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房屋征收补偿（涉及公司的补偿方案）
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方某某诉某某区人民政府房屋征收补偿决定一案 律师代理意见 依据相关法律规定，上海光明律师事务所接受原告方某某的委托，指派本所刘大卫律师就方某某诉某某区人民政府《房屋征收补偿决定》一案的代理人参加诉讼。现综合本案案情，认为被告某某区人民政府作出《房屋征收补偿决定》存在违法行政，请求法院应依法对该《房屋征收补偿决定》予以撤销，具体理由如下： 第一，从原告提供的证据（主要是公证书）以及被告提供的上海市国有土地上房屋征收评估{居住和非住}分户报告单以及房地产估价分户报告和征收决定公布时间不是在同一时点，根据原告提供的证据证明该征收决定公布时间在日。而根据上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（以下简称71号文件）第25条第二款明确规定：&被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日&，即要求三个文件的时点为日才合法，但征收决定是在同年的4月20日。由此，该评估分户报告程序违法，程序都违法又怎能保证实体的公证，即该评估价是否真实均存在疑问？ 同时关于置换房屋奉贤区沿港路478弄23号301室28号101室什么时间评估的均没有，被告只是提供了一份配套商品房公示单，这与71号文件第25条相违背。而且被告在本案中仅提供了安置房屋产权证2本，而按照征收补偿决定中规定应提供三套房屋用于安置原告，由此，原告认为被告根本就没有房源安置原告，而且，从被告提供的一套房产证上权利人为上海佳煜置业有限公司的所有，根据71号文件以及590号文件规定，提供的安置房产权必须清洁，而本案中，被告提供的安置房系案外人的房屋作为安置原告，由此，就违背了法律规定安置房屋必须产权清晰，而且保证该产权房属于被告所有，但本案中被告违背了该法律的规定。由此，被告安置补偿决定违法，应予撤销。 第二，原告认为被告对其非居部分补偿违反了法律的规定，补偿标准错误，法院应予以更正。原告在被征收房屋内成立了上海盛发综合经营部，系独立的企业公司法人，对外独立承担责任。而本案中被告以个体工商户的标准对原告进行补偿，由此，被告对原告公司的性质都认定错误，基本事实的认定错误，又怎能作出公平公正的补偿呢？根据征收补偿方案第7条第5项的规定，对于原告非居部分应按照市政府办公厅转发市住房保障房屋管理局等关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作若干意见（沪府办发〔2014〕13号）第三、房屋补偿的方式 企事业单位房屋补偿一般以货币补偿为主，也可以在符合规划控制、节约集约用地、产业发展导向的前提下，结合企业发展需要，在协商一致、操作可行的情况下，采用提供商业用房或工业用房（用地）等其他补偿方式。 五、停产停业损失的补偿 企事业单位认为其停产停业损失超过现行规定标准的，由评估机构对企事业单位在征收范围内生产经营活动所产生的效益，结合企事业单位所属行业特点进行评估。停产停业期限根据企事业单位实际停产停业时间确定，最长不超过1年。房屋征收决定作出或征地房屋补偿方案批准后，企事业单位在征收范围内继续生产经营的，对其由此产生的损失不予补偿。 由此，就本案而言，被告应提供被征收房屋同区位的商业用房对原告进行安置，而且该门店是原告全家人的所有收入来源，因被告的征收导致原告一家人的经济收入从此断送，由此，被告有义务提供同区位的商业用房给原告继续经营。同时，说明被告作出的征收补偿决定标准错误，由此，该征收补偿决定应予撤销。 同时，原告租赁的系争房屋用于商业使用的年限还有10的期限，因被告的征收，导致原告无法在原地继续进行经营，使得原告的公司损失惨重，而且严重影响到原告的收入，由此，希望法院予以重视。 第三：本案中被告在评估机构选任上存在严重违法，应依法予以撤销该《房屋征收补偿决定》。 根据国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称590号文件）第20条及上海市人民政府颁布的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（下简称71号文件）第24条的规定均对评估机构选任作了明确规定：&房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以由房屋征收部门或者被征收人、公有房屋承租人采取摇号、抽签等随机方式确定。