被驳回，不仅土地产权要被国家收回，连房子也可能会被国家无偿收回。商住房价会暴跌吗？过去十年里，北京合计出让1701宗招拍挂土地，其中721宗工业用地。剔除这部分之外，合计有大约980宗地块，其中除少部分R2住宅用地外，其他全部或者部分为商办属性，即住宅用地中的25%左右为商办属性配套，商服+综合基本全部为商办。也就是说，过去十年，北京供应了商办类用地大约7000万平米。而已经进入市场的的物业实际成交面积大约4500万平米，也就是说，只考虑这10年的供应与成交，大约就有万平米的潜在库存。再计算大约2年周期的土地库存，合计大约万左右。也就是说合计大约北京商办未开发的面积大约有5000万平米。按照每平米土地（市值）2万计算，大约有亿的土地价值。事实上，商住房一直是一个尴尬的产物，在一二线城市因为限购或者住宅高价，才有商住的市场空间。三四线住宅都库存积压，商住自然就不存在市场。那么未来一二线城市商住的政策压力将越来越大，特别是一线城市，除了核心区，商住持有的价值不高。为什么要对商住房痛下杀手？对于“商住房”的风险，决策部门早有提示。2007年，北京市住建委就曾针对“商住房”项目发出风险提示，强调这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》中的相关规定，应谨慎投资。2011年，北京市下发相关通知，要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。然而，出于利益驱动和迅速回款的需求，再加上有关部门审批和后续验收环节把关不严，大量开发商将商业、办公项目改为类住宅产品销售，相关风险被各方选择性忽视了。日，“3·26新政”对北京“商住房”市场堪称“核弹式打击”，个人购买“商住房”的空间和意愿几乎完全消失。那么，为什么要对“商住房”痛下杀手？首先，“商住房”已占据北京新房市场的半壁江山。根据亚豪机构统计，北京“商住房”成交套数从2010年的19077套，上涨到2016年的67609套，涨幅为254%，成交均价从22959元/平方米，上涨到30069元/平方米，到“3·26新政”时，已涨至44663元/平方米。2016年，“商住房”成交量占北京新房总成交量的比重为58.7%。“商住房”市场规模和价格的一路狂飙，已严重影响到北京房地产市场的长期健康发展。其次，“商住房”已成为炒房者和投机客的天堂。不可否认，在无资格或无能力购买住宅情况下，许多刚需家庭选择“商住房”作为过渡性阶段和“上车”的选择。然而，在天量交易规模下，由于不受限购政策影响，“商住房”市场中的投资需求和炒房者比重大幅高于住宅市场。特别是在被誉为“北京楼市风向标”的通州楼市，投资客和炒房者一人购买数套甚至数十套“商住房”的现象并不鲜见。因此，过去近十年针对住宅市场的调控效果，都被庞大的“商住房”市场所冲抵或削弱了，也成为房地产调控被戏称为“空调”的原因之一。最后，“商住房”大发展与北京疏解低端产业的方向不符。按照最新发布的《北京城市总体规划（2016年-2030年）》（草案），至2030年北京市人口将控制在2300万以内。因此，疏解非首都功能和低端产业，将成为未来北京市城市发展的既定方向。“商住房”土地作为商业用地，本来是用于建设高端写字楼、商业中心来吸引高端产业，却被改造成为低端产业和群体相对集中的区域，这显然与北京产业转型升级的要求不符。如果40年产权公寓到期后，真的被国家收回了，那么也算是给地产开发商和投资客们敲了个警钟：“出来混，迟早要还的！”【21俱乐部微信号（club21cbh）综合自央视财经、21财闻汇、京华时报、新华网、证券日报、大伟看楼市】
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