房屋征收部门应当将确定的房地产价格评估机构予以公告。根据该条的规定，必须先有双方协商，协商不成的情况下才采取投票或其他方式选任评估单位。而本案中并没有双方进行协商选定评估单位的过程，且被告也未提供相关的证据证明曾经和被征收人、公房承租人及本案的原告有协商的选定评估机构的证据。由此，在选任评估机构过程中程序严重违法，评估机构选任不公平，怎能保证接下来的评估过程、结果公平公正呢？ 同时，《国有土地上房屋征收评估办法》第四条以及《上海国有土地上房屋征收评估管理规定》第九条对评估机构选任都作了类似规定。由此可见，该规定是禁止性规定，即行政机关必须依该规定履行职责，否则属于违法行政。且根据《上海国有土地上房屋征收评估管理规定》第10条第一款规定：&房屋征收部门组织被征收人、公房承租人在5个工作日内，在张贴公示的估价机构名单中协商选定估价机构。&但本案中被告并未提供任何相关证据证明该行为，只是公布了评估机构的选举结果，至于协商过程、选举过程等等关键程序不知所踪。 第四：关于房屋征收评估{居住}分户报告单存在以下违法行为。 1，评估人员资质无法确认，虽有其估价师的印章及签名，但被告未提供自身资质的相关证据。根据《房地产估价师执业资格制度暂行规定》（下称估价师规定）第11条的规定：&建设部或其授权的部门为房地产估价师资格的注册管理机构，未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。& 第十六条：房地产估价师执业资格注册有效期一般为三年，有效期满前三个月，持《房地产估价师注册证》者应当到原注册机关重新办理注册手续。 第十七条：凡脱离房地产估价师工作岗位连续时间二年以上者（含二年），注册管理机构将取消其注册。 以此可见，对估价师本身资格是否合法有效是关系到作出的评估报告是否合法有效的关键，但本案中被告并未提供有关证据予以佐证。 2，该评估分户报告单的评估程序严重违法。 根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条：&注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估&。 而作为本案的分户报告单并没有表明采取以上法律规定的方法进行评估，由此，该报告单违反了上述规定。该评估程序严重违法，不能作为征收补偿的依据，同时也不能作为本案的定案依据。 3，该评估结论内容不完整，由此，依据法律的规定，该报告应属于无效报告，该评估报告不能作为本案定案依据，同时以该报告为依据作出的房屋征收补偿决定内容违法。 根据法律的规定，评估报告结论内容完整则必须包含以下事项：估价目的、估价对象、价值日期、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、估价结果等内容组成。而本案中被告提供的评估分户报告单仅有估价目的、估价日期，其他内容严重缺失，由此，该分户报告单不能作为本案的定案依据。 第五：原告未能与被告达成协议，是因为被告未依照安置方案以及房屋选购办法的要求与原告协商。 根据征收补偿方案第二条的规定，本地块被告认为是旧城区改造，结合590号文件第21条第二项规定：&因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋&。由此，被告应依法提供改建地段或者就近地段的房屋给予原告选择，且被告须无条件提供。 第六：原告认为，被告作出的评估价违反了590号文件第19条的规定：&对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定&。同时结合最高人民房屋征收行政案件十大案例的精神，而且最高人民法院行政庭庭长王振宇指出，根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格补偿，而且已被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。而本案的评估均价两万八千多，不仅低于上海市统计局信息公开的内环线以内的新建住宅平均销售价格，15年新建住宅平均销售价格为72066元。更低于同区为的价格，该区位的新建住宅平均销售价以及超过每平米10万元的数额，而本案仅为2。8万元。 作为本案被征收的房屋位置而言，系沿上海母亲河&苏州河旁，拥有轨道交通M8、M10、M12换乘点，交通便捷。外滩一脉相连，与陆家嘴金融贸易区隔江相望，距离人民广场、南京路、淮海路等成熟商圈均仅几分钟车程。而评估机构作出的评估价如此之低，仅凭被征收房屋占用范围内土地的市场价格都不指这个数，何况还有房屋本身的价值。 综上，被告作出该房屋征收补偿决定时存在以上诸多违法行为，该行政行为依法应予撤销。因被告的违法行政，严重侵害了原告的合法权益。所以，请求法院依法作出公正公平的判决，切实落实中共中央总书记习近平提倡的：&我们提出要努力让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义&得以实现。 此致 上海市某中级人民法院 委托代理人：刘大卫 上海市光明律师事务所律师
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一家公司莫名其妙被离职员工告上法院，索要巨额房屋折价款，北京大成律师事务所袁华之律师和卢立君律师通过对案件的细致分析和成功抗辩，最终使案件反败为胜，为公司挽回了巨额经济损失。代理本案的两位律师告诉记者，由于本案案情复杂，涉及事实的时间跨度大，公司的人事变动大等因素，给代理律师用证据还原客观事实造成了巨大困难。此案虽然最终胜诉，但其经验教训确实值得深思。律师针对此案忠告公司、企事业单位或其他组织，务必制定严格的印章使用制度，谨慎对待在空白纸张、信笺或介绍信上加盖印章的行为，以免被人利用而带来不必要的麻烦或损失。此外，对于伪造公司、企事业单位印章的行为，可能构成刑法规定的伪造公司、企业、事业单位印章罪，将依法被追究刑事责任。 案发摊上莫名其妙的官司2010年的一天，蓝星公司接到区法院法官打来的电话，被告知去领取传票，这令公司领导很诧异。从法院拿回来的民事起诉状显示，原告是张羽，诉讼请求是要求公司给付一套两居室房屋的折价款150万元。张羽陈述的事实和理由是：2000年5月，张羽与蓝星公司签订《购房协议书》，协议约定：蓝星公司将某区一处房子卖给张羽，房价款30万元，张羽暂付5万元，余款必须在2000年年底付清。如到期不付按自动退房处理。清理现有住户的工作由张羽负责。2002年蓝星公司出具《保证书》，保证在约定的房屋腾空后，将房屋的产权过户给张羽，如果到期房屋产权没有过户给张羽，蓝星公司承担一切损失并无偿给张羽一套两居室房屋。后蓝星公司于2006年出具书面的《确认函》进一步确认了蓝星公司要交付给张羽一套两居室房屋，并负责将房屋产权过户至张羽名下。张羽称，《购买协议书》约定的房屋已拆迁完毕，他也没有收到拆迁款，现蓝星公司名下亦无房屋，故要求蓝星公司给付房屋折价款150万元。张羽向法院提交的《购房协议书》、《保证书》及《确认函》均盖有蓝星公司印章，《保证书》及《确认函》均用蓝星公司信笺打印。蓝星公司立即召集各个部门开会，经调查核实，张羽原来在蓝星公司当过临时工，其可能接触到蓝星公司的印章和信笺；蓝星公司从未给张羽出具过《保证书》及《确认函》。调查申请印文鉴定拿到结论根据蓝星公司的申请，法院依照程序委托鉴定机构对印文进行了鉴定，《鉴定意见书》载明：2002年的《保证书》中“蓝星公司”可疑印文盖印与样本上相同内容的印文进行比较检验，发现两者在大小、印文图文形态特征上既有符合又有差异，根据现有条件尚无法作出明确结论。由于印文油墨较浅，无法确定印文与字迹的先后顺序;2006年的《确认函》中“蓝星公司”可疑印文盖印与样本上相同内容的印文进行比较检验，发现两者在印文大小、印文图文形态特征上相符合，基本反映了同一枚印章盖印的特点。该可疑印文与样本上相同内容的印文倾向为同一枚印章所盖印。《确认函》上印文与字迹形成的先后顺序为先有印文，后有字迹。对于这样的鉴定结论，蓝星公司提出了异议，申请重新委托鉴定机构鉴定，但一审法院并未准许。此外，鉴定结论对于《保证书》上的印文真伪问题并没有给出明确答案。而《确认函》上的印文虽然与样本上相同内容的印文倾向为同一枚印章所盖印，但鉴定结论是以“章在下，字在上”的套打方式形成的。一审公司被判支付150万元一审审理中，张羽认为，现《鉴定意见书》的结论已证明《保证书》、《确认函》二者的真实性，所以诉讼请求应得到法院支持。一审法院审理后认为，鉴定意见书的结论已证明了《确认函》所盖公章的真实性，从而也就证明了《保证书》和《购房协议书》的真实性，现蓝星公司无法向张羽交付房屋，张羽要求给付房屋折价款属合理要求，故判决蓝星公司给付张羽房屋折价款150万元。蓝星公司不服一审判决，向中级人民法院提起上诉，并委托北京大成律师事务所袁华之律师和卢立君律师代理此案。辩论律师指出原告主张不合常理蓝星公司指出，张羽获取了加盖有蓝星公司印章的信笺后，通过套打（即章在下，字在上）的方式自行制作了《保证书》、《确认函》两个文件，鉴定结论也表明张羽提交的证据存在套打的事实。《购房协议书》上是先有文字后有印章，而《保证书》、《确认函》上却是先有印章后有文字，《购房协议书》表明蓝星公司的工作流程一定是先打印文字后加盖印章，《保证书》、《确认函》和《购房协议书》之间存在工作流程上的重大矛盾。张羽提交的《购房协议书》，明确约定“乙方先暂付5万元，其余欠款必须在2000年年底之前付清。如到期不付按自动退房处理”，张羽并未按照《购房协议书》约定支付余款，故《购房协议书》的效力自2000年年底已经终止。在《购房协议书》已终止的情况下，蓝星公司怎么会承诺将房屋无偿过户给张羽呢？《购房协议书》约定“清理现有住户的工作由乙方负责”，而张羽提交的腾房《民事判决书》恰恰证明房子根本没有腾空，清理住户的工作是蓝星公司自己完成的。张羽既未按《购房协议书》约定支付购房欠款，也未履行清理住户的义务，因此蓝星公司不可能给张羽出具所谓的《保证书》及《确认函》。此外，《保证书》、《确认函》均提及蓝星公司承诺无偿过户给张羽一套两居室房屋，但对房屋的具体位置、面积等并未作出明确约定，这不符合常理。蓝星公司提交的证据证明张羽曾另外以40万元低价向蓝星公司购得两套房屋（三居室、两居室各一套），但张羽却只支付了10万元，因此是张羽欠蓝星公司30万元，而非蓝星公司欠张羽任何款项或者房屋。终审认定证据存在瑕疵二审改判二审开庭时，袁华之律师和卢立君律师作为蓝星公司的代理人，不断向张羽追问《保证书》、《确认函》是谁给他出具的。张羽回答称，《保证书》是由蓝星公司原法定代表人王某出具，《确认函》是由蓝星公司现法定代表人李某出具。而事实是，李某出庭作证明确否认出具过《确认函》，前法定代表人王某出具的书面《证言》，也否认给张羽出具过《保证书》。张羽见该书面《证言》对其不利，便又找到前任法定代表人王某出庭作证，企图推翻该书面《证言》。对此，袁律师和卢律师在庭审中精心设置了提问环节，且问题环环相扣，使得王某最终被迫承认，张羽提供的《保证书》并非由他办理，他也从未承诺无偿给张羽一套两居室房屋。这一关键事实为查清案情提供了有力依据。经审理，二审法院认为，张羽向蓝星公司主张给付房屋折价款150万元的依据为盖有蓝星公司印章的《保证书》和《确认函》，但蓝星公司否认该《保证书》及《确认函》的真实性，张羽的证人蓝星公司前任法定代表人亦否认曾承诺无偿给付张羽一套两居室房屋的事实。《鉴定意见书》对于《保证书》上印文的真实性未得出明确结论，而对于《确认函》上印文及字迹的鉴定结论为“先有印文，后有字迹”。故张羽诉讼请求所依据的证据存在瑕疵。而作为《保证书》、《确认函》的权利来源的《购房协议书》中已明确约定张羽先暂付5万元，其余欠款必须在2000年年底付清，到期不付按自动退房处理。同时约定，清理现有住户的工作由张羽负责，蓝星公司无需承担住户不能腾退的责任。签约后，张羽仅支付了5万元，付款期限届满后，因张羽未支付剩余款项，依约应按照张羽“自动退房处理”，《购房协议书》终止履行。
虽然《保证书》、《确认函》载明如不能将约定房屋腾空交付张羽，则无偿给付张羽一套两居室，但在蓝星公司并无违约行为，而张羽未依约付款的情况下，该《保证书》、《确认函》所体现张羽的“无偿”权利、蓝星公司的单方义务都缺乏事实依据。最终，二审法院撤销了一审判决，并依法改判驳回张羽的全部诉讼请求。 （文中当事人为化名）记者 邱伟
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本文来源：北京晚报
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热门影院：合同书上只有一方盖章如何处理？
这种情况一般是指当事人经过协商对合同的全部内容达成一致意见并签定了合同，一方当事人在合同书上盖章而对方当事人却因种种原因未在合同书上盖章。具体表现为：1、异地订立合同，因一方当事人未随身携带印章，无法在合同订立之时盖章，于是一方当事人在合同上盖好了自己的印章后将合同书交对方当事人带回单位盖章，而对方当事人回到单位后，因种种原因未盖章，也未通知对方当事人；2、签定合同人并非是单位的法定代表人或负责人，而仅仅是一般工作人员，合同条款是约定后，一方当事人加盖了印章，而对方当事人要将合同书带回交法定代表人或负责人审阅同意后才能盖章，而法定代表人或负责人不同意合同条款而拒绝在合同上盖章；3、一方当事人盖章后，对方当事人盖章前，交易条件发生变化，于是拒绝在合同书上盖章。对这种情况，根据《合同法》第32条规定，结合《合同法》第
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